Сообщений в теме: 14

[lion18]

В договоре аренды есть следующий пункт: "Арендодатель обязуется по истечению срока договора пролонгировать его на тех же условиях не менее двух раз подряд..."
Арендодатель не хочет продлевать договор, по крайней мере на тех же условиях. Достаточно ли будет предупредить арендатора о непродлении.

[Кирилл C.]

Притворность условия о пролонгации (прикрывает срок договора)?

[riflettere]

В договоре аренды

думаю, если в отношении аренды имущества применяются правила 621, нужно руководствоваться ими. Если, конечно, написаны все вводные данные)

[lion18]

Арендодателю все равно: перезаключать договор с прежним арендатором, но на новых условиях (речь идет о цене аренды), либо заключать договор с другим арендатором на новых условиях. Вопрос в том, что договором предусмотрено обязательство пролонгации на прежних условиях (с правом очень незначительного повышения цены). А это арендодателю не выгодно.
Возможно ли просто игнорировать этот пункт договора, апеллируя тем, что оно противоречит сущности срочного договора, а значит недействительно.

[riflettere]

озможно ли просто игнорировать этот пункт договора,

а сами как думаете ?

подсказка:

Вопрос в том, что договором предусмотрено обязательство пролонгации на прежних условиях (с правом очень незначительного повышения цены)

что есть сие обязательство? что будет за его неисполнение?

противоречит сущности срочного договора, а значит недействительно.

не думаю

[lion18]

Я склоняюсь к тому, что арендодатель отказав арендатору в пролонгации договора, ничем не рискует. Так как, в случае, если арендатор подаст в суд о понуждении к выполнению условий договора (пролонгации), то рискует тем, что сделка будет признана не заключенной. Речь идет о договоре аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года (11 месяцев). Соответственно регистрации не было. По-моему, условие об обязательной пролонгации на 2 срока делает данный договор заведомо долгосрочным, а значит без регистрации недействительным.
Есть некоторая неуверенность, поэтому обращаюсь к советам более опытных.

[riflettere]

lion18,
я склоняюсь к другому: предъявить иск к Арендодателю за неисполнение этого: "обязуется по истечению срока договора пролонгировать его на тех же" - это предъявить иск о заключении договора. А этот иск почти нежизнеспособен.
При правильном поведении арендодателя текущий договор он расторгнет, однако стоит помнить о преимущественном праве бывшего арендатора.
Кроме того, если у вас вопрос о размере арендной платы, то почему бы ее не повысить по ст. 614 (кажется). Посмотрите практику по ее применению.

[Kobra]

если арендатор подаст в суд о понуждении к выполнению условий договора (пролонгации), то рискует тем, что сделка будет признана не заключенной. Речь идет о договоре аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года (11 месяцев). Соответственно регистрации не было. По-моему, условие об обязательной пролонгации на 2 срока делает данный договор заведомо долгосрочным, а значит без регистрации недействительным.

не делает. были давно разъяснения ВАСа. если только мнение его изменилось)

lion18,
я склоняюсь к другому: предъявить иск к Арендодателю за неисполнение этого: "обязуется по истечению срока договора пролонгировать его на тех же" - это предъявить иск о заключении договора. А этот иск почти нежизнеспособен.
При правильном поведении арендодателя текущий договор он расторгнет, однако стоит помнить о преимущественном праве бывшего арендатора.
Кроме того, если у вас вопрос о размере арендной платы, то почему бы ее не повысить по ст. 614 (кажется). Посмотрите практику по ее применению.

почему Вы находите иск нежизнеспособным? сторона приняла на себя обязательство и обязана его исполнить. императиву не противоречит, сходно с условием об автоматической пролонгации при истечении срока договора.
повысить арендную плату, кмк, можно было бы, если б в договоре не содержалось фразы "на тех же условиях", что говорит об изменении закрепленного права менять размер платы. кроме того, в любом случае, плата может меняться по соглашению сторон.

