Сообщений в теме: 9

[rfs33]

1. По 36 ст. ЗК собственник ОКСа вправе получить ЗУ в аренду. ОМС обязан предоставить ЗУ в определённом данной статьёй порядке. Однако срок аренды ЗУ стороны будущего ДА видят по разному . Собственник ОКСа (будующий арендатор ЗУ) хочет стабильности и просит 25 лет. ОМС даёт ЗУ в аренду до 5 лет.
На мой взгляд, имеет место быть преддоговорной спор в ситуации, когда заключение договора обязательно для одной из сторон (445 ГК). На мой взгляд предоставление ЗУ на срок меньший, чем запросил собственник ОКСа, накладывает на собственника ОКСа не предусмотренные законом обязанности. А именно, по 36 ЗК собственник ОКСа обязан подать заявление и предоставить необходимые документы-приложения. Данная обязанность предусмотрена ЗК не в виде многоразовой, периодической обязанности. Многоразовость и периодичность выхода с заявлением на аренду будет каждый раз вынуждать собственника ОКСа нести затраты , связанные с подачей такого заявления (оплата юридического сопровождения, затраты на бумагу, ксерокопирование, проезд и т.п., многократная оплата госпошлины). Следовательно, на мой взгляд, не законно возлагать на собственника ОКСа обязанность периодично выходить с заявлением о предоставлении в аренду (продлении аренды) ЗУ под ОКСом. Следовательно, выбор срока аренды за собственником ОКСа, а не за ОМСом.
2. По п.21 ст.3 Вводного к ЗК ФЗ:
"Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений."
В данной норме говорится о предоставлении ЗУ в аренду без указания на специфическую цель аренды - для завершения строительства. Следовательно, логично предположить, что собственник ОНС вправе требовать аренды ЗУ сразу для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации. С учётом вышеизложенного это означает, что выбор срока аренды ЗУ и в этом случае за собственником ОНСа.

У кого была подобная практика по спорам о сроке ДА ЗУ? Прошу высказать своё мнение или дать ссылку на судебную практику. Спасибо.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 13 November 2012 - 13:47

[Jazzanova]

это все домыслы
срок аренды согласовывается сторонами сделки
поскольку императивно законом не определен
таким образом ищите согласия с арендодателем

[rfs33]

это все домыслы
срок аренды согласовывается сторонами сделки
поскольку императивно законом не определен
таким образом ищите согласия с арендодателем

В силу ст.36 ЗК, ОМС имеет обязанность заключить договор аренды ЗУ. Следовательно, данный договор заключается не по СОГЛАСИЮ сторон, а в порядке ст. 445 и 446 ГК. Согласие - не обязательный элемент. И его поиск в данной ситуации не приводит к желаемому результату.
В теме затрагивается вопрос определения срока договора аренды (обязательного к заключению) при наличии разногласий по сроку аренды. То есть, через 446 статью ГК. Моё мнение изложено выше. Хотелось бы услышать мнение коллег.

[Jazzanova]

ст. 36 ЗК
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
ст. 610 ГК
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, обсуждать особо нечего, кроме Ваших разве что юридических заблуждений, но они мне лично не интересны. Достигайте согласия с арендодателем по сроку или судитесь.
Какие тут могут быть другие мнения?
Ждем с нетерпением результатов судебного процесса.

[rfs33]

ст. 36 ЗК
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
ст. 610 ГК
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, обсуждать особо нечего, кроме Ваших разве что юридических заблуждений, но они мне лично не интересны. Достигайте согласия с арендодателем по сроку или судитесь.
Какие тут могут быть другие мнения?
Ждем с нетерпением результатов судебного процесса.

Заблуждаться может каждый. Можете и ВЫ, могу и я. Возможно, Вы невнимательно прочитали стартовый пост. Возможно, я не достаточно чётко обозначил вопрос.
Согласие с арендодателем не достигается - это вроде я уже внятно указывал. Оно (согласие) и не больно то нужно (тоже ранее писал), ибо при наличии разногласий есть 445 и 446 ГК. Понятно, что при наличии разногласий, вопрос о сроке будет решать суд.
А обсудить предлагается то, какие доводы могут быть (кроме мною предложенных "домыслов") в суде у арендатора для принятия пункта о сроке договора в его редакции (долгосрочный договор). А также возможные контрдоводы со стороны арендодателя (ОМС).
С учётом возможности выкупа ЗУ во многих регионах только по кадастровой стоимости, возможность заключения ДА на длительный срок имеет важное значение. Продление ДА ЗУ не проходит автоматически. Новая власть, новые условия, новые надуманные требования, новые деньги. Всегда выгоднее иметь длительный срок аренды ЗУ.
Jazzanova, ждать результатов чужих судебных процессов - дело не плохое. Взаимопомощь, общение с соблюдением правил на модерируемом Вами форуме - тоже не повредит. Удачи в делах.

