Сообщений в теме: 4

[Sema]

В квартире проживают 2 человека, один из них собственник, второй просто зарегистрирован.
Задача - защитить право проживания второго на случай возможной смены собственника.

Вариант: собственник заключает с ним договор безвозмездного пользования, срочный, чтобы избежать возможности отказа от договора по ст.699 ГК, на любой разумный срок, например, на 99 лет.
Дальше, что бы не произошло (обращение взыскания на квартиру и т.п.), право безвозмездного пользования квартирой у ссудополучателя сохраняется на весь срок договора и новые собственники выселить его на основании п.2.ст.292 ГК не смогут.
Правда, такой договор не регистрируется в УФРС, и чтобы потом не было заявлений о подложности, лучше его заключить в нотариальной форме.

Какие здесь могут быть подводные камни, новые собственники могут подать иск о недействительности договора или условия о срочности? Могут сами вселиться или продать кому-нибудь, но полагаю цена такой квартиры будет ниже рыночной, дешевле договориться со ссудополучателем о разумном компромиссе.

[Pastic]

Не проще просто предусмотреть сохранение права пользования в договоре купли-продажи?
Об этом все равно придется в договоре купли-продажи указывать - п.1 ст. 558 ГК РФ.

[Sema]

Не проще просто предусмотреть сохранение права пользования в договоре купли-продажи?

А в каком договоре купли-продажи, о продаже вроде речь не шла.
К тому же, после первой смены собственника следующий уже не обязан включать подобное условие в договор отчуждения, поскольку право проживающего основано только на доброй воле собственников, а не на договоре, заключенном с ним самим. Да и квартира может отойти новому собственнику не по договору с прежним, а например, по решению суда.

Конечно, договор безвозмездного пользования на 99 лет серьезно ограничивает права всех будущих собственников, в отличие от бессрочного, от которого легко отказаться, но честно говоря, не вижу зацепки как его можно признать недействительным или перевести в бессрочный. Обширной практики по таким случаям, как я понимаю, нет. Возможно, что здесь дырка в законодательстве, заточенном на защиту прав собственника. Могли бы ограничить максимальный срок договора, но ведь не ограничили.
Т.е. фактически бессрочный договор, юридически является срочным и отказаться от него по ст.699 ГК собственник не может. Остается подождать 99 лет, если вдруг ссудополучатель будет отличаться завидным долголетием, хоть наследникам достанется квартира без обременения.

Сообщение отредактировал Sema: 28 August 2012 - 15:22

[Pastic]

Sema, я не понимаю, Вы собираетесь отчуждать квартиру фиктивному приобретателю? Ибо ни один реальный покупатель квартиру с таким грузом точно не купит, разве что за копейки...

[Sema]

Sema, я не понимаю, Вы собираетесь отчуждать квартиру фиктивному приобретателю? Ибо ни один реальный покупатель квартиру с таким грузом точно не купит, разве что за копейки...

Да я вообще не собираюсь ее отчуждать, я же написал в первом посте, это защита от выселения для второго проживающего - не собственника, на случай разных неожиданностей.
ИМХО, договор безвозмездного пользования, заключенный с ним - лучшая защита, чем пункт о его праве пользования в договоре отчуждения, в котором он не является стороной. Тем более квартира может сменить владельца и без договора и без воли собственника.

Сообщение отредактировал Sema: 28 August 2012 - 20:31