Представляю на суд конфы договор аренды нежилого помещения с правом выкупа. Стороны - 2 физика.
Не спец в подобного рода договорах, а потому прошу спецов высказать свое мнение.
Кидание тапками, вопросы "Вы юрист?" и прочая критика приветствуются, только укажите на косячный пункт договора.
Договор аренды с правом выкупа
Санкт-Петербург 01.01.2012 г.
_____________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны
и ________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество (далее по тексту – «Помещение»): ________
Условный номер: ________
Передаваемое Помещение графически выделено на поэтажных планах БТИ (Приложение 1).
1.2. Помещение принадлежит Арендатору на праве собственности на основании __________, что подтверждается Свидетельством о праве № ____ от ____.
1.3. Арендатор вправе выкупить Помещение путем оплаты выкупной цены в соответствии с условиями Договора.
1.4. Передаваемое в аренду Помещение будет использоваться Арендатором для ____.
1.5. Арендодатель гарантирует, что Помещение (его части, права на него): никому не отчуждено, не сдано в аренду, у Арендодателя не заключены иные договоры с третьими лицами, в результате исполнения (или неисполнения) которых третьи лица приобретут права на Помещение (часть Помещения), а также что Помещение (часть Помещения) не заложено, не передано в доверительное управление, не внесено в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, товариществ, не внесено в качестве пая в производственный кооператив, не является предметом долга или предметом спора, не состоит под запрещением (арестом), в том числе к Помещению (к части Помещения) не применены меры по обеспечению исковых требований, на Помещение (часть Помещения) не обращено взыскание, иными правами третьих лиц на него (его часть) не обременено, задолженности по налогам, коммунальным и иным обязательным платежам за Помещение у Арендодателя перед соответствующими специализированными органами и организациями не имеется.
В случае нарушения Арендодателем данного условия Арендатор вправе взыскать штраф в размере 5% (пять процентов) от выкупной цены.
1.6. Стороны обязуются совершить действия, необходимые для осуществления государственной регистрации Договора.
2. Цена и порядок оплаты
2.1. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме _________ (____________________) рублей ежемесячно в срок до _______________ числа месяца оплаты путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре. Днем уплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
В случае нарушения сроков оплаты Арендодатель вправе взыскать с Арендатора пени в размере 0,1% (одна десятая процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
2.2. Арендная плата может пересматриваться Сторонами по требованию Арендодателя, но не чаще одного раза в год, при этом Арендодатель должен предупредить об этом Арендатора за ____________ рабочих дней путем направления уведомления.
При изменении размера арендной платы Стороны заключают дополнительное соглашение.
3. Передача и использование предмета договора
3.1. Арендодатель передает Арендатору Помещение в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего договора. Передача Помещения подтверждается передаточным актом.
3.2. Принимая Помещение, Арендатор подтверждает, что Помещение соответствует его требованиям и пригодно для использования по назначению. В случае, если при приемке Помещения Арендатором будут обнаружены недостатки, они отражаются в передаточном акте. В случае если Арендатором в процессе использования Помещения будут выявлены скрытые недостатки, Арендатор вправе потребовать их устранения в разумный срок за счет Арендодателя.
3.3. Арендатор обязан использовать Помещение в соответствии с его целевым назначением, содержать его в исправности, соблюдать относящиеся к Помещению и его использованию стандарты, технические условия, строительные нормы и правила, правила технической эксплуатации и инструкции, установленные в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, обеспечивать производство необходимого текущего, срочного, капитального ремонта, технического осмотра и своевременное профилактическое обслуживание для обеспечения поддержания надлежащего состояния Помещения с учетом естественного износа.
3.4. Арендодатель обязан предоставить Арендатору беспрепятственный доступ к Помещению, а также подведенным к Помещению инженерным сетям и коммуникациям (электроснабжению, водоснабжению и водоотведению, отоплению, газоснабжению, телефонным сетям).
Расходы за пользование инженерными сетями и коммуникациями оплачиваются ____.
3.5. Арендатор имеет право передавать Помещение в субаренду с предварительным письменным уведомлением Арендодателя. При этом Арендатор несет полную ответственность перед Арендодателем за действия (бездействие) субарендатора и причиненный субарендатором ущерб.
3.6. Арендодатель имеет право осматривать Помещение в присутствии представителя Арендатора, если это не создает препятствий для осуществления Арендатором своей деятельности.
3.7. Арендатор вправе производить ремонт, перепланировку, реконструкцию, неотделимые улучшения Помещения только с согласия Арендодателя.
В случае нарушения данного условия Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штраф в размере 5% (пять процентов) от выкупной цены.
3.8. Неотделимые улучшения Помещения, произведенные Арендатором, остаются в распоряжении собственника Помещения. Возмещение затрат на произведенные неотделимые улучшения не осуществляется.
