Сообщений в теме: 22

[Олич]

Проблема в следующем: был заключен предварительный договор купли-продажи дома между физическим и юридическим лицом. Предварительный потомучто не было в наличии всех документов. В последствии составлен основной договор, челу переданы деньги за дом (документы об уплате имеются) и все передано на регистрацию в юстицию. на следующий день после передачи документов в юстицию чел приходит туда и просит приостановить сделку по основанию УТОЧНЕНИЕ ЦЕНЫ (просто супер!) и юстиция приостанавливает регистрацию на три месяца. И вот теперь мы думаем как с этим бороться? чел пытается увеличить цену в два раза и по этой причине тянет время. и к чему его понуждать ведь фактически регистрация только приостановлена?

[maus34]

Право стороны сделки на заявление о пристановлении гос. регистрации прав закреплено в законе:
п.3 ст. 19 ФЗ "О ос. регистрации"

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Под общ. ред. П.В.Крашенинникова) - М.: Спарк, 1999 г:

3. Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. Пункт 3 комментируемой статьи перечня этих оснований не содержит. Однако к числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные. По аналогии с нормами ГПК РСФСР (ст. 214, 215) и АПК РФ (ст.81, 82) к ним могут быть отнесены: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке.
По-видимому, одним из оснований для приостановления государственной регистрации в этом случае может служить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается спор по поводу прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.
Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного п.3 ст.13 Закона. Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.
В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении известить правообладателей. Как и в случаях, предусмотренных п.2 комментируемой статьи, о приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов на регистрацию.


Ст. 20 ФЗ "О гос. регистрации дает закрытый перечень основании для отказа в гос. регистрации.

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав
1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
2. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
3. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.
5. При отказе в государственной регистрации права внесенная плата за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, внесенной в виде платы за государственную регистрацию прав.

Анализ двухэтих норм позволяет сделать вывод, чо приостанавливать гос. регистрацию на три месяца можно по причинам, которые в последствии могут повлечь отказ в гос. регистрации. ВЫвод, конечно, несколько натянутый, но все-таки.

Таким образом выходы из создавшей ситуации:

1. Ждать три месяца - потом все равно зарегистрируют, так как оснований для отказа нет;
2. Обжаловать действия УЮ - регитрация приостановлена по неуважительной причине, не могущей повлиять на факт гос. регистрации.

[алабама]

а вы как сторона сделки отправьте в Регистрацию письмо о возобновлении регистрационных действий.

[Олич]

maus34 спасибочки дорогая за свежую идею. чмокс чмокс. мы как-то не задумались над оспариванием действий юстиции. в принципе можно подать иск к нашему продавцу и данную безосновательную приостановку расценить как уклонение от заключения Д. как думаешь?


алабама хм... и думаете юстиция так и будет приостанавливать и снова возобновлять?

[алабама]

как уклонение в регистрации сделки п.3.ст.165

[register]

алабама

а вы как сторона сделки отправьте в Регистрацию письмо о возобновлении регистрационных действий.

возобновить может тот, кто просил приостановить (только эта сторона сделки).

в принципе можно подать иск к нашему продавцу и данную безосновательную приостановку расценить как уклонение от заключения Д. как думаешь?

думаю, это более правильный вариант.

maus34

Обжаловать действия УЮ - регитрация приостановлена по неуважительной причине, не могущей повлиять на факт гос. регистрации.

ИМХО, понятие уважительности причины оценочное, поэтому вряд ли суд примет Вашу сторону, все-таки уклоняется от регистрации не учреждение юстиции, а сторона договора. У регистратора есть право приостановить регистрацию по п.3 ст.19,он им и воспользовался. Кроме того, почему Вы считаете эту причину неуважительной? Ведь в приницпе по заявлению стороны договора регистрация может быть вообще прекращена:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

3. ......
Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
(абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ)

Т.е. если другая сторона сделки хочет установить иную цену (более высокую), то почему бы и нет. Она может передумать продавать имущество (кстати, что там за объект - нежилой или жилое помещение? если квартира, например, то договор без регистрации не заключен и у отказавшейся стороны тогда может наступить ответственность по возмещению убытков, причиненных неисполнением предварительного договора. Возможно, кстати, что продав это имущество по более высокой цене другому лицу, она полностью окупит все расходы по возмещению убытков + останется с прибылью
Или, как уже говорили, ст.165 ГК РФ - уклонение.

[maus34]

ИМХО, понятие уважительности причины оценочное

register
Я согласна с Вами:

ВЫвод, конечно, несколько натянутый, но все-таки.

Просто я учитываю еще тот факт, что приведенные мной комментарии написаны П.В.Крашенинниковым - "папой" отчественной регистрации, и УЮ обычно очень прислушиваются к его мнению. Хотя это лирика, конечно...
А вот хэту норму я понимаю совершенно и наче, че Вы:

Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

То есть должны были быть причины, препятствующие гос. регистрации прав. А где они в этом случае?

если квартира, например, то договор без регистрации не заключен и у отказавшейся стороны тогда может наступить ответственность по возмещению убытков, причиненных неисполнением предварительного договора

То есть ВЫ считаете незарегитсрированный договор купли-продажи жилья предвартельным?
Совершенно не согласна с таким утверждением!

