Сообщений в теме: 636

[veverica]

Имхо, если на момент рассмотрения заявки и получения одобрения субъект был субъектом, значит, договор должен быть заключен.

А у меня вопрос носит исключительно гносеологический характер.

В регионе установлена предельная площадь для выкупа 500 квадратов.
Есть субъект МСП (для чистоты эксперимента - это идеальный субъект в плане 159-ФЗ). Есть здание 1500 квадратов (для чистоты эксперимента - это трёхэтажное здание по 500 квадратов на этаж, без подвала и тэ дэ). Выкупить целиком здание субъект не может: превышается предельный размер площади, подлежащей отчуждению. Выкупить часть здания, имхо, тоже не может (не могу сформулировать по-русски, в связи с чем, но в общих чертах - в связи с тем, что предметом договора аренды является целиковое здание).
Вариант решения проблемы: договориться с КУМИ. Отказаться от части здания (1000 квадратов), КУМИ выставляет на аукцион по аренде двумя лотами по 500 квадратов каждый, субъект выигрывает эти аукционы и заключает два новых договора аренды. Главное договориться с КУМИ так, чтобы момент отказа от части здания совпал с моментом заключения новых двух договоров. И, имхо, вуаля, непрерывность владения в данном случае соблюдается, предельная площадь не превышается.
Жизнеспособно?

[СБТ]

Главное договориться с КУМИ так, чтобы момент отказа от части здания совпал с моментом заключения новых двух договоров. И, имхо, вуаля, непрерывность владения в данном случае соблюдается, предельная площадь не превышается.
Жизнеспособно?

как Вы это хотите сделать?
на аукцион Комитет должен выставить свободное от прав третьих лиц помещение

[veverica]

СБТ, на момент проведения аукциона помещение будет свободно от прав третьих лиц.
другой вопрос, что в помещении фактически будут находиться вещи арендатора...

[СБТ]

СБТ, на момент проведения аукциона помещение будет свободно от прав третьих лиц.
другой вопрос, что в помещении фактически будут находиться вещи арендатора...

это в документации на аукцион должно быть со слов арендатора записано?)))

[ViRUS]

С одной стороны вроде все соответствует. При большом желании контролирующих органов можно покопаться на тему притворной сделки, но с учетом получения 2го и 3го этажей в аренду на отдельные договоры через аукцион доказать притворность практически невозможно.
Остается вопрос соответствия арендованного в прошлые периоды имущества и выкупаемого имущества. Физически это одни и те же кирпичи и плиты, но юридически в аренде здание, а выкупить попробуют помещения. Могут возникнуть сомнения у регистратора. Обойти сомнения можно справкой БТИ скорее всего.

[veverica]

СБТ, да не принципиально. Какая разница, где что должно быть написано, если ситуация абсолютно мифическая?

Остается вопрос соответствия арендованного в прошлые периоды имущества и выкупаемого имущества.

Ну формально соответствует:

пункт 1 статьи 3: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества

То есть если буквально читать, законодатель не конкретизирует, что это за предмет аренды. У нас в договорах аренды прописывали все комнаты по номерам (типа "здание площадью 1500 квадратов, состоящее из комнат: 1 этаж, комнаты нр 1-25..." и тэ дэ), то есть вообще без проблем доказать соответствие предметов двух договоров.

З.Ы. А напомните ещё, плз: в разъяснениях ВАСи всё-таки указали, что предельный размер выкупаемого помещения относится к размеру одного выкупаемого помещения? Ну то есть если в регионе лимит 300 метров, а у субъекта в аренде 5 помещений по 150 метров, то он их всех может выкупить? Или только два?

Сообщение отредактировал veverica: 07 November 2011 - 13:10

[Chiko]

veverica, "площадь каждого из выкупаемых помещений не должна превышать" - п. 12 ИП 134.

[Anton8]

ИП арендовал муниципальное помещение. 2/3 помещения находится в его собственности, 1/3-муницпальная собственность, сдается ему в аренду.
Администрация предложила ИП-лю выкупить арендуемое помещение, так как он имел преимущественное право выкупа. Администрация оценила с помощью независимой экспертизы данное помещение в 3 256 779 рублей.
ИП-лю в свою очередь провел также независимую экспертизу, которая оценила помещение в 2 100 532 рубля.Срок в 30 дней для реализации права выкупа еще не истек.
Встал вопрос об оспаривании стоимости помещения.
Вопрос 1. Какие исковые требования необходимо заявить в данном случае. Как вариант возможно: о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества недостоверной, обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения установленных независимой оценкой ? Или требования должны быть заявлены иные ?
Вопрос 2. Дело в том, что преимущественное право выкупа арендумеого помещения должно быть реализовано в течении 30 дней с момента поступления предложения (уведомления) администрации. Как известно судебное разбирательство закончится гораздо позже. Возможно ли, что администрация в период судебного разбирательства продаст на аукцине помещение ? Как в таком случае будет исполняться судебное решение, если помещение уже будет продано другому ?
Заранее спасибо за ответы !

