Сообщений в теме: 72

[местный]

уважаемый tormaz ,

Новация так же подлежит государственной регистрации?!

думаю нет, если не ставить вопрос как внесение изменений в заключенный ДДУ.
Хотя ответа может быть два - да (если рассматривать его как изменение ДДУ) и нет (если не рассматривать как таковое). IMHO предмет такого соглашения может быть сформулирован по второму варианту.
Например Вы заключаете соглашение, согласно условиям которого буквально "обязательство участника ДС прекращается путем его замены обязательством по возврату займа в размере "сумма платежа", в срок, с уплатой процентов". Включите, на всякий случай указание на то, что, если в соответствии с практикой применения законодательства РФ (ну или просто в соответствии с законодательством РФ) для того, чтобы настоящее соглашение считалось заключенным потребуется его государственная регистрация, то участник ДС обязуется предоставить застройщику все необходимые для такой регистрации документы". При заключении такого соглашения запросите у участника ДС доверенность для госрегистрации (если у Вас ее еще нет). Таким образом, даже подписав акт с указанием о полном исполнении обязательств по уплате цены договора, Вы будете иметь возможность при необходимости обратиться за госрегистрацией такого соглашения.
Но вот с этой Вашей мыслью я пока еще не смирился

А в свою очередь дольщик закладывает свое имущественное право на построенный объект, путем заключения договора залога?(хотя имущ.право дольщика и так находиться в обременении застройщика)

Я так и не понял, что является основанием для такого утверждения? Применение по аналогии норм о ДКП (залог в силу закона) или применение положений Закона об ипотеке (ст.77 жилье построенное частично за счет средств целевого займа). Насчет первого я аргументов не услышал - только подозрения. А вот если второе, то, на мой взгляд, Вам надо делать соглашение о новации допником к ДДУ и регистрировать (потому как Вам надо найти возможность предъявить его в ФРС - если делать это на основании указания в передаточном акте, что обязанность по уплате считается исполненной с учетом предоставленного "целевого займа", то, боюсь, что регистратор применит свое правосознание и потребует регистрации просто потому, что ему так привычнее ). Тогда у Вас появляется механизм приобретения права залога в отношении построенной и переданной участнику ДС квартиры, после регистрации его ПС.

любому совету рад

- поверьте, уважаенмый tormaz, я в гораздо меньшей, чем могло бы показаться со стороны, степени стремлюсь персонально Вам помочь - просто постоянно пытаюсь реанимировать тему и возобновить дискуссию

[aas8080]

Lawyerus

Возможна ли отсрочка оплаты в договоре долевого участия строительства жилого дома? Конкретнее: срок сдачи объекта первой очереди в 2009 году, по договору оплату отдаляем до 2010 года, до срока сдачи объекта полностью. т.е. позволяем людям найти деньги не всовываясь в ипотеку.

нет проблем. Хоть при подписании передаточного акта.

Предистория:
нуно реализовать квартиру-Инвестора, подписан Акт ввода в эксплуатацию (2007 г.), акт о реализации инвест контракта (2008 г.). ФЗ-214 на нас не распространяется, в силу п. 2, ст. 27.
возможен ли такой выход: Заключить ДДУ задним числом, до акта вводу в эксплуатацию, оплату отдаляем до настоящего времени.

[daniilkiselev]

Есть ДДУ на однокомнатную квартиру, заключен до принятия 214 закона.
Уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Хочу поменять однушку на двушку. Строительная компания предлагает заключать договор предварительной купли-продажи. До сдачи дома в таких случаях просто заключали доп.соглашения к ДДУ. Почему этого нельзя делать после сдачи? Или можно?

[Lawyerus]

daniilkiselev

Хочу поменять однушку на двушку

Если Вы хотите поменять предмет договора участия в долевом строительстве, то предложите заключить соглашение о новации, предусматривающее изменение предмета договора (квартиру). Его надо будет регистрировать

Строительная компания предлагает заключать договор предварительной купли-продажи

при этом у Вас будет еще и однушка, которую Вам надо будет продать, чтобы купить двушку?

Добавлено немного позже:

Почему этого нельзя делать после сдачи? Или можно?

такое соглашение можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию, но до передачи квартиры по передаточному акту, поскольку с момента подписания акта договор прекращается

[daniilkiselev]

Его надо будет регистрировать

Для чего регистрировать? Основной договор не регистрировался, он не попадает под 214 закон.

при этом у Вас будет еще и однушка, которую Вам надо будет продать, чтобы купить двушку?

Стоимость однушки как-то переводится в зачет двушки на новый договор.

