Сообщений в теме: 5

[Yarvi]

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Следовательно, чтобы договор управления многоквартирным домом считался заключенным необходимо, чтобы он был подписан каждым собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме. Такая позиция нашла отражение в материалах судебной практики: определение Верховного Суда Республики Коми от 10 мая 2012 года по делу № 33-1755/2012 (кассационная инстанция); определение Кемеровского областного суда от 29 февраля 2012 года по делу № 33-2335 (апелляционная инстанция).
Однако в постановлении от 05 декабря 2011 года по делу № А71-10094/2010 Федеральный арбитражный суд Уральского округа, рассмотрев дело в кассационной инстанции указал, что по своей юридической природе договор управления многоквартирным домом является договором с множественностью лиц на стороне собственников многоквартирного дома и действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления многоквартирным домом в зависимость от подписания такого договора всеми собственниками многоквартирного дома Достаточно того чтобы договор управления многоквартирным домом был заключен более чем с 50% собственников помещений.
Таким образом, возникает противоречие между позицией судов общей юрисдикции и позицией арбитража. Суды общей юрисдикции считают, что императивно, договор управления заключается с каждым собственником, тогда как арбитры допускают отступление от буквального толкования части 1 статьи 162 ЖК РФ. Ситуация усугубляется тем что споры рассматривались в кассационной инстанции судом общей юрисдикции и в арбитражной кассационной инстанции. На сколько мне известно в надзорных инстанциях подобные споры не рассматривались.
Как же заключать договор управления многоквартирным домом? Необходимо чтобы его подписали все собственники помещений, на условиях согласованных при проведении общего собрания собственников (кто отказывается заключить – того понуждаем к заключению в судебном порядке) или достаточно чтобы договор был подписан более чем 50% собственников помещений.
Я лично считаю что договор управления должен быть заключен именно с каждым собственником, как того требует Жилищный кодекс..
Уважаемые коллеги! Кто со мной согласен и не согласен излагайте свое мнение.
 ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ.pdf   107.43К   1611 скачиваний
 КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД.pdf   116.69К   1247 скачиваний
 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА.pdf   122.79К   1028 скачиваний

Сообщение отредактировал Yarvi: 29 March 2013 - 23:57

[odysseus]

Yarvi, нет там никакого в актах противоречия (смотрел бегло, но не нашел).

Безусловно с каждым собственником помещения в МКД должен быть заключен договор на управление, уж коли собрание собственников определило большинством голосов его заключить в предложенной на собрании редакции и МКД в целях управления постановило передать конкретной УО.
Договор обязан быть направлен каждому жильцу, а УО должна предпринять все возможные меры для получения подписей в т.ч. на своих экземплярах.
В противном случае выходит что собственник в МКД может и не знать условия договора - срок на который он заключен, доп.обязанности УО, место нахождения УО и т.д. ЧТо является нарушением ЗОЗПП как минимум.

Однако факт отсутствия подписи собственника не присутствовавшего на собрании на тексте договора, не означает что договор в отношении него не действует. Если более 50% собственников в МКД на общем собрании приняли решение о заключении договора в предложенной редакции и определили конкретную УО, то законность решения собрания будет определять и законность обязательства - то есть собственники не присутствовавшие на собрании МКД и физически не подписавшие еще текст договора все равно будут связаны его содержением (тем более что условия нарушающие права собственника как потребителя, если таковые включены в текст договора, все равно являются ничтожными и действовать не будут). Неподписавший текст договора собственник обязан его исполнять, в т.ч. производить оплату в пользу УО и т.д. и не вправе не оплачивать услуги УО ссылаясь на отсутствие подписания конкретным собственником договора.

[Олег_В]

.. в ЖК где-то написано: " .. собственники, не принимавшие участия в ОСС, уведомляются об условиях, на которых ОСС заключен договор с УК" .. гдето так

Сообщение отредактировал Олег_В: 30 March 2013 - 09:20

[Yarvi]

Yarvi, нет там никакого в актах противоречия (смотрел бегло, но не нашел).

