Сообщений в теме: 20

[HelenSun]

Уважаемые коллеги, хотелось бы узнать ваше мнение.
В соответствии с ЖК РФ (ст.29)Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Если указанная квартира находится в залоге банка (ипотека в силу закона), то в таком случае, сохраняется ли ипотека при реализации квартиры с публичных торгов?

[Ludmila]

Если указанная квартира находится в залоге банка (ипотека в силу закона), то в таком случае, сохраняется ли ипотека при реализации квартиры с публичных торгов?

Хмм... Вы можете назвать хотя бы одно основание для того, чтобы она прекращалась?

[HelenSun]

Ну например... можно ли сюда применить такую норму :Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

[Ludmila]

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Это вообще-то порядок обращения взыскания на заложенное имущество по требованию залогодержателя. К иным публичным торгам никакого отношения не имеет.

[Ludmila]

Вы-то кто в этой истории - залогодатель, залогодержатель, покупатель?

[Chiko]

Ludmila,

Люда, есть такая норма, и ты ее прекрасно знаешь: это п. 2 ст. 313 ГК

[Ludmila]

Люда, есть такая норма, и ты ее прекрасно знаешь: это п. 2 ст. 313 ГК

Ром, не поняла твою мысль, поясни.

[veny]

Ром, не поняла твою мысль, поясни.

палагаю что речь идет об этом

2. Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника. В этом случае к третьему лицу переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьями 382 - 387 настоящего Кодекса.

т.е. прямо предусмотрена возможность утратить залог при обращении взыскания...

Сообщение отредактировал veny: 08 June 2011 - 12:10

[Ludmila]

т.е. прямо предусмотрена возможность утратить залог при обращении взыскания...

Но основания-то прекращения залога устанавливаются всё же ст. 352 ГК РФ... Статья 313 говорит только о том, какие действия вправе предпринять залогодержатель, имеющий риск прекращения залога, а не устанавливает самостоятеьлные основания для прекращения залога.

[HelenSun]

т.е. прямо предусмотрена возможность утратить залог при обращении взыскания...

Но основания-то прекращения залога устанавливаются всё же ст. 352 ГК РФ... Статья 313 говорит только о том, какие действия вправе предпринять залогодержатель, имеющий риск прекращения залога, а не устанавливает самостоятеьлные основания для прекращения залога.

Согласна... Тем более что в данной ситуации, третье лицо- это залогодержатель, а орган, осуществляющий согласование перепланировки кредитором не является. Таким образом, здесь можно говорить просто о смене собственника в результате торгов, который становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем ( ст. 38 Об ипотеке)?.
А что произойдет если торги будут несостоявшимися?

Согласно ст.92 Об исполнительном производстве,в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона. Тык ведь в рассматриваемой ситуации нет взыскателя....

[veny]

Приобретение имущества в результате обращения на него взыскания часто характеризуют как первоначальный, а не производный <1> способ приобретения права собственности <2>, поскольку отчуждение производится не по воле собственника, а в силу принудительного исполнения судебного решения, обращенного на вещь. Из этого делается вывод о прекращении всех обременений вещи в случае ее реализации при обращении взыскания. Речь идет прежде всего о прекращении обязательственных обременений, установленных по воле собственника-должника: прав арендатора (нанимателя), ссудополучателя, залогодержателя.
--------------------------------
<1> "Способ будет первоначальным, если право собственности в лице данного субъекта устанавливается самостоятельно, независимо от другого лица, т.е. на объекты, которые еще не составляли чьей-либо собственности, или же на объекты, которые хотя и составляли собственность другого лица, но подчиняются господству нового приобретателя независимо от прав предшествовавшего собственника. Способ будет производным, когда право собственности в лице данного субъекта устанавливается на основании права прежнего собственника". Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. С. 239.
<2> См.: Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 134 - 135.

По крайней мере именно такой вывод делает С.В. Сарбаш, приводя дополнительно в качестве нормативного обоснования своей позиции положения п. 2 ст. 313 ГК РФ <1>. Эта норма предусматривает, что третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника.
--------------------------------
<1> См.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 144 - 145.