такое соглашение можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию, но до передачи квартиры по передаточному акту, поскольку с момента подписания акта договор прекращается

А то, что оставшаяся часть выплат по ДДУ пойдет после сдачи дома это ничего?
Если так, то хорошо, буду настаивать на доп.соглашении, а то предварительный договор мне совсем не нравится.

Сообщение отредактировал daniilkiselev: 23 June 2009 - 20:45

[Lawyerus]

daniilkiselev

заключен до принятия 214 закона.

сорри, эт я пропустил

Стоимость однушки как-то переводится в зачет двушки на новый договор.

я уже сказал как. Соглашением о новации с условием об изменении инвестиционного взноса

А то, что оставшаяся часть выплат по ДДУ пойдет после сдачи дома это ничего?

ну, вопрос тока в том, что инвестиции не будут идти на строительство

предварительный договор мне совсем не нравится.

он не защищает покупателя

[negoday]

ДДУ не по 214-ФЗ, т.к. на объект его действие не распространяется.
Заключен до ввода объекта, исполнен дольщицей в части оплаты целиком после ввода объекта.
УФРС, естественно, отказало в регистрации права собственности на квартиру.
Суды не согласились с доводами УФРС, признав отказ в регистрации незаконным.

Прикрепленные файлы

•  ______.pdf   198.09К   310 скачиваний

Сообщение отредактировал negoday: 28 August 2009 - 21:03

[странный ник]

Подниму тему.

Подписан и подан на регистрацию ДДУ по 214.
В процессе регистрации (еще даже не понятно, зарегистрирован ДДУ или нет) дольщик выясняет, что случился акт ГК
ДДУ скорее всего будет зарегистрирован после этой даты, т.к. у регпалаты еще не будет сведений о пройденной ГК
Никаких оплат по ДДУ до его регистрации еще не производилось.

Нужен дельный совет, как дольщику не пролететь с оформлением ПС. Про оплату до ГК все и так понятно - это можно попытаться состряпать, но только в части, процентов так на 25. Но при оставшихся фактах: ДДУ зарегистрируется датой после ГК, (25% оплаты пройдет до заключения ДДУ и ГК), 75% оплаты произойдет в промежуток между ГК и передачей по акту - есть ли шанс дольщику зарегистрировать свое ПС на квартиру???

[странный ник]

Ау! Неужели никто не сталкивался с такой проблемой?
Появилась ли какая-то практика на настоящий момент по поводу отношения регпалаты к процентному соотношению таких платежей и к факту регистрации ДДУ после ГК?

Или же дольщику лучше всего вообще срочно прекращать регистрацию и ничего не платить ввиду невозможности в последующем получить квартиру в собственность? (только вот на каком основании прекращать?)

Какие шансы получить квартиру в собственность?

[странный ник]

ДДУ не по 214-ФЗ, т.к. на объект его действие не распространяется.
Заключен до ввода объекта, исполнен дольщицей в части оплаты целиком после ввода объекта.
УФРС, естественно, отказало в регистрации права собственности на квартиру.
Суды не согласились с доводами УФРС, признав отказ в регистрации незаконным.

negoday, не сбросите ли мне в ЛС реквизиты данного замечательного судебного акта?

какова практика на данный момент??? а если ДДУ по 214? меняет ли это суть дела?

Сообщение отредактировал salylas: 26 June 2011 - 17:16

[ОльгаВикт]

Передо мной тоже стоит проблема составления ДДу с рассрочкой платежа, выходящей за рамки даты сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику.
После прочтения темы нарисовалась примерная схема:

1.Заключаем ДДУ без указания даты окончательных расчетов.

2.Сдаем дом в эксплуатацию и перед подписанием акта приема-передачи составлем договор займа с Застройщиком.

3.Подписываем акт приема-передачи в котором указываем, что часть обязательств дольщик выполнил, а часть погашается новацией в виде договора займа.

Какие вижу проблемы:
1.Трудно окончательно сформировать цену объекта, передаваемого по ДДУ. Можно привязать изменение цен к индексу какому-нибудь.
И еще, можно ли в ДДУ прописать обязательство Дольщика заключить договор займа с Застройщиком, если дольщик не успеет выплатить всю сумму к момету передачи квартиры?


2.При подпсании договора займа хотелось бы получить в качестве залога квартиру, но она же еще не существует как объект недвижимости, поэтому обеспечить ею исполнение обязательств по договору займа нельзя, а хотелось бы. Или можно прописать, что право залога возникает у Займодавца (Застройщика) с момента госрегистрации ПС Заемщика (Дольшика)?


