Сообщений в теме: 36

[bird_flu]

Переуступка ДДУ зарегистрирована по 214 ФЗ. Застройщик построил дом и объявил о выдаче ключей. При обращении за актом приема-передачи застройщик требует сначала подписать договор управления (одновременное подписание акта п-п и дог-ра управления прописано в ДДУ) и 2 дополнительных возмездных договора (вывоз мусора и технадзор). Договора подписываются в офисе УК, после чего несутся в офис застройщика, где они, убедившись что дольщик все проплатил, подписывают акт приема-передачи.
Как грамотнее поступить дольщикам, что бы получить акт приема-передачи?

Сообщение отредактировал bird_flu: 14 October 2011 - 02:45

[Секунда]

Обратиться в Роспотребнадзор в связи с нарушением прав потребителей, предусмотренных п.2 ст.16 Закона о ЗПП. Или к застройщику с требованием передать квартиру с аналогичной мотивировкой.

[bird_flu]

Это логично. Но как доказать? Застройщик прислал уведомление, что бы дольщик явился за актом. Но акт не подписывает.
Он ведь на суде может все отрицать, сказать что никому никаких услуг не навязывал. На каком основании добиться реакции роспотребнадзора, если у дольщиков нет письменного отказа от застройщика?

[yes-ooo]

Что за договор технадзора - я не могу представить. Но что касается договоров, связанных с управлением и содержанием объекта, то оснований с даты подписания акта не нести таких расходов Вы не имеете. Это не "дополнительные услуги", как Вы их поименовали в теме, это Ваши расходы по содержанию купленной квартиры.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Учитывая, что с момента подписания Акта приема-передачи квартиры к участнику переходят право владения и пользования – две составляющие триады права собственности, а также принимая во внимание заявительный характер государственной регистрации права собственности, а также положения ст. 153 ЖК РФ, из которой следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях (а такими основаниями, безусловно, является владение квартирой на основании передаточного акта), правообладатели квартир, подписавшие Акт приема-передачи, с этого дня несут обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ).
Даже если Вы не подпишете договор управления, возместить управляющей компании свою часть расходов на содержание жилого дома Вы будете обязаны. Я встречала судебную практику, когда суд даже обязывал возмещать УК ее услуги, определяя основанием ее действие в чужом интересе. А если не заморачивался - то просто по ст.210 ГК.
Таким образом, Вы получите те же яйца, только в профиль, только с бОльшими заморочками.

И немного лирики. Меня, как юриста застройщика, крайне удивляет вот это тупое баранье желание поспорить с застройщиком по поводу договора управления или управляющей компании. Дом подключен к коммуникациям? Кто обязан платить за услуги? Процесс обслуживания дома организован? Мусор вывозится? И т.п. (и этого т.п. крайне много). Да вы первые взвоете, если этого всего не будет. Не желаете видеть в своем доме управляющую компанию? Да вперед, лично вы (вместе с роспотребнадзором ) возьмите и организуйте непосредственное управление домом самими жильцами, позаключайте договоры на обслуживание и порешайте еще кучу вопросов, особенно с вашими такими же упёртыми и всё знающими соседями, и я запасусь попкорном,поглядеть ,как у вас это всё получится.

Сообщение отредактировал yes-ooo: 14 October 2011 - 13:33

[bird_flu]

Что за договор технадзора - я не могу представить. Но что касается договоров, связанных с управлением и содержанием объекта, то оснований с даты подписания акта не нести таких расходов Вы не имеете. Это не "дополнительные услуги", как Вы их поименовали в теме, это Ваши расходы по содержанию купленной квартиры.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Учитывая, что с момента подписания Акта приема-передачи квартиры к участнику переходят право владения и пользования – две составляющие триады права собственности, а также принимая во внимание заявительный характер государственной регистрации права собственности, а также положения ст. 153 ЖК РФ, из которой следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях (а такими основаниями, безусловно, является владение квартирой на основании передаточного акта), правообладатели квартир, подписавшие Акт приема-передачи, с этого дня несут обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ).
Даже если Вы не подпишете договор управления, возместить управляющей компании свою часть расходов на содержание жилого дома Вы будете обязаны. Я встречала судебную практику, когда суд даже обязывал возмещать УК ее услуги, определяя основанием ее действие в чужом интересе. А если не заморачивался - то просто по ст.210 ГК.
Таким образом, Вы получите те же яйца, только в профиль, только с бОльшими заморочками.

