Сообщений в теме: 18

[egofoxy]

Фирма приобрела на торгах арестованного имущества земельный участок. На момент приобретения в документации ссылок на нахождение на нем строения не было. Однако во время подачи документов на регистрацию перехода права собственности оказалось, что на земельном участке находится строение собственника этого земельного участка, которое он зарегистрировал после наложения ареста на его земельный участок. Незаконность действий регистрационной службы в данном случае нас не интересуют, так как с того момента (регистрации строения) прошло уже много времени. Интересуют предложения о возможных способах защиты права на земельный участок, в частности, возможно ли признать право собственности на земельный участок в отсутствие права собственности на находящееся на нем строение? Имеются ли другие возможные и эффективные средства защиты? Благодарю за помощь и участие в обсуждении.

[Семинарист]

в частности, возможно ли признать право собственности на земельный участок в отсутствие права собственности на находящееся на нем строение?

Как же его признать, если вообще не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (Ст. 35 Земельного кодекса)
Представляется, Вам теперь только остается требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков. (ст. 37 ЗК)

[Семинарист]

Незаконность действий регистрационной службы в данном случае нас не интересуют, так как с того момента (регистрации строения) прошло уже много времени.

Хотелось уточнить позицию. Так ведь арест был наложен на земельный участок, а не на строение. Собственник ведь при регистрации права на строение не производил вообще никаких действий с земельный участком. В чем незаконность действий... Или что-то упустил? Что с момента регистрации прошло более 3 лет?

[egofoxy]

Нет, 3 лет еще не прошло.
Действий с земельным участком он действительно не произвел. Но по сути он создал ситуацию, при которой зарегистрировать право собственности на земельный участок теперь невозможно. Учитывая обычную дотошность регистрационной службы при регистрации прав и сделок, подобное упущение с ее стороны как минимум подозрительно. Скажем так: в аналогичном случае нам бы регистрацию приостановили, так как делали это и в связи с менее значимыми обстоятельствами.
Да, согласно ЗК нельзя отчуждать земельный участок без находящегося на нем здания. Однако в целом оборот не исключает возможности наличия права собственности на здание и земельный участок, на котором оно расположено, у разных лиц. Об этом говорит п. 3 той же статьи.
Признание в судебном порядке права собственности на здание в отсутствие права на земельный участок, как я понимаю, возможно. Просто здесь автоматически в силу ст. 35 приобретается и некоторое право на земельный участок. Здесь же обратная ситуация. Поэтому меня интересует именно судебная практика, а именно практика судов общей юрисдикции. Но будет интересна и арбитражная.
Расторжение договора купли-продажи тоже не пойдет. Во-первых нас больше интересует объект, нежели деньги. А во-вторых какие основания? Все продавалось с торгов. Торги прошли в соответствии с требованиями закона. Организатор принял деньги и перечислил в службу судебных приставов, передав нам документы для оформления прав. При продаже этого здания там не было (на бумаге). Поэтому подобное требование - это крайний вариант.

Сообщение отредактировал egofoxy: 22 July 2011 - 12:08

[Семинарист]

Здесь конечно не ВС РФ, но ВС субъекта РФ от 04.2011 г. Моя ссылка

Вам уже Росрреестр отказал устно или письменно, и на основании конкретно какой нормы?

Но по сути он создал ситуацию, при которой зарегистрировать право собственности на земельный участок теперь невозможно. Учитывая обычную дотошность регистрационной службы при регистрации прав и сделок, подобное упущение с ее стороны как минимум подозрительно.

Данную ситуацию создала не регистрация права на строение, а продажа зем. участка без строения принадлежащих одному лицу, в нарушение ст. 35 ЗК. Согласен, Росреестр приостанавливает регистрацию "по поводу и без повода". Здесь или корректно "административный ресурс" или внутренняя инструкция позволяет.

Признание в судебном порядке права собственности на здание в отсутствие права на земельный участок, как я понимаю, возможно. Просто здесь автоматически в силу ст. 35 приобретается и некоторое право на земельный участок. Здесь же обратная ситуация.