3.Залог, возникший в силу договора займа подлежит регистрации, то есть сразу же после регистрации ПС наквартиру нужно регить в Росреестре залог квартиры.

[ОльгаВикт]

На предыдущий пост никто не ответил. Наверняка я перемудрила.

Может просто в ДДУ прописать, что квартира передается дольщику после сдачи дома в эксплуатацию и выполнения всех обязательств дольщика? А в качестве обязательств дольщика расписать ему график оплаты лет на пять-семь, пусть платит потихоньку.

Вот только получается, что после сдачи дома в эксплуатацию и до момента передачи квартиры дольщику она будет несколько лет висеть на Застройшике, а это налоги. Плюс придется прописать в обязательства дольщика проплату всех коммунальных услуг, а он, дольщик, вроде как собственником еще не является, потому как квартиру по акту еще не получил.

Какие у кого будут мысли по этому поводу? У меня цель - вынести оплату за срок сдачи дома в эксплуатацию и растянуть ее на несколько лет, что бы дольщик мог уже проживая в построенной квартире, платить за нее Застройщику.

[Sania]

ОльгаВикт, Я прошу прощения, это Вы про тот самый дом, где квартиры будете под отделку передавать?

придется прописать в обязательства дольщика проплату всех коммунальных услуг

- противоречит ЖК, да и Роспотребнадзор Вас не похвалит за это

У меня цель - вынести оплату за срок сдачи дома в эксплуатацию и растянуть ее на несколько лет, что бы дольщик мог уже проживая в построенной квартире, платить за нее Застройщику.

Займ (пост №61) на мой взгляд более жизнеспособная схема
Еще откажитесь от Залога Квартиры и Дольщики Вас будут на руках носить

[ОльгаВикт]

Sania, именно про этот дом. Я вот про коммунальные услуги тоже так думаю, что не получится их повесить на дольщика до момента подписания акта приема-передачи квартиры.
А если мы откажемся от залога квартиры, то дольщики платить перестанут. А зачем им платить тогда? Будут жить себе в квартире, за квартиру то все уже заплачено .

Мне займ тоже больше нравится. Пусть схема немного сложновата, чем просто затягивание передачи квартиры по акту, но зато гарантий больше как для дольщика, так и для застройщика. Теперь буду к бухгалтерии всю эту схему привязывать.

[Вадим Черданцев]

Ау! Неужели никто не сталкивался с такой проблемой?
Появилась ли какая-то практика на настоящий момент по поводу отношения регпалаты к процентному соотношению таких платежей и к факту регистрации ДДУ после ГК?

Или же дольщику лучше всего вообще срочно прекращать регистрацию и ничего не платить ввиду невозможности в последующем получить квартиру в собственность? (только вот на каком основании прекращать?)

Какие шансы получить квартиру в собственность?

В порядке ответ/наводящего вопроса, позвольте вас спросить - влечет ли приёмка ГК многоквартирного дома факт возникновения права собственности?

В России существует причудливая форма собственности на квартиры, как отдельные объекты в составе такого главного объекта, как дом. Ещё интереснее происходит процедура приобретения права собственности по 214-ФЗ.

По статье 16 214-ФЗ "основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства".

Итак, как влияет на возникновение права собственности приёмка дома ГК?

Sania, именно про этот дом. Я вот про коммунальные услуги тоже так думаю, что не получится их повесить на дольщика до момента подписания акта приема-передачи квартиры.
А если мы откажемся от залога квартиры, то дольщики платить перестанут. А зачем им платить тогда? Будут жить себе в квартире, за квартиру то все уже заплачено .

Мне займ тоже больше нравится. Пусть схема немного сложновата, чем просто затягивание передачи квартиры по акту, но зато гарантий больше как для дольщика, так и для застройщика. Теперь буду к бухгалтерии всю эту схему привязывать.

Про коммунальные услуги.
ДДУ - это ведь не договор купли будущей недвижимости. Это по сути смешанный договор участия в строительстве. А раз так, то неужели нельзя в договоре прописать, что расходы на обслуживание придомовой территории, общего имущества дома и другое покрываются дольщиком до момента перехода к нему права собственности на квартиру? Я не вижу оснований не взимать плату в том случае, если такое условие было прописано в ДДУ. Вы что думаете?

[Sania]

ДДУ - это ведь не договор купли будущей недвижимости. Это по сути смешанный договор участия в строительстве. А раз так, то неужели нельзя в договоре прописать, что расходы на обслуживание придомовой территории, общего имущества дома и другое покрываются дольщиком до момента перехода к нему права собственности на квартиру? Я не вижу оснований не взимать плату в том случае, если такое условие было прописано в ДДУ. Вы что думаете?

