Сообщений в теме: 27

[Eisenfaust]

ЮЛ владеет нежилым помещением в МКД на праве безвозмездного пользования. Собственник помещения - субъект Российской Федерации.
Вопрос: кто и какой договор должен заключить с управляющей организацией на предоставление коммунальных услуг?
ЖК РФ и 354-е правила написаны так, что наряду с гражданами в них упоминаются и организации, владеющие помещением на законном основании. Но как только дело доходит до описания конкретных условий договора на КУ, организации резко пропадают. Кроме того, в нашем случае ЮЛ - НЕ собственник.
Нередко управляющие организации отказывают ЮЛ в заключении договора на КУ, предлагая тем обратиться непосредственно к РСО. Проблема в том, что ей-Богу я не нашел нигде ни слова о том, что УО не вправе отказать ЮЛ в заключении договора на КУ относительно нежилого помещения.
В настоящее время, насколько я могу судить, применяются следующие схемы:
- ЮЛ заключает с УО договор на КУ как он есть. (Причем заключает именно то ЮЛ, которое владеет помещением по договору безвозмездного пользования, а не собственник. Хотя это отнюдь не противоречит 354-м правилам, которые требуют только наличия законного основания пользования помещением.)
- ЮЛ заключает договор напрямую с РСО;
- ЮЛ заключает с УО договор на возмещение расходов последнего на КУ. (Ну, это как соседи в коммуналке: один платит за всю коммуналку, а сосед возмещает ему свою долю наличкой. Разница в том, что первый сосед никому КУ не оказывает.)
Первый вариант идеален, но, повторюсь, он не предусмотрен прямо ЖК РФ и 354-ми правилами, а во-вторых, УО вовсе не обязана заключать такой договор с каждым обратившимся, так что 135-ФЗ на нее не подействует.
Второй вариант законен, но труден.
Третий вариант сомнителен. (Не говоря уже о том, что и такой договор УО заключать не обязана.) Ведь фактически это будут отношения по оказанию КУ со стороны УО. Но условия такого импровизированного договора не будут соответствовать обязательным требованиям 354-х правил.
Короче, я в недоумении.
Как на законном основании ЮЛ, владеющее нежилым помещением в МКД, может получать КУ, не заключаясь напрямую с РСО?!

[hey-_-j]

Я полагаю вы хотите получать к/у по цене для населения?
По крайней мере у меня такая мысля проскакивала по поводу эл.энергии

[Eisenfaust]

Я полагаю вы хотите получать к/у по цене для населения?
По крайней мере у меня такая мысля проскакивала по поводу эл.энергии

Это будет отдельный вопрос. Конечно, УО может задрать цену до небес, а не нравится - идите к РСО.
Но сначала уяснить бы, какой именно договор должен заключаться между УО и РСО.

[odysseus]

Eisenfaust,с управляющей организацией МКД заключают договоры как правило собственники, а не арендаторы или иные пользователи помещений. Последние возмещают собственникам их расходы на коммунальные услуги либо оплачивают в управляющую организацию напрямую. Управляющей организации не суть важно кто оплатит - пользователь или собственник. Тем более что например бремя содержания имущества и оплата его ремонта силами упр.организации лежит именно на собственнике.

[Eisenfaust]

Eisenfaust,с управляющей организацией МКД заключают договоры как правило собственники, а не арендаторы или иные пользователи помещений. Последние возмещают собственникам их расходы на коммунальные услуги либо оплачивают в управляющую организацию напрямую. Управляющей организации не суть важно кто оплатит - пользователь или собственник. Тем более что например бремя содержания имущества и оплата его ремонта силами упр.организации лежит именно на собственнике.

Одно дело - содержание общегодомового имущества (долевка), а совсем другое (о чем я говорю) - коммунальные услуги.

[odysseus]

Eisenfaust, ну и коммунальные оттуда же растут. Коммунальные услуги собственникам и нанимателям МКД поставляет выбранная ими управляющая организация, выбирают упр.организацию на общем собрании собственниками помещений в МКД, заключают они же договоры управления. В чем именно проблема?

[veverica]

с управляющей организацией МКД заключают договоры как правило собственники, а не арендаторы или иные пользователи помещений.

тут: http://kad.arbitr.ru...=А27-12491/2012
о том, как я продолбала дело ))) с собственника взыскали платежи за содержание общего имущества и ремонт (в т.ч. капитальный). по коммуналке у меня щас аналогичное дело смотрится, суд однозначно сказал, что удовлетворит требования УК, если я не принесу доказательства того, что арендатор платил.
по первому делу закинула исковое о взыскании убытков с арендатора, в приватном разговоре суд сказал, что если арендатор платил, то будет отказ во взыскании убытков.

