Сообщений в теме: 7

[Gem]

Надеюсь на совет умных людей, мой воспаленный мозг в своих измышлениях уехал в неведомые дали.

Дано: организация-собственник недвижимого имущества, и физик, который хочет это имущество купить в рассрочку с процентами (платит проценты, потом оплачивает стоимость квартиры). Проблема слегка усложнена, поскольку квартира в адрес организации досталась от этого самого физика (передал в качестве отступного, закрывая свои долги), и он в ней пока что зарегистрирован.
В принципе, если рассматривать вариант, когда регистрируется переход права собственности и накладывается залог в силу закона, на мой вкус, прост и понятен, вплоть до момента вышвыривания физика за дверь в случае неисполнения условий договора.
Однако ст. 491 ГК РФ устанавливает возможность предусмотреть переход права собственности после полной оплаты товара. Вариант теоретически выгодный, потому что теоретически можно предусмотреть условие, что если физик будет платить проценты, и нарушит сроки и размеры платежей, то договор расторгается. Тут меня начало подклинивать на обоснованности начисления процентов.
Ст 488, регулирующая продажу товара в кредит, предусматривает возможность начисления процентов, вроде как устанавливает оплату товара после передачи. Таким образом, начисление процентов возможно, если применить к обязанности покупателя оплатить товар правила о коммерческом кредите, предоставленном в форме отсрочки платежа. Но тут меня смущает в принципе реальность договора займа. По сути, требуя оплату процентов, организация не передает имущество и не перечисляет деньги. В то же время сама возможность предусмотреть коммерческий кредит в форме отсрочки предусмотрена законом. Как быть, коллеги?

Помимо всего прочего в схеме есть риск, что в случае неоплаты договор расторгается в соответствии со ст. 450 ГК в судебном порядке (то есть сроки). Плюс расходы на содержание квартиры возлагаются на организацию. Так что я пока что склоняюсь к варианту "забить на 491 статью и зарегистрировать залог".

[Ludmila]

В принципе, если рассматривать вариант, когда регистрируется переход права собственности и накладывается залог в силу закона, на мой вкус, прост и понятен, вплоть до момента вышвыривания физика за дверь в случае неисполнения условий договора.

К сожалению, всё не так уж просто и понятно... Обращение взыскания и уж тем более вышвыривание физика в таком случае могут оказаться невозможными, спасибо КС РФ (далее нецензурно).

Ст 488, регулирующая продажу товара в кредит, предусматривает возможность начисления процентов, вроде как устанавливает оплату товара после передачи. Таким образом, начисление процентов возможно, если применить к обязанности покупателя оплатить товар правила о коммерческом кредите, предоставленном в форме отсрочки платежа. Но тут меня смущает в принципе реальность договора займа. По сути, требуя оплату процентов, организация не передает имущество и не перечисляет деньги. В то же время сама возможность предусмотреть коммерческий кредит в форме отсрочки предусмотрена законом. Как быть, коллеги?

Не вижу противоречия. Есть договор займа, есть его, так сказать, подвиды. Установлено же для банковского кредита, что это консенсуальный договор, и никого это не смущает. Вот, на мой взгляд, для коммерческого займа тоже действуют спец. правила. Да, они не установлены так прямо, как для кредитного договора, но вытекают из его правовой природы.

[Gem]

К сожалению, всё не так уж просто и понятно... Обращение взыскания и уж тем более вышвыривание физика в таком случае могут оказаться невозможными, спасибо КС РФ (далее нецензурно).

Ludmila, видела, мне этот КС как раз под очередной процесс с нецелевым займом подо..экхекхекхе.... С какого банана можно было придумать, что нецелевой заем деает невозможным обращение взыскания по ипотеке?.. На фига тогда вообще институт ипотеки по их логике, особенно с учетом, что залогом можно обеспечить что-то кроме займа.... Куда поставку теперь девать, ипотекой обеспеченную, или ее тоже целевым займом признать?.

