Сообщений в теме: 25

[Канчиль]

Кто знает, как это происходит на практике? По условиям договора переход права собственности обусловлен выплатой стоимости квартиры, осуществляемой в рассрочку. Передача будет происходить раньше.
Нутром чую, нужно с договором идти в ФРС и подавать сначала заявление на регистрацию договора купли-продажи, а потом еще раз с квитанциями об оплате регистрировать переход права собственности.
Как, интересно, ФРС на такие схемы реагирует?
(эх, чувствую, никто мне не ответит... )

[YPower]

ГК РФ

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Никакого перехода права собственности здесь регистрировать не надо.

[Канчиль]

ГК РФ

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Никакого перехода права собственности здесь регистрировать не надо.

Круто!
Договор регистрируется, а переход права собственности нет?

[Светлана Триумф]

Добрый вечер! Вы можете зарегистрировать сначала договор купли-продажи, а после расчета - переход права, но для этого необходимо иметь зарегистированное ранее возникшее право собственности или подать заявление от продавца о регистрации такового, при подаче заявления о регистрации договора. (то есть, для внесения записи в ЕГРП о регистрации договора, необходимо чтобыбыл запись о праве продавца). Но в Вашей ситуации я бы посоветовала клиенту - заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа, при котором право собственности покупателя будет ограничено ипотекой в силу закона. В чем плюс: обязанности по уплате налогов, обязательных платежей и т.д. возникает после гос. регистрации права собственности, а в том варианте который предлагаете Вы - до момента регистрации права собственности покупателя - бремя таких расходов несет Продавец (хотя помещение было передано)
Для снятия ограничения в виде ипотеки в силу закона, необходио будет подать обоюдное заявление стороон и оплатить гос. пошлину за выдачу повторного свидетельства.

[Alderamin]

Канчиль

Регистрация договора купли-продажи квартиры, отдельно от перехода права собственности

Кто знает, как это происходит на практике?

Так, как установлено законом и соответствующими подзаконными актами...

По условиям договора переход права собственности обусловлен выплатой стоимости квартиры, осуществляемой в рассрочку. Передача будет происходить раньше.
Нутром чую, нужно с договором идти в ФРС и подавать сначала заявление на регистрацию договора купли-продажи, а потом еще раз с квитанциями об оплате регистрировать переход права собственности.
Как, интересно, ФРС на такие схемы реагирует?

ФРС, которая уже давно не ФРС, реагирует на поданные заявления, а не на схемы... Реагирует за редким исключением нормально, в соответствии с законом...

YPower

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Никакого перехода права собственности здесь регистрировать не надо.

Круто!
Договор регистрируется, а переход права собственности нет?

Круто было бы, если бы было наоборот...

[Канчиль]

Светлана Триумф Спасибо.
Ипотека, как вариант, тоже рассматривается. Но мне кажется, в случае чего, истребовать обратно свою собственность будет проще, чем обращать взыскание на заложенное имущество.

То Alderamin

за редким исключением нормально

Я рада за московское Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее и везде по тексту именуется - ФРС), и если бы не было вот таких редких исключений, мне не нужно было бы создавать эту тему.

Так все-таки как же? При продаже жилья переход права собственности на него не регистрируется?

[Светлана Триумф]

Так все-таки как же? При продаже жилья переход права собственности на него не регистрируется?
[/quote]

))) Доброе утро! Переход права действительно не регистрируется (в ЕГРП не вносится регистрационная запись о переходе права). Регистрируется право собственности Покупателя на основании договора купли-продажи.

[Канчиль]

[quote]вы можете зарегистрировать сначала договор купли-продажи, а после расчета - переход права, но для этого необходимо иметь зарегистированное ранее возникшее право собственности или подать заявление от продавца о регистрации такового, при подаче заявления о регистрации договора. (то есть, для внесения записи в ЕГРП о регистрации договора, необходимо чтобыбыл запись о праве продавца).[/quote]
Я правильно понимаю, что при таком условии договор купли-продажи в отношении товара, который будет приобретен продавцом в будущем, не может быть заключен, если таким товаром является квартира?Регистрируется право собственности

[quote]Покупателя на основании договора купли-продажи.[quote]
Ну, блин! )))))) Я имела в виду, что регистрационных действий все равно будет два.

Сообщение отредактировал Канчиль: 26 October 2010 - 11:55

[Светлана Триумф]

Я правильно понимаю, что при таком условии договор купли-продажи в отношении товара, который будет приобретен продавцом в будущем, не может быть заключен, если таким товаром является квартира?Регистрируется право собственности

В отношении товара, котрый будет приобретен в будущем - может быть только предварительный договор купли-продажи, который не регистрируется. Но при достижении сторонами условиями о рассрочке платежа по договору - могут быть зарегистрированы как отдельно договор потом право, так и договор и право одновременно

Ну, блин! )))))) Я имела в виду, что регистрационных действий все равно будет два.

