Сообщений в теме: 20

[DariyaL]

Преамбула:
ООО на праве собственности принадлежит пристройка (офисы) к Жилому зданию в виде отдельной литера (индивидуализированный объект недвижимости). Земельные участки: под Административным зданием и прилегающая территория - находятся у ООО в аренде. ООО приняло решение об оформлении в собственность единого земельного участка в рамках исключительного права ст. 36 ЗК РФ. Но столкнулось с проблемами:
1) объединение участков запрещено, т.к. согласно ЗК РФ данная процедура возможна для участков с единым видом разрешенного использования. У ООО два участка имеют два разных вида: первый - для эксплуатации Адм.здания; второй - для благоустройства территории;
2) изменить назначения ЗУ, будучи титульным владельцем по долгосрочной аренде, не может по причине отсутствия в утвержденных Правилах застройки Муниципалитета подходящего вида разрешенного использования с учетом эксплуатации коммерческой недвижимости. Так, полученные нами сведения из зоне использования указали на зону Жилой застройки;
3) использовать ст. 34 ЗК РФ и предполагаемую процедуру торгов не хочет руководство Торгов по причине рисков проигрыша и решения ситуации путем установления в последующем сервитутов.

Большая просьба помочь. Будем рады любому дельному совету.

П.С. мы же, со своей стороны, с учетом еще 5 лет неиспользованной аренды предприняли попытку обращения с законодательной инициативой непосредственно в комиссию по разработке Правил. Далее, предполагаем судебные тяжбы.

Сообщение отредактировал DariyaL: 25 January 2011 - 12:08

[Амир]

МО как уполномоченный орган может утвердить схему по образованию или перераспределению или объединению земельных участков с определением правильного вида разрешённого использования - земельные участки предназначенные для административных зданий и т.п. т.е по 7 виду разрешённого использования.
Основания для проблем в Вашем случае вымышленные и не имеют законных оснований Глава 1.1. ЗК РФ

[Ионыч]

никакой "уникальный проблема" не усматривается - под зданием землю выкупите, если нет ограничений в ее обороте, а под благоустройство "пуркуа-бы-не-па" - не выйдет, этож на 90 % места общего пользования, красные линии и пр. Ну и опять таки: какие основания для выкупа незастроенного участка вы усматриваете??

[Амир]

никакой "уникальный проблема" не усматривается - под зданием землю выкупите, если нет ограничений в ее обороте, а под благоустройство "пуркуа-бы-не-па" - не выйдет, этож на 90 % места общего пользования, красные линии и пр. Ну и опять таки: какие основания для выкупа незастроенного участка вы усматриваете??

Ионыч родной тык так и делают в таких случаях: объединяют или преобразовывают участки с добавлением всего нужного до самых возможных пределов в порядке п. 7 ст. 36 ЗК а потом отводятся единым участком под какое-нибудь здание. Холупу сносят и строют новый супер хауз обходя все торги и т.п. Нормальная схема при зеленом свете от органов власти.

[Ионыч]

"при зеленом свете от власти" все схемы пушисты... Вопрос был в том, почему "рамки исключительного права" УЖК применили к участку под благоустройство.

"при зеленом свете от власти" все схемы пушисты... Вопрос был в том, почему "рамки исключительного права" УЖК применили к участку под благоустройство.

[Kivoll]

МО как уполномоченный орган может утвердить схему по образованию или перераспределению или объединению земельных участков с определением правильного вида разрешённого использования - земельные участки предназначенные для административных зданий и т.п. т.е по 7 виду разрешённого использования.
Основания для проблем в Вашем случае вымышленные и не имеют законных оснований Глава 1.1. ЗК РФ

Добрый день,

вступлю в разговор, раз уж близкую мне тему обсуждают (мы коллеги с DariyaL)

Схему расположения ЗУ утвердить не получится, так как 2 ЗУ стоят на учете в КП. Если необходимо, готов сослаться на практику и закон.

Далее, по многоуважаемому Ионычу,

согласен с Вами, что не совсем понятно почему участки изначально не оформляли, как единый с соответствующим назначением.

Думаю, что на период оформления аренды ООО пыталось "всеми правдами" застолбить 2 ЗУ с возможностью эксплуатации коммерческой недвижимости (в т.ч., под парковку арендаторов), поэтому несильно задумалось об последующем оформлении участков в собственность.

Но подтверждаю, что красных линий нет.

В настоящее время, как ранее было указано, 2 ЗУ в аренде до 2015 года. Но ситуация усугубляется тем, что рядом находится многоквартирный жилой дом (МЖД) и существуют риски вхождения второго ЗУ (под благоустройство) в границы ЗУ под МКД. По крайне мере, нормы предоставления ЗУ под МКД полностью подтверждают мои опасения.