Данная позиция, рассматривающая реализацию имущества при обращении на нее взыскания как основание для прекращения указанных выше прав третьих лиц на имущество должника, обосновывается также ссылкой на концепцию очистки проданного с публичных торгов имущества <1>.
--------------------------------
<1> Необходимо отметить, что любая концепция складывается в определенных условиях и их отражает. Положение об очищении от залогов при публичной продаже, например, Устав гражданского судопроизводства не содержал. По мнению Правительствующего Сената, "вещное право залогодержателя на заложенное имение нимало не изменяется от того, перешло ли имение третьему лицу через продажу по вольной цене или с продажею с публичных торгов". "Продажа заложенного имения с публичного торга до наступления срока закладной не изменяет условий сей последней, и долг по ней остается на заложенном имении и переходит на покупщика. Если же покупщик, не желая воспользоваться занятою прежним собственником имения суммою, вносит ее в суд, при котором производилась продажа, а кредитор просит о выдаче ему этой суммы, соглашаясь, следовательно, на изменение первоначально установленного срока займа, то нет препятствия к выдаче залогодержателю представленной покупщиком суммы в уплату по закладной" // Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. 4. М.: Статут, 2004. С. 185 - 187.
Не переходили к новому приобретателю лишь те обременения, которые не были включены в опись имения: "Проданное с публичных торгов имение, по постановлению надлежащего суда, укрепляется за покупателем, и покупщику выдается данная на точном основании опись, по которой произведена продажа (ст. 1164 и 1165). Следовательно, если договор по имению не вошел в опись и не был затем вследствие поданной своевременно жалобы включен в оную до продажи, он не может более обременять проданное имение. С публичной продажей ликвидировались все прежние обязательства, лежавшие на имении: эквивалентом его является сумма, вырученная на публичных торгах, и всякое новое притязание к имению может относиться только к этому эквиваленту. Таким образом и договоры, предусмотренные в ст. 1099 Устава гр. суд., сохраняют свою силу лишь в том случае, если включены в опись, по которой продано имение". См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. С. 313 - 314.

"Публичные торги в рамках исполнительного производства"
(Новоселова Л.А.)
("Статут", 2006)


есть и ещё один гражданин с таким же мнением

Правовой стимул, который заставит залогового кредитора в описываемой ситуации все же предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, лежит на поверхности. Достаточно лишь последовательно провести принцип, в соответствии с которым публичные торги, проводимые в ходе исполнительного производства, очищают имущество от всех лежащих на нем обременений (аренды, залогов и пр.) <9>. В этом случае нежелание потерять привилегированное положение заставит залогодержателя предъявить требование об исполнении обязательства раньше срока. Если он этого не сделает, то утратит право залога в отношении имущества, проданного на торгах по требованию незалогового кредитора.

Статья: Удовлетворение требований нескольких кредиторов из стоимости заложенного имущества
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2011, N 1)

[Ludmila]

veny,

("Статут", 2006)

Вообще-то в 2006 году в соответствии со ст. 352 ГК РФ продажа имущества с торгов прекращала залог, даже если обрещение взыскания не имело никакого отношения к залогу. В настоящее время данная норма изменена.

Достаточно лишь последовательно провести принцип, в соответствии с которым публичные торги, проводимые в ходе исполнительного производства, очищают имущество от всех лежащих на нем обременений (аренды, залогов и пр.)

Ну, во-первых, этот принцип должен появиться в законодательстве, чтобы его проводить.
Во-вторых, ст. 313 ГК РФ вообще не имеет никакого отношения к данной ситуации, т.к. в ст. 313 ГК РФ говорится про случаи, когда происходит обрещение взыскания на имущество по требованию кредитора, а в данном случае ни кредитора, ни обращения взыскания на имущество не происходит. Происходит лишь продажа имущества с торгов, что далеко не всегда равно обращению взыскания.Кстати, может, расскажете, как залогодержатель может предотвратить обращение взыскания на перепланированную квартиру - своими силами устоанить перепланировки, принудительно ворвавшись в заложенную квартиру?
А в-третьих, предложенная Вами трактовка полностью противоречит Пленуму ВАС РФ. Если в случах, перечисленных в ст. 313 ГК РФ, происходит прекращение указанных в ней прав, то это означает, что продажа с торгов имущества прекращает, например, аренду. Но ВАС РФ в Пленуме № 10 чётко высказался, что аренда при обращении взыскания на имущество прекращается только в строго определённых случаях, а не всегда. Т.е. получается, что норму ст. 313 ГК РФ надо применять в совокупности с иными нормами, регулирующими перечисленные в ст. 313 ГК РФ правоотношения, а не вырывать их из контекста.

[veny]

Вообще-то в 2006 году в соответствии со ст. 352 ГК РФ продажа имущества с торгов прекращала залог, даже если обрещение взыскания не имело никакого отношения к залогу. В настоящее время данная норма изменена

там вроде при обосновании тз никто не ссылается на 352 (видимо потому что там изначально не об этом было написано).

Во-вторых, ст. 313 ГК РФ вообще не имеет никакого отношения к данной ситуации, т.к. в ст. 313 ГК РФ говорится про случаи, когда происходит обрещение взыскания на имущество по требованию кредитора, а в данном случае ни кредитора, ни обращения взыскания на имущество не происходит. Происходит лишь продажа имущества с торгов, что далеко не всегда равно обращению взыскания.Кстати, может, расскажете, как залогодержатель может предотвратить обращение взыскания на перепланированную квартиру - своими силами устоанить перепланировки, принудительно ворвавшись в заложенную квартиру?