В итоге будет два регистрационных действия - 1. регистрация договора купли-продажи. 2. регистрация права собственности (покупателя)

[Канчиль]

Я правильно понимаю, что при таком условии договор купли-продажи в отношении товара, который будет приобретен продавцом в будущем, не может быть заключен, если таким товаром является квартира?Регистрируется право собственности

В отношении товара, котрый будет приобретен в будущем - может быть только предварительный договор купли-продажи, который не регистрируется. Но при достижении сторонами условиями о рассрочке платежа по договору - могут быть зарегистрированы как отдельно договор потом право, так и договор и право одновременно

Ну, блин! )))))) Я имела в виду, что регистрационных действий все равно будет два.

В итоге будет два регистрационных действия - 1. регистрация договора купли-продажи. 2. регистрация права собственности (покупателя)

Спасибо, Светлана!

[YPower]

Вот интересная инфа:


ВАС разъяснит специфику купли-продажи будущих объектов недвижимости
ВАС РФ обнародовал проект постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости".

ВАС предлагает дать арбитражным судам следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Кодекса, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего

Кодекса об этих видах договоров. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что в момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ), продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Исходя из положений статьи 554 ГК РФ надлежащей и достаточной индивидуализацией предмета договора купли-продажи недвижимого имущества является указание в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ее ориентировочная площадь, иные характеристики, определенные, в том числе, в соответствии с проектной документацией).

При заключении договоров купли-продажи будущих помещений индивидуализация предмета договора должна считаться надлежащей если договор позволяет установить также общую площадь помещений, подлежащих передаче покупателю, и цену за один квадратный метр площади помещения. В случае если в тексте договора купли-продажи будущей недвижимой вещи недостаточно данных, индивидуализирующих проданный объект недвижимости и место его нахождения, однако соответствующие данные имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом недействительным впорядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

3. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. В случае если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по такому договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

4. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, также подлежат применению и в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является земельный участок, границы которого в момент заключения договора еще не определены в порядке, установленном федеральным законом.

5. В связи с тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ законом могут быть предусмотрены случаи, когда заключение договора купли-продажи
будущей вещи не допускается, судам следует учитывать, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, не распространяются на
отношения, вытекающие из договоров, предметом которых является привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, так как данные отношения регулируются положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты РФ" (статья 1 указанного Закона).

6. Толкование норм права, содержащееся в настоящем Постановлении, является общеобязательным для арбитражных судов, а также служит основанием для пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 Постановления Пленума ВАСот 12.03.2007 "№"

17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам".

ПРАВО.RU (pravo.ru), Москва, 22.10.2010 13:20


Вас все же говорит о регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

[Alderamin]

Канчиль

Я рада за московское Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее и везде по тексту именуется - ФРС)

Непонятно, зачем именовать "горшком" то, что "горшком" уже не является... "Росреестр" это называется...

и если бы не было вот таких редких исключений, мне не нужно было бы создавать эту тему.

Что-то я в упор не вижу в этой теме никаких исключений...

Так все-таки как же? При продаже жилья переход права собственности на него не регистрируется?

Что именно "как же"??? Как Вам уже сказали, переход права тоже должен быть зарегистрирован, но это можно сделать позже, отдельно от регистрации договора...

Светлана Триумф

Доброе утро! Переход права действительно не регистрируется (в ЕГРП не вносится регистрационная запись о переходе права). Регистрируется право собственности Покупателя на основании договора купли-продажи.

Действительно, с добрым утром! По-Вашему, право собственности продавца при этом остается зарегистрированным?

В отношении товара, котрый будет приобретен в будущем - может быть только предварительный договор купли-продажи

Утверждение неверное...

[Defensa]

Никакого перехода права собственности здесь регистрировать не надо.

Переход права действительно не регистрируется (в ЕГРП не вносится регистрационная запись о переходе права). Регистрируется право собственности Покупателя на основании договора купли-продажи.

Как же тогда понимать п. 1 ст. 551 ГК РФ «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации»?

