Сообщений в теме: 22

[Tavy]

Здравствуйте, помогите пожалуйста, советом в такой ситуации.
С 2004 года А являлась субарендатором части земельного участка. Договоры заключались систематически сроком до 1 года на протяжении всего времени, до декабря 2011 года. Срок очередного договора – 25 января 2012 г.
Собственник в конце 2011 года продает земельный участок, новые собственники- физики, родственники директора фирмы Б.
А обращается к новым собственникам для заключения договора аренды, получает ответ о том, что они заключили договор аренды с фирмой Б и предлагает решать все вопросы с ней.
А обращается к фирме Б, получает проект договора субаренды, в котором сумма ежемесячной арендной платы увеличена в 18 раз. А написала протокол разногласий с указанием суммы арендной платы несколько большей прежней, но разумной для данной ситуации. Получает ответ – не устраивает, идите в сад.
1 вариант. Идти в суд общей юрисдикции с иском к физикам- собственникам о понуждении заключить договор аренды ,основание - 445, 618 ГК. Для этого надо сейчас направить проект договора аренды. Очень большое «но»- договор субаренды закончил действие 25 января 2012. Надо было направлять договор аренды и совершать последующие действия до этого срока? Или можно сослаться на п. 2 ст. 425 ГК РФ, - хотя там говорится о праве сторон? Есть ли практика?
2 вариант. Идти в суд с иском к фирме Б об установлении размера субарендной платы. Договор субаренды подписан фирмой Б и принят А за исключением размера платы за субаренду. Можно считать договор субаренды заключенным? Часть 1 статьи 614 ГК : «Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».
Можно ли говорить о том, что если размер платы за субаренду не определен, то договор можно считать заключенным?

Дело в том, что Фирма Б- бывший партнёр по бизнесу А. На земельном участке, о котором идет речь, находится торговый павильон А, который представляет коммерческий интерес в виду некоторой уникальности.

[lightsonic]

вы пишите, что была субаренда. а у кого субарендовали, и где сейчас этот субъект?

[Tavy]

арендатор- некий ИП, где он сейчас- неизвестно, а что с него можно потребовать? И для чего?
Бывший собственник передавал земельный участок в аренду арендатору для того, чтобы самому не заниматься вопросами своей недвижимости.

[Ludmila]

Можно ли говорить о том, что если размер платы за субаренду не определен, то договор можно считать заключенным?

Нет, естественно.

[lightsonic]

Tavy, не, конечно, в судах бывает всякое, но я не вижу оснований для удовлетворения ваших исков. в первом случае вас досрочно не выгнали, во втором – а что вы в просительной части напишете?

[Tavy]

Tavy, не, конечно, в судах бывает всякое, но я не вижу оснований для удовлетворения ваших исков. в первом случае вас досрочно не выгнали, во втором – а что вы в просительной части напишете?

Спасибо, я понимаю всё насчет бредовости первого иска.
По второму: возможен ли спор по условиям договора, требование,- читать пункт договора о размере платы за субаренду....., предоставим обоснованние, естественно?

Мы пробуем сделать вид, что срок договора закончен и не поступило требование об освобождении, следовательно, договор продлен на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатор и собственник не принимают арендную плату, обосновывая незаключенностью договора и отсутсвием правовых оснований принимать денежные средства от нас, мы перечислили на депозит нотариуса. Но что делать дальше?

[Ludmila]

По второму: возможен ли спор по условиям договора, требование,- читать пункт договора о размере платы за субаренду....., предоставим обоснованние, естественно?

Спор возможен. Оснований для удовлетворения иска - никаких.

Но что делать дальше?

Вариант "показать договор юристу" принципиально не рассматривается?

[Tavy]

[/quote]
Вариант "показать договор юристу" принципиально не рассматривается?
[/quote]

"Юрист" говорит- готовьтесь к выселению.
Дело происходит не в Москве.

[Ludmila]

"Юрист" говорит- готовьтесь к выселению.

Если исходить только из той информации, что изложили Вы, правильно говорит.

