Сообщений в теме: 2

[markx]

Попал в руки инвестиционный договор на реконструкцию отдельно стоящих строений. Исходя из смысла договора в результате реконструкции каждого из уже существующих зданий будет создан новый объект недвижимости, права на который распределяются между сторонами по Протоколу.

А собственно почему в результате реконструкции создается новый объект, и куда девается старый не ясно. Мне думается, что в результате реконструкции никакого нового объекта возникнуть не может.

Отсюда вопрос, что такое реконструкция, может ли в рез-те нее быть создан новый объект.

[mnatsa]

markx
А если несколько зданий объединят в одно? Разве не новый объект

[Ludmila]

В Постановлении ФАС СКО № Ф08-4345/02 от 19.11.02 г. суд, отменяя решения суда первой и апелляционной инстанций, указал следующее.
«Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ к самовольным постройкам относится недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка. Следовательно, самовольными постройками являются лишь те объекты, которые ранее не существовали, а объекты, возведённые в установленном порядке и реконструированные собственником, к самовольным постройкам не относятся.
Понятие строительства и реконструкции не являются тождественными. Это видно из содержания статей 1, 3, 62 Градостроительного кодекса РФ, в которых строительство (создание недвижимости) и реконструкция (изменение недвижимости) обозначаются как различные виды градостроительной деятельности.
Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения на созданную, построенную недвижимость (статьи 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции не могут применяться нормы о самовольном строительстве. В противном случае пришлось бы признать, что при реконструкции право собственности на существовавший объект прекращается, а на реконструированный оно возникает только в порядке, установленном для возникновения права собственности на самовольную постройку (статья 222 ГК РФ). Однако реконструкция не предусмотрена законом в качестве основания прекращения права собственности, а перечень таких оснований является исчерпывающим (глава 15 ГК РФ).
Таким образом, вывод судебных инстанций о том, что реконструированные истцом объекты должны считаться самовольными и подпадать под действие соответствующего правового режима, неправомерны. В отношении этих объектов применены нормы, не подлежащие применению…
При новом рассмотрении дела необходимо выяснить, какие объекты были выкуплены истцом в процессе приватизации и впоследствии реконструированы либо остались неизменными привлечь к участию в деле в качестве ответчика по спору о праве на эти объекты соответствующий орган по управлению имуществом. Кроме того, установить, какие объекты возведены истцом после приватизации без соблюдения установленного порядка (самовольные постройки). По спору об этих объектах ответчиком следует привлечь орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком, на котором расположены спорные объекты.
При рассмотрении вопроса о категории спорных объектов необходимо учитывать, что в соответствии с постановлением Госкомстата РФ от 03.10.96 № 123 и постановлением Госстроя РФ от 26.04.99 № 31 строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых относится к реконструкции.
В зависимости от категории каждого объекта к отношениям сторон должны применяться правовые нормы о приватизации или о самовольном строительстве».
Таким образом, ФАС исходил из того, что перепланировка объекта недвижимости не означает его юридической гибели и что объект до реконструкции и после неё является одним и тем же объектом недвижимости.
Но Минюстом было отказано в регистрации Постановления от 26.04.99 № 31, а в нём самом сказано, что при реконструкции действующих предприятий может осуществляться:… строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной. А это несколько иная формулировка, не означающая, что строительство новых зданий является реконструкцией.
Иную позицию занял ВАС РФ, который в Постановлении от 28.01.03 г. № 12024/02 указал, что «… переданные в аренду спорные нежилые помещения были полностью восстановлены арендатором за счёт его собственных средств… Поскольку объект недвижимого имущества, на который зарегистрировано право собственности за предпринимателем, является новым объектом, возникшим в результате проведения ею восстановительных работ, Зайко Н.Ю. является собственником вновь созданного на свои средства имущества и это имущество не подлежит возврату в государственную собственность».