Сообщений в теме: 17

[GRU]

Уважаемые коллеги!

Ситуация довольно проста:

Арендодатель (собственник) передал в аренду недвижку. Спустя какое-то время поменялось руководство Арендодателя, он ввел ЧОП на территорию объекта аренды и не пускает Арендатора на территорию объекта аренды.
Вопрос в природе иска Арендатора к Арендодателю-собственнику (вещная (ст. 305 ГК) или обязательственная (ст. 398 ГК))?
В суд. практике подобных примеров не нашел (хотя п. 34 ПП ВАС № 10/22 явно не в пользу вещного иска), в теории в основном склоняются к тому, что иск должен быть обязательственный, но ст.ст. 398, 611 ГК нацелены явно на случай неисполнения Арендодателем обязательства по первичной передаче вещи в аренду (которая у нас состоялась) - соответственно, правовых оснований обязательственного иска об истребовании индивидуально-определенной вещи тоже нет.
Требование о возмещении убытков не интересно, т.к. нужна именно вещь.

При этом я все же склоняюсь к возможности виндикации, т.к. свое обязательство Арендодатель исполнил, титул передан и поэтому каких-либо не исполненных обязательств у Арендодателя нет. Если рассматривать обязательство "не препятстсвовать во владении и пользовании", то оно также впрямую нигде не закреплено и потому сомнительно требовать исполнения соответствующего обязательства.

Думаю, что наверняка проблема обсуждалась, но сильно ограничен во времени, в поиске не нашел ничего и потому взываю к состраданию.

[ArmageddoN]

Считаю, что иск негаторный.

[greeny12]

Арендодатель (собственник) передал в аренду недвижку. Спустя какое-то время поменялось руководство Арендодателя, он ввел ЧОП на территорию объекта аренды и не пускает Арендатора на территорию объекта аренды.
Вопрос в природе иска Арендатора к Арендодателю-собственнику
При этом я все же склоняюсь к возможности виндикации, т.к. свое обязательство Арендодатель исполнил, титул передан и поэтому каких-либо не исполненных обязательств у Арендодателя нет. Если рассматривать обязательство "не препятстсвовать во владении и пользовании", то оно также впрямую нигде не закреплено и потому сомнительно требовать исполнения соответствующего обязательства.

Защита прав арендатора в этом случае может осуществляться путем:
пресечения действий арендодателя, нарушающих право арендатора;
признания отказа от договора аренды, как совершенной в порядке самозащиты права односторонней сделки недействительной и применения последствий ее недействительности путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права арендатора.

Присуждения к исполнению обязанности в натуре в описанном случае быть не может.

[ArmageddoN]

Арендодатель (собственник) передал в аренду недвижку. Спустя какое-то время поменялось руководство Арендодателя, он ввел ЧОП на территорию объекта аренды и не пускает Арендатора на территорию объекта аренды.
Вопрос в природе иска Арендатора к Арендодателю-собственнику
При этом я все же склоняюсь к возможности виндикации, т.к. свое обязательство Арендодатель исполнил, титул передан и поэтому каких-либо не исполненных обязательств у Арендодателя нет. Если рассматривать обязательство "не препятстсвовать во владении и пользовании", то оно также впрямую нигде не закреплено и потому сомнительно требовать исполнения соответствующего обязательства.

Защита прав арендатора в этом случае может осуществляться путем:
пресечения действий арендодателя, нарушающих право арендатора;
признания отказа от договора аренды, как совершенной в порядке самозащиты права односторонней сделки недействительной и применения последствий ее недействительности путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права арендатора.

Присуждения к исполнению обязанности в натуре в описанном случае быть не может.

Айм сорри, но насколько я понял фактически на объекте присутствует 3-е лицо (ЧОП), (тож вопрос на основании чего? самозахват может?)которое не пускает. Какие споры с Арендодателем, если между ним и ЧОПом нет договорных отношений по объекту?

[greeny12]

поменялось руководство Арендодателя, он ввел ЧОП на территорию объекта аренды и не пускает Арендатора на территорию объекта аренды.

Айм сорри, но насколько я понял фактически на объекте присутствует 3-е лицо (ЧОП), (тож вопрос на основании чего? самозахват может?)которое не пускает. Какие споры с Арендодателем, если между ним и ЧОПом нет договорных отношений по объекту?

судя по сообщению, ЧОП действует по поручению арендодателя, и, выполняя волю последнего, не пропускает работников арендатора на объект аренды, не находясь на/в нем.

[Андрей Б.]

