Сообщений в теме: 8

[Юрий Казымов]

Необходимо мнение, желательно основанное на судебной практике.
Собственно ситуация:
В долевой собственности (два собственника) есть недвижимое имущество - двухэтажная автопарковка. Парковку хотим сдать в аренду третьему лицу для использования по назначению. При этом один собственник выдвигает условие о сохранении в тайне сведений о размере арендной платы, которая ему причитается. В тайне даже от второго собственника, поэтому соглашения между сособственниками о порядке использования имущества нет и не будет.
Задача:
Обеспечить возможность эксплуатации имущества третьим лицом и получение собственниками выгоды от эксплуатации имущества.

Вариант 1. Заключить трёхсторонний договор аренды, по которому два собственника передадут третьему лицу имущество в аренду. При этом, размер арендной платы для каждого сособственника должен устанавливаться двусторонними приложениями к договору соответственно между сособственником А и арендатором и между сособственником Б и арендатором.
Вариант 2. Заключить трёхсторонний договор аренды. Размер арендной платы каждому из собственников устанавливать дополнительными соглашениями.

Вопросы:
1) Не будут ли двухсторонние дополнительные соглашения противоречить ч.1 ст.452 ГК России? Какую формулировку лучше применить в договоре о порядке определения размера арендной платы?
2) Будут ли при этом считаться согласованными сторонами все существенные условия сделки? В данном случае, будут ли предложенные варианты договора аренды соответствовать ч.1 ст.654 ГК России о размере арендной платы как о существенном условии сделки? Ведь любая из сторон может заявить о незаключённости приложений или дополнительных соглашений к договору, тогда размер арендной платы не будет установлен.
3) Если в договоре указать "Стороны подтверждают, что размеры арендной платы ими согласованы, соответствующие приложения подписаны. Ссылки любой из сторон на отсутствие согласованного размера арендной платы в соответствии со ст.10 ГК России должны признаваться злоупотреблением этой стороной своим правом", то как на это отреагирует суд, признает ли наличие злоупотребления, облегчит ли такое условие процесс доказывания наличия злоупотребления?
4) Позволят ли предложенные варианты обойти ст.248 ГК России, заключив соглашение о распределении доходов в таком хитром виде?

[Сатир]

При этом один собственник выдвигает условие о сохранении в тайне сведений о размере арендной платы, которая ему причитается. В тайне даже от второго собственника

А от арендатора? В чём смысл такой затеи?

1) Не будут ли двухсторонние дополнительные соглашения противоречить ч.1 ст.452 ГК России? Какую формулировку лучше применить в договоре о порядке определения размера арендной платы?

Каким образом они могут противоречить этой статье? Там речь о форме.

2) Будут ли при этом считаться согласованными сторонами все существенные условия сделки? В данном случае, будут ли предложенные варианты договора аренды соответствовать ч.1 ст.654 ГК России о размере арендной платы как о существенном условии сделки? Ведь любая из сторон может заявить о незаключённости приложений или дополнительных соглашений к договору, тогда размер арендной платы не будет установлен.

Думаю, что будут согласованы. Последнее предложение не понял.

4) Позволят ли предложенные варианты обойти ст.248 ГК России, заключив соглашение о распределении доходов в таком хитром виде?

Там есть фраза "если иное не предусмотрено соглашением между ними".

[Юрий Казымов]

А от арендатора? В чём смысл такой затеи?

Тут я не точно описал. Арендатор естественно будет в курсе. Главная цель странного собственника в том, что бы мы не узнали сколько он получает с аренды, но нам и разницы никакой нет сколько он там получает. У нас есть свой ценник и нас он устраивает

Каким образом они могут противоречить этой статье? Там речь о форме.

Была где-то практика, когда суд указывал на необходимость соответствия участников дополнительного соглашения участникам основного договора. Не ясна только природа признания такого допсоглашения недействительным: оспоримость или ничтожность.

Последнее предложение не понял.

Имел в виду, что арендатор может вступить в сговор со вторым собственником и "потерять" документы о согласовании их части размера арендной платы. Соответственно размер арендной платы может быть признан несогласованным, а дальше мы столкнёмся с вариантом взыскания с арендатора неосновательного обогащения в размере, который скрыт где-то в тумане.

Там есть фраза "если иное не предусмотрено соглашением между ними".

Да, но! Просто я не совсем уверен, что подобная оговорка в договоре аренды, в совокупности с некими двусторонними документами подписанными НЕ между сособственниками непосредственно, а между сособственниками и третьими лицами, будет признана судом соглашением о распределении дохода.

[Сатир]

Каким образом они могут противоречить этой статье? Там речь о форме.

Была где-то практика, когда суд указывал на необходимость соответствия участников дополнительного соглашения участникам основного договора. Не ясна только природа признания такого допсоглашения недействительным: оспоримость или ничтожность.

В принципе правильно суд сказал, иначе получается, что две стороны согласовали условия без третьей. Но это ли основание для признания такого соглашения недействительным? Просто будет действовать для заключивших это соглашение.

[Ачи]

Каким образом они могут противоречить этой статье? Там речь о форме.

Была где-то практика, когда суд указывал на необходимость соответствия участников дополнительного соглашения участникам основного договора. Не ясна только природа признания такого допсоглашения недействительным: оспоримость или ничтожность.

В принципе правильно суд сказал, иначе получается, что две стороны согласовали условия без третьей. Но это ли основание для признания такого соглашения недействительным? Просто будет действовать для заключивших это соглашение.

Вполне себе основание. Ведь второй собственник может сказать, что в принципе не согласен с таким распоряжением общим имуществом, вот и не подписывал свое доп. соглашение.
Мне кажется, нужно уговорить господина конспиратора подписать нормальное соглашение, иные способы выхода из ситуации влекут разные риски.

[Сатир]

Вполне себе основание. Ведь второй собственник может сказать

Найдите это основание в гл. 9 ГК.

[Ачи]

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Правда, я неправильно сказала: если "рамку" аренды подпишут все, а допсоглашение с указанием части цены - только один собственник, то договор будет не недействительный, а незаключенный.

[Юрий Казымов]

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Правда, я неправильно сказала: если "рамку" аренды подпишут все, а допсоглашение с указанием части цены - только один собственник, то договор будет не недействительный, а незаключенный.

Думаю согласен. Необходимо согласовать волю сторон сделки по всем существенным условиям сделки. Часть арендной платы - это часть существенного условия сделки. До тех пор пока мне не известен размер этой части, мне соответственно не известен и размер всей арендной платы, а значит выразить свою волю относительно существенного условия сделки, а именно согласиться с определённым размером арендной платы, я не могу. Иначе в договоре аренды можно было бы писать: размер арендной платы определяется по усмотрению арендатора, но не менее ста рублей в месяц.
Всё таки согласованным условие можно признать только тогда, когда из текста сделки можно сделать однозначный вывод о содержании этого условия.
Короче борода. Действительно надо его уговаривать не валять дурака и писать всё в договоре, пущай остальное налом забирает.

[Сатир]

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Правда, я неправильно сказала: если "рамку" аренды подпишут все, а допсоглашение с указанием части цены - только один собственник, то договор будет не недействительный, а незаключенный.

Всё правильно (ст. 246), вот они и распорядились именно таким образом.