Безусловно с каждым собственником помещения в МКД должен быть заключен договор на управление, уж коли собрание собственников определило большинством голосов его заключить в предложенной на собрании редакции и МКД в целях управления постановило передать конкретной УО.
Договор обязан быть направлен каждому жильцу, а УО должна предпринять все возможные меры для получения подписей в т.ч. на своих экземплярах.
В противном случае выходит что собственник в МКД может и не знать условия договора - срок на который он заключен, доп.обязанности УО, место нахождения УО и т.д. ЧТо является нарушением ЗОЗПП как минимум.

Однако факт отсутствия подписи собственника не присутствовавшего на собрании на тексте договора, не означает что договор в отношении него не действует. Если более 50% собственников в МКД на общем собрании приняли решение о заключении договора в предложенной редакции и определили конкретную УО, то законность решения собрания будет определять и законность обязательства - то есть собственники не присутствовавшие на собрании МКД и физически не подписавшие еще текст договора все равно будут связаны его содержением (тем более что условия нарушающие права собственника как потребителя, если таковые включены в текст договора, все равно являются ничтожными и действовать не будут). Неподписавший текст договора собственник обязан его исполнять, в т.ч. производить оплату в пользу УО и т.д. и не вправе не оплачивать услуги УО ссылаясь на отсутствие подписания конкретным собственником договора.

Ну как же нету? Общая юрисдикция говорит о том что надо заключать со всеми и с каждым собственником, а арбитраж утверждает что со всеми и каждым собственником не надо и достаточно 50 % .

.. в ЖК где-то написано: " .. собственники, не принимавшие участия в ОСС, уведомляются об условиях, на которых ОСС заключен договор с УК" .. гдето так

Не нашел такого.

Сообщение отредактировал Yarvi: 30 March 2013 - 13:47

[odysseus]

Ну как же нету? Общая юрисдикция говорит о том что надо заключать со всеми и с каждым собственником, а арбитраж утверждает что со всеми и каждым собственником не надо и достаточно 50 % .

вы смысл не поняли видимо - заключать нужно с каждым, но сам договор имеют силу с момента принятия на собрании

[Yarvi]

Ну как же нету? Общая юрисдикция говорит о том что надо заключать со всеми и с каждым собственником, а арбитраж утверждает что со всеми и каждым собственником не надо и достаточно 50 % .

вы смысл не поняли видимо - заключать нужно с каждым, но сам договор имеют силу с момента принятия на собрании

В определении Кемеровского областного суда указано:

Выводы суда о том, что решение общего собрания собственников жилых помещений в
многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новокузнецк ул. ..., от 17.02.2009 г. является
акцептом договора управления многоквартирным домом в редакции ООО "Водсервис-центр",
несостоятельны.

Договор управления (л.д. 20-24) со стороны собственников многоквартирного дома,
расположенного по адресу: г. Новокузнецк ул. ..., не был подписан, поэтому не был заключен с каждым
из собственников.

Решение общего собрания собственников от 17.02.2009 г. только порождает у ООО
"Водсервис-центр" в силу положений ч. 1 ст. 162 ЖК РФ обязанность направить каждому собственнику в
многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новокузнецк ул. ..., договор управления для
заключения и подписи.

В определении Верховного суда Республики Коми:

Довод апелляционной жалобы о том, что ООО "РЭКОН" выбрано управляющей компанией общим
собранием собственников помещений в доме от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть принят во внимание,
поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о заключении сторонами оспариваемого
договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ.

В постановлении ФАС Уральского округа:

Как верно указано судом апелляционной инстанции, по своей юридической природе договор
управления многоквартирным домом является договором со множественностью лиц на стороне
собственников многоквартирного дома и действующее законодательство не ставит факт заключения
договора управления многоквартирным домом в зависимость от подписания такого договора всеми
собственниками многоквартирного дома.

По моему имеются противоречия между выводами судов.
А то что договор управления распространяет свое действие на правоотношения возникшие со дня проведения общего собрания, должно быть прописано в самом тексте договора управления.Часть 2 ст. 425 ГК РФ
И как узнают о заключении договора собственники которые не приняли участие в общем собрании если им хотя бы не направить оферту или их не уведомить?

Сообщение отредактировал Yarvi: 30 March 2013 - 18:18