Сообщений в теме: 19

[Себастьян Перейра]

Здравствуйте товарищи!
Подскажите, как суды относятся к предварительным договорам купли-продажи, в которых стороны договариваются о будущей купле-продаже самовольной постройки? Постройка уже существует, но документы на нее - правоустанавливающие и правоподтверждающие, очевидно - будут оформлены в течение какого-то определенного срока.
Намечается судебное дело по взысканию предоплаты по подобному договору, но у меня существенные сомнения,связанные со следующим:
Объект недвижимости согласован в следующем виде: "объект недвижимости - жилой дом по адресу:______ с земельным участком, необходимым для его использования", далее пункт 3: "указанный жилой дом состоит из двух комнат, кухни и холодного пристроя. Площадь дома будет уточнена после получения техпаспорта; площадь земельного участка будет уточнена после проведения межевания земли. Указанный дом является самовольной постройкой 1956 года".
Будет ли при таком согласовании, прости Господи, предмета сделки предварительный договор считаться заключенным?

[Rocker]

судебное дело по взысканию предоплаты по подобному договору

А в этом направлении мыслить не думали? Думаю, бооольшие у вас проблемы могут быть. Как предоплата оформлена, задатком?

[Себастьян Перейра]

Rocker, я и думаю, что с этим делом могут быть бооольшие проблемы. А все это связано с тем, что подобный договор может быть а) незаключенным б) недействительным. и все отседова вытекающее. Оформление предоплаты, ИМХО, не так принципиально в этом случае.

[Rocker]

Скажем так: Новоселова (ВАС РФ) вообще поставила под сомнение любые платежи по предварительному договору, как не обеспечивающие его в силу природы данного вида договоров.
А Белов В.А. считает, что в рамках данного договора функции задатка (ст. 380 ГК РФ) реализованы быть не могут.

.

Сообщение отредактировал Rocker: 08 June 2011 - 21:25

[Себастьян Перейра]

Rocker, нуу... мнение товарищей, кншн, интересно. И пусть функции задатка не реализуются, речь не об этом.
В данном случае дело будет в СОЮ, а тут, как известно, возможны любые девиации.
Кроме того, если платеж уже произведен, то его можно взыскать обратно.
Мне принципиальным в данном случае представляется вопрос именно о заключенности подобного договора. В силу несогласованности предмета и наличия у продавца как у лица, не создававшего самовольную постройку, прав на заключение подобных сделок.

[Trial-x]

В данной ситуации нет никакого смысла использовать конструкцию предварительного договора. Лучше заключить договор о долевом участии в строительстве.

[Себастьян Перейра]

Trial-x, я, наверное, плохо объяснил, поэтому сейчас исправлюсь.
Никакой договор заключать НЕ НУЖНО. Он УЖЕ заключен. Причем в форме предварительного договора. Предмет согласован следующим образом:"объект недвижимости - жилой дом по адресу:______ с земельным участком, необходимым для его использования", далее пункт 3: "указанный жилой дом состоит из двух комнат, кухни и холодного пристроя. Площадь дома будет уточнена после получения техпаспорта; площадь земельного участка будет уточнена после проведения межевания земли. Указанный дом является самовольной постройкой 1956 года".
По этому договору продавец получил предоплату. Сейчас эту предоплату пытаются взыскать. Я готовлю возражения и пытаюсь разобраться в следующем:
1. будет ли предварительный договор заключенным при таком согласовании предмета?
2. Влияет ли как-то на действительность такого предварительного договора тот факт, что продавец по нему не является лицом, создавшим самовольную постройку?

[Massive]

Себастьян Перейра,
согласованностью предмета здесь и не пахнет.
В отсутствие кад. номера и ссылки хотя бы на старый техпаспорт дома.
А уж коли и кадастровго паспорта на ЗУ нет, то вообще худо дело.

[Себастьян Перейра]

Massive, т.е. в суде можно ссылаться на незаключенность данного договора? нету там ничего про земельный участок...

[Massive]

Себастьян Перейра,
конечно. Разбить такой преддог проще простого.

[Себастьян Перейра]

Massive, ура-ура)) Спасибо за благоприятный прогноз.

[Себастьян Перейра]

Massive, а вообще суд обязан проверять договор на заключенность?
насколько я помню, ВАС в каком-то постановлении прямо указал, что суд вне зависимости от того, заявляют об этом стороны или нет, обязан оценить договор на предмет его заключенности.
Но, боюсь, СОЮ об этом не слышал и делать это не обязан...

[Bang]

Себастьян Перейра,
Заявите встречным иском - рассмотрит и вернет НО.