3.9. Арендатор обязан принимать все доступные меры для сохранения Помещения в сохранности, при возникновении угрозы повреждения или гибели Помещения немедленно сообщить об угрозе Арендодателю.
4. Выкуп и переход права собственности на предмет договора
4.1. Арендатор имеет право выкупить Помещение по истечении срока аренды или досрочно путем уплаты Арендодателю обусловленной Договором выкупной цены.
4.2. Выкупная цена Помещения составляет _____________ (_______________) рублей. Сумма выкупной цены изменению не подлежит.
4.3. Арендатор вносит Выкупную цену постепенно путем оплаты Арендодателю выкупных платежей. Сумма выкупного платежа составляет ______ (_______) рублей ежемесячно в срок до _______________ числа месяца оплаты путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре. Днем уплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
В случае нарушения сроков оплаты Арендодатель вправе взыскать с Арендатора пени в размере 0,1% (одна десятая процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.4. Арендатор вправе вносить выкупные платежи досрочно. Внесенный досрочно выкупной платеж засчитывается в качестве срочного выкупного платежа при наступлении срока его оплаты.
4.5. В течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента оплаты Арендатором выкупной цены в полном объеме Стороны обязуются подписать акт передачи Помещения в собственность Арендатора и совершить действия, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Помещение к Арендатору.
4.6. В случае досрочного расторжения договора при сохранении права собственности на Помещение за Арендодателем, последний обязан вернуть Арендатору суммы уплаченных выкупных платежей.
4.7. Во время действия настоящего договора Арендодатель не вправе заключать сделки в отношении Помещения, в том числе отчуждение в любой форме, залог, уступку прав и иные виды обременений.
5. Ответственность сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с положениями Договора, а также действующим законодательством РФ.
Исполнение Стороной штрафных санкций по Договору не освобождает ее от надлежащего исполнения условий Договора.
5.2. Любая из Сторон, не исполнившая обязательства по Договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет за это ответственность при наличии вины.
5.3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору доказывается Стороной, нарушившей обязательства.
5.4. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс - мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени.
5.5. Сторона, попавшая под влияние непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств), обязана уведомить об этом другую Сторону не позднее 10 (Десяти) дней со дня наступления таких обстоятельств с обязательным предоставлением подтверждающих наступление таких обстоятельств документов, выданных компетентными органами.
5.6. Не уведомление или несвоевременное уведомление о наступлении форс-мажорных обстоятельств лишает Сторону, не исполняющую обязательства по Договору, права ссылаться на вышеуказанные обстоятельства.
5.7. Сторона, лишенная права ссылаться на наступление форс-мажорных обстоятельств, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6. Срок действия, изменение, расторжение договора
6.1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Срок аренды по Договору составляет __ (_____) года.
6.2. Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в случае:
- вследствие нарушения Арендатором п. 3.3, если это повлекло или могло повлечь причинение Помещению ущерба, превышающего 15% (пятнадцать процентов) от выкупной стоимости;
- нарушения Арендатором п. 3.7;
6.3. Договор может быть расторгнут Арендатором в одностороннем порядке:
- в случае нарушения Арендодателем п. 1.5;
- в случае неисполнения Арендодателем требования Арендатора в соответствии с п. 3.2, если вследствие выявленных недостатков Помещение непригодно для использования.
- если в нарушение Арендодателем п. 3.4 Арендатор ограничен в доступе к Помещению более чем на 3 (три) рабочих дня.
6.4. Расторжение Договора в одностороннем порядке осуществляется путем направления другой Стороне отказа от исполнения Договора. Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 5 (пяти) дней с момента получения отказа.
7. Заключительные положения
7.1. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить Договор.
7.2. На оплату неустойки (штрафа, пеней) заинтересованная Сторона выставляет претензию. В случае непредставления мотивированных и обоснованных возражений по начислению и уплате неустойки (штрафа, пеней) в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента получения претензии, неустойка (штраф, пени) считаются признанными.
7.3. В случае изменения паспортных данных, места регистрации (почтового адреса), банковских реквизитов, номера телефона или факса, а также иных идентификационных данных, указанных в разделе 8 настоящего договора, Стороны обязуются сообщить об этом друг другу в течение 1 (одного) рабочего дня в письменном виде. В случае не сообщения одной из Сторон об изменении вышеуказанных данных, она не вправе ссылаться на то, что предусмотренные Договором уведомление или платеж не были произведены надлежащим образом.
7.4. После заключения Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переговоры и переписка между Сторонами теряют силу, если ссылка на них отсутствует в Договоре.
7.5. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один – для государственного органа, осуществляющего регистрацию.