ИМХО нет вопросов если указанные Вами расходы включены в цену ДДУ
Но если говорить о переходе обязанности по оплате коммунальных услуг, то предложенный Вами вариант идет в прямое противоречие с ЖК (ст.153)
В первую очередь это конечно касается граждан-потребителей

Кстати, в ст.153 внесли изменения и обязанность оплачивать ком.услуги возникает у Дольщика с момен6та подписания передаточного акта. Раньше это существовало только на уровне судебной практики

[ОльгаВикт]

Кстати, застройщик весь период с момента сдачи ГК и до передачи квартиры по акту дольщику должен будет платить налог на имущество. Налог этот можно будет поставить в расходы, но мороки много.

Sania, спасибо, ткнули носом в 153 ЖК как котенка . Получается, что нельзя брать коммуналку по передачи по Акту и сдачи ГК.

Сообщение отредактировал ОльгаВикт: 05 July 2011 - 10:40

[Вадим Черданцев]

Кстати, застройщик весь период с момента сдачи ГК и до передачи квартиры по акту дольщику должен будет платить налог на имущество. Налог этот можно будет поставить в расходы, но мороки много.

Sania, спасибо, ткнули носом в 153 ЖК как котенка . Получается, что нельзя брать коммуналку по передачи по Акту и сдачи ГК.

Подождите, почему вы так решили? Разве у застройщика/инвестора возникло право собственности на квартиры дольщиков? Право собственности возникает с момента регистрации недвижимости.
Действительно, какая норма регулирует вопрос налогообложения вновь созданного имущества. А если застройщик промедлит с регистрацией право собственности на свой объем имущества?

[ОльгаВикт]

Вадим Черданцев,где то читала, сейчас уже не вспомню, что после сдачи дома ГК обьект уже подлежит налогообложению.
Переносится дом на какой то счет по бухучету. Ближайшие дни посвящу изучению бухучета и налогообложения в строительстве.

К сожалению, наш новый бухгалтер в строительстве не разбирается, придется самой постигать азы.

Сообщение отредактировал ОльгаВикт: 05 July 2011 - 14:08

[Yuliya-nn]

ОльгаВикт, о какой ГК идет речь? или вы имеете в виду разрешение на ввод от ГСН? насколько мне известно, единой ГК уже нету. С какого момента налог на имущ-во придется платить?

[Sania]

где то читала, сейчас уже не вспомню, что после сдачи дома ГК обьект уже подлежит налогообложению.
Переносится дом на какой то счет по бухучету. Ближайшие дни посвящу изучению бухучета и налогообложения в строительстве.

Очень надеюсь , что Вы что-то путаете
ИМХО в качестве основных средств Долевой Застройщик квартиры (равно как и сам дом) не учитывает и налоги (если конечно квартиры все проДДУшены) не платит

о какой ГК идет речь? или вы имеете в виду разрешение на ввод от ГСН?

РнаВЭ выдает не ГСН

[ОльгаВикт]

ОльгаВикт, о какой ГК идет речь? или вы имеете в виду разрешение на ввод от ГСН? насколько мне известно, единой ГК уже нету. С какого момента налог на имущ-во придется платить?

Орган, выдавший разрешение на строительство, выдает и РНВЭ. Но поскольку этот орган не относится к частным структурам, я просто обзываю его ГК.

Очень надеюсь , что Вы что-то путаете
ИМХО в качестве основных средств Долевой Застройщик квартиры (равно как и сам дом) не учитывает и налоги (если конечно квартиры все проДДУшены) не платит

о какой ГК идет речь? или вы имеете в виду разрешение на ввод от ГСН?

РнаВЭ выдает не ГСН

Дом после ввода в эксплуатацию и до передачи квартир дольщикам числится по статьям бухучета как незавершенное производство. Sania, вы опять правы , никаких налогов с имущества. Только успевай доходы от сдачи дома расходами предыдущих лет на строительство закрывать .

Про разрешение на ввод в эксплуатацию написала выше. Стройнадзор тут нипричем. Точнее "причем", но РНВЭ выдает не он.

Сообщение отредактировал ОльгаВикт: 06 July 2011 - 00:25

[Artem_ru]

Мое понимание, что проблема с рассрочкой платежа после ввода в эксплуатацию надуманная. Дожимайте Росреестр, обжалуйте отказ.

Сообщение отредактировал Uktivan: 09 September 2011 - 20:26