в общем, имхо (подтвержденное практикой на уровне ВАСи): заключение договоров с управляющими и эксплуатационными организациями - обязанность собственника; собственник не вправе возлагать обязанность по заключению таких договоров на арендатора.

у себя щас продвигаю изменения в типовые договоры аренды, планирую сделать формулировку типа "арендная плата составляет столько-то рублей ежемесячно. в размер арендной платы не включены коммунальные платежи, а также плата за содержание и ремонт (в т.ч. капитальный ремонт) общего имущества собственников МКД. счета на оплату комунальных услуг, платы за содержание и ремонт (в т.ч. капитальный ремонт) общего имущества собственников МКД перевыставляются собственником арендатору ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца. арендатор обязан оплачивать перевыставленные счета в срок до 5 числа месяца, следующего за месяцем оплаты".

[odysseus]

у себя щас продвигаю изменения в типовые договоры аренды, планирую сделать формулировку типа "арендная плата составляет столько-то рублей ежемесячно. в размер арендной платы не включены коммунальные платежи, а также плата за содержание и ремонт (в т.ч. капитальный ремонт) общего имущества собственников МКД. счета на оплату комунальных услуг, платы за содержание и ремонт (в т.ч. капитальный ремонт) общего имущества собственников МКД перевыставляются собственником арендатору ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца. арендатор обязан оплачивать перевыставленные счета в срок до 5 числа месяца, следующего за месяцем оплаты".

не исключаю вариант что задумка ваше опрокинется на практике в случае очередной тяжбы в АС с арендатором. Коммунальные платежи понятно, расходы собственника в этой части должны возмещаться арендатором, так как последний есть фактический потребитель поставляемого ресурса, а вот (вы не зря вспомнили кажется аж мартовское 12-го года дело в ВАС) ремонт имущества собственника это уже вопрос, с чего бы его оплачивать арендатору который лицо временное и ему всякие затраты на ремонты кровли (при условии что он занимает первый этаж в МКД) как бы и ни к чему.

[veverica]

не исключаю вариант что задумка ваше опрокинется на практике в случае очередной тяжбы в АС с арендатором.

я тоже не исключаю.
у нас во всех типовых договорах (и аренда, и безвозмездка) прописана обязанность владельца своевременно вносить плату за содержание общего имущества и коммунальных платежей, а также обязанность в 30дневный срок с момента заключения договора аренды (ссуды) заключить договоры с эксплуатационными организациями. в том деле, на которое я карточку привела, бывший арендатор заключил все договры и платил все в полном объеме (просто почему-то арендатора к участию в деле не привлекли). щас забросила апелляшку и одновременно - убытки (на манер "что первое выстрелит"), арендатор уже вышел на связь и готов притаранить все квиточки об оплате. суду в приватной беседе я открытым текстом намекнула, что если арендатор подтвердит оплату, то я от требований откажусь, соответственно, буду давить в апелляции, что УК недобросовестно хочет с нас вытянуть денег за то, за что она уже денег получила.

с чего бы его оплачивать арендатору который лицо временное и ему всякие затраты на ремонты кровли (при условии что он занимает первый этаж в МКД) как бы и ни к чему.

В соответствии с пунктом 2.1.5 «Правил благоустройства и озеленения города Кемерово», утвержденных постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 25.10.2002 №50, в городе Кемерово должны быть обеспечены содержание в исправном состоянии и своевременная покраска фасадов, замена пришедших в негодность и ремонт поврежденных элементов конструкций зданий, сооружений и строений, а также содержание, размещение и эксплуатация средств наружного освещения и оформления. Правилами данная обязанность возложена на владельца нежилого помещения.

[Tony V]

ресурсоснабжение может осуществляться как угодно.
содержание общего имущества - договор только с собственником, т.к. только он может влиять на размер платы за содержание и ремонт общего имущества - практика уровня президиума ВАС. Северо-запад даже признавал недействительными договоры, заключенные арендаторами.

[nick_ruller]

у нас во всех типовых договорах (и аренда, и безвозмездка) прописана обязанность владельца своевременно вносить плату за содержание общего имущества и коммунальных платежей, а также обязанность в 30дневный срок с момента заключения договора аренды (ссуды) заключить договоры с эксплуатационными организациями.

Договоры у поставщиками услуг (какие договоры были заключены) были заключены или только оплата по существующим договорами производилась?