Возвращаясь к Вашему комментарию, хочу заметить, что получается так, что если бы мы обратились за изменением назначения как титульные владельцы до утверждения Правил застройки города, у нас все бы получилось. Так как такое решение принималось лицом единолично, а с учетом отсутствия зонирования можно было бы решить вопрос в нашу пользу, далее, объединение и оформление по 36 ст.

Соответственно, может все таки есть какие-либо зацепки.

П.С. кстати, нам отказали с законодательной инициативой в ближайшее время должен прийти официальный отказ.

[Амир]

Схему расположения ЗУ утвердить не получится, так как 2 ЗУ стоят на учете в КП. Если необходимо, готов сослаться на практику и закон.
Соответственно, может все таки есть какие-либо зацепки.
П.С. кстати, нам отказали с законодательной инициативой в ближайшее время должен прийти официальный отказ.

Согласен что не схему расположения (я про неё кстати не писал) по п.7. ст. 36 ЗК хотя в законодательстве прямого запрета на повторное образование нет (к примеру в случае с изменением красных линий.
Но есть глава 11 ЗК арендатор может просить принять ОМС об образовании путём перераспределения или объединения земельных участков, а основания к отказу должны быть веские. пока то что вам отказывали слабовато основывается на законе. Точно знаю что объединить участки с разными видами использования возможно и в решении об образовании нового участка прописать вид предусмотренный ПЗЗ или иной вид определённый ОМС. Запретов тут нет только нежелание чиновников

[Kivoll]

to Амир

Еще раз по порядку.

"Согласен что не схему расположения (я про неё кстати не писал) по п.7. ст. 36 ЗК хотя в законодательстве прямого запрета на повторное образование нет (к примеру в случае с изменением красных линий".

Обоснование невозможности утверждения Схемы расположения:
1) Схема расположения выдается в отношении участков не стоящих на кадастровом учете или если в кадастровом учете отсутствуют сведения о земельном участке;
2) Объединяемые земельные участки поставлены на кадастровый учет.

Вывод подтверждается также судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Центрального округа от 7 апреля 2010 г. по делу № А35-286/09-С22

"Но есть глава 11 ЗК арендатор может просить принять ОМС об образовании путём перераспределения или объединения земельных участков, а основания к отказу должны быть веские. пока то что вам отказывали слабовато основывается на законе. Точно знаю что объединить участки с разными видами использования возможно и в решении об образовании нового участка прописать вид предусмотренный ПЗЗ или иной вид определённый ОМС. Запретов тут нет только нежелание чиновников"

Согласно п. 58 Приказ Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" вид разрешенного использования образуемых земельных участков (в т.ч. при объединении) должен соответствовать сведениям ГКН о виде разрешенного использования исходных земельных участков, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

А изменение вида разрешенного использования должно соответствовать видам указанным в Градостроительном регламенте в качестве основных и вспомогательных видов, не один из которых просто не подходит к нашему случаю.

Так, что же делать Братцы?!

[Амир]

Проект межевания территории заказывать не пробывали? Если МО за ваш счёт изготовит такой документ и утвердит его основания для объединения и определения назначения участков появятся. Хотя я видел только только утверждённый проект межевания территория, в кадастр с ним никто ещё не ходил.

[Kivoll]

to Амир

Если честно, то ничего не понял. Межеванием занимаются землеустроительные организации (ЗО). Цель межевание также должна быть указана: у нас объединение. Межевой план утверждает никак не МО, а представители КП, действуя во взаимодействие с теми же представителями ЗО. Как нам утвердят такой МП без изменения назначения?

"Хотя я видел только только утверждённый проект межевания территория, в кадастр с ним никто ещё не ходил" - вообще не понял

Может Вы о Генеральном плане города. Ну так он отражает те сведения, которые мы получили в рамках информации по зонированию территории. Результаты - не в нашу пользу...

[Амир]

to Амир

Если честно, то ничего не понял. Межеванием занимаются землеустроительные организации (ЗО). Цель межевание также должна быть указана: у нас объединение. Межевой план утверждает никак не МО, а представители КП, действуя во взаимодействие с теми же представителями ЗО. Как нам утвердят такой МП без изменения назначения?

"Хотя я видел только только утверждённый проект межевания территория, в кадастр с ним никто ещё не ходил" - вообще не понял

Может Вы о Генеральном плане города. Ну так он отражает те сведения, которые мы получили в рамках информации по зонированию территории. Результаты - не в нашу пользу...

ВЫ явно меня не поняли....
Статья 43 Градостроительного кодекса. Проекты межевания территорий
1. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.
2. Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
3. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
4. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
5. Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.
6. В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

За счёт заинтересованных пользователей земельных участков и разработана такая градостроительная документация - проект межевания территории. Утверждена установленным образом. В результате и возникает возможность обратится к землеустроителям (кад инженерам) за подготовкой межевых планов. Документ видел но не видел межевых планов изготовленных на основания проекта межевания территории.