GRU,
вы в целом верно описали проблему, но мне кажется что вам не стоит над ней слишком задумываться.
в том же пленуме 10/22 есть указание что применимое право определяет суд, и именно суд должен применить тот закон, который он считает нужным.
заявить иск обосновывая его как обязательственными так и вещными нормами. на вопрос суда так и скажите что сами не знаете как правильно.
я бы так сделал.

да, еще по самоуправству заявитесь по УК.

[GRU]

ArmageddoN, тоже склоняюсь к негаторному (виндикация здесь не подойдет, разумеется).
ЧОПа может и нет, это предположение (может штатная охрана, может еще кто)...

[ArmageddoN]

ArmageddoN, тоже склоняюсь к негаторному (виндикация здесь не подойдет, разумеется).
ЧОПа может и нет, это предположение (может штатная охрана, может еще кто)...

Так вызовите правоохранительный бизнес на объект и узнаеете кто это и на каком основании. Делов-то пара бутылок виски.

[Yago]

GRU
Если имущество Арендатору не передано - иск обязательственный, об обязании исполнить обязательство по договору.
Если имущество передано (как вы написали) - иск негаторный по 305 ГК. Обязательственный невозможен, поскольку обязательства нет (даже возможное указание в договоре на обязанность Арендодателя "не препятствовать" - есть указание на "обязанность соблюдать закон").

[GRU]

Всем спасибо.
Еще больше укрепился в своей позиции.
Спешка была обусловлена

Андрей Б.
Проблема в том, что это суд просил определиться с природой требований (именно это и насторожило), но сегодня в заседании мы и говорили о том, что не можем определиться с природой требований, хотя и склоняемся к негаторному иску. Ввиду наличия обстоятельств для отложения суд использовал эту возможность и просил все же уточнить природу иска.

Самоуправство думаем заявить после вынесения решения при его неисполнении.

ArmageddoN
Есть подозрения, что местная полиция коррумпирована, поэтому с ними сотрудничество несколько проблематичное.

Yago
Полностью разделяю Ваш подход.

[Platosha]

Разве для негаторного иска не должно быть владение на стороне истца?

[Concrescere]

GRU,
На мой взгляд, в ГК правонарушение "не предоставляет имущество в пользование арендатору" и правонарушение "создает препятствия пользованию имуществом (в соответствии с условиями договора или назначением имущества)" как бы приравниваются по своим фактическим последствиям для арендатора (в п. 1 ст. 620 ГК они перечисляются через союз "либо").

Вместе с тем правом "истребовать" ГК прямо наделяет арендатора только в случае, когда арендодатель "не предоставляет имущество в пользование арендатору (в срок)".

Может быть, Вам стоит указать, что в ответ на требование прекратить чинение препятствий арендодатель в разумный срок не выполнил это требование, то есть возникло именно "непредоставление имущества", и можно применять ст. 398 ГК?

Разве для негаторного иска не должно быть владение на стороне истца?

Владение - это факт или право?

В арендованных помещениях находится собственное движимое имущество арендатора... Можно ли сказать, что в таком случае арендодатель еще не лишил арендатора владения, а только лишь "создает препятствия пользованию помещением" ("не пускает")?

[Platosha]

Raritet

Владение - это факт или право?

Из проекта изменений ГК:

Владение представляет собой фактическое господство лица над объектом владения.

Скловский К.И. Комментарий к Постановлению 10/22

Комментарий к пункту 45:
Постановление дает общее описание иска об устранении нарушений права собственности или законного владения, не связанных с лишением владения.
Прежде всего нужно сказать, что содержащиеся в ст. 304 ГК РФ слова "хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" иногда на практике толкуются неверно. Содержащийся в норме уступительный оборот "хотя бы" в отдельных делах понимают так, что оспариваемое нарушение может быть и связано с лишением владения. В результате этой ошибки возникает почва для подмены виндикационного иска, предусмотренного ст. 301 ГК РФ, негаторным (ст. 304 ГК РФ). Такая подмена является совершенно недопустимой.
Не случайно в п. 45 Постановления, после изложения нормы закона, далее говорится только о нарушениях, не связанных с лишением владения. То же самое можно видеть и в тексте п. 46 Постановления - оборот "хотя бы" опускается, что, конечно, не случайно. Это значит, что истец по смыслу негаторного иска владеет тем имуществом, право на которое нарушается поведением ответчика. Если речь идет о земельном участке, то владение предполагает нахождение истца на участке, включая, как говорилось выше, охрану, возведение ограждения и т.п.
Следовательно, если истец утверждает, что ответчик нарушает его право нахождением на своем участке и просит устранить препятствия в пользовании путем сноса забора, находящегося на участке, принадлежащем истцу, прекращения охраны, разрушения КПП и т.п., то спор на самом деле является спором о владении и иск должен рассматриваться по правилам ст. 301, 302, а не ст. 304 ГК РФ.
В то же время могут быть нарушения, которые совершаются на участке истца без владения этим участком ответчиком - например, ответчик проложил канаву через участок истца, проезжает через него своим транспортом, разрушая сооружения или насаждения, отвел воду или сбросы на участок истца, складирует на нем материалы и т.д.
В таком случае требование будет иметь природу негаторного иска.