В итоге будет два регистрационных действия - 1. регистрация договора купли-продажи. 2. регистрация права собственности (покупателя)

Теоретически регистрация в 2 этапа вроде не противоречит законодательству. А кто-нибудь сталкивался с такой поэтапной регистрацией в Москве? Действительно Росреестр регистрирует без проблем? Каким будет режим имущества, являющегося предметом договора с момента регистрации ДКП до момента регистрации перехода права собственности? Кто подаёт заявление о переходе права собственности? Есть ли ограничения по срокам? Какие могут быть неблагоприятные последствия для обеих сторон при использовании такой схемы?

[sioxana]

[/quote]

Действительно Росреестр регистрирует без проблем?
[/quote]
Росреестр ОБЯЗАН будет зарегистрировать долько ДКП если было подано заявление именно о регистрации договора, а о регистрации перехода права и права собственности покупателя заявления не подавались. Никаких других вариантов у Росреестра просто нет. (ну если только нет других оснований для отказа)

[/quote]

Каким будет режим имущества, являющегося предметом договора с момента регистрации ДКП до момента регистрации перехода права собственности?
[/quote]
Имущество остается в собственности продавца до момента регистрации перехода права и права покупателя.
В ЕГРП будет существовать запись о праве собственности Продавца и запись о зарегистрированной сделке одновременно.

[/quote]

Кто подаёт заявление о переходе права собственности?
[/quote]
Продавец. Одновременно с заявлением о регистрации права собственности покупателя.

[/quote]

Есть ли ограничения по срокам?
[/quote]
нет

[/quote]

Какие могут быть неблагоприятные последствия для обеих сторон при использовании такой схемы?
[/quote]
Как продавец так и покупатель могут умереть или утратить дееспособность. И наследникам не избежать обращения в суд.

[Defensa]

Спасибо за разъяснения, sioxana.

Значит оба раза в Росреестр обращаются 2 стороны ДКП.

А если после получения денежных средств Продавец заартачится и откажется подавать заявление о переходе права собственности? Получается в этом случае риск для Покупателя.

Или другой случай. Зарегистрировали договор, а Покупатель отказался платить. Будет ли запись о зарегистрированной сделке ограничивать права Продавца на распоряжение квартирой, являющейся предметом ДКП? Каким образом Продавец сможет аннулировать запись, если Покупатель так и не осуществит оплату? Только через расторжение ДКП в судебном порядке?

[sioxana]

Значит оба раза в Росреестр обращаются 2 стороны ДКП.

Да. (инструкция о государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права на жилые помещения - там подробно)

А если после получения денежных средств Продавец заартачится и откажется подавать заявление о переходе права собственности? Получается в этом случае риск для Покупателя.

В таком случае переход права регистрируется по решению суда без заявления продавца.

Будет ли запись о зарегистрированной сделке ограничивать права Продавца на распоряжение квартирой, являющейся предметом ДКП?

А вот это вообще тема для отдельного разговора. Но если упростить задачу и рассмотреть ситуацию только с двумя последовательными ДКП (или иными договорами об отчуждении), то практика идёт по тому пути, что в регистрации второго откажут если первый не прекращён.
Хотя что мешает собственнику до момента передачи квартиры покупателю сдать её в наём, например, если это не запрещено в ДКП?

Каким образом Продавец сможет аннулировать запись, если Покупатель так и не осуществит оплату? Только через расторжение ДКП в судебном порядке?

Ну могут ещё и добровольно расторгнуть.

[Defensa]

А вот это вообще тема для отдельного разговора. Но если упростить задачу и рассмотреть ситуацию только с двумя последовательными ДКП (или иными договорами об отчуждении), то практика идёт по тому пути, что в регистрации второго откажут если первый не прекращён.

Да, с режимом имущества непонятно… Обременением не назвать и распоряжаться, выходит, нельзя. Но ограничение распоряжением налицо.

А такая ситуация. Регистрация ДКП состоялась (без регистрации перехода ПС). Покупатель квартиру не оплатил, но подал заявление на регистрацию права собственности (без Продавца). Зарегистрируют без вопросов? Или потребуют дополнительные документы? Например, расписки или иные доказательства исполнения Покупателем своих обязательств по ДКП? Без Продавца в таком случае реально зарегистрировать?

[sioxana]

Покупатель квартиру не оплатил, но подал заявление на регистрацию права собственности (без Продавца). Зарегистрируют без вопросов?

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст.16 122-фз.)
А расписки, платежки и прочая не есть основание для регистрации.

[Defensa]

А расписки, платежки и прочая не есть основание для регистрации.

Согласна. Основанием для регистрации является заявление.

Получается регистрации подлежат:

1. ДКП квартиры (заявление от продавца и покупателя, при нотариальной форме ДКП – любым из них);
2. Переход права собственности;
3. Право собственности.