[Tavy]

Я поняла, спасибо, а тот факт, что арендатор изначально предложил заключить договор субаренды ничего не значит?
Если стороны согласовали все условия, кроме стоимости арендной платы, то договор субаренды не заключён, правильно?
И еще, действие договора субаренды закончилось, объект не был возвращён, пока требований об освобождении не было, не значит ли это, что договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях?

Какой-то юношеский максимализм не дает покоя.

[lightsonic]

а тот факт, что арендатор изначально предложил заключить договор субаренды ничего не значит?

это была оферта?

Если стороны согласовали все условия, кроме стоимости арендной платы, то договор субаренды не заключён, правильно?

а что там с протоколом разногласий?

не значит ли это, что договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях?

п. 2 ст. 621

[mrOb]

Tavy, Павильон - движимое/недвижимое имущество?

И еще, действие договора субаренды закончилось, объект не был возвращён, пока требований об освобождении не было, не значит ли это, что договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях?

Субаренда зависит от аренды. Нет аренды - нет субаренды. У Вас нет аренды, по которому была субаренда.

Сообщение отредактировал mrOb: 28 February 2012 - 16:34

[Tavy]

Да, была оферта.
Юрлицо, на которое новые собственники земельного участка указали как на арендатора, направило договор субаренды. Всё прекрасно, но размер за субаренду увеличил В 18 раз по сравнению с прежним договором. Цена, естественно, неприемлемая. Кстати, так называемый арендатор, в переписке САМ признал права преимущественного заключения договора субаренды с нами.

Субарендатор направил протокол разногласий к договору субаренды, несколько увеличил стоимость по сравнению с прежним договором.

Мы получили ответ о том, что предложение о цене арендатор не принимает. И тут же арендатор написал, что мы должны освободить земельный участок.

Павильон был построен в 2003 году, по сути самовольно возведенное строение, насчет определения его как объекта недвижимости- вопрос спорный.
Документы о строительстве все есть, есть возможность признать его недвижимостью, и была! возможность легализовать во время прежних собственников, но в настоящее время, учитывая, что земельный участок был выкуплен с целью завладеть бизнесом, вариант признания права собствености на павильон, конечно, фантастичен. Объект расположен на чужом земельном участке.

Бизнес в своем роде уникален,это связано в том числе с местом нахождения.

[Ludmila]

Tavy, вот вы, выкладывая весь этот феерический бред, от нас-то чего хотите?
Никаким рейдерством тут не пахнет. Всё законно. Вашему предпринимателю надо было сразу грамотно оформлять договоры. Договор аренды земли на срок менее срока окупаемости вложений - это предпринимательский риск. Она на него пошла, теперь риск сработал.
Заключать с Вами новый договор, тем более на тех условиях, на которых хотите Вы, никто не обязан.
Более того. Если арендодатель, в отличие от Вашего предпринимателя, решит не заниматься самолечением, а обратится к юристам за защитой своих интересов, то он может с Вашего предпринимателя взыскать хорошие деньги.

[mrOb]

Ludmila, преимущественное право при субаренде не в счет??

Объект расположен на чужом земельном участке.

Снесите Вы свой павильон, чтобы никому не достался

Сообщение отредактировал mrOb: 01 March 2012 - 00:04

[Ludmila]

Ludmila, преимущественное право при субаренде не в счет??

Преимущественное право не означает, что арендодатель навсегда связан договором аренды, и что арендодатель обязан до конца своих дней сдавать имущество арендатору в аренду по цене, по которой укажет арендатор.

[Tavy]

Никаким рейдерством тут не пахнет. Всё законно. Вашему предпринимателю надо было сразу грамотно оформлять договоры. Договор аренды земли на срок менее срока окупаемости вложений - это предпринимательский риск. Она на него пошла, теперь риск сработал.
Заключать с Вами новый договор, тем более на тех условиях, на которых хотите Вы, никто не обязан.
Более того. Если арендодатель, в отличие от Вашего предпринимателя, решит не заниматься самолечением, а обратится к юристам за защитой своих интересов, то он может с Вашего предпринимателя взыскать хорошие деньги.