[Concrescere]

Raritet

Владение - это факт или право?

Из проекта изменений ГК:

Владение представляет собой фактическое господство лица над объектом владения.

Владение и сейчас в теории так определяется.

Скловский К.И.

Мне доводилось слушать его выступление по этому вопросу на одном из семинаров.

Если речь идет о земельном участке, то владение предполагает нахождение истца на участке, включая, как говорилось выше, охрану, возведение ограждения и т.п.
Следовательно, если истец утверждает, что ответчик нарушает его право нахождением на своем участке и просит устранить препятствия в пользовании путем сноса забора, находящегося на участке, принадлежащем истцу, прекращения охраны, разрушения КПП и т.п., то спор на самом деле является спором о владении и иск должен рассматриваться по правилам ст. 301, 302, а не ст. 304 ГК РФ.
В то же время могут быть нарушения, которые совершаются на участке истца без владения этим участком ответчиком - например, ответчик проложил канаву через участок истца, проезжает через него своим транспортом, разрушая сооружения или насаждения, отвел воду или сбросы на участок истца, складирует на нем материалы и т.д.
В таком случае требование будет иметь природу негаторного иска.

Арендованные помещения наверняка заперты на ключ арендатора.

[Platosha]

Raritet
Вероятно, применительно к помещению владение, то есть фактическое господство, будет иметь тот, кто в него может войти. И кто имеет владение, когда арендатора не пускают, а арендодатель не может войти в помещение из за замка арендатора?
Подбор практики у Белова показывает, что в ситуации, когда собственника/арендатора не аускают в помещение суды удовлетворяют негаторные требования; при этом вопрос обязательности наличия владения на стороне истца остается не освещенным. Складывается ощущение, что факт нахождения вещей арендатора в помещении суд признает владением помещения или что то иное? Может быть Вам известны судебные акты, гже эти вопросы по полочкам разложены?

Отдельно интересно мнение Белова о соотношении вещного иска и обязателственного в отношениях между арендодателем и арендатором. Что скажите?

[Concrescere]

Raritet
Вероятно, применительно к помещению владение, то есть фактическое господство, будет иметь тот, кто в него может войти. И кто имеет владение, когда арендатора не пускают, а арендодатель не может войти в помещение из за замка арендатора?

Думаю, арендатор. Он может правомерно "прорваться" через охрану, которая охраняет помещение, принадлежащее ему на праве аренды, обременяющем право собственности заказчика охранных услуг. А вот арендодатель правомерно взломать чужой замок не может.

Может, пока у арендодателя нет полного контроля, владение следует признавать за арендатором?

Это подтверждает и случай с "замурованной дверью", приведенный Беловым (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13, п. 21): АО, замуровав дверь, не могло и само в него попасть...

Отдельно интересно мнение Белова о соотношении вещного иска и обязателственного в отношениях между арендодателем и арендатором. Что скажите?

Логично.

Процитирую: "Изучая вопрос о правомерности либо неправомерности владения ответчиком вещью (либо действий ответчика, нарушающих, по мнению истца, его право на вещь), суд неизбежно будет разбирать содержание договора, лежащего в основании отношений истца и ответчика. Поэтому спор между сторонами из спора вещно-правового неизбежно превратится в спор обязательственный, в котором будет обсуждаться надлежащее либо ненадлежащее исполнение договора. Следовательно, иск арендатора к арендодателю ни при каких условиях не может иметь вещного характера".

Автор темы пишет:

я все же склоняюсь к возможности виндикации, т.к. свое обязательство Арендодатель исполнил, титул передан и поэтому каких-либо не исполненных обязательств у Арендодателя нет.

Если рассматривать обязательство "не препятстсвовать во владении и пользовании", то оно также впрямую нигде не закреплено и потому сомнительно требовать исполнения соответствующего обязательства.

