Сообщений в теме: 29

[Pastic]

Задумался тут... Не задачка, естественно
Иванов (арендодатель) заключил с Петровым (арендатором) предварительный договор по которому обязался передать в аренду помещение на определенных условиях. Одновременно с заключением предварительного договора, Иванов передал Петрову по акту помещение, Петров ежемесячно уплачивал Иванову арендную плату в размере, предусмотренном предварительным договором для будущего договора аренды.
До истечения срока предварительного договора Петров потребовал от Иванова заключить договор, тот уклонялся, Петров обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды, суд иск удовлетворил, решение вступило в законную силу. Дальше Петров ничего не делал, продолжал платить арендную плату, Иванов его не трогал. Основной договор так и остался незаключенным. Было это все в 2000-2002 годах (!).
В 2010 году Иванов продает помещение Сидорову. Узнав об этом, Петров стал платить ту же арендную плату уже Сидорову.
В 2012 году Сидоров подает иск к Петрову об освобождении помещения, указывая, что тот находится в помещении без законных оснований. Петров подает встречный иск к Сидорову о понуждении к заключению договора аренды, ссылаясь на то, что Сидоров - правопреемник Иванова и к нему перешли права и обязанности Иванова по предварительному договору и решению суда 2002 года.

Кто прав?

P.S. Я - на стороне Сидорова и у меня вызывает большие сомнения наличие правопреемства на стороне арендодателя. Конечно, есть п.1 ст. 617, но он касается только случая, когда договор аренды уже заключен. Переход же права собственности на помещение не влечет правопреемства.

Будут другие мнения?

[grin095]

Только если к предварительному договору аренды применять по аналогии ППВАС №54. Но об этом Вы я думаю и сами знаете.
Если же нет, то по факту оплата фактически сложившихся отношений. Без договора.
Хотя ВАС сегодня и любит всякие договоры признавать заключенными при наличии мотива и исполнения сторон, тут все таки не ВАС же.

[Pastic]

Только если к предварительному договору аренды применять по аналогии ППВАС №54. Но об этом Вы я думаю и сами знаете.
Если же нет, то по факту оплата фактически сложившихся отношений. Без договора.
Хотя ВАС сегодня и любит всякие договоры признавать заключенными при наличии мотива и исполнения сторон, тут все таки не ВАС же.

У меня СОЮ.

[pmkemcity]

Что бы не создавать новой темы продолжу о своем. Несколько сходная история, каторая уже поднималась года два назад. И, к стати, по которой именно Pastic дал много дельных советов. Так вот, она, эта тема, получила вчера новое развитие. Некое ООО "С" в 1997 году арендовало на неопределенный срок нежилое помещение у ОАО "Д" и оплатило сразу лет этак на пятнадцать вперед. В 2000 году ОАО "Д" продает это помещение Инспекции "И" и ликвидируется. Инспекции "И" до 2007 года было все до балды и вдруг у нее, проснулась тяга к собирательству земли русской, и Инспекция подает в арбитраж иск об истребовании имущества из чужего незаконного пользования. По прошествию четырех лет, в апреле 2011 года, арбитражный суд принемает решение отказать инспекции в удовлетворении требований в связи с пропуском срока исковой давности. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе.
Это уже история.А вчерашнее и сегоднешнее настоящее - личная беседа с начальником инспекции. Краткое резюме - я не юрист и ваши штучки мне побоку, мы имеем свидетельство о праве оперативного управления и оно козырнее вашего договора аренды и по этому всегда бъет его, суды часто не справедливы к Инспекции и обращать внимание на их решения пустая трата времени, мною принято решение ставить собственную охрану и сигнализацию, имущество арендатора на вынос. Больше мы, т.е. Инспекция, в суд обращатся не будем, а если считаете ваши права нарушенными - сами в суд и обращайтесь, только мы уже напакастим,а там посмотрим, хватит ли увас сил и духа восстановить свои права. В общем, вчера, сломали перегородку, проникли в помещение, и не стесняясь видеокамеры и микрофона затеяли между собой спор о том, как тут лучше все разбомбить.
Сегодня утром отнес заявление в пркуратуру и его копией пытался усовестить начальника Инспекции.Решили на следующей неделе непременно дать бой. Жаль денег. Теперь придется понурив голову нести в казну. Луче бы пропили. У нас уже лето началось. Помогите кто чем может. Принимаются даже самые бредовые советы. Чем черт не шутит.

Сообщение отредактировал pmkemcity: 30 May 2012 - 12:59

[Sergey1992]

Сидоров прав. Договор не заключен, так как не зарегистрирован, никакой суд не сможет признать его заключенным даже при особом старании. Следовательно ни о каком правопреемстве тут не может быть и речи. Если вы Петров, то тут могут быть несколько сомнительных вариантов:
- краткосрок между петровым и ивановым с последующим правопреемством.
- краткосрок между петровым и сидоровым (оферта-акцепт (выставляемые счета, фактическое пользование, оплата ). интересно какие реквизиты договора указывались в счетах?
- признать договор к-п между сидоровым и ивановым недействительным, если есть основания.