[veverica]

nick_ruller, договоры действительно заключаются.
точнее, заключались. последнюю (послеВАСовскую, тсзть) практику не знаю, в этом году аукционы по аренде вот буквально два дня назад прошли.

[nick_ruller]

договоры действительно заключаются.

А какие?

[Eisenfaust]

Вот-вот! Я все не мог разжевать себе вопрос: с кем исполнитель заключает договор на КУ в МКД. Потому что в 354-х правилах в п. 6 сказано, например, что конклюдентными действиями договор может заключить потребитель, а в п.п. 22-24 - что письменный договор заключается с собственником. Что же это получается: если собственник вселил к себе 10 гастарбайтеров и один из них нечаянно принял душ, то он (гастарбайтер) конклюдентными действиями заключил с исполнителем договор на КУ?! Бред. С другой стороны, эти же гребаные правила позволяют заключить договор на КУ не только с собственником, но и с пользователем домовладения. Почему для домовладения такое исключение?!
Я подготовил беззубое заключение на эту тему. Сам занимаюсь жилищкой всего месяц, поэтому...

Отношения по предоставлению коммунальных услуг регулируются ЖК РФ (раздел VII) и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
Согласно п. 6 Правил предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора.
Основываясь на терминологии Правил, можно заключить, что исполнителем по названному договору является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (п. 2 Правил).
Круг лиц, могущих быть исполнителями в интересах потребителей в многоквартирных домах, определен в п. 9 Правил:
- управляющая организация;
- товарищество собственников жилья;
- жилищный кооператив;
- жилищно-строительный кооператив;
- ресурсоснабжающая организация.
Что касается потребителя, то это – лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги (п. 2 Правил).
Исходя из применяемой в Правилах терминологии, следует заключить, что для признания лица потребителем коммунальных услуг необходимо одновременное наличие двух условий:
а) лицо пользуется помещением в многоквартирном доме на праве собственности или ином законном основании;
б) лицо потребляет коммунальные услуги.
Очевидно, что в число таких лиц входят не только собственники помещений, постоянно проживающие (эксплуатирующие) в них, но и лица, проживающие в этих помещениях вместе с ними (например, члены семьи), а также лица, пользующиеся помещениями на иных законных основаниях с согласия собственников (например, по договору безвозмездного пользования).
Такая конструкция вполне соответствует правовой природе договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ), не возбраняющего пользоваться услугами (быть выгодоприобретателем) лицу, не являющемуся заказчиком, и в то же время отнюдь не предопределяет, что стороной по договору предоставления коммунальных услуг может быть любой потребитель из числа названных выше
В п.п. 22 - 24 Правил прямо установлено, что договор предоставления коммунальных услуг в письменном виде заключается с собственником помещения в многоквартирном доме. Иными словами, стороной по письменному договору предоставления коммунальных услуг выступает исключительно собственник такого помещения.
В то же время Правила позволяют заключить такой договор и путем совершения конклюдентных действий. При этом в п. 6 Правил оговорено, что конклюдентные действия совершаются потребителем. Однако это отнюдь не означает, что стороной по договору предоставления коммунальных услуг может быть любой потребитель, в том числе и лицо, не являющееся собственником помещения в многоквартирном доме.
Данный вывод основан на содержании п. 6 Правил, который гласит: «Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9, 10, 11 и 12 настоящих Правил». А как следует из содержания п.п. 9, 10, 11 и 12 Правил, договор предоставления коммунальных услуг заключается только с собственником помещения в многоквартирном доме. (Причем в случае социального найма потребитель и собственник не совпадают в одном лице, что, как указано выше, не противоречит законодательству.)
Также следует обратить внимание на п. 7 Правил, который гласит: «Потребителю не может быть отказано в предоставлении коммунальных услуг в случае отсутствия у потребителя заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг». Очевидно, что под отсутствующим у потребителя письменным договором понимается договор предоставления коммунальных услуг, заключаемый с собственником (иного Правилами не предусмотрено). В противном случае эта оговорка не имела бы смысла. Кроме того, если признать, что один и тот же договор может быть заключен с одним лицом (собственником) исключительно в письменной форме, а с другим (иным потребителем) – путем совершения конклюдентных действий, то такие условия противоречат ч. 1 ст. 1 ГК РФ, декларирующей равенство участников гражданских отношений.
В пользу того, что стороной по договору предоставления коммунальных услуг является именно собственник помещения, свидетельствует и ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае необходимо принимать во внимание судебную практику, из которой следует, что содержание имущества подразумевает в том числе оплату коммунальных услуг (см., например, постановление ФАС СЗО от 01.11.2012 по делу № А56-4108/2012).
При этом то обстоятельство, что плату за коммунальные услуги может вносить и лицо, не являющееся стороной по договору, не приводит к замене стороны в правоотношении, поскольку такой порядок расчетов прямо предусмотрен законодательством (см., например, ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).
Руководствуясь изложенным, можно придти к следующим выводам:
1) предоставление коммунальных услуг в многоквартирном доме должно осуществляться на основании договора;
2) исполнитель заключает договор предоставления коммунальных услуг с собственником помещения в многоквартирном доме.