Именно обратная ситуация. Согласно же ст. 1 ЗК, в ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Во-первых нас больше интересует объект, нежели деньги. А во-вторых какие основания?

То есть Вы согласны, что на земельном участке, будет чужое строение?
Мне представляется по Ст. 37 ЗК
п. 3.Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об ... ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; .......информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Также основания в практике приведенной выше.

[Семинарист]

Здесь конечно не ВС РФ, но ВС субъекта РФ от 04.2011 г. Моя ссылка

Ссылку продублирую, что-то не открывается.

Скрытый текст

http://vs.hak.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=1&did=373 Верховный Суд Республики Хакасия от 15.04.2011
Сделки по отчуждению земельного участка без расположенных на нем здания, строения, сооружения, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, являются ничтожными

Г. обратилась в суд с иском к Ф., Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РХ, ООО «Ресурсы Хакасии» о признании недействительными результатов публичных торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи земельного участка в г. С., требования мотивировала тем, что по решению суда с неё взыскана задолженность по кредитному договору в пользу КБ «Центрально-Азиатский» и обращено взыскание на заложенное имущество – принадлежащие ей (истице) земельный участок в г. С. и расположенные на нем складские помещения. Имущество было передано на реализацию ТУ Росимущества в Республике Хакасия. 20 декабря 2010 г. состоялись торги, по результатам которых земельный участок был продан ответчику Ф. Полагала, что указанная сделка является ничтожной, т.к. не соответствует положениям ст. 35 Земельного кодекса РФ, содержащей запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Решением Саяногорского городского суда в иске отказано.

Отказывая в иске, суд исходил из того, в силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок можно продать только вместе с недвижимым имуществом, находящимся на нем. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, не распространяются.

Однако, придя к таким выводам, суд не учел, что в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поэтому сделки, направленные на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

При этом вывод суда о том, что без одновременного отчуждения самого здания не допускается отчуждение только той части земельного участка, на котором непосредственно находится здание, не может быть признан правильным, поскольку основан на неправильном толковании вышеприведенной правовой нормы.

Допущенное судом нарушение повлекло принятие неправильного решения, которое было отменено.

[egofoxy]

Прошу прощения за задержку.
Подал-таки исковое заявление на признание права собственности. Госпошлина была уже оплачена, поэтому попробуем.
Дело в том, что ст. 37 предусматривает, что продавец был осведомлен о каких-либо сведениях о земельном участке и не сообщил их покупателю.
Земельный участок был приобретен 29 июля (протокол торгов) 08 года, 30 июля был передан покупателю по акту. На данный момент официально по всем бумагам на этом земельном участке ничего нет. Более того имеется справка БТИ что на 10.12.2008 года на участке строений нет. Имеется кадастровый паспорт от 07 октября 2008 года, который тоже не содержит сведений об объектах на земельном участке. Следовательно на момент продажи продавец ничего не знал. У организатора торгов не было никаких документов о доме на участке. Приставы скорее всего даже не выходили на место, а арестовали по бумажкам (хотя есть акт описи и ареста с понятыми). Впрочем, вполне возможно что должник успел построить его всего за год, так как судя по документам регистрация права собственности на дом была произведена в августе 2009 года. Я не могу пояснить, почему до того момента фирма так и не признала право собственности. Видимо они пытались устранить недостатки общего порядка (имеется акт о приостановлении на 4 страницах с 8 основаниями приостановления, половина из которых явно надуманы). Потом видимо последовал отказ, но его у меня нет.
Поэтому применение ст. 37 в данном случае под вопросом.
У меня возникает вопрос о сроках обращения с требованием о расторжении договора и взыскании платы по договору? От какого момента их следует отсчитывать (от момента заключения договора, момента отказа в признании права собственности по суду, момента отказа в госрегистрации и пр.). Завтра будет 3 года с момента заключения договора. Засуетились.