И немного лирики. Меня, как юриста застройщика, крайне удивляет вот это тупое баранье желание поспорить с застройщиком по поводу договора управления или управляющей компании. Дом подключен к коммуникациям? Кто обязан платить за услуги? Процесс обслуживания дома организован? Мусор вывозится? И т.п. (и этого т.п. крайне много). Да вы первые взвоете, если этого всего не будет. Не желаете видеть в своем доме управляющую компанию? Да вперед, лично вы (вместе с роспотребнадзором ) возьмите и организуйте непосредственное управление домом самими жильцами, позаключайте договоры на обслуживание и порешайте еще кучу вопросов, особенно с вашими такими же упёртыми и всё знающими соседями, и я запасусь попкроном,поглядеть ,как у вас это всё получится.

Если вы внимательно почитаете мои первые сообщения, то заметите что там нигде не сказано, что дольщики против управляющей компании и договора обслуживания.
Речь идет о договоре на вывоз строительного мусора. Это единовременная оплата, помимо этого ук каждый месяц включает вывоз мусора в ежемесячные платежки.
Договор технадзора - это договор на право управляющей компанией вести надзор за проводимыми жильцами техническими работами в квартирах, контроль за привлекаемыми жильцами подрядчиками и т.п.
В договоре управления, который дольщики подписывают с УК прописано что дополнительные возмездные договора заключаются на добровольной основе, но застройщик требует их заключения в обязательном порядке.

Сообщение отредактировал bird_flu: 14 October 2011 - 13:45

[yes-ooo]

bird_flu,
А вы не считаете, что вывоз мусора - это обязательная услуга по содержанию жилого дома? Ну откажетесь вы от отдельного договора (вообще не понятно, зачем УК так зоморочилась), так это включат вам в смету к договору управления. Или вы не считаете, что эта услуга нужна? Так не голосуйте за ее включение в смету на общем собрании. Раз в год.
Вы понимаете, в чем дело. Вы такой нарядный не один. Вы не согласны с вывозом мусора, другой против освещения на лестнице. Что теперь, не обслуживать дом? А если оснований не платить за услуги УК у вас НЕТ - хоть на договорной, хоть на бездоговорной основе, то что вы предлагаете сделать застройщику? Отдать вам акт, а потом долго и нудно ходить за каждым и доказывать, что ему понадобится УК в принципе?
В чем вообще ваш личный трабл подписать этот договор? К тому же на этот временный, переходный период до возможности вам собраться и организовать ТСЖ, у вас иных вариантов мало. Ну обяжете вы застройщика отдать вам этот акт, по истечении времени, без договора на вывоз мусора. А потом застройщик взыщет с вас вашу долю в стоимости вывоза мусора. И что? Вы спокойнее уснете от своей принципиальности?

Вывоз мусора - это услуга. Оказание ее, а также ее стоимость - вполне доказуемые вещи. Если она вам не будет оказана, вы за нее можете не заплатить. И будете разводить своё кадило с разборками с УК, только уже с актом на руках.

Сообщение отредактировал yes-ooo: 14 October 2011 - 14:42

[Секунда]

yes-ooo
Я тоже юрист застройщика, если что...) Про тупое баранье желание вы погорячились наверное?
А если по делу, то ТС ведь и не отказывается содержать дом, как я поняла. Речь идет о навязывании договоров, которые вообще-то стороны должны заключать свободно.