Просто подумайте - будет ли действителен договор, на покупку, скажем наркотиков, которые скоро привезут контрабандой?
Вещи одного порядка.
Вы собираетесь купить незаконный товар.
Заключали договор видимо в силу добросовестного заблуждения, а то и намеренно мошенническим путем были обмануты.

[Lawlynx]

Себастьян Перейра,
Заявите встречным иском - рассмотрит и вернет НО.

Просто подумайте - будет ли действителен договор, на покупку, скажем наркотиков, которые скоро привезут контрабандой?
Вещи одного порядка.
Вы собираетесь купить незаконный товар.
Заключали договор видимо в силу добросовестного заблуждения, а то и намеренно мошенническим путем были обмануты.

+ 1.

Самовольная постройка изъята из оборота и никаких распорядительных сделок заключать с ней нельзя.

По поводу предоплаты и задатка. Есть два определения ВС РФ о том, что использование задатка правомерно даже в случае обеспечения предварительного договора. Логика такая: задаток обеспечивает не предварительный договор, а основной договор, который стороны заключат в будущем.
но не думаю, что это поможет в этой ситуации, т. к. никакого основного договора купли-продажи заключен быть не может - он будет ничтожным на основании п. 2 ст. 222 и 168 ГК РФ

Кроме того, а почему бы продавцу предварительно не легализовать эту постройку?

[Себастьян Перейра]

Bang,

Просто подумайте - будет ли действителен договор, на покупку, скажем наркотиков, которые скоро привезут контрабандой?

Полагаю, аналогия не совсем верная. опять же вопрос: недействителен такой договор или незаключен?
Lawlynx,Самовольная постройка - это не вещь, изъятая из оборота. Она не является объектом недвижимости - это да.

[Little Miracle]

предварительный договор в отношении самовольной постройки - самая сомнительная идея которую сегодня слышу. Пример с наркотиками очень показателен.

[Себастьян Перейра]

Little Miracle, а я повторюсь, что пример с наркотиками не самый лучший. Тех, кто заключает договоры в отношении наркотиков, при задержании бьют ногами и садят в турьму на длительные сроки. В Вашем регионе за заключение договора в отношении самовольной постройки поступают также?

[Себастьян Перейра]

Суть подобных договоров в том, что предварительный договор заключается в отношении объекта недвижимости, который будет создан в будущем путем оформления права собственности на существующую сейчас самовольную постройку.
Хоть сам я и считаю, что подобные сделки недействительны.

Сообщение отредактировал Себастьян Перейра: 16 June 2011 - 14:10

[Lawlynx]

Bang,

Просто подумайте - будет ли действителен договор, на покупку, скажем наркотиков, которые скоро привезут контрабандой?

Полагаю, аналогия не совсем верная. опять же вопрос: недействителен такой договор или незаключен?
Lawlynx,Самовольная постройка - это не вещь, изъятая из оборота. Она не является объектом недвижимости - это да.

По теоретической части.

По моему мнению, если в силу закона невозможно распоряжение вещи, предмета и etr., то эта вещь, предмет изъят из оборота (распоряжение самовольной постройкой невозможно по п. 2 ст. 222 ГК РФ). Возможно я и не прав.

Самовольная постройка все-таки недвижимость. Причины:
1. Это следует из определения самовольной постройки - "Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество..."

Практический аспект: не так давно Президиум ВАС РФ признал внесудебный демонтаж самовольно установленных рекламных конструкций законным именно потому что эти конструкции - движимые вещи и на них ст. 222 ГК не распространяется.

2. От того, что постройка самовольная, ее прочная связь с земельным участком не прекращается, а это основной признак недвижимости (не идеальный, но какой есть).

По поводу предварительного договора

Как ни странно, он вполне действителен.

Обоснование:

1. Предварительный договор не подпадает под запрет п. 2 ст. 222 ГК РФ, так как из предварительного договора не следует распоряжение самовольной постройкой. Нет распоряжения - не применяется п. 2 упомянутой статьи.

2. Судебная практика по делам об оспаривании предварительных договоров аренды зданий (или помещений в них), которые не введены в эксплуатацию ("арендодатель" - пока несобственник). Президиум ВАС РФ в одном из постановлений (дату не помню, один из участников процесса - IKEA) признал действительным такой договор именно по той причине, что по предварительному договору не происходит передача имущества, а из него только вытекает обязательство заключить основной договор в будущем и больше ничего.
Если переложить эту практику на ситуацию с предварительным договором купли-продажи самоволки, то получается, что предварительный договор действителен, хотя с этим думаю многие не согласятся.

[romanlawyer]

Ситуация несколько поменялась, см. ссылку: http://www.реклама.r...les/121-sellair
Коммент к Постановлению Васи 54.

Сообщение отредактировал Massive: 08 September 2011 - 10:43
реклама