Сообщений в теме: 24

[Чужая]

Есть датированное 2004 годом постановление о предварительном согласовании места размещения административно-жилого комплекса (жилого дома с нежилыми этажами на первых этажах).
Срок его действия истекает в июне 2007 года.
Насколько я понимаю, поскольку постановление издано до вступления в силу ст. 30.1 и 38.1. ЗК РФ если мы успеем получить постановление об отводе земельного участка под строительство до июня 2007 года, все будет в порядке.
Застройщик же желает теперь присоединить к площади застройки еще один земельный участок (он пока занят мадоэтажной застройкой, но вопросы с соственниками решаются). Получается, что второй земельный участок может быть добавлен только в порядке ст. 30.1. ЗК и 38.1.? т.е. через аукцион?
И еще.. в нашем регионе под жилищное строительство еще ни одного аукциона не провели. Интересно, почему..как обходят ЗК РФ.
И права ли я, думая, что для того, чтобы провести аукцион необходимо фактически чтобы администрация подготовила все вплоть до технических условий на предполагаемый к постройке объект, вплоть до оснлвных параметров самого объекта?

Короче, что делать? С администрацией отношения налажены, но они тоже не знают, как и что оформлять.

[Jazzanova]

тех условия обычно выдает не администрация а организация эксплуатирующая существующую инженерную инфраструктуру

[Чужая]

Jazzanova
это-то я знаю, просто в ст. 31.8 написано:
Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
получается, раз администрация аукцион проводит, то она и обеспечивает проведение.
Или мы готовим эскизник, его согласуем, подаем заявку в администрацию и она этот участок, на кторый мы кучу денег вывалим, выставит на аукцион с полученными нами техусловиями?

[Эникен]

У нас это практически так и делается. Вы совершенно правы - доп. участок можете получить только с торгов, иначе вам не зарегистрирует договор аренды Регпалата.
Для того, что бы участок попал на торги - его нужно сформировать. По закону - этим должен заниматься орган местного самоуправления. Наша администрация формирует участки, устанавливая их границы и проводя их кадастровый учет, а потом выставляет на продажу право аренды таких участков.

[ruho]

Произошла следующая ситуация.
Администрация города провела аукцион, по итогам которого я получил право заключения договора купли-продажи участка как победитель аукциона. Участок предлагался в лесном массиве, по соседству с участком лес, других участков в радиусе 100 метров от этого участка не планировалось, это было известно на момент проведения аукциона. После аукциона я выяснил, что с обоих границ моего участка Администрация выделяет еще участки, точнее, уже выделила за несколько месяцев до проведения аукциона, но на аукционе об этом умолчала и в планах-схемах к конкурсной документации данную информацию не приложила. Участок, который был мною куплен, представлял для меня ценность именно отсутствием соседей. Договор с Администрацией уже подписан, но право собственности еще не зарегистрировано. Считаю, что на момент проведения аукциона меня ввели в заблуждение, могу и я теперь на этом основании отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и потребовать возврата оплаты?

[ruho]

Я прочитал в ЗК стать 38.1 написано: Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Сами технические условия в конкурсной документации описаны так: Технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (водопровод и канализация) выданы ПКС филиал «Водоканал» 15.03.2011 № 105.06-07/665.
В градостроительной документации имеется справка о возможности технологического подключения объекта к электрической сети, выданная РКС «Коммунальные Системы» 05.03.2011 г. № IV-24-64.

Вопросы платы за техприсоединение не затронут, может ли это быть основанием для расторжения, так как существенное условие - информация об участке, не в полном объеме выполнено?

[Neudorf]

Коллеги,

выкладываю на Ваш суд шаги по предоставлению земельного участка для строительства в Москве:

Предоставление земельного участка с проведением торгов:

1. принятие решения о проведении торгов на предоставление права аренды земельного участка (Градостроительно-земельная комиссии города Москвы)
2. публикация сообщения о проведении торгов и приеме заявлений о предоставлении земельного участка на торгах
3. получение заявлений об участии в торгах
4. проведение торгов в форме открытого конкурса (Тендерный комитет г. Москвы)
5. подписание протокола о результатах торгов
7. распоряжение (префекта) о предоставлении земельного участка в аренду
8. заключение договора аренды земельного участка на основании распоряжения префекта (с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы)

Предоставление земельного участка без проведения торгов:

1. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов
2. публикация сообщения о приеме заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов
3. принятие заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта
4. выбор земельного участка и составление акта о выборе земельного участка для строительства
5. принятие решения о преварительном согласовании места размещения объекта и утверждение акта о выборе земельного участка
7. распоряжение (префекта) о предоставлении земельного участка в аренду
8. заключение договора аренды земельного участка на основании распоряжения префекта (с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы)

Буду признательна за конструктивную критику и предложения.

С уважением,

Сообщение отредактировал Neudorf: 20 April 2012 - 16:53

[Neudorf]

Очень нужны Ваши замечания. Нужно описать процесс строительства.

[Ludmila]

Нужно описать процесс строительства.

Нужно ДЛЯ ЧЕГО?

Предоставление земельного участка без проведения торгов:

Есть и иные схемы.