действительно не имеет, она имеет отношение к концепции что обращение взыскание через публичные торги пораждает первичное право...и тут имеет смысл обсуждать именно это, а не 313, 313 это только пример.

Но ВАС РФ в Пленуме № 10 чётко высказался, что аренда при обращении взыскания на имущество прекращается только в строго определённых случаях, а не всегда. Т.е. получается, что норму ст. 313 ГК РФ надо применять в совокупности с иными нормами, регулирующими перечисленные в ст. 313 ГК РФ правоотношения, а не вырывать их из контекста.

а есть ли там что нибуть про публичные торги?

Тут гораздо интереснее что при таком подходе пролетает не только залог но и 302

Сообщение отредактировал veny: 08 June 2011 - 16:58

[Ludmila]

там вроде при обосновании тз никто не ссылается на 352 (видимо потому что там изначально не об этом было написано).

Ну и что? На тот момент ст. 313 не противоречила ст. 352 ГК РФ, потому вопрос мог и не затрагиваться.

действительно не имеет, она имеет отношение к концепции что обращение взыскание через публичные торги пораждает первичное право...

Осталось только найти, где написано, что при первичном праве ипотека не сохраняется... хотя она замечательно сохраняется в других случаях приобретения первичного права, как то: при достройке объекта незавершённого строительства и регистрации права собственности на ноывй объект, при строительстве на участке, который заложен, и т.д.

а есть ли там что нибуть про публичные торги?

Хмм... Там есть про обращение взыскания, которое как раз в форме публичных торгов и проходит.

[veny]

при достройке объекта незавершённого строительства и регистрации права собственности на ноывй объект, при строительстве на участке, который заложен, и т.д.

только о том что она "не прекращается" пришлось прямо в законе писать.
Однако с учетом специфики законодательной деятельности воплне можно допустить что речь идет не о "не прекращении" а о возникновении ипотеки в силу закона на вновь созданный объект. Пишут же в законе о госрегистрации про регистрацию перехода права, а по ГК то нет прехода, есть прекращение у старого и возникновение у нового собственника

Там есть про обращение взыскания, которое как раз в форме публичных торгов и проходит.

но оно ведь не всегда с публичных торгов происходит...

Осталось только найти, где написано, что при первичном праве ипотека не сохраняется...

обратный тезис логике противоречит, раз право первичное нечему там сохраняться.

Сообщение отредактировал veny: 08 June 2011 - 18:13

[Ludmila]

только о том что она "не прекращается" пришлось прямо в законе писать.

Ну так в отношении продажи с торгов тоже написано, что прекращается при продаже с торгов не во всех случаях...

но оно ведь не всегда с публичных торгов происходит...

В Пленуме посыл общий - аренда не прекращается, независимо от того, с публичных торгов ии в ином порядке.

обратный тезис логике противоречит, раз право первичное нечему там сохраняться.

В законе написано обратное. А вот Ваш тезис на законодательстве как раз и не основан.

[HelenSun]

Если с торгами при обращении взыскания понятно- после признания их повторно несостоявшимися,предлагается имущество залогодержателю, если он не выразил свое согласие оставить за собой- ипотека прекращается, то что же будет, в свете торгов из-за перепланировки, если эти "обычные" торги несостяялись?

[Chiko]

Ludmila, veny, я п. 2 ст. 313 привел для того, чтобы показать, что все далеко не так очевидно, как кажется на первый взгляд. Сильный довод в пользу того, чтобы публичные торги не очищают - положения о старшей и младшей ипотеке, там же прямая норма о том, что старшая ипотека сохраняется при обращении взыскания по младшей ипотеке. Кстати, судья Сарбаш (но не только судья Новоселова) тоже считает, что публичные торги очищают. А вот судья Маковская считает, что не очищают. Вот такая вот петрушка

[Tony V]

При продаже недвижимости факт нахождения имущества в залоге проще учесть в цене, нежели при продаже движимостей. Это довод в пользу сохранения ипотеки.

[Moondance]

Ludmila, veny, я п. 2 ст. 313 привел для того, чтобы показать, что все далеко не так очевидно, как кажется на первый взгляд. Сильный довод в пользу того, чтобы публичные торги не очищают - положения о старшей и младшей ипотеке, там же прямая норма о том, что старшая ипотека сохраняется при обращении взыскания по младшей ипотеке. Кстати, судья Сарбаш (но не только судья Новоселова) тоже считает, что публичные торги очищают. А вот судья Маковская считает, что не очищают. Вот такая вот петрушка

Простите, Вы не могли бы привести хоть один документ (из судебной практики или статью) судьи Маковской, подтверждающей ее точку зрения о том, что публичные торги не очищают?

[Женечка2005]

Учитывая, что личность должника имеет существенное значение кредитора не вижу ничего логичнее, как этому самому кредитору предъявить требование о полном досрочном исполнении обязательства (тем более, что все кредитные договоры, с которыми приходилось сталкиваться такое право кредитора предусматривают)