Да и уклонения от регистрации здесь нет - документы-то сданы на гос. регистрацию...

Так что сасмый беспроигрышный выход:

Ждать три месяца - потом все равно зарегистрируют, так как оснований для отказа нет;

[Олич]

Мы не можем ждать три месяца!!! нам сносить этот дом надо. строительство идет. И потом я тоже не совсем поняла register
по поводу предварительного договора? о каких убытках вы говорите? предварительный договор для того и нужен чтобы в случае чего понудить к заключению основного. Позиция в суде у нас если что будет беспроигрышная, только мы судиться не хотим, нет у нас времени на это. А по поводу цены. мы заплатили в три раза больше реальной, просто нет предела людской жадности. думаю суд данный факт тоже оценит. я имею ввиду стоимость дома.

[register]

То есть ВЫ считаете незарегитсрированный договор купли-продажи жилья предвартельным?

нет, не считаю, просто до подписания договора купли-продажи был заключен предварительный договор

был заключен предварительный договор купли-продажи дома между физическим и юридическим лицом.

хорошо, может быть, с убытками я и погорячилась - они будут, если другому лицу продаст продавец это же имущество, несмотря на предварительный договор. А тут просто неисполнение предварительного договора, уклонение от регистрации (после сдачи документов), т.е. можно по ст.165 ГК РФ действовать.

Или, как уже говорили, ст.165 ГК РФ - уклонение

[maus34]

уклонение от регистрации (после сдачи документов)

register
По-моему тоже весьма натянуто...

А как насчет ст. 10 ГК - злоупотребление правом?

[алабама]

register

возобновить может тот, кто просил приостановить (только эта сторона сделки).

Не согласна. Обе стороны полноправно действуют в сделке и регистрации.


Олич
Я думаю быстрого способа решения этой проблемы у вас нет, так что смиритесь(если только поджечь его халупу, все равно сносить).
Все таки идите в суд - такая приостановка я думаю потянет на уклонение. + наличие предварительного договора.

[Олич]

алабама
да, тоже думаю что нет но все таки формулировка "приостановлена для уточнения цены" !!!! это что-то. интересно кто будет эту цену уточнять и если уточнят что дальше?

[Sanss]

Сторонами не согласована цена договора, следовательно, в силу п. 1 ст. 555 ГК такой договор не может считаться заключенным. Его нельзя регистрировать.

Хотя и согласен с maus34, что скорее всего перед нами злоупотребление правом.

Хорошо еще, что не пришел и не потребовал вернуть документы без проведения регистрации. Тогда уж точно не пришлось бы ждать трех месяцев...

[register]

алабама

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

3. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.

[maus34]

Олич
Есть еще одна мыслишка...

В предвартельном догворе стоит срок заключения основного...
У тебя договор купли-продажи жилого дома, такой договор подлежит гос. регитсрации. На сегодняшний день догвоор НЕЗАКЛЮЧЕН, причем по причине действий продавца.
Подавайте к продавцу иск о понуждении к заключению договора. Отмаз продавца, что у него есть право приостановить гос. регистрацию оспаривайте через ст. 10.

[Олич]

maus34 ну да, мы именно так и собираемся делать. я тоже считаю, что чел не соблюдает условия предварительного договора и путем приостановления регистрации просто уклоняется от заключения основного договора. Он видите ли думает, что мы ему еще денег заплатим.


Sanss как это не согласована цена? как раз таки согласована и в основном и в предварительном договоре прописана и мало того что прописана дак еще и уплачена, просто товарищ вдруг решил что хочет в два раза больше уже после того как документы были сданы в юстицию

[Stone]

прошу прощения, но разве предварительный договор к-п жилого дома подлежит гос.регистрации?????? Надо же, не знал

[Олич]

Stone да причем тут предварительный договор? мы основной регистрируем. просто был заключен изначально предварительный по которому стороны договорились заключить основной в срок до....

[Stone]

Олич
ОК

[алабама]

b]register[/b]

[/QUOTE]. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.
читайте по буквам с учетом знаков препинания и окончаний слов.

[Sanss]

Олич, дело в том, что подписанный договор не есть договор заключенный, т.к. не прошла его регистрация. Коли договор не заключен, следовательно у сторон не возникают права и обязанности, в том числе и по оплате товара. А не заключен ваш договор потому, что не согласована цена, как существенное условие договора.

[maus34]

А не заключен ваш договор потому, что не согласована цена, как существенное условие договора.

с ЧЕГО ОНА НЕ СОГЛАСОВАНА?!!!

Во-первых, как существенное условие цена должны была быть согласована в предварительном договоре.
Во-вторых, продавец подписал основной договор, где фигурировала та же цена, что и в предварительном, получил деньги.

И после этого вы хотите сказать, что цена не согласована? Давайте тогда в любой сделке пальцы гнуть, сдавать документы на регистрацию, а потом покупателю руки выкручивать...

[Олич]

Sanss надо было всю тему прочитать, тогда бы вы поняли что цена была согласована. А Маус вам дело говорит