Сообщение отредактировал Anton8: 22 November 2011 - 04:25

[veverica]

Вопрос 1.

Решение об условиях приватизации опубликовано? Вам прислали проект договора аренды?

Вопрос 2.

Если вашего помещения нет в плане приватизации на этот год,- на аукционе не продадут. План приватизации на 2012 год, скорее всего, уже утвержден, причём без вашего помещения, и вносить в план изменения, чтобы вам насолить,- не смешите...

[veverica]

ViRUS, хелп! хелп! Никто больше не сможет помочь! ))
Второй день с ума схожу, в упор не понимаю, что тут написано.
ДКП по 159-ФЗ, пункт о последствиях расторжения договора: "... покупатель возвращает продавцу имущество, продавец возвращает покупателю сумму денежных средств, уплаченных покупателем во исполнение договора, за вычетом суммы неосновательного обогащения покупателя, рассчитанную как размер арендной платы за переданное покупателю имущество, за весь период его использования. Проценты возврату не подлежат"
Моя убогая картина мира не может совместить два слова: "неосновательное обогащение" и "размер арендной платы за весь период". В моей убогой картине мира НО - это имущество, которое подлежит возврату, а арендная плата - это упущенная выгода.
Или я слишком долго проработала с коммерсами, что не понимаю больше логики муниципалитета?

[Smertch]

В моей убогой картине мира НО - это имущество, которое подлежит возврату, а арендная плата - это упущенная выгода.

НО бывает в форме неосновательного получения либо неосновательного сбережения. Продолжать нужно?

[Jazzanova]

НО - это имущество, которое подлежит возврату

НО по сути упущенная выгода

[veverica]

НО бывает в форме неосновательного получения либо неосновательного сбережения.

Это даже мне понятно. В данном конкретном случае ситуация такая: покупатель заключил договор с рассрочкой на 5 лет, переход права собственности и залог зарегистрированы, покупатель какое-то время платил, а потом перестал. Тут явно неосновательное сбережение, потому что получение было обоснованным.

Продолжать нужно?

Ага. Потому что я в упор не вижу оснований для взыскания неуплаченной аренды в рамках НО. Ибо

НО по сути упущенная выгода

[Smertch]

Тут явно неосновательное сбережение

Именно! Его и взыскивай.

[В.Д.В.]

Интересная ситуация сложилась.
ЗАО арендует помещение в КУГИ 11 лет. НО, это помещение было внесено в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Н аэтом основании в выкупе и отказали (ноябре 2011 последний раз)
ЗАО обратилось в Суд и признало незаконным включение помещения в этот перечень. Т.е. получается, что в выкупе отказывали незанно. Теперь второе НО!!!!
К моменту вынесения решения судом, договор арены КУГИ расторг. Как сейчас право на выкуп восстановить?
Оспаривать отказ в выкупе? (сроки прошли, уже травой поросли).

[В.Д.В.]

Колеги, ну помогите советом, очень прошу

[Сорокин А.С.]

здравствуйте. Я по образованию не юрист. я начинаующий предприниматель. мне интересно взять в аренду недвижимость у Минобороны. дом находится в ветхом состоянии, но откапиталить можно, т.к. строение ещё постройки 60-х годов из хорошего кирпича и бетона.
Хочу задать несколько вопросов.
1. в данном здании сейчас есть арендаторы (???): ночной клуб, работающий 1-2 раза в неделю (200 м2 первого этажа); магазин мебели (в подвале) и во дворе маленький гараж-СТО. Некое должностное лицо ночного клуба сообщило, что помещение взяли в аренду у администрации города (района)!!! Про подвальный магазин (он всегда закрыт) и СТО таких справок не навел...Вопрос,как администрация может сдать в аренду часть здания, принадлежащего Минобороны?Каким они могут быть тут БОКОМ?
2. это здание по документам числится как склад бывшего ГЛАВВОЕНТОРГ. Может ли там находится ночной клуб?
3. никак не могу найти критерии, по которым осуществляется отбор кандидатов для получения здания в аренду у военных. Мне в Минобороны сообщили что я должен представить подробный план своих "хотелок", а они подумают сдать мне в аренду его или не сдать! Это как вообще, нормально или нет? (Т.е. получается что мне ещё могут отказать по каким-то причинам? Я хочу отремонтировать данное здание, перевести его в категорию "жилое строение", перепланировать внутреннюю часть (сделать благоустроенные квартиры) и сдавать их в субаренду . Мой проект ДОХОДНЫЙ ДОМ.)

надеюсь на вашу отзывчивость, господа юристы. За ранее благодарен.