Сообщение отредактировал Секунда: 14 October 2011 - 14:45

[bird_flu]

bird_flu,
А вы не считаете, что вывоз мусора - это обязательная услуга по содержанию жилого дома?

Давайте прежде чем засорять тему комментариями вы вникните в суть. Вывоз и утилизация бытового и крупно габаритного мусора как и все остальные услуги по обслуживанию уже включены в договор обслуживания и имеют свою ежемесячную стоимость в соответствии с установленными тарифами. Это известно всем, кто платит коммуналку.
Я говорю о договоре на вывоз строительного мусора за отдельную плату. Застройщик мотивирует это тем, что мы будем делать ремонты и должны будем утилизировать мусор, по этому они навязывают нам услугу по его вывозу. Мы можем обратиться в другую организацию и вывезти свой строительный мусор через нее или, что чаще делается через подрядчика, который будет делать нам ремонт.

Так как тема начинает скатываться в бессмысленный спор, повторю вопрос. Как дольщикам получить акт приема-передачи, если застройщик отказывается его выдавать? Ведь, как я понимаю, если дольщики прождут 2 месяца и застройщик воспользуется своим правом в одностороннем порядке передать квартиры, они все равно не получат акт? Или застройщик обязан будет его выслать? Можно ли отправить застройщику подписанный дольщиком акт без каких либо притензий к объекту передачи, обязан ли будет застройщик подписать данный акт и выслать дольщику? Как общаться с застройщиком, который не хочет общаться?

Сообщение отредактировал bird_flu: 14 October 2011 - 15:03

[Mr. Link]

Как общаться с застройщиком, который не хочет общаться?

Письменно с ним общайтесь + со свидетелями.
Он Вам уведомление о необходимости подписать акт, Вы ему письмо с просьбой указать точное время и дату, когда Вы можете явиться для подписания акта. Дальше с собой пару-тройку свидетелей + видеозапись + сразу претензию.
Если претензию не берет, то отсылаете её по почте.
А дальше в суд с требованием передать квартиру + оплатить пени за задержу передачи квартиры.

Второй вариант: подписываете все предложенные застройщиком документы, получаете акт и тут же направляете письменный отказ от исполнения обязательств по навязанным договорам.

Ну и наконец третий вариант Вам уже предложил Секунда, в посте №2.

[bird_flu]

Благодарю за конструктив.
Пока мы выбрали именно первую линию. Интересно, будет ли являться обоснованной просьба назначить дату и время передачи квартиры на объекте? То-есть если мы хотим что бы застройщик пришел на объект, показал его и подписал акт, имеет ли он право пригласить нас в офис для подписания акта?

По второму варианту. Вообще ук просит оплачивать дополнительные договора на месте наликом. Я думаю в таком случае сложно будет вернуть эти деньги. Можно конечно договориться что бы они включали эту плату в коммунальные платежи и потом просто не оплачивать этот пункт. Для того что бы взыскать с нас эту сумму, как я понимаю ук придется обратиться в суд. На сколько легко будет нам защитить свое право не оплачивать эти договора если мы подписывались что такие договора являются добровольными? Предположим мы будем иметь на руках подтверждение того, что уведомляли ук о своем желании расторгнуть эти договора. Какие шансы в суде?

[Mr. Link]

Для того что бы взыскать с нас эту сумму, как я понимаю ук придется обратиться в суд.

да

сколько легко будет нам защитить свое право не оплачивать эти договора если мы подписывались что такие договора являются добровольными?

зависит от квалицикации вашего юриста

Предположим мы будем иметь на руках подтверждение того, что уведомляли ук о своем желании расторгнуть эти договора.

Это не просто желание - это Ваше право.

Какие шансы в суде?

Шансы можно оценивать после ознакомления с документами.

Интересно, будет ли являться обоснованной просьба назначить дату и время передачи квартиры на объекте? То-есть если мы хотим что бы застройщик пришел на объект, показал его и подписал акт, имеет ли он право пригласить нас в офис для подписания акта?

