Сообщений в теме: 6

[mic]

Всем добрый день.

подскажите пожалуйста, по следующей ситуации.
понятийная воля сторон такая: есть незавершенка (спортивный соц. объект) в собственности ОМС, последний передал его в аренду ООО, на условиях достроки с правом пристроем торгово-развлекательного центра, и вроде как по результатам строительства соц. объект должен отойти в собственность ОМС, а пристроенный торгово-развлекательный центр в собственность - ООО.

Но это на словах.на деле следующие документы:

1. Есть зарегеный договор аренды муниц. имущества. от 2011 года
имуществом является незавершенка.

по данному договору:
" 1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование ... здание ... не завершенного строительством,
2. Имущество передается с целью завершения строительства здания ... путем создания объекта «... с пристроенным торгово-развлекательным комплексом».
"

2. Есть зарегистрированный договор аренды двух з/у, с разрешенным использованием: под строительство спортивного соц. объекта.
потом еще в процессе нужно будет менять разрешенное исползование, проводить публичные слушания и т.п., что бы было "на строительство соц.объекта с пристроенным торгово-развлекательным комплексом"

3. Планируется заключение инвестиционного контракта.
В свете 54 ВАС и изменений в ФЗ об инвест. деятельности, сложно сказать, что это будет но наверное простое товащество.

Вопросы у меня следующие:
1. Уж очень мне не нравится договор аренды муницип.имущества по которому есть право (или это обязанность?) достроить незавершенку.
нет такого в ГК про аренду.
В связи с этим правовые последствия этого, наверное ничтожность данного пункта, а все работы которые будут выполнены это неосновательное обогащение ОМС.
с другой строны у ООО есть право адрены з/у, будет разрешение на ст-во, оно достроит здание и вроде как может зарегить ПС, но ведь на незавршенку первоначально ПС зарегено за ОМС, получается на завершенное строительством здание тоже должно региться только за ОМС?

2. Ну и этот инвест контракт в форме простого товарищества.
еще не подписан но обсуждается.
наверное он как-то может исправить сложившуюся ситуацию.
ОМС вкладывает незавершенку + право аренды
ООО вкладывает деньги, работы и завершает строительство.
но в этом случае нужно регить в ОДС незавершенку и аренду с множественность лиц на стороне арендатора.
а тут вопрос получается ОМС распоряжается незавершенокой в нарушении закона о приватизации? тоже как то не правильно.
значит этот инвест.контракт тоже будет ничтожным?

[ViRUS]

Закон о концесионных соглашениях не смотрели? Это его предмет регулирования.

[mic]

смотрел
но тут ситуация которая сложилась, та и сложилась

я как представитель третьего лица, которое думает над вхождением в проект, хочу оценить риски те которые есть в данной ситуации.
вот и думается мне что все это очень спорно.

[ViRUS]

Если Вы оцениваете риски вхождения в проект, то они очень высокие.

3. Планируется заключение инвестиционного контракта.
В свете 54 ВАС и изменений в ФЗ об инвест. деятельности, сложно сказать, что это будет но наверное простое товащество.

В свете этих разъяснений это как раз таки будет концессия в чистом виде. Причем с нарушением порядка заключения договора.

[mic]

концессия предполагает аренду.
а здесь вся цель инветора получить в собственность здание "торгово-развелекательный центр", которое будет пристройкой к реконструируемому социальному объекту незавершенного строительства (данный соц. объект предполагается будет достроен на деньги инвестора, но будет в собственности ОМС).

или Вы говорите, что договор аренды незавершенки с правом ее достроить будет квалифициорован как концессия?
в имеющемся договоре аренды есть тока пункт, позволяющий достроить, остальное все как в типовой аренде мун.имущества, которые часто делают администрации ОМС на все случаи жизни. поэтому существенных условий концессии нет.

в связи с этим опять встает вопрос, получается данные пункты ничтожны?