[veverica]

Дарья Викторовна, повторно обратитесь с заявлением о выкупе. Если откажут - обжалуйте, ссылаясь на судебное решение. Имхо.

Сорокин А.С., не по теме темы ваашпе.

[Vovkorn77]

Здравствуйте уважаемые господа юристы. Прошу Вас подумать над таким вопросом:
Арендатор (субъект малого предпринимательства) на основании договоров аренды заключаемых с муниципалитетом непрерывно с 01.01.2006г. на срок менее года (без регистрации) владеет и пользуется нежилым помещением. В конце 2011 г. обратился с заявлением о приобретении арендуемого помещения в соответствии с фз-159, но получил отказ. Основания отказа: в договорах аренды 2006, 2007 и 2008г. площадь арендуемого помещения 30кв.м., а с 2009 по н.в. 41.5 кв.м. Хотя фактически арендовал одно и тоже помещение, ничего не переустраивал и не переделывал, т.е. сам площадь не менял. БТИ в 2008г. произвел по заявке муниципалитета повторную инвентаризацию, в ходе которой установлено что площадь помещения 41.5кв.м. Изначально при заключении договора (который готовил КУМИ) площадь установлена на основании поэтажного плана предоставленного БТИ (видимо при первоначальной инвентаризации). Помещение встроенное в многоквартирном доме. Согласно закона нашего субъекта (Став.край) предельная площадь арендуемых помещений, которые могут быть приобретены по фз-159 не должна превышать площадь арендуемых на дату вступления в силу фз-159 (август 2008г). А на тот момент действовал договор где стояло 30кв.м. Вот теперь ломаю голову, толи обжаловать отказ (так всем остальным услвиям арендатор соовтетствует), толь требовать продления договора аренды на более долгий срок. Хтелось бы почитать Ваше авторитеное мнение перед началом.
С уважением...

Дополню...
Просто боюсь, что суд скажет, что суд может признать договора 2006-2008г. незаключенными в силу ст. 607 ГК и тогда ...

[veverica]

Vovkorn77, у вас границы помещения не изменились, нумерация комнат не изменилась, значит вы в течение 3 и более лет арендовали одно и то же помещение. разница в площадях элементарно объясняется изменением способа замеров: раньше мерили чуть ли не портновским метром, а щас - лазерной рулеткой, так что увеличение площади на 10 квадратов (особенно если помещение неправильной формы) вполне нормально.

имхо, обжалуйте отказ.

Просто боюсь, что суд скажет, что суд может признать договора 2006-2008г. незаключенными в силу ст. 607 ГК и тогда ...

суд не может выходить за пределы исковых требований

[Vovkorn77]

Спасибо, ну я так тоже думал, за период между вашим ответом и моим запросом уже нашел практику нашего арбитража, где оценивалось судом расхождение в площадях по арендуемым помещениям (из-за переучета). но в целом, обжалуем отказ, о результатах отпишусь в теме. Спасибо Veverica.

Дополню... Veverica... имхо но суд же оценивает...

[ViRUS]

ViRUS, хелп! хелп! Никто больше не сможет помочь! ))

Сорри, я тут выпал немного из жизни )))
Незаплаченная плата за пользование имуществом - это неосновательное обогащение. В принципе уже выше разжевали. Судебная практика в этой части уже давно сложилась при признании договоров аренды недействительными и незаключенными - деньги "арендатору" не возвращаются, т.к. с его стороны есть встречное НО в виде пользования чужим имуществом. Так что все правильно прописано в дкп ))

[В.Д.В.]

Дарья Викторовна, повторно обратитесь с заявлением о выкупе. Если откажут - обжалуйте, ссылаясь на судебное решение. Имхо.

Дело в том, что уже не "можно" было обратиться новым заявлением о выкупе. Помещения были внесены в Перчень на основании реализации инвестпроекта. К моменту признания незаконности включения их в Перечень, ЗАО уже перестал быть арендатором (договор расторгнут КУГИ в обностороннем порядке).
Суд первой инстанции отказал в признании премущественного права выкупа на том основании, что якобы Общество знало о нарушении его прав до встпеления в силу решения суда о незаконности Перечня

[X-File]

Подниму тему. Знатоки в сем вопросе направьте, плиз, на путь истинный.
ООО уже 15 лет арендует помещение под магазин и забегаловку. Собственность - федеральная. Сначала от имени собственника выступало некое домоуправление войсковой части №... Последний договор аренды был заключен в мае 2006 года на неопределенный срок. периодически менялись балансодержатели. Сейчас это ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны РФ".
У меня вопрос - как по льготному приватизировать данное помещение, если судя по всему арендатор не подпадает под действие 159-ФЗ? По общему закону о приватизации только? Никаких доп актов и нюансов нет? Ощщщень срочно нужно.

[X-File]

veverica,ViRUS, киньте мысли по моему вопросу, пжалста, если не сложно.