[Eisenfaust]

В общем. Если юридическое лицо владеет на основании договора безвозмездного пользования нежилым помещением в МКД, то с кем исполнитель в лице управляющей организации должен заключить договор на предоставление коммунальных услуг? Мое мнение: с собственником нежилого помещения, и только с ним.

[veverica]

А какие?

вы не поверите! ))) с УК - на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества МКЖД, с поставщиками - на КУ. в принципе, видела и один договор (с УК), в котором проприсано всё, включая коммуналку - в этом случае УК перевыставляла владельцу помещения счета поставщиков.

В общем.

согласна!

[toys.]

здравствуйте!) помогите пожалуйста разобраться, а то я уже из-за неоднозначной судебной практики запуталась. Обратились в суд с иском о взыскании платы за ЖКУ. Собственник нежилого помещения в МКД - физ.лицо, мировой судья взыскивает с нее задолженность. В суд апелляционной инстанции (наш городской) она заявляет, что зарегистрирована в качестве ИП, сдает это помещение в безвозмездное пользование, и это помещение используется в качестве магазина другими ИП, хотя договоры безвозмездного пользования заключены от имени ее, как ф.л. Апелляционная инстанция на основании этих договоров и на том основании, что "всем известно, что в данном нежилом помещении расположен магазин", и это как бы является подтверждением занятия нашей должницы экономической деятельностью, отменяет решение мирового и отказывает нам, так как надо в АС обращаться. Судья кассационной инстанции (областной суд) по нашей кассационной жалобе отказывает в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции. Как считаете, правомерно? (к слову добавлю, что в аналогичной ситуации с другим ф.л. дело в настоящий момент рассматривается в городском суде)
и все-таки является ли безвозмездное пользование доказательстом того, что лицо занимается экономической деятельностью? или же это все-таки реализация права ф.л. на распоряжение своим имуществом? И после отказа судьей кассационной инстанции дальше только в президиум ВС? Правильно?

Сообщение отредактировал toys.: 16 November 2012 - 10:35

[veverica]

в Недвижку, в ЖКХ.

[Talion]

здравствуйте!) помогите пожалуйста разобраться, а то я уже из-за неоднозначной судебной практики запуталась. Обратились в суд с иском о взыскании платы за ЖКУ. Собственник нежилого помещения в МКД - физ.лицо, мировой судья взыскивает с нее задолженность. В суд апелляционной инстанции (наш городской) она заявляет, что зарегистрирована в качестве ИП, сдает это помещение в безвозмездное пользование, и это помещение используется в качестве магазина другими ИП, хотя договоры безвозмездного пользования заключены от имени ее, как ф.л. Апелляционная инстанция на основании этих договоров и на том основании, что "всем известно, что в данном нежилом помещении расположен магазин", и это как бы является подтверждением занятия нашей должницы экономической деятельностью, отменяет решение мирового и отказывает нам, так как надо в АС обращаться. Судья кассационной инстанции (областной суд) по нашей кассационной жалобе отказывает в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции. Как считаете, правомерно? (к слову добавлю, что в аналогичной ситуации с другим ф.л. дело в настоящий момент рассматривается в городском суде)
и все-таки является ли безвозмездное пользование доказательстом того, что лицо занимается экономической деятельностью? или же это все-таки реализация права ф.л. на распоряжение своим имуществом? И после отказа судьей кассационной инстанции дальше только в президиум ВС? Правильно?

А что вам мешает в Аррбитражный суд обратиться? Дело принципа?

[toys.]

