Сообщений в теме: 19

[FineLyna]

Здравствуйте, помоги пожалуйста. Изменился собственник арендуемого нежилого помещения, что лучше делать в таком случае? Составить новый договор аренды, либо просто доп. соглашение, либо же достаточно уведомления со стороны арендодателя что изменился собственник? если не затруднит можно обосновать свой ответ. заранее спасибо.

[lyuca]

Здравствуйте, помоги пожалуйста. Изменился собственник арендуемого нежилого помещения, что лучше делать в таком случае? Составить новый договор аренды, либо просто доп. соглашение, либо же достаточно уведомления со стороны арендодателя что изменился собственник? если не затруднит можно обосновать свой ответ. заранее спасибо.

Я предпочитаю составить новый Договор, т.к. у меня есть судебная практика по этому поводу. Не дай бог Вам в такое влипнуть, замучаетесь!Расторгайте, составляйте и даже не заморачивайтесь.

[lightsonic]

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно..."

Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе если его условия связаны с личностью предыдущего арендодателя.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 31.05.2010 N ВАС-6413/10 по делу N А82-4063/2009
"...Как установлено судами, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Черепинским Григорием Михайловичем (арендатором) 28.02.2001 заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 31.12.2011 для использования с целью размещения кафе.
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. приобрел право собственности на арендуемые помещения.
Считая, что увеличение Корюхиным В.В. размера арендной платы за пользование предоставленными по договору аренды нежилыми помещениями и произведенные в связи с этим регистрирующим органом действия по внесению соответствующей записи в государственный реестр незаконными, ООО "Компания Амур обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Кассационный суд правильно признал заявленное требование обоснованным.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, согласно пунктам 3.2, 3.3 и 3.4 договора аренды арендодателю предоставлено право изменять арендную плату в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Оплата по новой арендной ставке производится со дня, установленного постановлением мэра.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции верно указал на то, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату только при изменении ставок аренды муниципальной недвижимости (с учетом постановления мэра города Ярославля), так как сама по себе смена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий договора о цене.
Изменение же в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом произведено с нарушением условий договора аренды и положений статей 310, 424, пункта 3 статьи 614, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Сообщение отредактировал lightsonic: 01 July 2011 - 16:34

[lyuca]

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно..."

Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе если его условия связаны с личностью предыдущего арендодателя.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 31.05.2010 N ВАС-6413/10 по делу N А82-4063/2009
"...Как установлено судами, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Черепинским Григорием Михайловичем (арендатором) 28.02.2001 заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 31.12.2011 для использования с целью размещения кафе.
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. приобрел право собственности на арендуемые помещения.
Считая, что увеличение Корюхиным В.В. размера арендной платы за пользование предоставленными по договору аренды нежилыми помещениями и произведенные в связи с этим регистрирующим органом действия по внесению соответствующей записи в государственный реестр незаконными, ООО "Компания Амур обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Кассационный суд правильно признал заявленное требование обоснованным.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, согласно пунктам 3.2, 3.3 и 3.4 договора аренды арендодателю предоставлено право изменять арендную плату в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Оплата по новой арендной ставке производится со дня, установленного постановлением мэра.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции верно указал на то, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату только при изменении ставок аренды муниципальной недвижимости (с учетом постановления мэра города Ярославля), так как сама по себе смена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий договора о цене.
Изменение же в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом произведено с нарушением условий договора аренды и положений статей 310, 424, пункта 3 статьи 614, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Раз на раз не приходится! Тему уже обсуждали по поводу судей! Может у Вас в городе так бывает,у меня другой городишка, там по другому рулят. Потому и советую новый составить, чтоб проблем не было.

[Ludmila]

Я предпочитаю составить новый Договор

ЗАЧЕМ???? А если не составить новый, то что случится?

Расторгайте, составляйте и даже не заморачивайтесь.

Вы сейчас понимаете, насколько серьёзные риски влечёт Ваше предложение?

что лучше делать в таком случае?

Кому лучше? Для чего лучше?

[lyuca]

Я предпочитаю составить новый Договор

ЗАЧЕМ???? А если не составить новый, то что случится?

Расторгайте, составляйте и даже не заморачивайтесь.

Вы сейчас понимаете, насколько серьёзные риски влечёт Ваше предложение?

что лучше делать в таком случае?

Кому лучше? Для чего лучше?
Какие риски? Составить новый Договор и прикрыть свой з..это риск? А если суд! Да не дай боже во что мы влипли в такой ситуации! 500 т.руб.- как с куста!

[FineLyna]

Я предпочитаю составить новый Договор

ЗАЧЕМ???? А если не составить новый, то что случится?

Расторгайте, составляйте и даже не заморачивайтесь.

Вы сейчас понимаете, насколько серьёзные риски влечёт Ваше предложение?

что лучше делать в таком случае?

Кому лучше? Для чего лучше?

Ludmila, вы считаете, что ваш ответ мне помог?

[Cherubael]

FineLyna, для ответа хорошо бы узнать, чью сторону Вы представляете: арендодателя или арендатора?

[Ludmila]

Какие риски?

Какие риски? Да существенные риски. Количество зависит от целой кучи факторов и от того, до чего стороны договорятся.
Вам расписывать все возможные варианты? Это займёт не один час. Приведу только один пример, самый простой. Арендодатель готов расторгнуть договор и заключить новый только при условии, что будет увеличена арендная плата. Если арендатора не устраивает ноывй размер арендной платы, то он, естественно, отказывается расторгать договор и заключать новый. И тогда либо он остаётся, как Вы выразились, с неприкрытым задом, либо... либо Вы сказали чушь... Ну либо, как вариант, он заключает договор на невыгодных для себя условиях.
А может быть ещё куча всяких проблем...