[riflettere]

почему Вы находите иск нежизнеспособным?

потому что их сложно исполнить. Да и пару дней назад на вебинаре Бевзенко Р.С. высказался об исках о понуждении к заключению договоров плохо, если я его правильно понял

сторона приняла на себя обязательство и обязана его исполнить. императиву не противоречит, сходно с условием об автоматической пролонгации при истечении срока договора.

только это все-таки не автоматическое, к нему требуется волеизъявление и понуждать придется к изъявлению.

повысить арендную плату, кмк, можно было бы, если б в договоре не содержалось фразы "на тех же условиях", что говорит об изменении закрепленного права менять размер платы. кроме того, в любом случае, плата может меняться по соглашению сторон.

а если арендодатель забьет на условие договора, но и не будет возражать против пользования и по факту договор получится заключенным на неопределенный срок в силу закона?

[lion18]

По-моему, разъяснение ВАС делало упор на тот факт, что стороны заведомо не знают, будет ли пролонгирован договор. В моем случае, арендатор таким образом завуалировал обязательство долгосрочной аренды (проект договора составлял арендатор), а юрист до меня на этот пункт не обратил внимание (либо была какая-то договоренность - неизвестно, человек уволился). Сейчас мой работодатель хочет безболезненно расторгнуть договор с арендатором, либо заключить договор на новый срок на своих условиях. Арендатор же рассчитывает на пролонгацию. Моя задача не допустить иска арендатора.

[Taya]

В договоре аренды есть следующий пункт: "Арендодатель обязуется по истечению срока договора пролонгировать его на тех же условиях не менее двух раз подряд..."

Однако интересная формулировка пункта. Т.е. арендодатель обязуется пролонгировать, а арендатор не обязуется?

Для пролонгации аренды обязательно условие в самом договоре, что такая пролонгация возможна при отсутствии возражений обеих сторон.
Если арендодатель лишается возможности заявить возражения, то такое условие о пролонгации (вот как у вас) обязывает арендодателя постоянно продлевать договор, и отношения сторон фактически превращаются в постоянное бессрочное пользование. И суд может признать такое условие о пролонгации противоречащим гл.34 ГК, т.е. ничтожным на основании ст.168 ГК.

В общем, условие договора об обязательном продлении по истечении срока его действия противоречит сущности договора аренды как срочного обязательства и является ничтожным.
См. практику:
Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2006 N КГ-А40/182-06 по делу А40-40433/05-91-319

Сообщение отредактировал Taya: 15 March 2013 - 13:31

[Taya]

а если арендодатель забьет на условие договора, но и не будет возражать против пользования и по факту договор получится заключенным на неопределенный срок в силу закона?

Получается именно так.
Если арендатор после истечения срока будет пользоваться имуществом, а арендодатель не станет возражать, то, учитывая недействительность прописанного в договоре условия об обязательной для арендодателя пролонгации, можно будет считать договор возобновленным на неопределенный срок на основании п.2 ст.621 ГК

lion18, если хотите расторгнуть договор, уведомляйте арендатора о прекращении аренды по истечении срока, требуйте вернуть имущество, или, если срок аренды уже истек и договор стал бессрочным, то предупреждайте о прекращении аренды через 3 месяца.
Ну, или предлагайте новые условия по оплате.

[lion18]

В общем, условие договора об обязательном продлении по истечении срока его действия противоречит сущности договора аренды как срочного обязательства и является ничтожным.

Я тоже так считаю. Буду писать арендатору предупреждение о расторжении.

[DRAD10000]

условие о пролонгации в договоре аренды недвижимого имущества недействительно без регистрации договора

[Taya]

условие о пролонгации в договоре аренды недвижимого имущества недействительно без регистрации договора

Ну, есть такая практика.
Но п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 говорит об обратном.
И по-моему больше практики, согласно которой в договоре аренды можно предусматривать условие об автоматической пролонгации, и такое продление не требует регистрации.