здравствуйте!) помогите пожалуйста разобраться, а то я уже из-за неоднозначной судебной практики запуталась. Обратились в суд с иском о взыскании платы за ЖКУ. Собственник нежилого помещения в МКД - физ.лицо, мировой судья взыскивает с нее задолженность. В суд апелляционной инстанции (наш городской) она заявляет, что зарегистрирована в качестве ИП, сдает это помещение в безвозмездное пользование, и это помещение используется в качестве магазина другими ИП, хотя договоры безвозмездного пользования заключены от имени ее, как ф.л. Апелляционная инстанция на основании этих договоров и на том основании, что "всем известно, что в данном нежилом помещении расположен магазин", и это как бы является подтверждением занятия нашей должницы экономической деятельностью, отменяет решение мирового и отказывает нам, так как надо в АС обращаться. Судья кассационной инстанции (областной суд) по нашей кассационной жалобе отказывает в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции. Как считаете, правомерно? (к слову добавлю, что в аналогичной ситуации с другим ф.л. дело в настоящий момент рассматривается в городском суде)
и все-таки является ли безвозмездное пользование доказательстом того, что лицо занимается экономической деятельностью? или же это все-таки реализация права ф.л. на распоряжение своим имуществом? И после отказа судьей кассационной инстанции дальше только в президиум ВС? Правильно?

А что вам мешает в Аррбитражный суд обратиться? Дело принципа?

А в Арбитраже спросят: какая связь между этим нежилым помещением и предпринимательской деятельностью, которым якобы занимается ф.л. - собственник этого нежилого помещения. А доказательств этой связи фактически нет.

здравствуйте!) помогите пожалуйста разобраться, а то я уже из-за неоднозначной судебной практики запуталась. Обратились в суд с иском о взыскании платы за ЖКУ. Собственник нежилого помещения в МКД - физ.лицо, мировой судья взыскивает с нее задолженность. В суд апелляционной инстанции (наш городской) она заявляет, что зарегистрирована в качестве ИП, сдает это помещение в безвозмездное пользование, и это помещение используется в качестве магазина другими ИП, хотя договоры безвозмездного пользования заключены от имени ее, как ф.л. Апелляционная инстанция на основании этих договоров и на том основании, что "всем известно, что в данном нежилом помещении расположен магазин", и это как бы является подтверждением занятия нашей должницы экономической деятельностью, отменяет решение мирового и отказывает нам, так как надо в АС обращаться. Судья кассационной инстанции (областной суд) по нашей кассационной жалобе отказывает в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции. Как считаете, правомерно? (к слову добавлю, что в аналогичной ситуации с другим ф.л. дело в настоящий момент рассматривается в городском суде)
и все-таки является ли безвозмездное пользование доказательстом того, что лицо занимается экономической деятельностью? или же это все-таки реализация права ф.л. на распоряжение своим имуществом? И после отказа судьей кассационной инстанции дальше только в президиум ВС? Правильно?

А что вам мешает в Аррбитражный суд обратиться? Дело принципа?

А в Арбитраже спросят: какая связь между этим нежилым помещением и предпринимательской деятельностью, которым якобы занимается ф.л. - собственник этого нежилого помещения. А доказательств этой связи фактически нет.

Или я неправильно считаю:?

[Talion]

В Арбитраже приложите определение Апелляционной инстанции. Если арбитраж откажет - опять в суд общей юрисдикции. Наше правосудие - как асфальтовый каток. Медленное, но неизбежное.

[Ася]

Наше правосудие - как асфальтовый каток. Медленное, но неизбежное.

Замечательно!

[veverica]

Если юридическое лицо владеет на основании договора безвозмездного пользования нежилым помещением в МКД, то с кем исполнитель в лице управляющей организации должен заключить договор на предоставление коммунальных услуг?

собственник - муниципальное образование, недвижка передана по договору ссуды, в договоре обязанность ссудополучателя заключить договоры на обслуживание, ремонт и КУ, иск был предъявлен к собственнику.
был - потому что сегодня произвели замену стороны (ответчика) на фактического владельца, который таки-заключил договор на обслуживание и тэ дэ. дело А27-17416/2012

[toys.]

В Арбитраже приложите определение Апелляционной инстанции. Если арбитраж откажет - опять в суд общей юрисдикции. Наше правосудие - как асфальтовый каток. Медленное, но неизбежное.

действительно так оно и есть. просто сижу и думаю, как бы в Арбитраже не пришлось доказывать, что кто-то не баран (или наоборот баран))))
Спасибо)!

Сообщение отредактировал toys.: 19 November 2012 - 15:10

[Печень]

Я вот до конца не понял насчет платежей за КУ арендаторами нежилых помещений в МКД.
У меня на арендатора подала в суд РСО. Взыскивает стоимость бездоговорного потребления тепла. В доме ТСЖ, с которым РСО заключен договор теплоснабжения. В суде настаиваю на том что, арендатор - ненадежащий ответчик. Наждлежащий ответчик - собственник нежилого помещения, а кроме того РСО ненадлежащий истец, так как взыскивать стоимость потребленной теплоэнергии должжно ТСЖ.
Что там за мартовское постановдление ВАС?