[Амир]

Сам себе удивляюсь, только я придумал как эту проблему обойти через проект межевания территорий по Град кодексу так сразу появился проект внесения изменений в Земельный кодекс от Минэкономразвития от на тему проектов межевания территорий - Проект Федерального Закона от 21.12.2010 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации в части уточнения порядка предоставления земельных участков и определения порядка их разрешенного использования". Читайте в разделе мониторинга законодательства

[Kivoll]

to Амир

Признаюсь честно, Ваше письмо прочитал по диагонали, но те ссылки, которые Вы дали могут быть уместны в нашем деле.

Соответственно, прокомментирую после изучения.

В любом случае, огромное спасибо за участие в проблеме

[Kivoll]

Проект межевания территории заказывать не пробывали? Если МО за ваш счёт изготовит такой документ и утвердит его основания для объединения и определения назначения участков появятся. Хотя я видел только только утверждённый проект межевания территория, в кадастр с ним никто ещё не ходил.

Понимаю, что много времени прошло, но все же...

Что значит основания сразу и появятся? Насколько я понимаю данный документ утверждает соответствующие границы с учетом существующей застройки и градостроительного регламента. В нашем случае, мы хотим объединить ЗУ, чтобы впоследствии оформить единый ЗУ.

[Амир]

Проект межевания территории заказывать не пробывали? Если МО за ваш счёт изготовит такой документ и утвердит его основания для объединения и определения назначения участков появятся. Хотя я видел только только утверждённый проект межевания территория, в кадастр с ним никто ещё не ходил.

Понимаю, что много времени прошло, но все же...

Что значит основания сразу и появятся? Насколько я понимаю данный документ утверждает соответствующие границы с учетом существующей застройки и градостроительного регламента. В нашем случае, мы хотим объединить ЗУ, чтобы впоследствии оформить единый ЗУ.

Читаем п. 23 приложения 2 к приказу Минэкономразвития от 24.11.2008 №412 Для подготовки межевого плана используются 3) документация по планировки территории (проекты межевания территорий. Т.е. не обязательно это будет схема расположения утверждённая ОМС

[Виктория Л.]

Проблема не уникальная, а распространенная. Поэтому интересуюсь.

Читаем п. 23 приложения 2 к приказу Минэкономразвития от 24.11.2008 №412 Для подготовки межевого плана используются 3) документация по планировки территории (проекты межевания территорий. Т.е. не обязательно это будет схема расположения утверждённая ОМС

Объясните, как вы этим решите проблему, ведь все сводится к постановке на кадастровый учет одного земельного участка, сформированного из двух, которые невозможно объединить, т.к. у них разные виды разрешенного использования. Каким образом поможет проект межевания территории, если в нем речь идет о границах земельных участков и он не изменит вида разрешенного использования зу, который стоит на учете?

[iSerotonine]

Прошу прощения уважаемые господа, если потревожил, необходимо ваше авторитетное мнение.

Я тут не самый активный участник, но читаю практически ежедневно, однако-ж мое "не активное" участие сыграло недобрую штуку - не могу создать свою тему, поэтому выбор пал на эту, ввиду красивого названия и подходящего, более менее, раздела.

Ситуация следующая, Юрик собирается строить многоквартирный жилой дом на ЗУ, который собирается взять в аренду у Администрации, после того как выграет на аукционе, естественно. При этом Юрик и Администрацией условились, что стоимость права на заключение дог. аренды будет, к примеру, 10 млн. руб. включая аренду за год.
Сразу после триумфальной победы на аукционе, Юрик начнет строительство, и хочет чтобы Администрация поучавствовала в этом, в объеме, скажем, 5 млн. руб. которые она получит по результатам аукциона. Участие администрации, по идее, будет заключаться только в финансировании строительства инженерно-технических сетей, которые впоследствии перейдут ей в собственность.Администрация вроде бы не против, но люди там хитрожопые.
Необходимо придать договоренности какое-то правовое обличие. Мне на ум приходит инвестиционный договор, по которому администрация будет финансировать строительство этих самых сетей за то, что получит их в собственность, а Юрик все остальное, и получит соответственно - все остальное. Но это как-то че-то сомнительно.
Есть еще одна мысль, но тоже без уверенности, вот поэтому обращаюсь, может у Вас возникнут какие-нибудь соображения по этому поводу.
Мысль следующая: включить обязанность по финансированию строительства (либо по строительству)этих самых инженерных сооружений в договор аренды ЗУ, который заключится по результатам аукциона.
Бывают еще варианты?