Но можно ли так сказать, что "Арендодатель нарушил право аренды истца, но договор аренды при этом не нарушил"?

[Мерсов Сергей Георгиевич]

Господа, у меня похожая, но несколько иная проблема.


Кратко:
Сменился директор арендодателя (казённое предприятие), на март нет договора аренды.
(раньше платили наличкой).

Сейчас уезжаю, так как 10 дней назад мне предложили уехать (желательно до 1 апреля)
Я нашёл помещение ( с огромным трудом) и на 3 апреля запланировал переезд.

30 марта предложили заплатить за март в 1.5 раза больше, чем раньше.
Отказался - закрыли доступ, на вахте ЧОП.

(Конфликтов не было. Претензий ко мне нет. Это общая стратегия: чего то замутили - а что, пока сами не знают.)

Вызвал полицию - начали они бодро, но ЧОП и зам директора их задавили и заболтали:
"имущественный спор, у него нет договора, мы не знаем, что он собирается выносить - вдруг это у нас на балансе"

Я вызвал полицию ещё раз: "Пока не пустите не уйду" - результат тот же, никакой.
Я ещё раз - потребовал, чтобы приехали из окружного УВД, приехал зам нач. районного УВД.
ИТОГ: "Это имущественный спор. Обращайтесь в суд."
На 30 марта 3 официальных КУСПа: "вымогательство".
Доступ закрыт.


Оснований у арендодателя нет: счетов не выставлял, договор не подписывал (думал, на сколько повысить).

Есть:
- пропуска на моих сотрудников, выданные на март-апрель
- пропуска на въезд - выезд
- нам выдали копию Приказа по пожарной безопасности.
- сотрудники ЧОП - не отрицают, что мы здесь работаем месяц (в феврале ЧОПа не было)

То есть, арендодатель не может утверждать "Я не знаю, откуда они здесь взялись".
Я опечатал помещение. Написал заявление на вымогательство и завладение имуществом.

Однако, я считаю, что вопрос об освобождении имущества и предоставлении возможности выезда
должен быть решён оперативно - это в рамках компетенции полиции.

Неделю назад такая история была с другим арендатором - он написал в ОБЭП - его выпустили.

Мне в ОБЭПЕ сказали, что поскольку вымогают по безналу - будет только 201 статья, и это долго.
А оперативно, дескать, полиция должна однозначно решить.

mersovs@yandex.ru
(буду признателен, за очную, платную консультацию. Вопрос срочный).
517-23-76

Сообщение отредактировал Мерсов Сергей Георгиевич: 01 April 2012 - 11:51

[Platosha]

Raritet

Может, пока у арендодателя нет полного контроля, владение следует признавать за арендатором?

Это подтверждает и случай с "замурованной дверью", приведенный Беловым (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13, п. 21): АО, замуровав дверь, не могло и само в него попасть..

Давнишняя тема и еще одна. По мотивам тех тем, уважаемые участники сформулировали тогда свое определение:
владение - это юридически обеспеченное господство вещью, создающие возможность (1)непосредственного воздействия на вещь, (2)дающее владельцу владельца возможность беспрепятственного доступа к данной вещи для ее использования и (3)возможность ограничить или полностью исключить доступ к вещи третьим лицам.

В той же теме рассматривался подобный пример с бетонной плитой, которая перегородила вход собственнику в помещение. Очень похоже на рассатриваемой в данной теме случай, где в качестве плиты выступает ЧОП. Собственно о виде иска в случае с плитой большинство участников высказалось за негаторный иск (при отсутствии договорных отношений), но было разное обоснование и понимание владения:
1. Владение собственника (в нашем случае арендатора) не нарушено, то есть нарушитель своей оккупацией владение собственника не нарушил; собственник имеет право при устранении препятствия ввиде плиты (чопа) продолжить владеть помещением, так как именно у него есть ключ от помещения и именно он путем замка имеет фактическую возможность создавать препятствия в пользовании помещением третьими лицами. Правда в таком подходе владение понимается более широко, чем непосредственный контакт (господство) над вещью, так как физически собственник при наличии плиты (чопа) в помещение попасть не может, то есть лишен возможности осуществлять фактический доступ и использование помещения. Такое широкое понимание владения можно выразить следующим утверждением - недолговременное препятствие или перерыв осуществления владения не прекращает самого владения.