Вы удивительно определили риск, компетентно так написали про срок окупаемости, при этом не увидев, что предприниматель имел в субаренде земельный участок и вёл деятельность с начала 2000-х годов.
Единственное, что хотелось бы увидеть от Вас, так пояснение, каким образом и за что арендодатель взыщет с предпринимателя "хорошие деньги". Если Вы имеете в виду плату за субаренду, то вопросов больше не имею.

[mrOb]

Преимущественное право не означает, что арендодатель навсегда связан договором аренды, и что арендодатель обязан до конца своих дней сдавать имущество арендатору в аренду по цене, по которой укажет арендатор.

в данном случае же другая ситуация. Схема: 1-2-3, 2 поменялся на 4. Договор субаренды между 2 и 3 прекратил свое действие в связи прекращением договора между 1 и 2. 1 заключил договор аренды с 4.
Имеет ли 3 преимущественное право перед 4 на заключение договора аренды с 1?? цену загибает 4, а не 1.
Да и что это за такое: с одним лицом заключаю сделку на 100р., а со вторым на 200 - в этом случае преимущественное право теряет всякий смысл.

Tavy, как кажется, если уж что-то делать, то Вам нужно искать Вашего бывшего субарендодателя.

Сообщение отредактировал mrOb: 01 March 2012 - 08:47

[Юрий Казымов]

Из описания ситуации не ясно, был ли расторгнут договор аренды между предыдущим собственником и арендатором? На какой срок был заключён такой договор?

В случае если договор был расторгнут, то договор субаренды прекратился. Если договор аренды со старым собственником был прекращён досрочно и указанный в нём срок его прекращения ещё не наступил, то можно попытаться "найти" договор субаренды датированный числом, когда договор аренды ещё не был прекращён и на срок до года, но в пределах срока, указанного в договоре аренды. Потом по ст.618 ГК России требовать заключения договора аренды на предыдущих условиях. Такой вариант возможен, но зависит от сроков указанных в документах. Это продлит агонию до года.
Если договор аренды расторгнут не был, то договор аренды будет действовать до момента истечения срока договора аренды, а в случае если субарендатор продолжает пользоваться имуществом и не получал уведомлений от арендатора о прекращении договора аренды, то Ваш договор субаренды считается возобновлённым на неопределённый срок. Расторжение такого договора возможно после уведомления не менее чем за три месяца, если иной срок не предусмотрен договором.
Преимущественное право на заключение договора на новый срок распространяется и на субарендатора, если иное не предусмотрено договором.
При этом, думаю на основании ч.2. ст.615 ГК России можно попытаться по аналогии распространить на субарендатора в данной ситуации положение о преимущественном праве арендатора на заключение договора новый срок, даже при условии перемены арендатора (переход права собственности не влечёт изменений договора аренды). Правда у нового арендатора, если он пойдёт на принцип, всё равно сохраняется возможность лишить Вашего субарендатора преимущественного права заключения договора на новый срок, думаю не стоит пока писать, как именно.

Требование о понуждении заключить договор на определённых условиях в данном случае думаю судебной перспективы не имеет. Необходимо отличать "размер" арендной платы от порядка, условий и сроков" её внесения - понятия не соотносимые.
В соответствии со ст.65 ЗК России, размер арендной платы является существенным условием договора. Соответственно отсутствие согласованного размера арендной платы влечёт незаключённость договора аренды.
Маловероятно, но можно поподробнее подумать: ни ст.65 ЗК России ни ст.654 ГК России не содержат ограничений по применению ч.3 ст.424 ГК России при определении размера арендной платы по договору аренды именно земельного участка.

В целом, поддерживаю предыдущих ораторов - готовьтесь к выселению.

[Ludmila]

Единственное, что хотелось бы увидеть от Вас, так пояснение, каким образом и за что арендодатель взыщет с предпринимателя "хорошие деньги". Если Вы имеете в виду плату за субаренду, то вопросов больше не имею

Пояснения в суде будет давать юрист арендодателя. Могу сказать, что речь идёт не только о плате за субаренду, но и о куче других расходов, которые могут повесить на субарендатора.