Причем последние два регистрируются одновременно. Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности, выдаваемым покупателю.

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями представляются: заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

[Defensa]

В процессе изучения Инструкции о порядке гос.регистрации ДКП и перехода права собственности на жилые помещения, возник вопрос: что Росреестр считает «правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение», необходимым для представления на регистрацию в соответствии с п. 4 Инструкции?

ДКП, на основании которого у продавца возникло право собственности? Вроде на практике предоставляется свидетельство, а не договор. Но свидетельство не правоустанавливающий документ. Скорее правоподтверждающий. Из редакции Инструкции так и непонятно, каким должен быть документ – правоустанавливающим или правоподтверждающим. Или одновременно тем и тем?... Что это тогда?

Сообщение отредактировал Defensa: 05 October 2011 - 03:51

[Alderamin]

В процессе изучения Инструкции о порядке гос.регистрации ДКП и перехода права собственности на жилые помещения, возник вопрос: что Росреестр считает «правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение», необходимым для представления на регистрацию в соответствии с п. 4 Инструкции?

Во-первых, в связи с чем вопрос?
Во-вторых, в Инструкции есть ссылки на положения закона о регистрации - закон читать не пробовали?

Из редакции Инструкции так и непонятно, каким должен быть документ – правоустанавливающим или правоподтверждающим.

Вам русский не родной?

Или одновременно тем и тем?

С такими вопросами Вам - в Чавойту...

[Лёка]

Доброго времени суток!
История: в собственность приобрели 1/2 долю в двухкомнатной квартире. ПФ отказал в выдаче материнсгого капитала в связи с тем, что 1/2 доли не является изолированным помещением, пригодным для проживания. Тогда мы составили соглашение о порядке пользования, определив, какой именно комнатой квартире будет пользоваться собственник. Суд иск удовлетворил. ПФ (в кас.жалобе) ссылается на то, что данное соглашение необходимо было зарегистрировать в ФРС. Нотариус говорит, что "не надо, вроде..."
Вопрос: таки подлежит гос. регистрации такое соглашение или нет? И какими нормами права регулируется необходимость (в случае наличия)
Заранее благодарю, самой что-то не разобраться...

[Alderamin]

в собственность приобрели 1/2 долю в двухкомнатной квартире. ПФ отказал в выдаче материнсгого капитала в связи с тем, что 1/2 доли не является изолированным помещением, пригодным для проживания. Тогда мы составили соглашение о порядке пользования, определив, какой именно комнатой квартире будет пользоваться собственник. Суд иск удовлетворил. ПФ (в кас.жалобе) ссылается на то, что данное соглашение необходимо было зарегистрировать в ФРС. Нотариус говорит, что "не надо, вроде..."
Вопрос: таки подлежит гос. регистрации такое соглашение или нет?

Нет. Да и нотариус тут не нужен был...

[Лёка]

в собственность приобрели 1/2 долю в двухкомнатной квартире. ПФ отказал в выдаче материнсгого капитала в связи с тем, что 1/2 доли не является изолированным помещением, пригодным для проживания. Тогда мы составили соглашение о порядке пользования, определив, какой именно комнатой квартире будет пользоваться собственник. Суд иск удовлетворил. ПФ (в кас.жалобе) ссылается на то, что данное соглашение необходимо было зарегистрировать в ФРС. Нотариус говорит, что "не надо, вроде..."
Вопрос: таки подлежит гос. регистрации такое соглашение или нет?

Нет. Да и нотариус тут не нужен был...

Спасибо за ответ!!! Очень рада, что Вы ответили! Тогда ещё вопрос: на какие нормы права сослаться, возражая ПФ? (опыта такого нету )

[Alderamin]

в собственность приобрели 1/2 долю в двухкомнатной квартире. ПФ отказал в выдаче материнсгого капитала в связи с тем, что 1/2 доли не является изолированным помещением, пригодным для проживания. Тогда мы составили соглашение о порядке пользования, определив, какой именно комнатой квартире будет пользоваться собственник. Суд иск удовлетворил. ПФ (в кас.жалобе) ссылается на то, что данное соглашение необходимо было зарегистрировать в ФРС. Нотариус говорит, что "не надо, вроде..."
Вопрос: таки подлежит гос. регистрации такое соглашение или нет?

Нет. Да и нотариус тут не нужен был...

Тогда ещё вопрос: на какие нормы права сослаться, возражая ПФ?

Ссылаться на нормы нужно не Вам, а ПФ. Регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых есть прямое указание в законе. Если ПФ считает, что такое соглашение подлежит регистрации, то пусть найдет и покажет соответствующие правовые нормы...