2. Второй подход более "узкий", понимающий владение именно как возможность физического/контактного господства над вещью. И применительно к рассматриваемому случаю следует признать, что никто не имеет владения вещью, так как ни арендатор, ни арендодатель (при наличии замка арендатора) не имеют возможности фактического доступа и использования помещения. В связи с этим сугубо формально негаторный иск не применим в таком случае, что требует уточнения и расширения определения негаторного иска в ст.304 ГК. Также высказывалась мысль, что для стабильности оборота если не доказано иное, то следует признавать владение за последним владельцем, иначе придется признавать, что лицо, приехавшее домой и припарковавшее его на ночь, прекращает быть владельцем.

Было бы крайне любопытным узнать спустя 9 лет мнения Absurdnost, Smertch, Chicko и др., участвовавших в обсуждении тех тем.

Но можно ли так сказать, что "Арендодатель нарушил право аренды истца, но договор аренды при этом не нарушил"?

Это зависит от того как ответить на вопрос - существует ли договорное обязательство не препятствовать или это требование закона?



Касательно конкуренции исков (негаторного и обязательственного), к примеру:

Скрытый текст

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2011 г. N 16АП-388/11

г. Ессентуки 21 апреля 2011 года 16АП-388/2011 г. Дело N А63-6009/2010

Резолютивная часть постановления оглашена.
18 апреля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено
21 апреля 2011 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Винокуровой Н.В., Егорченко И.Н. при ведении протокола с/з секретарем Эсангальдеевой Х.А. С участием в заседании представителей: от администрации города-курорта Кисловодска: Найденко А.В. - представитель по доверенности (копия в деле); от ЗАО "Кисловодская генерирующая компания": Старченко В.И. - представитель по доверенности (копия в деле); от Управления архитекторы и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска:
не явились, извещены; рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города-курорта Кисловодска
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2010 по делу N А63-6009/2010 под председательством судьи Орловского Э.И. по иску от администрации города-курорта Кисловодска к закрытому акционерному обществу "Кисловодская генерирующая компания" 3-е лицо: Управление архитекторы и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска
об обязании привести земельный участок в первоначальное состояние и обязании не производить строительные работы без соответствующего разрешения на строительство
УСТАНОВИЛ:
администрация города-курорта Кисловодска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к закрытому акционерному обществу "Кисловодская генерирующая компания" (ИНН: 2628052533, ОГРН: 1082628002313) (далее - общество, ответчик) об обязании ответчика привести в первоначальное состояние земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:34:08 01 30:39, находящийся во второй горно-санитарной зоне, по адресу: г. Кисловодск, ул. Набережная, общей площадью 7 017 кв.м, и об обязании ответчика не производить строительные работы на указанном земельном участке без соответствующего разрешения на строительство.
Требования обоснованны статьями 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что общество осуществляет строительные работы на земельном участке без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление архитекторы и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2010 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, указав, что земельный участок предоставлен ответчику под строительство на законных основаних. Срок действия договора аренды земельного участка не истек, оснований для признания договора ничтожным не заявлено. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не прекращает обязательственных прав на земельный участок, и как следствие на общество не может быть возложена обязанность, возвратить его, приведя в первоначальное состояние. В отношении требования об обязании ответчика не производить строительные работы без соответствующего разрешения на строительство, суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты. Запрет на строительство без разрешения на строительство установлен законодательством (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и не требует судебного подтверждения. Нарушение данного запрета влечет установленные законом последствия, в том числе административную ответственность по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Суд также учел, что строительные работы в настоящее время приостановлены, ответчиком предпринимаются меры к легализации строительных работ.
Не согласившись с таким решением, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 22.12.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, строительство в отсутствие соответствующего разрешения является достаточным основанием для обязания общества привести земельный участок в первоначальное состояние и запрета обществу осуществлять строительство. Заявитель, со ссылкой на статьи 304, 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает, что избранный администрацией способ защиты соответствует содержанию нарушенного права и спорного правоотношения. Судом не принято во внимание, что администрация обратилась к обществу с требованием об изменении целевого использования земельного участка, с учетом режима использования земель во второй зоне округа горно-санитарной охраны.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Кисловодская генерирующая компания" указывает на отсутствие оснований для ее удовлетворения. Полагает, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу, применил нормы права, подлежащие применению.
В судебном заседании представители общества и администрации озвучили позиции аналогичные доводам, изложенным в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Управление представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, выслушав в судебном заседании представителей сторон, проверив законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, считает, что в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации от 27.02.2010 N 254 ЗАО "Кисловодская генерирующая компания" в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:34:080130:39, находящегося по адресу: Ставропольский край, город-курорт Кисловодск, ул. Набережная, общей площадью 7 017 кв.м. под проектирование и строительство когенерационной станции (том 1, л.д. 36).