Составить новый Договор и прикрыть свой з..это риск?

В чём состоит прикрытие зада?

А если суд!

Ну, суд, и что дальше? По какому поводу-то хоть суд - по выселению арендатора из помещений, по изменению условий аренды, по чему-то ещё?

[lyuca]

Какие риски?

Какие риски? Да существенные риски. Количество зависит от целой кучи факторов и от того, до чего стороны договорятся.
Вам расписывать все возможные варианты? Это займёт не один час. Приведу только один пример, самый простой. Арендодатель готов расторгнуть договор и заключить новый только при условии, что будет увеличена арендная плата. Если арендатора не устраивает ноывй размер арендной платы, то он, естественно, отказывается расторгать договор и заключать новый. И тогда либо он остаётся, как Вы выразились, с неприкрытым задом, либо... либо Вы сказали чушь... Ну либо, как вариант, он заключает договор на невыгодных для себя условиях.
А может быть ещё куча всяких проблем...

Составить новый Договор и прикрыть свой з..это риск?

В чём состоит прикрытие зада?

А если суд!

Ну, суд, и что дальше? По какому поводу-то хоть суд - по выселению арендатора из помещений, по изменению условий аренды, по чему-то ещё?

Знаете как люди себя на суде безобразно ведут! Сегодня Он Вам Арендатор- завтра- враг! Потому и советую- опыт есть.Врут, несут бред, плачут, итог- Вы в ж...

[FineLyna]

FineLyna, для ответа хорошо бы узнать, чью сторону Вы представляете: арендодателя или арендатора?

мы арендаторы, поэтому и интересуюсь, чтобы избежать возможных рисков. Из вашего ответа я поняла, что собственно все остается без изменения и уведомления арендодателя достаточно, правильно?

[Ludmila]

Ludmila, вы считаете, что ваш ответ мне помог?

Юристу мой ответ помог бы. Если Вы для себя ответите на поставленные мной вопросы, Вы ответите и на вопросы, поставленные Вами в теме.

[Cherubael]

Если Вы имеете в виду ссылки ув. lightsonic , то да, в общем случае для арендатора рисков нет. Все существующие обязательства сохраняются. Достаточно подтвердить личность нового арендодателя - чтоб исполнение по встречным обязательствам теперь осуществлять ему. Можете внести измнения в договор в части наименования нового арендатора, но это не обязательно. Расторгать же и заключать новый я бы не советовал.

[Ludmila]

Знаете как люди себя на суде безобразно ведут! Сегодня Он Вам Арендатор- завтра- враг! Потому и советую- опыт есть.Врут, несут бред, плачут, итог- Вы в ж...

Блин.... мы на проф. форуме, так давайте говорить, как юристы.
Какие негативные юридические последствия и для кого (арендатора или арендодателя) возникают, если стороны не произвели расторжения старого договора и заключения нового?

Из вашего ответа я поняла, что собственно все остается без изменения и уведомления арендодателя достаточно, правильно?

Нет, неправильно. Во-первых, меняется арендодатель. Подумайте, как это называется на юридическом языке и какие последствия влечёт.
Во-вторых, есть один случай, когда смена арендодателя влечёт прекращение аренды. Этот случай только один, но он есть.

[lightsonic]

Раз на раз не приходится! Тему уже обсуждали по поводу судей! Может у Вас в городе так бывает,у меня другой городишка, там по другому рулят. Потому и советую новый составить, чтоб проблем не было.

КАК ВЫ МОГЛИ ЗАМЕТИТЬ, Я ПРИВЕЛ ПРАКТИКУ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА

[lyuca]

Знаете как люди себя на суде безобразно ведут! Сегодня Он Вам Арендатор- завтра- враг! Потому и советую- опыт есть.Врут, несут бред, плачут, итог- Вы в ж...

Блин.... мы на проф. форуме, так давайте говорить, как юристы.
Какие негативные юридические последствия и для кого (арендатора или арендодателя) возникают, если стороны не произвели расторжения старого договора и заключения нового?

Из вашего ответа я поняла, что собственно все остается без изменения и уведомления арендодателя достаточно, правильно?

Нет, неправильно. Во-первых, меняется арендодатель. Подумайте, как это называется на юридическом языке и какие последствия влечёт.
Во-вторых, есть один случай, когда смена арендодателя влечёт прекращение аренды. Этот случай только один, но он есть.

Соглашусь, прямо в точку!

[Изяслав]

Сегодня Он Вам Арендатор- завтра- враг!

в таком случае надо допик к ДА регить, менять стороны - будут Арендодатель и Враг.

случай, когда смена арендодателя влечёт прекращение аренды.

случай, когда арендовзятор и арендодаватель одно лицо?

+ наследник и личные качества арендатора. 2 случая.

Сообщение отредактировал str555: 03 July 2011 - 14:15

[Ludmila]

случай, когда арендовзятор и арендодаватель одно лицо?

+ наследник и личные качества арендатора. 2 случая.

Нет, специальное основание для аренды, очень специфическое. Когда имущество в ипотеке, и его сдали в аренду без согласия залогодержателя.

[Изяслав]

Нет, специальное основание для аренды, очень специфическое. Когда имущество в ипотеке, и его сдали в аренду без согласия залогодержателя.

точна, обращение взыскания влечет прекращение несогласованной аренды.

[scorpion]

КАК ВЫ МОГЛИ ЗАМЕТИТЬ, Я ПРИВЕЛ ПРАКТИКУ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА

Отказное определение тройки - это далеко не ППВАС!