[Concrescere]

Договор не заключен, так как не зарегистрирован

Преддоговор не нуждается в регистрации.

краткосрок между петровым и сидоровым (оферта-акцепт (выставляемые счета, фактическое пользование, оплата ). интересно какие реквизиты договора указывались в счетах?

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

[vicing2002]

Pastic,
ИмХо если иск заявлен на основании ст. 301,302 то новый собственник не вправе его истребовать, так как Иванов продавая помещение Сидорову не передал владение (собственность это как известно владение, пользование и распоряжение). Действуя разумно и осмотрительно Сидоров не мог не знать об обременениях помещения. Если внимательно смотреть ст. 460 ГК РФ то она говорит обо всех обременениях, в том числе о правах требования и притязаниях.
Насчет правопреемства не согласен с Вами, как раз по причине того что в силу ст. 460 ГК РФ наступает правопреемство, только не универсальное, а сингулярное. Как кстати дело?

[Sergey71]

ИмХо если иск заявлен на основании ст. 301,302 то новый собственник не вправе его истребовать, так как Иванов продавая помещение Сидорову не передал владение

Не факт! Дело с похожими обстоятельствами - был договор, срок истек, помещения не освобождены, потом новый собственник1, новый собственник2, который и заявил иск. ответчик все время находился в спорном помещении. Был выселен через суд.
http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf

Решение засилено в апелляции и кассации. Главное значение имеет обстоятельство устранение нарушения прав собственника, являющегося предметом судебной защиты.

[vicing2002]

Ни чего схожего не вижу, ключевое это при 301,302 ЗАКОННОЕ или незаконное владение. Раз срок договора истек владение из законного превратилось незаконное.

[Sergey1992]

Pastic,
ИмХо если иск заявлен на основании ст. 301,302 то новый собственник не вправе его истребовать, так как Иванов продавая помещение Сидорову не передал владение (собственность это как известно владение, пользование и распоряжение). Действуя разумно и осмотрительно Сидоров не мог не знать об обременениях помещения. Если внимательно смотреть ст. 460 ГК РФ то она говорит обо всех обременениях, в том числе о правах требования и притязаниях.
Насчет правопреемства не согласен с Вами, как раз по причине того что в силу ст. 460 ГК РФ наступает правопреемство, только не универсальное, а сингулярное. Как кстати дело?

Договор аренды не был заключен, у арендатора нет никаких прав на помещение, ни право пользования, ни права владения, а соответственно к новому собственнику перешли все права на это помещение и владение и пользование.

[Pastic]

соответственно к новому собственнику перешли все права на это помещение и владение и пользование.

вопрос в другом - перешла ли к нему возникшая из решения суда обязанность заключить договор аренды.

[Concrescere]

соответственно к новому собственнику перешли все права на это помещение и владение и пользование.

вопрос в другом - перешла ли к нему возникшая из решения суда обязанность заключить договор аренды.

Думаю, нет, так как решение о понуждении к заключению договора аренды не было исполнено (то есть основной договор не был заключен, как Вы и указали).

Можно еще дополнительно сослаться на то, что срок исполнительной давности истек, хотя это и не имеет определяющего значения (даже если он бы еще не истек, все равно пока договора нет, нет и обременения).

У Петрова остается такой способ защиты как взыскание убытков с Иванова (но не с Сидорова).

[vicing2002]

все равно пока договора нет, нет и обременения)

не согласен. Точнее, что Вы имеете в виду под этим термином? если определение взять из ФЗ № 122 от 21.07.1997 г.,то Вы правы. Но только толку от этого. Ст. 460 ГК РФ несколько шире чем термин из вышеуказанного закона.

вопрос в другом - перешла ли к нему возникшая из решения суда обязанность заключить договор аренды.

мое мое мнение перешло, на основании определения собственности (т.е. передача производилась без владения), соответственно новый собственник не знал и не мог знать о наличии правопритязаний на вещь.
Каково Ваше мнение и чем законочилось дело?

[vicing2002]

+ Определение 154-О КС от 2003 г. по делу Ребау.

[Pastic]

Каково Ваше мнение и чем законочилось дело?

пока не закончилось.

+ Определение 154-О КС от 2003 г. по делу Ребау.

Не нашел. Возможно, Вы имеете ввиду вот это:


КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июля 2001 г. N 132-О

ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ
ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЕБАУ АГ" НА НАРУШЕНИЕ
КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ И СВОБОД ПУНКТОМ 1 СТАТЬИ 165
И ПУНКТОМ 2 СТАТЬИ 651 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

не вижу, чем оно мне может быть полезно.

[Kostilio]

Переход же права собственности на помещение не влечет правопреемства.

есть же решение суда с обязанностью собственника передать помещение. Обязанность эта возложена на собственника помещения, а не на Иванова или Сидорова. Обязанность для собственника возникла по решению суда. Собственник сменился, универсальное правопреемство...

[Pastic]

Обязанность эта возложена на собственника помещения, а не на Иванова или Сидорова.

Нет, обязанность возложена ИМЕННО на Иванова.