Почему нет - попробуйте.
Посмотрите договор с застройщиком, возможно, там урегулирован этот вопрос.

[bird_flu]

Вопрос. Будет ли иметь вес в суде протокол встречи с застройщиком? Застройщик его конечно не подпишет, но в нем жильцы общавшиеся с застройщиком подпишутся под своими показаниями о том, что застройщик отказал в подписании передаточного акта. Может ли такой протокол являться доказательством неправомерных действий застройщика?

[Mr. Link]

Будет ли иметь вес в суде протокол встречи с застройщиком? Застройщик его конечно не подпишет, но в нем жильцы общавшиеся с застройщиком подпишутся под своими показаниями о том, что застройщик отказал в подписании передаточного акта. Может ли такой протокол являться доказательством неправомерных действий застройщика?

Составляйте протокол.
Делайте акт об отказе от подписания протокола.
Проводите видеосъемку.
Приглашайте свидетелей.

Ваша цель - убедить суд, что Вы обращались к застройщику и он Вам отказал.
Соответсвенно чем больше у Вас будет доказательств, тем быстрее Вы убедите суд в злостном уклонении застройщика от подписания акта.

[bird_flu]

А не уточните что за протокол? Может есть типовые шаблоны таких протоколов?

[esv709]

bird_flu,
самое обидное, это то, что остальные дольщики подпишут с застройщиком все подсовываемые им документы, в том числе доверенность в ППФ на представление интересов на общем собрании. И тогда там таких решений напринимают, что взыскать с Вас в 10 раз больше, чем с остальных - раз плюнуть...

[Mr. Link]

Будет ли иметь вес в суде протокол встречи с застройщиком?

А не уточните что за протокол?

?

[bird_flu]

Ну да, я понимаю что надо составлять протокол. Вопрос был больше о том есть ли типовые протоколы или он делается в свободной форме?
Кстати вопрос по видео съемке. Имею ли я право проводить скрытую видеосъемку общения с застройщиком? Должна ли она соответствовать каким-либо условиям, что бы быть принятой к рассмотрению?

Сообщение отредактировал bird_flu: 17 October 2011 - 15:39

[Mr. Link]

в свободной форме

Имею ли я право проводить скрытую видеосъемку общения с застройщиком?

Нафига скрытую? Делайте открытую.

Должна ли она соответствовать каким-либо условиям, что бы быть принятой к рассмотрению?

Ну неплохо было бы определить место и дату съемки, назвать Ф.И.О. действующих лиц.

[franklin495]

Почти аналогичная ситуация.
Застройщик прислал информационное письмо о том, что готов подписать акт приема-передачи в течении 10 дней. Уведомление прислал криво, т.е. заказное письмо я получил, но застройщик уведомление не получит.
В перед тем как мне предоставить акт, застройщик просит подписать дополнительно соглашение о следующем:
1. Площадь квартиры меняется в меньшую сторону, при этом взаиморассчеты исключаются, БТИ делать отказывается.
2. Просит компенсацию в размере 120 тыс.руб. за 6 месяцев за техническое содержание дома вперед.

По п.1 реально хотим компенсации
По п.2 Застройщик совсем оборзел, нет таких затрат. Предоставить расчет по затратам отказывается.

[странный ник]

Ситуация аналогичная той, что описал топикстартер.
Вот думаю, как лучше поступить.

Заявить требование о передаче. Молчание застройщика. Предпринять действия по подписанию акта приема-передачи, зафиксировать. Застройщик отмалчивается, подтверждение этого факта - в суд с иском о:
а) понуждении передать квартиру и подписании акта приема-передачи
б) сразу о признании ПС

Во втором случае смущают положения какого-то пленума о том, что Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в том случае, если истцом будут представлены доказательства возникновения у него соответствующего права
А в первом случае не представляю, как будет реализовываться решение и как долго.

Какой способ посоветуете предпочесть?


