Сообщений в теме: 7

[Koctia]

Не могу определиться со способом защиты прав.
Обратились ко мне знакомые с таким вопросом
в 2002 году купили они частный дом как им объяснил продавец - земельный участок под домом не оформлен.
в 2012 году выяснилось что земельный участок под домом и прилегающая территория на момент продажи (и начиная с 1992 года) были оформлены в собственность продавца.

Не спрашивайте как был зарегистрирован договор купли-продажи дома - я сам этого не понимаю.

но сейчас ситуация следующая - дом в собственности одних
- земля в собственности других.

На сколько я понимаю в соответствии со ст. 273 ГК РФ в момент совершшения купли-продажи объекта недвижимости покупатель дома приобрел право собственности и на землю независимо от того указано это в договоре или нет.

Сейчас продавец отказывается переоформлять земля на покупателя. Я горовлю исковое заявление.

Вопрос в природе иска и ответчике:

1) Иск о признании права собственности - на сколько я понимаю это иск владеющего не собственника, применяется в том случае если нет зарегистрированного собственника на объект недвижимости (мне не подходит так как есть титульный собственник - по крайней мере в арбитраже со ссылкой на это я выигрывал дело выступая на стороне не владеющего собственника).
2) Иск о признании недействительным права собственности продавца - эта категория иска, на сколько я владею информацией, в настоящее время похоронена, более того применить этот иск я могу только в комбинации с первым.
3) Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения неприменим - я и есть владелиц но титула собственника у меня нет.
4) Обратиться за регистрацией права собственности, получить отказ и обжаловать его в суд - дело из административных правоотношений - суд усмотрит спор о праве и пошлет меня куда подальше.
5) Обратитьсья к продавцу с требованием о передаче мне земли (фактически об исполнении условий договора) - в договоре условий о земле не было и давность меня как-то не очень радует.

Если кто сталкивался в практике с такой ситуацией, подскажите категорию дела и надлежащего ответчика.

Заранее благодарен.

[Ludmila]

Koctia, ну, договор купли-продажи является ничтожной сделкой. Обсуждалось много тысяч раз.
Какой иск Вы собираетесь подавать по ничтожной сделке?

[Koctia]

мне не выгодно сделку недействительной признавать
это повлечет за собой реституцию

[felony]

мне не выгодно сделку недействительной признавать
это повлечет за собой реституцию

Ее не надо признавать недействительной. Она ничтожна изначально...можно только просить применить последствия недействительной сделки. Причем просить в случае суда будет ответчик об этом инфа 110%.

Не спрашивайте как был зарегистрирован договор купли-продажи дома - я сам этого не понимаю.

Узнавайте. Может был договор аренды заключен или какая-нибудь справка предоставлялась о том, что земля в гос собственности.

[Jazzanova]

Koctia, ну, договор купли-продажи является ничтожной сделкой. Обсуждалось много тысяч раз.
Какой иск Вы собираетесь подавать по ничтожной сделке?

c чего бы ничтожная?
см. пункт 2 ст. 552 и 273 ГК РФ

На сколько я понимаю в соответствии со ст. 273 ГК РФ в момент совершшения купли-продажи объекта недвижимости покупатель дома приобрел право собственности и на землю независимо от того указано это в договоре или нет.

точно
собственно иск о признании права собственности
ваш вариант защиты

Сообщение отредактировал Jazzanova: 04 May 2012 - 19:31

[sioxana]

Может быть я туплю, но тут вот ещё мысля какая возникла:
Если свидетельство, выданное продавцу в далёком 92 году обыкновенная "зелёнка" без какого-либо плана ЗУ и точного описания местоположения, (и предположим что межевания не было) то чем продавец может подтвердить, что это ЗУ именно под этим домом? (и кстати при сделке продавец вероятно бумажку какую-нибудь на регистрацию предоставлял, что участок под домом в ему не принадлежит) И что помешает ЗУ по ст.36 ЗК покупателю получить в собственность?
А продавец пусть ищет свой участок где хочет

[Koctia]

На сколько я понял из судебной (правда арбитражной) практики - сделка ничтожна если будет доказано что воля сторон была направлена на продажу земельного участка без объекта недвижимости или на продажу объекта недвижимости без земельного участка. Если предположить что договор это основное но не единственное доказательства наличия и направлиннасти воли сторон, то получается если я косвенными доказательствами докажу следующие обстоятельства:
- покупатель на момент заключения договора не знал о том что земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности;
- отсутствовала воля хотя-бы одной из сторон на продажу объекта недвижимости без земли

мы уйдем от ничтожности сделки
и придем к тому, что право собственности на землю перешло к покупателю

на моей стороне играют следующие обстоятельства:
1) в сельсовете правообладателем земельного участка зарегистрирован покупатель => сразу после покупки дома этот человек пошел в сель совет и заявил о том что он приобрел права на землю - явное выражение воли покупателя на приобретение прав на земельный участок.
2)все эти годы покупатель осуществлял возделывание облагораживание и застройку подсобными постройками спорного земельного участка - фактически реализуя правомочия владения и пользования в то время как продавец никакого интереса к земельному участку не проявлял - на лицо воля продавца на то что его земельный участок как минимум выбыл из его пользования и владения в результате заключения договора купли-продажи дома.

3) свидетельство на землю действительно без проведения межевых работ - и границы земельного участка по сегодняшний день так и не определены - но в кадастровой выписке есть четкое указание на адрес и площадь земельного участка - это плохо!!!

так что я думаю что вопрос ничтожности тут спорен

что касается иска о признании права собственности - тут есть проблема (титульный собственник) чтобы признать мое право я должен оспорить его - а на сколько я помню (ссылку сейчас дать не могу) иск о признании недействительным права собственности сейчас отменет постановлением ВАС

[Natalia_K]

Иск о признании права собственности на земельный участок. Ст. 35 ЗК РФ - переход права на земельный участок..