Сообщение отредактировал iSerotonine: 15 November 2011 - 16:36

[Амир]

iSerotonine, Ну у Вас не уникальная проблема с земельным участком, а обычная с вопросом со инвестирования строительства инженерных сетей для жилого дома. Большинство наших компаний пошли путём строительства этих объектов самостоятельно, далее паспортизация сетей, регистрация собственности, далее продажа муниципалитету - схема надо сказать юридически неграмотная - но так проще финансистам и имущественникам, а так же строителям администрации. Главный критерий в Вашем случаи соблюсти законодательство по заключению государственных контрактов т.к. сумма надо сказать не размещаемая без конкурса. Если будет время посоветуюсь и отпишусь. А пока вопрос - кто будет строить сети: подрядчик администрации или арендатор земельного участка?
На счёт вашей мысли включить в договор аренды условия по финасированию скажу что таким образом будет не соблюдён закон о размещении бюджетных денег а так же что такие условия должны были содержатся в аукционной документации по продаже права аренды земельного участка. Если их не было и в последствии такие условия появляются ждите в гости антимонопольную службу.

Виктория Л., Вся наша дискуссия сводится к одному - кем и как определяется ВРИ земельного участка. ИМХО Правообладатель земельного участка его определяет самостоятельно на основании утверждённых ПЗЗ или на основании решения администрации МО (в случае отсутствия ПЗЗ). При утверждении проекта межевания (градостроительной документации города) в ПЗЗ должны быть тоже внесены изменения определяющий общий ВРИ на эти два участка или всю данную территорию (квартал). И почему тогда не льзя объединить участки?

Да икак жизнь сложилась у топикстартера?

[iSerotonine]

iSerotonine, Ну у Вас не уникальная проблема с земельным участком, а обычная с вопросом со инвестирования строительства инженерных сетей для жилого дома. Большинство наших компаний пошли путём строительства этих объектов самостоятельно, далее паспортизация сетей, регистрация собственности, далее продажа муниципалитету - схема надо сказать юридически неграмотная - но так проще финансистам и имущественникам, а так же строителям администрации. Главный критерий в Вашем случаи соблюсти законодательство по заключению государственных контрактов т.к. сумма надо сказать не размещаемая без конкурса. Если будет время посоветуюсь и отпишусь. А пока вопрос - кто будет строить сети: подрядчик администрации или арендатор земельного участка?
На счёт вашей мысли включить в договор аренды условия по финасированию скажу что таким образом будет не соблюдён закон о размещении бюджетных денег а так же что такие условия должны были содержатся в аукционной документации по продаже права аренды земельного участка. Если их не было и в последствии такие условия появляются ждите в гости антимонопольную службу.

Сети будет строить арендатор, ну или подрядчик арендатора, если угодно. Последующая продажа сетей не совсем удобная схема, потому что необходимо договориться на берегу, а гарантий что администрация не передумает после завершения стройки - нет. Если только заключать предварительный договор купли-продажи, а потом в случае чего идти в суд и обязывать заключить основной договор. Но это все как-то не красиво, действительно. Да и проблема с 94 ФЗ, как Вы уже упомянули, тоже смущает.
Не бывает ли какой-то менее рисковой схемы, раз проблема банальная? мне на ум что-то ничего не приходит, кроме договоров соинвестирования, но ведь наверняка умные люди уже такое проходили и как-то с этим вопросом решились.
По поводу аренды: т.е. если конкурсная документация будет содержать условия о финансировании, то ничему не противоречит, или все таки нет? Не догоняю немного.
И спасибо за ответ, разумеется.

[Амир]

iSerotonine, организацией аукционов занимался много и если у Вас ещё его не было то конечно лучше включить в условия аукциона вопрос соинвестирования и в проект его условий разместить в проекте договора аренды земельного участка выкладываемого на сайте и публикации. Для того что бы ФАС не говорил что неопределённый круг не знал о софинасировании. Хотя честно говоря в моей практики таких условий не было. Просто потом они продавали городу эти сети и ТПушки.

Вспомнил, может вам вот это подойдёт для информации Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

[iSerotonine]

iSerotonine, организацией аукционов занимался много и если у Вас ещё его не было то конечно лучше включить в условия аукциона вопрос соинвестирования и в проект его условий разместить в проекте договора аренды земельного участка выкладываемого на сайте и публикации. Для того что бы ФАС не говорил что неопределённый круг не знал о софинасировании. Хотя честно говоря в моей практики таких условий не было. Просто потом они продавали городу эти сети и ТПушки.

Вспомнил, может вам вот это подойдёт для информации Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

Да, этот вариант по купле-продаже будущей недвижимости тоже рассматривал, но меня жутко смущает 94 ФЗ, вдруг он все таки применяется в таком случае, тогда дело усложняется еще больше.
В голову вот пришла еще одна схема, что если в качестве оплаты за аренду ЗУ Арендатор передаст право собственности на сети, когда будут построены? Такое возможно?