Сообщений в теме: 18

[Leopold2005]

Вот с какой практической задачкой столкнулся:

1. ООО-1 подписало кредитный договор и договор ипотеки своего офисного здания с Банком.
2. ООО-1 практически одновременно подписало долгосрочный договор аренды части помещений в этом же здании с ООО-2.
3. Оба договора: ипотеку и долгосрочную аренду, нужно сейчас подавать на гос. регистрацию.

Вопрос: в какой последовательности лучше сделать? Учитывая то, что формально сразу после регистрации ипотеки потребуется согласие Банка на сдачу помещений в аренду. И то, что в договоре ипотеки ничего не сказано про второй договор (аренды).

Мы хотим сделать так:

1. Подаем на регистрацию договор ипотеки – условно 01 октября.
2. И не дожидаясь его регистрации, буквально 2-3 октября подаем на регистрацию договор аренды, приложив к нему согласие Банка (как потенциального залогодержателя) – в связи с тем, что на регистрации уже находится договор ипотеки.

Юристы Банка настаивают, что сначала нужно зарегистрировать ипотеку и только потом подавать не регистрацию договор аренды. Аргументируют тем, что если договоры будут одновременно на регистрации, то ФРС не зарегистрирует ни то, ни другое, типа ФРС в их регионе именно так поступает.

У меня дело происходит в Москве.

Подскажите, как правильнее поступить исходя из практики?

Заранее спасибо!

Сообщение отредактировал Leopold2005: 25 September 2012 - 20:05

[Zaynutdinov Artur]

Вот с какой практической задачкой столкнулся:

1. ООО-1 подписало кредитный договор и договор ипотеки своего офисного здания с Банком.
2. ООО-1 практически одновременно подписало долгосрочный договор аренды части помещений в этом же здании с ООО-2.
3. Оба договора: ипотеку и долгосрочную аренду, нужно сейчас подавать на гос. регистрацию.

Вопрос: в какой последовательности лучше сделать? Учитывая то, что формально сразу после регистрации ипотеки потребуется согласие Банка на сдачу помещений в аренду. И то, что в договоре ипотеки ничего не сказано про второй договор (аренды).

Мы хотим сделать так:

1. Подаем на регистрацию договор ипотеки – условно 01 октября.
2. И не дожидаясь его регистрации, буквально 2-3 октября подаем на регистрацию договор аренды, приложив к нему согласие Банка (как потенциального залогодержателя) – в связи с тем, что на регистрации уже находится договор ипотеки.

Юристы Банка настаивают, что сначала нужно зарегистрировать ипотеку и только потом подавать не регистрацию договор аренды. Аргументируют тем, что если договоры будут одновременно на регистрации, то ФРС не зарегистрирует ни то, ни другое, типа ФРС в их регионе именно так поступает.

У меня дело происходит в Москве.

Подскажите, как правильнее поступить исходя из практики?

Заранее спасибо!

Все-таки, буду солидарен с коллегами из Банка.
С подобной ситуацией не сталкивался, но исходя из практики нашего региона в целом, значение имеет наличие ограничений на момент регистрации, а не на момент подачи документов. В вашей ситуации, не смотря на более раннюю подачу документов по ипотеке, на момент ее регистрации по объекту будут иметься правопритязания (аренда), о которой в договоре ипотеки ни слова не сказано, более того отсутствует согласованность с потенциальным, как Вы выразились, арендатором (согласие).
Хотя с другой стороны: правопритязание не есть ограничение, ИМХО )) Но будучи со стороны Банка, настаивал бы на первичной регистрации ипотеки.

[Leopold2005]

Спасибо за ответ.
Я рассчитываю на то, что в ФРС сначала зарегистрируют ипотеку, а затем аренду.
Не пойму: что конкретно может не понравиться ФРС (по закону о гос. регистрации прав на недвиж. им-во).
1) По аренде заложенного имущества: у нас всё будет ОК, т.к. Банк выразит свое согласие на аренду - выдав соответствующее письмо-согласие.
2) По ипотеке: согласие арендатора на ипотеку, вроде по закону не требуется. Да, притязание есть, в договоре ипотеке не указано, но Банк в курсе этого - он ведь сам выдал письмо-согласие на это. В ФРС оно будет.

[Zaynutdinov Artur]

Спасибо за ответ.
Я рассчитываю на то, что в ФРС сначала зарегистрируют ипотеку, а затем аренду.
Не пойму: что конкретно может не понравиться ФРС (по закону о гос. регистрации прав на недвиж. им-во).
1) По аренде заложенного имущества: у нас всё будет ОК, т.к. Банк выразит свое согласие на аренду - выдав соответствующее письмо-согласие.
2) По ипотеке: согласие арендатора на ипотеку, вроде по закону не требуется. Да, притязание есть, в договоре ипотеке не указано, но Банк в курсе этого - он ведь сам выдал письмо-согласие на это. В ФРС оно будет.

