Сообщений в теме: 7

[serov.saa]

Добрый день. Возникла следующая ситуация. Юрик является дольщиком по ДДУ. Ему необхоидмо передать физикам право требования по ДДУ по договору уступки права, но с рассрочкой платежа на срок 20 лет. В договоре уступки предусматриваем что будет залог прав требования (договор смешанного типа), т.е. до момента ввода дома в эксплуатацию юрик застрахован от неуплаты. Далее: сможет ли при такой схеме физик без проблем оформить свое право без полной оплаты юрику по договору уступки? Будет ли зарегисрирована ипотека в силу закона в пользу юрика при регистрации права физика на квартиру (по сути обязательства остаются + п. 4 ст. 454 ГК и 488 ГК)?
Росреестр однозначно говорит что при регистрации права попросит с юрика справку что он обязательства исполнил, а у него ее не будет, но указания на необходиомсть представления такой справки в законе нет (обязательства перед застройщиком в полном объеме исполнены).Либо можно риснуть и убрать залог прав требования, чтобы Росреестр не просил справку, а физикам говорить о необходимости подписания заявления о регистрации ипотеки при регистарции права и настаивать на этом в Росреестре?

Бы ли в вашей практике такие случаи? Как вы думаете сработает ли схема?

[Sania]

serov.saa, посмотрите ветку о возможности уступки юриком физиком. Щас она на 1ой странице

В договоре уступки предусматриваем что будет залог прав требования (договор смешанного типа)

по сути Вы говорите о купле-продаже прав, вытекающих из ДДУ с сохранением залога в силу закона?

Будет ли зарегисрирована ипотека в силу закона в пользу юрика при регистрации права физика на квартиру (по сути обязательства остаются + п. 4 ст. 454 ГК и 488 ГК)?

вроде нет тут оснований для ипотеки в силу закона.

Росреестр однозначно говорит что при регистрации права попросит с юрика справку что он обязательства исполнил, а у него ее не будет, но указания на необходиомсть представления такой справки в законе нет (обязательства перед застройщиком в полном объеме исполнены).

м.б. в договоре уступки просто указать, что юрик согласен на регистрацию права физиком?

а физикам говорить о необходимости подписания заявления о регистрации ипотеки при регистарции права

ИМХО требуется договор ипотеки

[serov.saa]

Росреестр однозначно говорит что при регистрации права попросит с юрика справку что он обязательства исполнил, а у него ее не будет, но указания на необходиомсть представления такой справки в законе нет (обязательства перед застройщиком в полном объеме исполнены).

м.б. в договоре уступки просто указать, что юрик согласен на регистрацию права физиком?

Это договором предусмотрено, квартира будет оставаться во владении физика после гос регистрации права. но будет ли юстиция регистрировать право собственности?? Вроде обязательства физика перед юриком не исполнены но вот обязательства физика, как дольщика перед застройщиком исполнены полностью. Возможно были конкретные прецеденты?

а физикам говорить о необходимости подписания заявления о регистрации ипотеки при регистарции права

ИМХО требуется договор ипотеки

Согласен, есть и такой вариант. В любом случае договор об ипотеке будет только после государственной регистрации права (его элементы даже сейчас в договор уступки не включить, т.к. не возможно предмет определеить и т.д.) Есть вариант сейчас предварительный договор об ипотеке сделать (согласовать условия), а уже после регистрации права за физиком (если это случиться и юстиция зарегистрирует =) ) заключить договор об ипотеке и сдать на регистрацию. Как вы думаете?

Сообщение отредактировал serov.saa: 17 March 2013 - 20:43

[Sania]

с рассрочкой платежа на срок 20 лет. В договоре уступки предусматриваем что будет залог прав требования (договор смешанного типа), т.е. до момента ввода дома в эксплуатацию юрик застрахован от неуплаты

таки я не понял Вашу позицию: залог прав требования возникнет в силу закона (ст.488 ГК РФ) или в силу договора (и этот договор - составная часть договора уступки)?

но будет ли юстиция регистрировать право собственности?? Вроде обязательства физика перед юриком не исполнены но вот обязательства физика, как дольщика перед застройщиком исполнены полностью. Возможно были конкретные прецеденты?

Оснований отказа в регистрации вроде не усматривается. По моему мнению, Росреестр не вправе требовать подтверждения факту полной оплаты денег даже застройщику (сам факт передачи ОДС по акту - основание госрегистрации права).
Другой вопрос зарегит ли Росреестр залог прав требования в пользу юрика при регистрации договора уступки.
Ответа у меня определенного, к сожалению, нет. М.б. надо попробовать? В договоре уступки указать, что "поскольку права требования приобретаются в кредит, с момента госрегистрации уступки права требования, принадлежащие дольщику по ДДУ, считаются находящимися в ипотеке у Юрика. После регистрации права собственности Дольщика на квартиру, квартира будет считаться находящейся в ипотеке у Юрика" (Коряво получилось, но смысл, я полагаю, Вы поняли).
Если уступку зарегят с одновременной регистрацией ипотеки в пользу Юрика - скорей всего все получилось как Вы планировали.

