Моя задача: оспорить договор купли-продажи (признать недействительным или незаключенным)
Есть общество, находится в одной из процедур банкротства. Все его имущество находится, естественно, в залоге у банка.
Движимое отметаем, оно пока не имеет отношения. Все, абсолютно все недвижимое имущество, находится в залоге (ипотеке). В период действия договора залога, но далеко до принятия заявления о признании общества банкротом, общество продает недвижимое имущество по договору купли-продажи. При этом договор достаточно хитрый. По сути, это договор купли-продажи разного имущества: оборудования, орг.техники и в т.ч. недвижки, реализуемое имущество указано в спецификациях к нему. Забегая вперед объясню цели этого договора, как я их понимаю. В тот период, когда заключался указанный договор, к обществу было очень много требований со стороны его кредиторов, в т.ч. уже просуженных и находящихся на исполнении у приставов, в целях сберечь имущество, было, как я понимаю, принято решение заключить подобного рода договор купли-продажи с третьим лицом (дружественным или подконтрольным), чтобы не "возбуждать интерес" ССП. Что и было, собственно, сделано.
Однако как мы все знаем, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит гос.регистрации, что не было сделано. При этом реализованно недвижимое имущество, обремененное залогом, согласия залогодержателя на его отчуждение не получено.
Ранее, до принятия Постановления Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г. "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (а именно п. 23 указанного пленума) подобная ситуация разрешалась бы путями: иском о признании сделки ничтожной, т.к. она противоречит закону - ст. 168, т.е. установленному законодательно требованию , т.к. не получено согласия залогодержателя, иском об оспоримости. Сейчас же, если я правильно понимаю этот пленум, ВАС говорит об иных последствиях, а именно о тех, что предусмотрены ст. 351 ГК. Вот тут я начинаю путаться и не понимать. Залогодержатель не может, исходя из п. 23 Пленума обратиться с иском о признании сделки недействительной, при этом может потребовать досрочного исполнения обязательства залодержателем и об обращении взыскания на предмет залога (что странно, если предмет уже продан, что порождает дополнительные судебные тяжбы с приобретателем новым, но тут, правда, насколько я понимаю, поправьте, если не прав, залог переходит все же в качестве обременения и на нового покупателя - 353 ГК РФ).
Итак, если я правильно понимаю, что залогодержатель не может обратиться с иском о признании сделки недействительной по продаже, может ли арбитражный управляющий, действующий от имени должника обратиться с таким иском, даже с учетом п. 23 Пленума? П. 23 Пленума, впрочем, допускает, правда, с оговоркой лишь о последующем залоге, обращение с таким иском, но все же?При этом, не совсем ясна ситуация, когда залогодержатель уже кредитор, включенный в реестр требований кредиторов должника и обратить взыскание на залог, он, естественно, не может, будет преим.право удовлетворения его требований (хотя оно и так есть, но все же, после его реализации, например, посредством торгов или оставления предмета за залогодержателем, при этом такая ситуация формально невозможна в силу того, что предмет залога уже продан, да и не совсем она соответствует целям моим, хотя в теории интересно было бы посмотреть развитие подобной ситуации).
Может быть лучше пойти по основаниям незаключенности договора купли-продажи, т.к. предмет договора, в частности,продажа объектов недвижимости, не позволяют опреденно его установить в этом договоре, что противоречит требованиям ст.554 ГК РФ, т.к. в спецификации по недвижке этого договора купли-продажи указано лишь наименование объекта, без указания каких-либо иных характеристик (кадастровый номер, площадь) или сведений о зем.участке, на котором оно находится, позволяющих достоверно точно определить, что это за объект, при этом наименования этих объектов в спецификации достаточно расплывчаты. Так, в выписке из ЕГРП у общества есть масса объектов недвижки с наименованиями, схожими с теми, что указаны в договоре купли-продажи, и невозможно понять, какой конкретно объект продается, а какой нет и т.д. Мало того, земля под недвижкой в аренде, права по которой также заложены. При этом право аренды, исходя из положений ГК РФ и Закона о гос.регистрации, права аренды на землю под объектами, на которые переходит право собственности, также должны быть перерегистрированы на нового собственника здания или сооружения, на ней находящегося (ст. 25.5 Закона о гос.регистрации прав вроде бы, если точно помню). При этом о незаключенности (как о возможном последствии и способе защиты нарушенного права), говорит прямо ст. 554 ГК РФ (жалко, конечно, недействительность здесь не совсем возможна, она была бы лучше, т.к. в деле о банкротстве был бы заявлен иск, а в данном случае придется в другой суд обращаться и не в деле о банкротстве).
В общем, достаточно сумбурно, но прошу советов.
С иском о незаключенности, думаю, вариант рабочий и, если я все правильно понимаю, достаточно простой, но будет заявляться вне рамок дела о банкротстве.
С иском о недействительности, с учетом отсутствия согласия залогодержателя (если все-таки это возможно, исходя из толкований п. 23 Пленума ВАС РФ), поданным арбитражным управляющим, в моем случае, внешним, ситуация мне пока не совсем ясна.
Сообщение отредактировал Болото: 06 November 2012 - 05:27