[sosnovka]

Прошу прощения за задержку.
Подал-таки исковое заявление на признание права собственности. Госпошлина была уже оплачена, поэтому попробуем.
Дело в том, что ст. 37 предусматривает, что продавец был осведомлен о каких-либо сведениях о земельном участке и не сообщил их покупателю.
Земельный участок был приобретен 29 июля (протокол торгов) 08 года, 30 июля был передан покупателю по акту. На данный момент официально по всем бумагам на этом земельном участке ничего нет. Более того имеется справка БТИ что на 10.12.2008 года на участке строений нет. Имеется кадастровый паспорт от 07 октября 2008 года, который тоже не содержит сведений об объектах на земельном участке. Следовательно на момент продажи продавец ничего не знал. У организатора торгов не было никаких документов о доме на участке. Приставы скорее всего даже не выходили на место, а арестовали по бумажкам (хотя есть акт описи и ареста с понятыми). Впрочем, вполне возможно что должник успел построить его всего за год, так как судя по документам регистрация права собственности на дом была произведена в августе 2009 года. Я не могу пояснить, почему до того момента фирма так и не признала право собственности. Видимо они пытались устранить недостатки общего порядка (имеется акт о приостановлении на 4 страницах с 8 основаниями приостановления, половина из которых явно надуманы). Потом видимо последовал отказ, но его у меня нет.
Поэтому применение ст. 37 в данном случае под вопросом.
У меня возникает вопрос о сроках обращения с требованием о расторжении договора и взыскании платы по договору? От какого момента их следует отсчитывать (от момента заключения договора, момента отказа в признании права собственности по суду, момента отказа в госрегистрации и пр.). Завтра будет 3 года с момента заключения договора. Засуетились.

В общем в дополнение к иску можно заявление написать. Судя по документам с должника было осуществлено взыскания, где в рамках исп.производства была осуществлена реализация арестованного имущества - ЗУ приобретен 30.07.2008 но право не было зарегистрировано в Росреестре. По состоянию на конец 2008 года на основании официальных данных (БТИ, кадастр) какие либо строения на ЗУ отсутсвовали, то есть сделка осуществлена в соответсвии с требованиями ст. 35. (В июле у должника не было прав на Дом, чтоб он отчуждал его вместе с принадлежащим ему участком). Должник, понимаю что ЗУ отчужден, в период с 12.2008 по 08.2009 осуществил строительство (самовольное надо заметить), и зарегистрировал его. Все это вопрос к возбуждению УД где в рамках ОСМ будет установлено (на основании ваших же официальных документов), что лицо знало об отчуждении имущества (земли) и все равно в 2009 году осуществило строительство. В общем в дополнение к иску можно заявление написать.

[Семинарист]

Поэтому применение ст. 37 в данном случае под вопросом.
У меня возникает вопрос о сроках обращения с требованием о расторжении договора и взыскании платы по договору? От какого момента их следует отсчитывать (от момента заключения договора, момента отказа в признании права собственности по суду, момента отказа в госрегистрации и пр.). Завтра будет 3 года с момента заключения договора. Засуетились.

Да, действительно ст. 37 ЗК не применима. "Заведомо ложная информация" здесь не усматривается.
А если в порядке ст. 37 расторжение, то срок представляется по общим правилам, с момента когда должен узнать, т.е. с момента получения отказа в госрегистрации, или даже с момента приостановки регистрации по данному основанию.
Если по п.1 ст. 181 ГК то срок миновал.
А ответчик по уже предъявленному иску кто?

...По состоянию на конец 2008 года на основании официальных данных (БТИ, кадастр) какие либо строения на ЗУ отсутсвовали, то есть сделка осуществлена в соответсвии с требованиями ст. 35.

Поддерживаю, полагаю основание для признания права собственности.

Должник, понимаю что ЗУ отчужден, в период с 12.2008 по 08.2009 осуществил строительство (самовольное надо заметить), и зарегистрировал его. Все это вопрос к возбуждению УД где в рамках ОСМ будет установлено (на основании ваших же официальных документов), что лицо знало об отчуждении имущества (земли) и все равно в 2009 году осуществило строительство. В общем в дополнение к иску можно заявление написать.

Можно конечно,но ведь строительство (возможно самовольное)произведено на зем. участке, который в ЕГРП на недвижимое имущество зарегистрирован за ним, хоть и арестован. Усмотрит ли здесь состав, орган следствия? Да и что это даст?