1) Думаю, что могут прикопаться по формальным признакам, типа: в договоре аренды не будет указана ипотека... Все-таки, посмотрите по срокам. Где-то аренда регистрируется 10 рабочих дней.
2) )))) Конечно, не требуется, сори.

[Изяслав]

делал подобные сделки, всё зарегили, но протянули довольно долго . все нюансы находятся в 122-ФЗ.

[Zaynutdinov Artur]

делал подобные сделки, всё зарегили, но протянули довольно долго . все нюансы находятся в 122-ФЗ.

Например?

Leopold2005, а кого хотите обмануть? В чем спешка-то?

[Ludmila]

Артур, Вы опять написали бред.
str55 прав: нюансы в 122-ФЗ. Уточню: в его действующей редакции.

[Zaynutdinov Artur]

Артур, Вы опять написали бред.
str55 прав: нюансы в 122-ФЗ. Уточню: в его действующей редакции.

Людмила, что я ОПЯТЬ не так написал???

[Leopold2005]

Спешка связана с тем, что арендатор переезжает к нам уже с 01 октября и просит, чтобы мы как можно быстрее подали договор аренды на гос. регистрацию.
Кроме того, если подавать д-р аренды на регистрацию после того как ипотека уже будет зарегистрирована, не возникнет ли проблемы с тем, что в договоре аренды нет упоминания про ипотеку?

str55, Ludmila, может подсказать куда именно смотреть в 122-ФЗ?

Сообщение отредактировал Leopold2005: 26 September 2012 - 19:09

[Zaynutdinov Artur]

Ст. 19 указанного ФЗ.

[Leopold2005]

Спасибо! Я правильно понимаю, что речь идет вот об этом абзаце:

Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

То есть, в моем случае нам приостановят регистрацию аренды до того момента, пока не зарегистрируют ипотеку, правильно?

Но есть ли в таком случае вообще смысл одновременно подавать 2 договора? Я вижу смысл это сделать только потому, что в моем договоре аренды ничего не сказано про ипотеку. Кстати, а это вообще может стать основанием для отказа в регистрации договора аренды? На момент его подписания ипотека-то еще не зарегистрирована.

[Ludmila]

Людмила, что я ОПЯТЬ не так написал???

Ну, например, это:

В вашей ситуации, не смотря на более раннюю подачу документов по ипотеке, на момент ее регистрации по объекту будут иметься правопритязания (аренда), о которой в договоре ипотеки ни слова не сказано, более того отсутствует согласованность с потенциальным, как Вы выразились, арендатором (согласие).

1) Думаю, что могут прикопаться по формальным признакам, типа: в договоре аренды не будет указана ипотека... Все-таки, посмотрите по срокам.

1) Откуда Вы взяли, что в договоре ипотеки не будет указана аренда, а в аренде - ипотека? То, что договоры не зарегистрированы, не мешает описать это всё.
2) С какого перепою требуется согласие арендатора на залог?
3) Причина приостановки - не отсутствие указания на обременения, а наличие правопритязаний...

Спасибо! Я правильно понимаю, что речь идет вот об этом абзаце: Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Именно так.

Кстати, а это вообще может стать основанием для отказа в регистрации договора аренды?

Запросто.

[Zaynutdinov Artur]

Людмила, что я ОПЯТЬ не так написал???

Ну, например, это:

В вашей ситуации, не смотря на более раннюю подачу документов по ипотеке, на момент ее регистрации по объекту будут иметься правопритязания (аренда), о которой в договоре ипотеки ни слова не сказано, более того отсутствует согласованность с потенциальным, как Вы выразились, арендатором (согласие).

1) Думаю, что могут прикопаться по формальным признакам, типа: в договоре аренды не будет указана ипотека... Все-таки, посмотрите по срокам.

1) Откуда Вы взяли, что в договоре ипотеки не будет указана аренда, а в аренде - ипотека? То, что договоры не зарегистрированы, не мешает описать это всё.
2) С какого перепою требуется согласие арендатора на залог?
3) Причина приостановки - не отсутствие указания на обременения, а наличие правопритязаний...

Спасибо! Я правильно понимаю, что речь идет вот об этом абзаце: Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Именно так.

Кстати, а это вообще может стать основанием для отказа в регистрации договора аренды?

Запросто.