_____________________________
немного позже:
и вот еще какой момент: как в описанной теме нет ну никакой возможности будет составлять протокол встречи с застройщиком, в качестве подтверждения совершения действий по надлежащей приемке есть только вариант отправить застройщику подписанный со стороны дольщика АПП, так вот какую дату в нем лучше указать: в шапке напечатать дату отправки, и под реквизитами оставить места для дат от каждой стороны (дата дольщика будет совпадать с датой составления в шапке)? Застройщик при подписании поставит дату. Надо подстраховаться от того, чтобы застройщик не подписал его задним числом.

С какого числа квартира будет считаться переданной? С даты в шапке? С самой последней даты, имеющейся в акте? Это существенный момент, т.к. с этого времени пойдут начисления КУ и прочее.

Сообщение отредактировал странный ник: 24 January 2012 - 11:36

[ShmakovAl]

Здравствуйте. У нас похожая ситуация +еще немного и допники, всего на 30-60тыс с каждой квартиры...
Предпологаю признать право собственности через суд, в связи с чем возникли вопросы:
1.Возможно ли использовать электронную почту в качестве доказательства попытки досудебного урегулирования разногласий?
2. Можно ли подать в суд с эл.почтой и параллельно претензии и требования посылать обычной почтой, на случай если суд сочтет электронку извещением застройщика не должным образом?
Ребят помогите пожалуйста, заранее огромное спасибо.

Сообщение отредактировал ShmakovAl: 04 February 2013 - 12:06

[BloodForFun]

1.Возможно ли использовать электронную почту в качестве доказательства попытки досудебного урегулирования разногласий?

Можно, если это прямо предусмотрено договором.

2. Можно ли подать в суд с эл.почтой и параллельно претензии и требования посылать обычной почтой, на случай если суд сочтет электронку извещением застройщика не должным образом?

Составьте пожалуйста, вопросительное предложение, согласованное по правилам русского языка, а то абсолютно ничего не понятно.

[ShmakovAl]

BloodForFun, спасибо за оперативный ответ.
Не предусмотрено, к сожалению: "Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями."
2. В качестве убеждения суда в том что, мы обращались к застройщику и он нам отказал, предполагалось использование нотариально заверенного эл.письма. Возможно ли, на случай, если суд сочтет эл.письмо недостаточным доказательством игнорирования застройщиком наших требований, одновременно с подачей в суд отправить застройщику претензию в письменном виде по почте? К моменту прохождения судебного процесса будет почтовое уведомление о получении или возврат письма (застройщик почту не забирает) что, в свою очередь будет уже железным доказательством.

Сообщение отредактировал ShmakovAl: 04 February 2013 - 16:52

[BloodForFun]

"Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями."

Здесь не содержится требование об обязательном направлении претензии. Законом "Об участии в долевом строительстве..." так же не предусмотрено обязательное направление претензии.
Соответственно, вы можете обращаться в суд и без направления претензии.

"предполагалось использование нотариально заверенного эл.письма" - законодательством такого нотариального действия не предусмотрено. Если даже вы найдете нотаруса, и сможете объяснить, что вы от него хотите, и он выполнит ваше пожелания, то
а) обойдется это вам в 5-15 тысяч рублей (обычно столько стоит составление протокола "заверение страниц интернета"),
б) мало чего доказывает в процессуальном плане, поскольку не предусмотрено договором ( а адреса электронной почты нет в договоре, то вообще равнозначно отправлению претензии "на деревню дедушке").

Что делать? Просто направлять исковое заявление, поскольку обязательный претензионный порядок не предусмотрен.
Если есть основания считать, что судья будет к вам предвзята, иметь желание "отфутболить иск" или вы вообще по жизни "перестраховщик", то отправить претензию заказным письмом с описью и уведомлением, отследить, когда ответчик получит претензию (по сайту почты) и подавать исковое заявление.

Сообщение отредактировал BloodForFun: 04 February 2013 - 17:25

[Jazzanova]

зачем через суд? инвестор не хочет нести затраты на содержание помещения?
от даты оформления права собственности все равно придется их нести