[serov.saa]

с рассрочкой платежа на срок 20 лет. В договоре уступки предусматриваем что будет залог прав требования (договор смешанного типа), т.е. до момента ввода дома в эксплуатацию юрик застрахован от неуплаты

таки я не понял Вашу позицию: залог прав требования возникнет в силу закона (ст.488 ГК РФ) или в силу договора (и этот договор - составная часть договора уступки)?

Предполагается что залог права требования будет предусмотрен договором(включен в договор уступки). договор залога будет регистрироваться сразу с договором уступки. А вот залог (ипотека) жилого помещения под вопросом - я полагаю ипотеку в силу закона после госрегистрации права, но также допускаю подписание предварительного договора об ипотеке уже сейчас, а по факту регистрации права заключить основной договора.

[Sania]

А вот залог (ипотека) жилого помещения под вопросом - я полагаю ипотеку в силу закона после госрегистрации права

я так полагаю, что Вы это полагаете на основании п.1 ст.58 закона о залоге
Вроде все разумно, но лично меня не покидает чувство, что не все так просто...
Я бы наверно рискнул и попробовал, преддоговор основной ипотеки не помешает (как кстати Вы предмет там будете идентифицировать - по проекту?). М.б. еще в договор уступки включить право Юрика потребовать немедленной оплаты уступки в случаях, когда денежный долг остался без обеспечения.
ЗЫ размер госпошлин за регистрацию (а их предстоит не одна) с юрика, а главное - содержимое ст.78 Закона об ипотеки Вам известны, я думаю.

[serov.saa]

я так полагаю, что Вы это полагаете на основании п.1 ст.58 закона о залоге

Нет, не закон об ипотеке - я погалаю залог возникнет в силу закона на основании следующего - п. 3 ст. 489 говорит о том, что на договор по продаже товара в рассрочку применяются правили ст. 488 ГК, пункт 5 указанной статьи говорит о том, что если договором не предусмотрено иное - товар будет находится в залоге у продавца до полной оплаты. По моему мнению, данная ситуация полностью попадает под указанные нормы закона. Т.е. будет возникать ипотека.

Я бы наверно рискнул и попробовал, преддоговор основной ипотеки не помешает (как кстати Вы предмет там будете идентифицировать - по проекту?). М.б. еще в договор уступки включить право Юрика потребовать немедленной оплаты уступки в случаях, когда денежный долг остался без обеспечения.
ЗЫ размер госпошлин за регистрацию (а их предстоит не одна) с юрика, а главное - содержимое ст.78 Закона об ипотеки Вам известны, я думаю.

Идентифицировать буду по проектной деккларации. Содержание статей известно - возможно нам откажут в обращении взыскания в будущем, тут я думаю можно будет рассмотреть вариант расторжения договора и возврата всего переданного по договору (двусторонняя реституция) - это также предусмотрено договором.
Как уже писал ранее, все это проблемы вторичные, основная проблема - будут ли регистраторы регистрировать право собственности физика - с этим мы вроде определились, не без вашей помощи конечно =)

[Sania]

Нет, не закон об ипотеке - я погалаю залог возникнет в силу закона на основании следующего - п. 3 ст. 489 говорит о том, что на договор по продаже товара в рассрочку применяются правили ст. 488 ГК, пункт 5 указанной статьи говорит о том, что если договором не предусмотрено иное - товар будет находится в залоге у продавца до полной оплаты. По моему мнению, данная ситуация полностью попадает под указанные нормы закона. Т.е. будет возникать ипотека.

И какой товар, Вы думаете, продается в рассрочку в данной ситуации? Уж точно не квартира. Если уж применять эту конструкцию, то к правам требования - тогда ипотека в силу закона возникнет именно на них.
А чтобы перейти от ипотеки прав к ипотеке квартиры - нужна ИМХО ст.58 Закона о залоге (в законе о ипотеки подходящей нормы не нашел)

Статья 58. Последствия исполнения должником обязательств перед залогодателем
1. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.

Содержание статей известно - возможно нам откажут в обращении взыскания в будущем

посмотрите спецветку по ипотеке:
могу ошибаться, но по-моему, обратить взыскание на заложенную квартиру Вы сможете - но это не будет основанием для ее освобождения от проживающих.