На основании указанного постановления администрация и общество заключили договор аренды земельного участка от 27.02.2010 N 2180. Срок действия договора установлен с 27.02.2010 по 26.02.2013 (том 1, л.д. 28).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 19.03.2010 г. за номером 26-26-15/001/2010-386.
На данном земельном участке ответчиком произведены подготовительные работы к строительству, выразившиеся в выполнении ограждения территории строительной площадки забором, очистке территории, отвода дренажных вод, а также осуществлено строительство фундамента и армирование фундаментных плит.
Названные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются ответчиком.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска обществу выданы предписания от 18.02.2010 N 105-4 и от 08.04.2010 N 207/1, в которых предложено прекратить ведение строительных работ до получения соответствующего разрешения. Указанные предписания ответчиком исполнены не были (том 1, л.д. 41, 42).
Администрация, ссылаясь на то, что общество приступило к строительным работам на земельном участке без получения в установленном порядке разрешения на строительство, обратилась в суд с настоящим иском, основываясь на положениях статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, с учетом избранного истцом способа защиты нарушенного права правильно применил нормы материального права и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка.
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (часть 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу части 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Самовольное занятие представляет собой не основанное на законе либо договоре завладение земельным участком в нарушение установленного порядка предоставления и получения документа, удостоверяющего право на землю.
Вместе с тем, незаконное занятие ответчиком земельного участка вопреки воле его собственника материалами дела не подтверждено, поскольку, общество осуществляет пользование земельным участком на основании и в соответствии с условиями договора аренды, то есть с соблюдением требований статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
В данном случае, обращаясь с требованием об обязании ответчика привести земельный участок в первоначальное состояние, администрация фактически ставит вопрос о сносе самовольно возведенного строения.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о сносе самовольной постройки направлен на устранение нарушения прав собственника (законного владельца) земельного участка, выражающегося в размещении на принадлежащем истцу земельном участке постройки без разрешения собственника земельного участка.
Иск о сносе самовольной постройки является вещно-правовым способом защиты права собственности (законного владения) на земельный участок и носит негаторный характер (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку нарушение прав по определению принадлежности и свободному использованию земельного участка является длящимся, не связанным с лишением владения действительного правообладателя.
Условием удовлетворения вещно-правового иска является отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком, иными словами, стороны спора не должны иметь иной связи, кроме самой вещи.
Аналогичная правовая позиция о конкуренции вещного и обязательственно-правового способов защиты выражена в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В данном же случае строительство на спорном земельном участке осуществлено в рамках обязательственных отношений по аренде земельного участка, которые не прекращены между сторонами к моменту рассмотрения спора, что предполагает отсутствие нарушений прав собственника администрации (законного владельца) земельного участка и как следствие отсутствие оснований для удовлетворении требований администрации в данной части (статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Что касается требования об обязании общества не производить строительные работы без разрешения на строительство, то требование в таком виде является ненадлежащим способом защиты, поскольку запрет на строительство без разрешения на строительство установлен законодательством (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и не требует судебного подтверждения.
Нарушение данного запрета влечет установленные законом последствия, в том числе административную ответственность по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, на что правомерно указал суд первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы выводов суда об этих обстоятельствах не опровергают, в связи с чем подлежат отклонению в полном объеме.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено, а потому предусмотренных законом оснований для его отмены нет.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2010 по делу N А63-6009/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий Ю.Б. Луговая

Н.В. Винокурова
Судьи И.Н. Егорченко

Туда же Постановление 15 ААС от 13 мая 2010 г. N 15АП-3612/2010по делу дело N А32-33871/2009; Постановление 15 ААС 18 февраля 2011 г. N 15АП-12973/2010 по делу N А32-12439/2010; Постановление ФАС МО от 17 января 2008 г. N КГ-А40/11673-07.

Справедливости ради надо отметить, что в судебной практике имеются примеры удовлетворения неготорных исков арендатора к арендодателю. Правда в чем их отличие от виндикационных, в контексте, что негаторные можно заявлять, а виндикационные нет?

Yago

Если имущество передано (как вы написали) - иск негаторный по 305 ГК. Обязательственный невозможен, поскольку обязательства нет (даже возможное указание в договоре на обязанность Арендодателя "не препятствовать" - есть указание на "обязанность соблюдать закон").

А если имущество передано, и затем отобрано арендодателем назад и у него в находится во владении, то арендатор имеет право на виндикационный иск?