Сообщение отредактировал rfs33: 12 November 2012 - 11:28

[grin095]

Безусловно аренда в перспективе не лучший актив, если все что планируется будет принято Федеральным собранием. поэтому чем больше срок тем лучше однозначно.
А что скажете товарищ rfs33 о местном регулировании? Зачастую именно в этих НПА указываю положения о сроках.

[Jazzanova]

Согласен, лучше сразу выкупить, чем арендовывать.
А еще лучше было это сделать до июля 2012 года по льготной ставке выкупа.
Но что было, то было.
Доводы для суда rfs уверен Вы уже нашли. Смоделируем ситуацию. Вы направили свою оферту. Арендодатель направил Вам отказ от акцепта. Что тогда?
Или допустим не ответил? Молчание на Ваш взгляд в данном случае акцепт?
Идете в суд, что будете говорить в первой и во второй ситуации?
В принципе для моделирования своего поведения форум не нужен, все можете сделать сами.

Грин насчет местного регулирования, гражданское право относится к компетенции федералов.
Не забываем о Конституции.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 12 November 2012 - 14:35

[rfs33]

grin095, по смыслу п.3 ст. 610 ГК предельные сроки (минимальные и максимальные) могут быть установлены только на основе ФЗ. Местные НПА о сроках аренды - они для тех случаев, пока все со всем согласны. При наличии разногласий + обязанности ОМС заключить ДА (36 ЗК), преддоговорной спор окажется в суде (445 и 446 ГК), где местные НПА не прокатят.

Jazzanova, и при отказе акцептовать ДА и при отсутствии ответа на оферту, дорога в суд на основании п.1 и 3 ст. 445+ 446 ст. ГК.
Своё мнение о том, что говорить в суде мною изложено в начале темы. А именно, на мой взгляд в суде можно и нужно настаивать на редакции договора с длительным сроком аренды по причине того, что короткий срок аренды возлагает на арендатора не предусмотренные законом обязанности (примеры этих обязанностей приведены). Считаю приведённые мною доводы слабыми и недостаточными, однако и контрдоводов не вижу. На форум вынес вопрос о наличии других доводов/контрдоводов.


Перечитал написанное и думаю, что всё чуть иначе будет.
ОМС по 36 ст. ЗК обязан сначала принять решение о предоставлении ЗУ в аренду. В этом-то решении (ещё до появления ДА) будет указан срок, на который предоставляется ЗУ. Следовательно, можно будет не использовать схему 445+446 ГК, а обжаловать действие (бездействие-если вообще не принято решение по предоставлению) и обжаловать решение ОМСа (или отсутствие решения) в порядке 23, 25 ГПК.
Доводы те же - решение возлагает на заявителя (будущего арендатора) не предусмотренные законом обязанности по неодноразовому, а многократному обращению в ОМС в целях получения права аренды, что вызовет у заявителя дополнительные расходы (госпошлина при регистрации ДА и т.д.). Требование - признать решение не соответствующим закону, нарушающим права заявителя в части установления короткого срока аренды, и в качестве восстановления права обязать ОМС принять решение о предоставлении в аренду на 25 лет.
Опять таки, не считаю эти доводы о доп расходах абсолютно решающими, и прошу высказать свои доводы или возможные контрдоводы по вопросу установления судом срока аренды ЗУ по 36 ст. ЗК, при нежелании ОМСа давать долгосрочную аренду.

Сообщение отредактировал rfs33: 12 November 2012 - 16:27

[grin095]

Коллеги, все так. сфера федерального законодательства, но если таковое регулирование на уровне субъекта присутствует, а еще если оно поможет в обосновании длительного срока - уай нот? Не будет же ОМС в суде обосновывать свою позицию ссылками на недействительность законов субъекта.

[rfs33]

Коллеги, все так. сфера федерального законодательства, но если таковое регулирование на уровне субъекта присутствует, а еще если оно поможет в обосновании длительного срока - уай нот? Не будет же ОМС в суде обосновывать свою позицию ссылками на недействительность законов субъекта.

Логично. Но, к сожалению, местные НПА обычно устанавливают максимальный срок аренды, но не регламентируют минимальный. Следовательно опереться на местный НПА сможет лишь сторона, отстаивающая короткий срок аренды.

Тем не менее, это один из возможных доводов в суде при наличии удобного местного НПА в пользу длительного срока (если НПА установил удобный минимальный срок).
На что по Вашему ещё можно опереться, чтобы склонить суд в пользу длительного срока аренды?

ст. 36 ЗК
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
ст. 610 ГК
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, обсуждать особо нечего, кроме Ваших разве что юридических заблуждений, но они мне лично не интересны. Достигайте согласия с арендодателем по сроку или судитесь.
Какие тут могут быть другие мнения?
Ждем с нетерпением результатов судебного процесса.

В Вашей категоричности есть моя вина. Думаю, что не правильно назвал тему.
Правильное название темы и правильный смысл предложенного обсуждения - Какие доводы следует представить суду в пользу длительного срока аренды ЗУ, в случае наличия разногласий по данному вопросу у лица, имеющего исключительное право на аренду ЗУ, и органа, обязанного ЗУ в аренду предоставить.