[vicing2002]

Да именно то Постановление, я и имел ввиду. Почитал его, ну .... да я бы его прямо бы не использовал, просто логику Законодателя (точнее установленную волю Законодателя посредством истолкования КС) государственная регистрация это формальное условие обеспечение государственной защиты, в том числе судебной. Следовательно (аналогичным образом происходит) установление законодателем дополнительных требований к письменной форме сделки (ст.160, 651, 432) , т.е. составление в виде единого документа является формальным условием осуществление государственной защиты, в том числе судебной. Данное условие призвано обеспечить установление волеизъявление сторон при осуществлении сделок. Судебным актом 2002 года установлена воля сторон. Можно говорить, что договоро аренды не подписан, но есть предварительный договор, который является сделкой (т.е. обязательством заключить основной договор), есть неисполненное решение суда о сделке. То есть, мы имеем владение вещью арендатором (или квази арендатором) на ЗАКОННЫХ основаниях. Письменная форма сделка соблюдена (есть акт передачи, есть предварительный договор и есть судебный акт) не соблюдены дополнительные требования к ней - единый документ не подписан. При несоблюдении дополнительных требований, а равно несоблюдении ППФ наступают последствия п.1 ст 162 (п.1 ст. 160 ГК РФ).
Предыдуший собственник выразил волю на передачу помещения, и волю на заключение договора аренды, что является сделкой (153 ГК РФ), пусть даже эта сделка "недоаренда", т.е. некая не запрещенная законом сделка, но сделка или сделка с пороком формы (дополнительных требований к форме)! В силу онной у Арендатора возникло владение и дальнейшее поведение сторон свидетельствует о намерении сторон совершить подобную сделку - Собственник принимал платежи от Арендатора (кстати что в назначении платежа указанно? и возражал ли Собственник против приема платежей или заявлял ли возражения относительно назначения этих платежей).
А Вы как трактуете передачу помещения по предварительному договору? неосновательным обогащением? ну тады и смотрим писал ли письма Собственник Арендатору "Уважаемый Арендатор платеж уплаченный Вами как "арендная плата за июнь 2002 года" принимается мной в качестве компенсации за неосновательное обогащение". Если подобных писем не писал, то платежи принимались при наличии обязательств. А каких?
Я считаю, что у Арендатора (квази арендатора) возникли ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫЕ права на вещь, которые не достигли договора аренды, исключительно из за НЕПРАВОМЕРНОГО бездействия предыдущего Собственника, что в силу п.1 ст. 162 ГК РФ исправимо.
Далее, ни кто не вправе передать прав больше чем имеет сам и предыдущий Собственник передавая вещь новому собственнику передавал ее с обязательственными правами на вещь.
Не нравиться? )))
А Ваша какова позиция? что передача помещения в 2000 году есть неосновательное обогащение? каковы Ваши доводы относительно незаконности владения Арендатором?

Собственник сменился, универсальное правопреемство...

сингулярное.

[Pastic]

Собственник сменился, универсальное правопреемство... сингулярное.

О чем и речь - сингулярное, разумеется.

[vicing2002]

Pastic,
мне кажется, что выиграть дело Вы можите:
1) при попустительстве Арендатора;
2) при благожелательности суда.

Цель то какая? породить ситуацию и избавиться от Арендатора? самый верный, но дорогой путь банкротство, но может статься, что это самый экономически оправданный вариант.

[Sergey1992]

Тут 100% - я виндикация. Иванов владеет помещениями, они ему были переданы, однако, законных оснований для владения нет, договор аренды не заключен. А переход права собственности на помещение не влечет правопреемства.
Выложите, пожалуйста, решение по данному вопросу, когда будет готово.

[vicing2002]

Поварешка,

Иванов владеет помещениями, они ему были переданы, однако, законных оснований для владения нет, договор аренды не заключен. А переход права собственности на помещение не влечет правопреемства.

O sancta simplicitas!

[Бессс]

А при понуждении к заключению договора, он разве не является заключенным с момента вступления в силу судебного решения? Следовательно, договор является заключенным. а при смене арендодателя действует правило ст. 617

[Pastic]

он разве не является заключенным с момента вступления в силу судебного решения?

где такое написано?


Статья 433. Момент заключения договора

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

[Sergey1992]

Правовая позиция о том, что договор считается заключенным с даты вступления в силу судебного решения, может быть основана, например, на применении по аналогии закона (в порядке пункта 1 статьи 6 ГК РФ) нормы пункта 3 статьи 453 ГК РФ. В большинстве случаев обязательства сторон, возникающие в связи с изменением заключенного ранее договора, с правовой точки зрения не имеют существенных различий по сравнению с обязательствами сторон, возникающими непосредственно при заключении договора.
Приведенная выше редакция статьи 173 АПК РФ указывает на обязанность сторон заключить договор. То есть (если исходить из позиции, согласно которой момент заключения договора не совпадает с моментом вступления в силу судебного решения) обязанность заключить договор возникает не только у ответчика, но и у истца. Данная правовая конструкция представляется необоснованной, учитывая отсутствие у истца данной обязанности, обусловленной нормами материального права, до вступления в законную силу судебного решения.
Есть судебная практика, которая говорит о том, что при понуждении к заключению договор является заключенным с даты вступления в силу решения суда.