Если идея сделать обязанность по оплате покупателем товара тем же коммерческим кредитом в форме отсрочки платежа с процентами, с указанием, что к данному коммерческому кредиту применяются правила процентного целевого займа на приобретение недвижимости. что в соответствии со ст. 78 "Об ипотеке" является прямым основанием для прекращения права пользования.

[Erling]

Gem, как уже сказала Ludmila, проблем с отсутствием передачи денег кредитором нет. Бывает же новация денежного обязательства в заёмное, когда кредитор тоже не передаёт должнику денежные средства - и всё нормально. Более интересным является другой аспект:

По сути, требуя оплату процентов, организация не передает имущество и не перечисляет деньги

В самом деле, может смутить начисление процентов в отсутствие передачи права собственности. Но ВАС РФ в ПП ВАС РФ от 16.05.2006 №15550/05 разъяснил, что продавец, за которым право собственности на товар сохраняется до момента оплаты товара, имеет право на иск о взыскании с покупателя оплаты переданного товара несмотря на то, что у покупателя не возникло право собственности на товар. То есть специальное правило абз. 2 ст. 491 ГК не отменяет общего правила п. 3 ст. 488 ГК, а возникновение у продавца права на иск обусловлено фактической передачей товара, а не традицией. Таким образом и начисление процентов на цену товара в отсутствие права собственности у покупателя представляется законным.

Вот правда думается мне, что если продавец в случае неоплаты товара выберет возврат товара, то суд в иске о взыскании процентов откажет. Мол, избран иной способ защиты, и если нет обязанности оплатить товар, то нет и обязанности уплатить проценты.

[Gem]

Erling, в общем-то да, право продавца требовать полной оплаты товара вполне допускается.
в обще-то при расторжении договора и сохранении имущества за собой права взыскивать проценты у продавца нет. Хотя и цели такой нет, продавец вполне будет счастлив, если ему останется квартира + уже оплаченные проценты.
Кстати, вот минус данного варианта: с момента требования о возврате имущества (по сути предъявляется иск о расторжении договора в связи с существенными нарушениями), несмотря на то, что квартира остается за продавцом изначально, права требовать оплаты процентов, подлежащих начислению после предъявления требования о расторжении, у него по сути нет.
А есть ли в таком случае правовое основание сохранить уже оплаченные проценты, и не подлежат ли они взысканию у продавца? Хотя теоретически до момента заявления требования о расторжении действует коммерческий кредит, и по сути отказ займодавца (продавца) от коммерческого кредита производится не задним числом, а одновременно с предъявлением требования о расторжении договора.

[Ludmila]

Ludmila, видела, мне этот КС как раз под очередной процесс с нецелевым займом подо..экхекхекхе.... С какого банана можно было придумать, что нецелевой заем деает невозможным обращение взыскания по ипотеке?.. На фига тогда вообще институт ипотеки по их логике, особенно с учетом, что залогом можно обеспечить что-то кроме займа.... Куда поставку теперь девать, ипотекой обеспеченную, или ее тоже целевым займом признать?.

Я так думаю, что КС РФ имел в виду прямо противоположное, но т.к. определение было отказное, заморачиаться с формулировками не стали, и вот так вот криво написали. А суды пошли вразнос. Вот буду на следующей неделе в АРБ лекцию читать по ипотеке. расскажу слушателям.

Если идея сделать обязанность по оплате покупателем товара тем же коммерческим кредитом в форме отсрочки платежа с процентами, с указанием, что к данному коммерческому кредиту применяются правила процентного целевого займа на приобретение недвижимости. что в соответствии со ст. 78 "Об ипотеке" является прямым основанием для прекращения права пользования.

Интересная мысль, хотя и неоднозначная. Но попробовать стоит.

[Gem]

Ludmila, чую, после своих креативов буду прецедентами делиться Спасибо за помощь!

[nick_ruller]

А есть ли в таком случае правовое основание сохранить уже оплаченные проценты, и не подлежат ли они взысканию у продавца?

Если попросить квартиру обратно, то и % нужно будет вернуть.