Сообщений в теме: 4

[УлБ]

Вопрос практически от чайника.
В 2008 году на базе общественной организации (тут вопрос не юридический, а политический, скорей) было открыто ЖСК для целей совместного выкупа большого земельного участка земли (категория - с/х, целевое назначение - для дачного строительства). Участников проекта - 87 человек. Проект не коммерческий, а социальный. Т.е. собрались люди через один сайт, нашли себе землю, открыли юр.лицо, собрали деньги на счет, оплатили собственнику, самостоятельно провели все процедуры межевания, совместно решают все вопросы развития поселка.
Теперь пришли к этапу, когда земля поделена на обособленные земельные участки, часть из которых - земли общего пользования (дороги, земли в красной зоне у дороги и т.д.), т.е. принадлежащие всем членам кооператива на правах общей долевой собственности, а часть - обособленные участки членов ЖСК. Люди не строят дачи, люди строят дома с намерением дальнейшей жизни и прописки в них.
Пошли в рег.палату. Принесли все имеющиеся документы: устав, справки о погашении паевого взноса, акт приема-передачи земельного участка члену ЖСК, другие документы. Рег.палата долго нас мучала - в итоге в регистрации права на отдельные участки членам ЖСК отказала. Точнее, по нашей просьбе приостановила дело.
Основания следующие: со ссылкой на п.1 ст.17, п.1 ст.18 Закона о регистрации, а также п.1, п.3 ст.110 ЖК РФ (чем является ЖСК) утверждают, что целью ЖСК является строительство многоквартирных домов. Далее, п.4 ст.218 ГК РФ: "член жилищного, жилищно-строительного, дачного гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество". И далее пишут: "возникновение права собственности на земельные участки при выплате пая членом ЖСК действующим законодательствои не предусмотрено". Вот тут, конечно, они совершенно правы.
Очень нужна помощь в решении вопроса - как перевести собственность на обособленные участки на членов ЖСК с минимальными потерями?

[УлБ]

А теперь наша позиция.
ЖСК был создан как единственно возможная схема развития нашего проекта. Сами посудите: какую схему избрать, чтобы вложиться деньгами, купить большой кусок земли, размежеваться, а потом отдать нам всем эти участки под строительство? Правильно пишет регпалата: не предусмотрено через пай возникновение права на земельные участки в действующем законодательстве.
Пай нам был нужен, потому что мы хотели защититься от нахлынувшего на нас потока перекупщиков, которые хотели нажиться за наш счет, прикупив земельки подешевле, а продать - подороже, потому что наш поселок - один из самых динамично развивающихся поселений, где все процедуры и сама стоимость земли - в несколько раз дешевле, чем через дорогу... И мы ввели понятие пая, растянув его уплату на несколько лет, чтобы любителям быстрой наживы не было это интересно. Расчет на это сработал - в проект вошли только реальные люди, действительно желающие построить свой дом на своей земле.
Теперь о форме кооператива. Никакие дачные и садоводческие кооперативы нам не подходили и не подходят, потому что такую схему с землей, как у нас, они также не предусматривают. В частности, паевые взносы на основании ФЗ № 66 "имущественные взносы, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива на приобретение (создание) имущества общего пользования", а далее следует расшифровка, что таким имуществом считать. Участки таких дачных кооперативов, как правило, уже находятся в аренде или собственности будущих членов кооператива. Т.е. не наш вариант. Мы первым делом стали собирать деньги в кооператив, и лишь потом - искать нужный вариант и покупать землю. Более того, мы предполагали, что нам потребуется строить объекты общего пользования, в частности, дом правления с местом проведения собраний, спортзал, детский сад. И форма ЖСК нас более всего удовлетворяла. Более того, рассматривалась возможность строить дома членов ЖСК силами самого ЖСК. Это уже не важно, что потом мы от этой идеи отказались.
Товарищество нам также не подходило по ряду причин. Думаю, сами догадываетесь, по каким.
В общем, ничего не оставалось, как воспользоваться законом по аналогии... И вот теперь нам отказывают в регистрации.
Что посоветуете предпринять?

[УлБ]

Кстати, я к созданию ЖСК никакого отношения не имела, а вот результаты этой деятельности приходится теперь разруливать мне, как председателю.
Варианты, которые приходят мне в голову:
1. реорганизовать в товарищество, а потом доли отчуждить, а товарищество останется владельцем земель общего пользования. Или не так?
2. ликвидировать ЖСК, а как результат - "оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица" (п.7 ст.63 ГК РФ). Правда, я с трудом представляю, какие тут могут быть подводные камни. И как всё-таки сохранить земли общего пользования в каких-то общих руках.
3. без изменения формы добиться-таки от рег.палаты регистрации права - этот вариант, конечно, нас бы всех больше всего устраивал, т.к. действовать мы намерены и дальше.
4. слышала, что такие вопросы могут решаться в суде, но как и на каком основании - представляю с трудом.
Помогите, пожалуйста, на сегодняшний день уже 120 человекам выйти из сложившейся ситуации минимальными потерями!!!

[УлБ]

Я вопрос в этой ветке создала потому, что мне надо разобраться с возможностью именно в этой организационно-правовой форме, т.е. в ЖСК, провести такие процедуры. Или надо эту форму закрывать или реорганизовывать.
ПОМОГИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА!!!

Сообщение отредактировал УлБ: 09 March 2011 - 19:30

[VeraVS]

Народ промогите пожалуйста!
Впервые в жисни сталкиваюсь с регистрацией ЖСК.
Не подскажете какой комплект документов нужен?
и ни у кого нет образца протокола о создании ЖСК?