Сообщение отредактировал Семинарист: 29 July 2011 - 13:29

[egofoxy]

Ответчик по предъявленному иску - должник, т.е. собственник арестованного земельного участка и собственник ныне существующего на нем дома. Также (на всякий) кинул в ответчики организатора торгов арестованного имущества. В качестве третьего лица указал службу судебных приставов (управление). Росреестр не стал вписывать, чтобы не ставили палки в колеса. Надо будет - суд сам привлечет.
А какой здесь может быть потенциальный состав преступления или административного правонарушения со стороны должника???

[Семинарист]

А какой здесь может быть потенциальный состав преступления или административного правонарушения со стороны должника???

Мне представляется, по гражданским правоотношениям, пытаться возбудить уголов. дело,только трата времени (объективно-получение отказа). Обычно цель, не платит госпошлину по иску в рамках угол. дела, разумеется исключая там дела по поддельным доверенностям и т.п.
Предполагаю, sosnovka, в данному случае имел ввиду ст. 330 УК Самоуправство?

Сообщение отредактировал Семинарист: 30 July 2011 - 14:33

[Chiko]

egofoxy, мне кажется, Вы не вполне разобрались в том, в какой ситуации следует предъявлять иск о признании права собственности на недвижимость. Настоятельно советую прочитать соответствующий раздел постановления 10/22 и еще раз спросить самого себя: правильно ли подан иск.

[Семинарист]

Настоятельно советую прочитать соответствующий раздел постановления 10/22 и еще раз спросить самого себя: правильно ли подан иск.

Вопрос не ко мне, но позволю спросить, в данной ситуации, иск о сносе предъявлять?
Пленум ВС РФ N 10, ВАС РФ N 22
60. …………..После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе……..Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС от 9 декабря 2010 г. N 143
5. Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.
6. Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

[egofoxy]

Все интересней и интересней. В целом не очень хочется заявлять требование о сносе самовольной постройки. Встают вопросы:
1. Является ли добросовестность в данном случае основанием для отказа в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки (хотя учитывая наложенный арест добросовестность строительства здесь под большим вопросом, однако ответчик может ссылаться на подобное - строил на принадлежащем мне земельном участке и ничего о том, что он уже отчужден не знал)? Кроме того, как я понимаю строительство является в любом случае пользованием земельным участком, что в целом запрещено арестом (хранителем земельного участка назначался должник, но наличие или отсутствие права пользования имуществом я не уточнял).
2. Возможно ли заявить подобное требование в ходе рассмотрения дела о признании права собственности на земельный участок (ответчик здесь один). Хотя я сам себе отвечаю, что нельзя, но все же хочу услышать мнение других.
3. Является ли в настоящее время препятствием к признанию права собственности наличие чужого строения на земельном участке? Другими словами не поторопились ли мы с заявлением требования о признании права собственности? Возможно нужно было сначала заявить требование о сносе самоволки? Либо возможно рассмотрение данных дел параллельно?

[Семинарист]

Может Chiko, имел ввиду другой иск?
А по указанным вопросам, по существу мне сказать что-либо затруднительно. Полагаю, что для районного судьи здесь тоже будут вопросы В многом эти вопросы слишком оценочные.
А с иском о сносе всегда успеете, срока нет. Может и с правом собственности пройдет иск, бывает и в суде (тем более СОЮ) проходит то что не должно было пройти.

[Варежка]

собственник участка и собственник строения - аффилированные лица? например, учредитель и контора этого учредителя?

[egofoxy]

Собственник участка и собственник строения одно лицо (должник). Фирма-покупатель арестованного земельного участка никак не связана с собственником строения.

Сообщение отредактировал egofoxy: 10 August 2011 - 11:55

[Варежка]

Тогда почему не хотите заявлять снос самоволки?

[egofoxy]

ну я надеюсь, что по этому вопросу мы сможем договориться - по ст. 272 ГК РФ. либо по суду. а так - чего добро переводить. в целом как сказал один из участников - данное требование мы предъявить успеем.