Сообщений в теме: 7

[странный ник]

Имеется договор долевого участия с обычными для таких отношений условиями.
Также в этом ДДУ присутствует условие о том, что дольщик должен произвести оплату неких не имеющих прямого отношения к предмету ДДУ услуг (КУ и эксплуатационные расходы за полгода вперед, ремонт, оборудование). Далее условие о том, что Оплата по настоящему пункту осуществляется «Дольщиком» не позднее даты приемки Квартиры по передаточному акту

Напрягает описание предмета ДДУ:
«Застройщик» обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) комплекс недвижимого имущества - многоквартирный дом со встроено- пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: __- на земельном участке __, кадастровый номер __ (далее по тексту- Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства – жилое помещение (далее – Квартиру), входящее в состав Объекта и указанное в п.1.2. настоящего договора, «Дольщику» в состоянии и комплектации, указанных в п.1.3. настоящего договора, а «Дольщик» обязуется уплатить обусловленные настоящим договором денежные средства (сравним с 214-ФЗ: обусловленную договором цену) в порядке и на условиях настоящего договора и принять Квартиру, при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Цена договора определена следующим образом:
Цена настоящего договора (цена Квартиры) составляет: ___ рублей.
Никаких особых условий передачи квартиры или ответственности за просрочку дольщиком исполнения обязательства по оплате доп.услуг в ДДУ не установлено.

Можно ли исходя из самого первого посыла, выделенного синим, сказать, что тут есть встречное исполнение и потому до момента оплаты этих самых услуг застройщик вправе удерживать квартиру от передачи дольщику по ст. 328?

Есть мнение Санкт-петербургского городского суда на этот счет, оно состоит в следующем:
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статей 309, 31О, 421 ГК РФ, условиями пункта 7.2 договора установлено, что до подписания сторонами' Акта приема-передачи квартиры Дольщик компенсирует Генеральному Инвестору затраты на эксплуатацию и обслуживание Объекта, согласно действующим на момент проведения расчетов по тарифам за период шесть месяцев (с даты Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию), а также расходы, связанные с организацией Генеральным Инвестором ТСЖ пропорционально общей площади квартиры, признал, что передача квартиры ответчиком в соответствии с договором обусловлена предварительным исполнением истицей обязательств по уплате вышеназванных платежей.
В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 328 гк Рф, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Кассация мнение суда первой инстанции поддержала

[ВладимирD]

В недвижимость.

Сообщение отредактировал ВладимирD: 19 January 2012 - 12:22

[mic]

есть квартира, она определена в договоре
есть цена квартиры, тоже определена
на этом все.
пусть застройщик исполняет свои обязательства по передаче.

а эти все обязательства по коммуналке, это уже по воле сторон, хочу плачу, хочу не плачу.
кроме уплаты цены квартиры по 214-ФЗ, участник не должен ничего платить. все остальное другие обязательства.

а суд Питерский, это да. тут ничего не поделаешь, много в консультанте у него практики и законной и не очень.

[странный ник]

есть квартира, она определена в договоре
есть цена квартиры, тоже определена
на этом все.

mic, я правильно Вас поняла - Вы считаете мнение суда не основанным на законе?
Чем предлагаете отбиваться от доводов застройщика и суда по поводу ст. 328?
Этим: ст. 10 214-фз?
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Таким образом, получается, что ни 214 законом, ни договором не установлена такая мера ответственности для дольщика, как удержание имущества. Цена договора уплачена дольщиком в полном объеме и застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства.

В данном случае договор получается смешанным, ДДУ+нечто. Однако, в литературе имеется мнение, что ст. 328 может применяться и в случае, если между сторонами есть различные договорные отношения, и удержание может производиться по одному договору как мера ответственности за неисполнение другого. Встречность исполнения должна быть обозначена в договоре, пусть и без употребления термина "встречный".
Вот и хочется понять, является ли условие Оплата по настоящему пункту осуществляется «Дольщиком» не позднее даты приемки Квартиры по передаточному акту в совокупности с определением сумм, подлежащих оплате, указанием на встречность исполнения и соответственно условием, дающим застройщику законное право удерживать квартиру.

Смущает то, что приведенный мной выше суд.акт - именно с участием этого самого застройщика. И дело будет в том же райсуде, полагаю, у той же судьи.

Какие еще мнения у вас будут по данному поводу?

Сообщение отредактировал салилас: 19 January 2012 - 15:07

[mic]

В данном случае договор получается смешанным, ДДУ+нечто.

да я именно так думаю.
при чем это нечто, еще не понятно является ли обязательством. как его можно квалифицировать, есть ли в нем существенные условия и т.п.
а по поводу суда, тут какие есть судьи такие есть и других у нас нет ((((. все субъективно.

в качестве любопытства: застройщик не ЛЭК случайно?

[странный ник]

при чем это нечто, еще не понятно является ли обязательством. как его можно квалифицировать, есть ли в нем существенные условия и т.п.

вот тут я пыталась выяснить, что это из себя представляет: http://forum.yurclub...pic=323529&st=0 с вариацией в том, отдельно/в составе ДДУ это имеется. Сейчас прямо в составе, не думаю, что есть принципиальная разница, но это отдельная тема, не имеет к ст. 328 никакого отношения

застройщик не ЛЭК случайно?

не ЛЭК

mic, Вы по существу заданных мной вопросов можете сказать что-то?
как отбиваться от ст. 328?

[Lawyerus]

салилас,
Отбиваться нужно через п.п.6 п.2 ст.153 ЖК РФ

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

[странный ник]

салилас,
Отбиваться нужно через п.п.6 п.2 ст.153 ЖК РФ

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

погодите-погодите, это совсем другой вопрос, кроме того, там не только КУ есть, а также регистрация ТСЖ, ремонт помещения ТСЖ и приобретение оборудования в помещение ТСЖ. Про ст. 153 ЖК я прекрасно знаю, и про ст. 16 ЗоЗПП, и про ст. 422 ГК.

Меня интересует, действительно ли конструкция Оплата по настоящему пункту осуществляется «Дольщиком» не позднее даты приемки Квартиры по передаточному акту позволяет говорить о том, что застройщик вправе удерживать квартиру от передачи дольщику до момента оплаты услуг КУ+ТСЖ? т.е. есть ли тут соотношение со ст. 328 ГК, считается ли, что условие о встречности исполнения согласовано/установлено вот таким условием в ДДУ?

Сообщение отредактировал салилас: 20 January 2012 - 13:25