Схема: 1-2-3, 2 поменялся на 4

Возможно, говоря про то, что поменялся арендатор, Вы имели в виду вот это:

Юрлицо, на которое новые собственники земельного участка указали как на арендатора, направило договор субаренды. Всё прекрасно, но размер за субаренду увеличил В 18 раз по сравнению с прежним договором. Цена, естественно, неприемлемая. Кстати, так называемый арендатор, в переписке САМ признал права преимущественного заключения договора субаренды с нами.

Но из этого потока сознания непонятно, тот же это арендатор или какой-то новый.

Теперь смотрите. Давайте исходить из предположения, что:
а) сменился собственник участка;
б) сменился арендатор участка, и при этом замена первоначального арендатора на нового происходила без нарушений законодательства (знаю, что далеко не факт, что это так и было; но если мы начнём сейчас рассматривать вариант "замена арендатора была произведена с нарушениями", мы утонем в различных вариантах).

Субарендатор имеет преимущественное право по отношению к арендатору, так? А соответственно, для того, чтобы право субарендатора было нарушено, нужно одновременно три условия:
1) Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора (ГК РФ, во-первых, устанавливает норму о преимущественном праве как диспозитивную, а во-вторых, ставит наличие преимущественного права в зависимость от целого ряда условий);
2) Арендатор (НЕ СОБСТВЕННИК!) отказал субарендатору в заключении нового договора;
3) Арендатор (НЕ СОБСТВЕННИК!) в течение года сдал имущество в субаренду другому лицу.

И вот как раз про то, что арендатор отказал в заключении договора на новый срок, но сдал имущество в субаренду третьему лицу, в условии задачки не говорится.
А обсудить предлагаю вот такой вопрос (не знаю, подходит ли это к ситуации автора темы, но сам по себе вопрос мне интересен).
Когда сторонами договора являются собственник и арендатор, тут всё понятно - при смене собственника аренда сохраняется, к новому собственнику переходят права арендодателя, т.е. если у арендатора было преимущественное право на заключение договора, то он может требовать соблюдения этого своего права, даже если сменилось десять собственников имущества.
А вот как быть в случае, если стороны договора - арендатор и субарендатор, и произошли следующие события:
1) договор аренды с тем арендатором, который сдавал имущество в субаренду, прекратил своё действие;
2) заключён новый договор аренды с новым арендатором.
Вот здесь, на мой взгляд, о преимущественном праве говорить вряд ли приходится, т.к. в данном случае нет перехода прав и обязанностей от первого арендатора ко второму.

[mrOb]

Возможно, говоря про то, что поменялся арендатор, Вы имели в виду вот это:

не, вот это

вы пишите, что была субаренда. а у кого субарендовали, и где сейчас этот субъект?

арендатор- некий ИП, где он сейчас- неизвестно, а что с него можно потребовать? И для чего?

[Ludmila]

не, вот это

А, понятно!
Ну а по вопросику что думаете?
Итак, моделируем ситуацию, когда всё чисто и нет дополнительных факторов.
Собственник заключил с арендатором договор аренды на 11 месяцев. В тот же день арендатор заключил с субарендатором договор субаренды на тот же срок.
По окончании срока аренды договор аренды прекратился, новый договор не заключён, на неопределённый срок договор не возобновлён. Через месяц собственник заключает договор с новым арендатором. Возникает ли у субарендатора преимущественное право на заключение с ним договора субаренды?
На мой взгляд, не возникает, т.к.:
1) Нет перехода прав и обязанностей от арендатора к новому арендатору;
2) поскольку договор субаренды может быть заключён только в пределах срока договора аренды, то при прекращении договора аренды (если это не досрочное расторжение) у субарендатора не возникает права ни требовать перевода на него прав арендатора (такое право есть только при досрочном расторжении), ни продления договора на неопределённый срок (т.к. для этого нужно, чтобы на неопределённый срок был продён и договор аренды).

Сообщение отредактировал Ludmila: 01 March 2012 - 13:59

[mrOb]

Ludmila, через пару дней обещаю отписаться (до 8 июля не будет спокойного времени, чтобы спокойно поразмышлять над вопросом )

Сообщение отредактировал mrOb: 01 March 2012 - 14:43