А Баба Яга против!
Людмила, при всем моем уважении, соизвольте послушать и ответить:
1) А мне интересено, как Вы будете указывать, что на определенную дату (подписания) имеется обременение, которого фактически нет? Как вы опишете то, чего нет?
2) )))) КОСЯК! Но за это я уже извинился.
3) Опаньки! Людмила, да Вы тоже человек, и Вам свойственно ошибаться Полный бред, Людмила, Вы сказали в 3 пункте! Наличие правопритязаний - не может являться причиной приостановки. Сами подумайте, а если договор вообще не будет зарегистрирован, как это повлияет на нашу сделку, которая по вашему мнению будет из-за этого приостановлена?

Ст. 19 - именно поэтому я и говорил уточнить по срокам регистрации. Что будет раньше регистрироваться - от этого и отталкиваться. Так где я бред сказал?

[Ludmila]

1) А мне интересено, как Вы будете указывать, что на определенную дату (подписания) имеется обременение, которого фактически нет? Как вы опишете то, чего нет?

Нормально опишу. Со ссылкой на дату подписания договора аренды, его стороны, на то, что обременение возникнет с момента регистрации договора аренды и сведения о том, подан ли на регистрацию договор аренды на момент подписания договора ипотеки. Ничего сложного нет.
Аналогично в договоре аренды.

3) Опаньки! Людмила, да Вы тоже человек, и Вам свойственно ошибаться Полный бред, Людмила, Вы сказали в 3 пункте! Наличие правопритязаний - не может являться причиной приостановки.

Почитайте ст. 19 закона о регистрации. Именно это там и написано. Наличие документов, поданных на регистрацию сделки, является основанием для приостановки регистрации других сделок. По поводу данной формулировки претензии к законодателю.

Так где я бред сказал?

Везде.
Всё, надоело Вам разжёвывать и в ротик класть. На этом лекция по ликвидации Вашей юридической безграмотности закончена.

[Zaynutdinov Artur]

1) А мне интересено, как Вы будете указывать, что на определенную дату (подписания) имеется обременение, которого фактически нет? Как вы опишете то, чего нет?

Нормально опишу. Со ссылкой на дату подписания договора аренды, его стороны, на то, что обременение возникнет с момента регистрации договора аренды и сведения о том, подан ли на регистрацию договор аренды на момент подписания договора ипотеки. Ничего сложного нет.
Аналогично в договоре аренды.

3) Опаньки! Людмила, да Вы тоже человек, и Вам свойственно ошибаться Полный бред, Людмила, Вы сказали в 3 пункте! Наличие правопритязаний - не может являться причиной приостановки.

Почитайте ст. 19 закона о регистрации. Именно это там и написано. Наличие документов, поданных на регистрацию сделки, является основанием для приостановки регистрации других сделок. По поводу данной формулировки претензии к законодателю.

Так где я бред сказал?

Везде.
Всё, надоело Вам разжёвывать и в ротик класть. На этом лекция по ликвидации Вашей юридической безграмотности закончена.

Стапэ, Людмилочка, будьте аккуратнее на поворотах. Я уже теряюсь в догадках, чем же вызвана такая ваша агрессия к молодому поколению, но поверьте, версий очень много, и давайте не будем больше переходить на личности. В противном случае я тоже выскажу свое мнение о Вас.

К вопросу: советую именно Вам прочитать внимательнее данную статью.
"Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии РАНЕЕ поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым РЕШЕНИЕ о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации НЕ ПРИНЯТО."
Ключевыми моментами, на которые Вы так упорно закрываете глаза, в данном случае являются "ранее поданные документы" и "решение не принято".
Объясняю для теоретика: мы подали 1 числа на регистрацию договор залога. Срок регистрации, например, 15 рабочих дней, зарегистрированные документы должны быть на выходе 21 числа. 2 числа поданы документы на регистрацию договора аренды. Срок регистрации - один месяц. И что, Вы хотите сказать, что в этом случае будет приостановка по ипотеке? С какого? Ипотека зарегистрируется в срок и оснований для ее приостановки нет! Документы по аренде поданы позднее. Читайте и трактуйте буквально, законодатель все четко указал.

Круто! Описать то, чего на момент подписания договора нет, и, возможно, возникнет в будещем, а, может, и не возникнет )))) Ну, указать-то мы можем что угодно )))) По вашим условиям, как я понял, договоры подписываются в один день, а если эти даты различаются? Как Вы будете указывать и там, и там? ))))

Можете даже не отвечать, Людмила, как Вы выразились: Лекция закончена ))))

[Ludmila]

Стапэ, Людмилочка, будьте аккуратнее на поворотах. Я уже теряюсь в догадках, чем же вызвана такая ваша агрессия к молодому поколению,

К "молодому поколению" у меня агрессии нет. Только к тем его представителям, которые в КАЖДОЙ ТЕМЕ, в которой отмечаются, несут полный бред.