по предоставлению земельного участка для строительства

Для строительства ЧЕГО?

[Neudorf]

Нужно описать процесс строительства.

Нужно ДЛЯ ЧЕГО?

Для общего понимания количества кругов ада, которые нужно пройти, с целью оценки затратности по времени.

Предоставление земельного участка без проведения торгов:

Есть и иные схемы.

Какие? Насколько я знаю, в Москве ЗУ для строительства предоставляются преимущественно на торгах.

по предоставлению земельного участка для строительства

Для строительства ЧЕГО?

нежилого здания в Москве

Сообщение отредактировал Neudorf: 23 April 2012 - 13:48

[Ludmila]

Для общего понимания количества кругов ада, которые нужно пройти, с целью оценки затратности по времени и финансам.

Количество кругов ада сильно зависит от конкретной площадки. Задать некий единый алгоритм, применмый ко всем случаям жизни, не получится. Либо уж прописывать все возможные варианты и подварианты. Но это будет документ не на одну сотню страниц.

Насколько я знаю, в Москве ЗУ для строительства предоставляются преимущественно на торгах.

Хммм... из того, что было у меня, на торгах предоставлялось меньшинство земельных участков.

[Neudorf]

Хммм... из того, что было у меня, на торгах предоставлялось меньшинство земельных участков.

Понятно, спасибо! А какие еще есть варианты, кроме как на торгах (без предварительного согласования) и без торгов (с предварительным согласованием)?

Сообщение отредактировал Neudorf: 23 April 2012 - 14:23

[Ludmila]

А какие еще есть варианты, кроме как на торгах и с предварительным согласованием?

Ну вообще они все обсуждались в Недвижке. По нежилью самый распространённый - это по ст. 36 ЗК РФ.
Но сразу скажу: вот так, с помощью ЮК, Вы тут единый алгоритм на все случаи жизни не составите. Есть КОНКРЕТНАЯ площадка - прописывайте конкретный алгоритм действий, выкладывайте, будем обсуждать.
Хочется понять пока теоретически, не применительно к конкретной площадке, какие-то основополагающие принципы - разбивайте весь эти принципы на подвопросы и ищите ответы в Недвижке. Большинство тем по основополагающим вопросам уже многократно обсуждались, так что начните с чтения таких тем. Если возникнут какие-то уточняющие вопросы или если всплывёт что-то, что не обсуждалось ранее, выкладывайте своё мнение, будем обсуждать.
А так вот, в одной теме обсудить настолько глобальные вопросы, как описание всех кругов ада при строительстве - это нереально. И заморачиваться этим никто не будет.

[Neudorf]

ОК. Спасибо!

[Ludmila]

Насчитала не менее 3 схем по нежилью, направленных на обход торгов. По жилью есть ещё один прямо предусмотренный законодательством способ, плюс там используются те же схемы, что и по нежилью.
В Москве по нежилью наиболее распространена схема со ст. 36 ЗК РФ. В регионах - иные схемы. Собственно, эти "региональные" схемы на самом деле варианты одной и то же схемы.

[Ludmila]

Собственно говоря, отправной точкой у Вас должен быть выбор площадки и анализ документов на эту площадку.
Уже исходя из этого, принимается решение и о том, стоит ли приобретать данный участок, разрабатывается схема приобретения участка, формируются условия, на которых Вы готовы приобрести данный участок, и т.д.

[Neudorf]

Хммм... из того, что было у меня, на торгах предоставлялось меньшинство земельных участков.

Спасибо, я правильно понимаю, что в Москве инвестиционные контракты раньше заключали как раз в обход торгов, "с предварительным согласованием места размещения объекта", тогда как сейчас в Москве можно предоставлять земельные участки в аренду для строительства только на торгах (1)?

(1) Постановление Правительства Москвы от 12.04.2011 N 119-ПП "О предоставлении земельных участков для целей строительства в городе Москве с проведением процедуры торгов" (вместе с "Положением об особенностях организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, расположенных на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства")

[Ludmila]

Спасибо, я правильно понимаю, что в Москве инвестиционные контракты раньше заключали как раз в обход торгов, "с предварительным согласованием места размещения объекта",

Нет. Про "предварительное согласование места размещения объекта" далеко не всегда было упоминание в документах.
Участки зачастую предоставлялись даже без формального соблюдения норм федерального законодательства. Да, это риск. Но риск по Москве был стандартный.

тогда как сейчас в Москве можно предоставлять земельные участки в аренду для строительства только на торгах (1)?

Нет. И сейчас есть вполне легальные схемы, позволяяющие обходить торги.

А для чего Вам это надо, Вы так и не объяснили.

[Neudorf]

Собственно говоря, отправной точкой у Вас должен быть выбор площадки и анализ документов на эту площадку.
Уже исходя из этого, принимается решение и о том, стоит ли приобретать данный участок, разрабатывается схема приобретения участка, формируются условия, на которых Вы готовы приобрести данный участок, и т.д.

Да, я это понимаю. В итоге я делаю вывод, что не дано разработать универсальной схемы, т.к. в каждом случае свои иногда очень большие особенности. Хотелось бы просто иметь хотя бы приблизительное практическое руководство.)