[ViRUS]

концессия предполагает аренду.

Концессия не предполагает аренду. Концессия предполагает использование концессионером предмета договора за концессионную плату после его достройки за счет концессионера же.

а здесь вся цель инветора получить в собственность здание "торгово-развелекательный центр"

Это также регламентировано нормами о концессии, т.к. концессионер с согласия концедента может создать имущество, которое не входит в предмет концессии и будет являться собственностью концессионера.

или Вы говорите, что договор аренды незавершенки с правом ее достроить будет квалифициорован как концессия?

В совокупности с инвестконтрактом скорее всего да. Придет прокуратура в суд и признает совокупность договоров притворной сделкой по обходу законодательства о концессионных соглашениях в части обязательности проведения торгов (дайте догадаюсь - договор аренды заключен без торгов?)
Если же не рисовать инвестконтракт, то какие основания у арендатора будут регить за собой ТРЦ?

ЗЫ У меня тут одни умники с подобным предложением недавно бегали. Только у них было более в лоб - наше здание они используют для образовательной деятельности по договору аренды, з/у в аренде под зданием, хотели пристроить свое "общежитие" (считай - жилой дом) без торгов по земле.

[mic]

концессия предполагает аренду.

Концессия не предполагает аренду. Концессия предполагает использование концессионером предмета договора за концессионную плату после его достройки за счет концессионера же.

согласен, я имел ввиду "пользование". а здесь пользоваться соц.объектом не собираются, только достроить и отдать ОМС.

а здесь вся цель инветора получить в собственность здание "торгово-развелекательный центр"

Это также регламентировано нормами о концессии, т.к. концессионер с согласия концедента может создать имущество, которое не входит в предмет концессии и будет являться собственностью концессионера.

спасибо, невнимательно изучал этот закон, думал никогда не пригодиться в силу его специфики и редкого использования

или Вы говорите, что договор аренды незавершенки с правом ее достроить будет квалифициорован как концессия?

В совокупности с инвестконтрактом скорее всего да. Придет прокуратура в суд и признает совокупность договоров притворной сделкой по обходу законодательства о концессионных соглашениях в части обязательности проведения торгов (дайте догадаюсь - договор аренды заключен без торгов?)
Если же не рисовать инвестконтракт, то какие основания у арендатора будут регить за собой ТРЦ?

аренда имущества проведна с аукционом, здесь вроде нет нарушений.
однако я себе плохо предсталяю как можно пользоваться объектом незавершенного строительства. его можно только достраивать, а пользоваться ну если только как музей, экскурсии проводить для студентов строительных вузов?

что касается переквалификации в договор концессии, все равно даже если инвест.контракт добавить к аренде не будет там всех существенных условий концессии, значит полюбому незаключенность.

основания арендатора зарегить за собой ТРЦ будут, и Росреестр ничего не подумает, ведь есть у заявителя право аренды земли зарегистрированное, будет разрешение на строительство выданное на его имя ну и ввод в эксплуатацию соответственно. например ОМС сделает отдельные разрешения на достройку соц.объекта и отдельное на пристройку к нему ТРЦ, Росреестру ничего не останется как зарегить.

ну а вопрос у меня тот же, скажите как по Вашему, если принять во внимание, что всех существенных условий для концессии нет,
все движения инвестора и ОМС ничтожны? за исключением той аренды с которой остается Инвестор без права достроить здание, т.к. это право сомнительно и противоречит положениям ГК об аренде недвижки.
а то что Инвестор под этой незавершонкой взял з/у в 2 раза больше чем нужно для ее эксплуатации и строительства и все таки воткнет там ТРЦ,
ОМС выдаст разрешение и будет строить себе на здоровье.
понятно что без аукциона земля, но ведь для нежилья аукцион и не нужен если нет ПЗЗ, хотя все равно нет акта выбора и т.п. заначит по любому есть нарушение процедуры получения з/у под ст-во.