Объясняю для теоретика: мы подали 1 числа на регистрацию договор залога. Срок регистрации, например, 15 рабочих дней, зарегистрированные документы должны быть на выходе 21 числа. 2 числа поданы документы на регистрацию договора аренды. Срок регистрации - один месяц. И что, Вы хотите сказать, что в этом случае будет приостановка по ипотеке? С какого? Ипотека зарегистрируется в срок и оснований для ее приостановки нет! Документы по аренде поданы позднее. Читайте и трактуйте буквально, законодатель все четко указал.

Если раньше будут поданы документы на регистрацию ипотеки, будет приостановлена регистрация аренды. Если раньше будут поданы документы на регистрацию аренды, будет приостановка по ипотеке. Автора, как понимаю, ни то ни другое не устраивает.

Круто! Описать то, чего на момент подписания договора нет, и, возможно, возникнет в будещем, а, может, и не возникнет ))))

Артур, Вы, прежде чем ТАКОЕ писать, учите матчасть.

Ст. 12 закона об ипотеке.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Замечу: "известных ему", а не "возникших" и "правах третьих лиц", а не "обременениях". И замечу, что перечень не исчерпывающий.
Права у третьего лица в отношении предмета ипотеки возникли с момента подписания договора аренды. Это право требовать регистрации договора аренды и обременения имущества арендой. Это право известно залогодателю, и о его существовании он и обязан уведомить залогодержателя.

Аналогично со ст. 613 ГК РФ:

Ст. 613 ГК РФ:
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Тут также речь идёт о правах третьих лиц, и точно так же у залогодателя есть право в отношении предмета ипотеки требовать регистрации договора и обременения имущества ипотекой. Об этом праве и предупреждает арендодатель.
Впрочем, в данной ситуации это вообще бессмысленный спор, т.к. он имел бы смысл только в том случае, если бы приостановка регистрации осуществлялась бы только при отсутствии сведений о правопритязаниях в договоре.

Всё, теперь действительно заканчиваю. Надоело. Тем более что объяснить Вам что-либо возможным не представляется вообще.

[Zaynutdinov Artur]

К "молодому поколению" у меня агрессии нет. Только к тем его представителям, которые в КАЖДОЙ ТЕМЕ, в которой отмечаются, несут полный бред.

Бред, чушь, безграммотность оставьте эти слова для своих сотрудников, которым Вы и будете объяснять мат.часть.

Если раньше будут поданы документы на регистрацию ипотеки, будет приостановлена регистрация аренды. Если раньше будут поданы документы на регистрацию аренды, будет приостановка по ипотеке. Автора, как понимаю, ни то ни другое не устраивает.

Основание приостановления, если к моменту регистрации аренды, ипотека уже будет зарегистрирована? Более того, автор сказал, что письмо Банка будет.

Круто! Описать то, чего на момент подписания договора нет, и, возможно, возникнет в будещем, а, может, и не возникнет ))))

Артур, Вы, прежде чем ТАКОЕ писать, учите матчасть.

Дануна?! А как Вы опишите в договоре ипотеки от 1 числа договор аренды от 2 числа, ведь к моменту гос.регистрации ипотеки права третьих лиц на на предмет ипотеки будут? Я лишь хочу отметить то, что договоры подписываются неодновременно.

Всё, теперь действительно заканчиваю. Надоело. Тем более что объяснить Вам что-либо возможным не представляется вообще.

Можете не утруждаться, или последнее слово за Вами?

[Leopold2005]

Коллеги, прискорбно, что мой вопрос стал причиной перепалки между Вами. Я искренне благодарен за Ваши комментарии, многое стало понятнее. Позвольте пояснить: для нас важно, чтобы был зарегистрирован договор ипотеки. С арендой мы можем подождать.
Что имеем по факту:
1) Договор ипотеки подписан 12 сентября.
2) Договор аренды подписан 25 сентября.
3) Ни один из договоров пока не подан на гос. регистрацию.
4) В договоре аренды ничего не сказано про ипотеку.

Планируем подать на регистрацию сначала ипотеку, а через пару дней и аренду. Насколько понимаю: нам приостановят регистрацию аренды, зарегистрируют ипотеку и потом вернутся к регистрации аренды. ИМХО, узкое место получается одно - отсутствие в д-ре аренды упоминания про ипотеку.

[Zaynutdinov Artur]

))))) Ну что я могу добавить...
Я ведь всегда говорю бред! )))