[Ludmila]

В итоге я делаю вывод, что не дано разработать универсальной схемы, т.к. в каждом случае свои иногда очень большие особенности.

Ещё раз: для каких целей?
Варианты ответов:
а) Я пишу диссертацию по предоставлению участков под строительство, вопос интересует меня чисто теоретически;
б) я начинающий юрист в строительной компании, хочу понять для себя;
в) я юрист, уже несколько лет проработавший в строительной компании, пишу некий внутренний акт;
г) я начинающий юрист, занимающийся финансированием строительства, хочу понять для себя;
д) я юрист, уже несколько лет проработавший в сфере финансирования строительства, пишу некий внутренний акт;
е) другое.

В итоге я делаю вывод, что не дано разработать универсальной схемы,

Зависит от того, что Вы понимаете под универсальной схемой. Если некий общий (очень общий) алгоритм действий, то можно. Если некую инструкцию, регулирующую все возможные варианты, то нет.

[Neudorf]

Хотелось бы просто иметь хотя бы приблизительное практическое руководство.)

(е) Я начинающий юрист в небольшой компании, которая хочет приобрести земельный участок в Москве в аренду и через подрядчиков построить на нем (небольшое) нежилое здание, в связи с этим, я хочу понять, каков алгоритм предоставления земельных участков для строительства в Москве. После того, как я представлю все возможные варианты, будет принято решение о том, будут ли с этим связываться, и каким образом.

После анализа нормативки и попыток нарисовать довольно корявые схемы я решила обратиться сюда, чтобы меня вразумили.)

[Ludmila]

(е) Я начинающий юрист в небольшой компании, которая хочет приобрести земельный участок в Москве в аренду и через подрядчиков построить на нем (небольшое) нежилое здание, в связи с этим, я хочу понять, каков алгоритм предоставления земельных участков для строительства в Москве. После того, как я представлю все возможные варианты, будет принято решение о том, будут ли с этим связываться, и каким образом.

КОНКРЕТНАЯ площадка есть?

После анализа нормативки и попыток нарисовать довольно корявые схемы я решила обратиться сюда, чтобы меня вразумили.)

Выкладывать сюда полные алгоритмы никто не будет. Конкретные вопросы (а не обсуждение всех возможных способов) обсуждать можно, но только при условии чёткой постановки вопроса и наличии Вашей точки зрения со ссылкой на НПА.

После того, как я представлю все возможные варианты, будет принято решение о том, будут ли с этим связываться, и каким образом.

Это занятие не на один месяц.

[Neudorf]

(е) Я начинающий юрист в небольшой компании, которая хочет приобрести земельный участок в Москве в аренду и через подрядчиков построить на нем (небольшое) нежилое здание, в связи с этим, я хочу понять, каков алгоритм предоставления земельных участков для строительства в Москве. После того, как я представлю все возможные варианты, будет принято решение о том, будут ли с этим связываться, и каким образом.

КОНКРЕТНАЯ площадка есть?

Нет. Я уже поняла, что это критический момент, и нужно ее срочно найти.

После анализа нормативки и попыток нарисовать довольно корявые схемы я решила обратиться сюда, чтобы меня вразумили.)

Выкладывать сюда полные алгоритмы никто не будет. Конкретные вопросы (а не обсуждение всех возможных способов) обсуждать можно, но только при условии чёткой постановки вопроса и наличии Вашей точки зрения со ссылкой на НПА.

Это я понимаю, поэтому и выложила сначала свои поэтапные планы (но они очень общие).

После того, как я представлю все возможные варианты, будет принято решение о том, будут ли с этим связываться, и каким образом.

Это занятие не на один месяц.

И меня это немного пугает (нет, расстраивает).

Большое спасибо за комментарии!

[Ludmila]

А вообще при таких данных

компании, которая хочет приобрести земельный участок в Москве в аренду и через подрядчиков построить на нем (небольшое) нежилое здание

идти что по торгам, что по предварительному согласованию - глупость и ненужные расходы.

В Вашей ситуации имеет смысл купить уже имеющееся нежилое здание в хреновом состоянии и снести его или реконструировать. У нас тут по соседству руины стояли, полторы стены. Кто-. видимо, выкупил и отстроил. И вот нутром чую - наверняка у них это вообще как капремонт проходило... Справедливости ради замечу, что те полторы стены они не снесли, к ним пристраивали.
Приобретаемое здание в Вашей ситуации должно соответствовать следующим требованиям:
а) не являться объектом культурного наследия;
б) должна быть оформлена аренда или право постоянного (бессрочного) пользования либо не должно иметься препятствий для оформления аренды в дальнейшем (наложение границ участков, например);
в) категория земель назначение участка, градостроительные ограничения и проч. должны соответствовать тому, что Вы строить собрались;
г) имеющиеся техусловия должны соответвовать необходимым Вам. Ну, либо должна быть возможность получить необходимые техусловия.

[Neudorf]

идти что по торгам, что по предварительному согласованию - глупость и ненужные расходы.

Спасибо!