Сообщений в теме: 41

[kog]

Все правильно. что удивило? читайте 25.5. ФЗ-122
Если участок в собственности тут понятно, одно без другого не продать.
Если в аренде, то готовится доп. о перемене стороны. Или перенаем.
Если не оформлено - переход права, с очень большой вероятностью, не зарегистрируют. Но именно в Москве. Не везде такие трудности.
Сам сейчас с ними воюю, у меня вообще реорганизация, там права уже перешли, но изза отсутствия прав на землю объекты повисли, росреестр отказывает..

с реорганизацией больше проблем быть не должно.

[grin095]

Прекрасная новость.. для будущих участников этого процесса..
Нам креатив Московского управления уже встал в деньги...

[Stoner]

Если на едином участке, арендуемом у публично-правового образования, из нескольких зданий продается одно - какой тут перенаем оформишь? тем более с учетом последнего постановления ВАС по аренде: если участок арендуется, например, из неразграниченной госсобственности, то недостаточно будет тупо карандашиком на плане часть участка отвести, придется эту часть участка предварительно на кадастровый учет поставить.

[Jazzanova]

покупаем группу зданий, участок на праве аренды
готовлю документы о перенайме
в росреестр пойдем только после оформления допников к договорам аренды с администрацией

[Изяслав]

Это в идеале.

это как прописано в законе и какие-либо вменяемые возможности иного толкования отсутствуют.

но видимо надежды на

Через некоторое время суды объяснят Росреестру, "кто есть ху", и практика вновь станет спокойной и размеренной - до следующего креатива...

не оправдались, и на "король голый" юристы уже возмущаются, кивают на 25.5 и "это в идеале".

[grin095]

Если на едином участке, арендуемом у публично-правового образования, из нескольких зданий продается одно - какой тут перенаем оформишь? тем более с учетом последнего постановления ВАС по аренде: если участок арендуется, например, из неразграниченной госсобственности, то недостаточно будет тупо карандашиком на плане часть участка отвести, придется эту часть участка предварительно на кадастровый учет поставить.

Никак. Т.е. тупо без выдела и предварительного переоформления не зарегистрируют.
Вообще эта 25.5. трансформировалась в такой геморой, простите за грубость..
Вместо того, что бы все было как пишет str555, возникают проблемы распоряжения зарегистрированной собственностью, если одновременно затруднительно передать права на землю или она не оформлена.

Сообщение отредактировал grin095: 26 April 2013 - 11:51

[barinskey]

Если в аренде, то готовится доп. о перемене стороны. Или перенаем.

А вот в какой момент, как процедурно это должно быть построено? Полгода назад говорили о том, что перед продажей здания нужно заранее согласовать дополнительное соглашение о замене стороны в обязательстве. Теперь вот, все поменялось: якобы, ничего готовить не нужно.
И в тоже время Jazzanova пишет, что

покупаем группу зданий, участок на праве аренды
готовлю документы о перенайме
в росреестр пойдем только после оформления допников к договорам аренды с администрацией

Дурацкая ситуация. Казалось бы, сделай Росреестр разъяснение по данному вопросу, каким он видит процедуру одновременной регистрации смены собственника здания и арендатора земельного участка, и многое бы стало понятным, пусть спорным, но понятным. А так, неделю назад влепили приостановку: причину явно понять невозможно. Якобы из-за слияния баз происходят всяческие наложения.

Проблему решили, но не по закону, и это расстраивает.

Сообщение отредактировал barinskey: 26 April 2013 - 16:05

[Stoner]

Проблему решили, но не по закону, и это расстраивает.

это Вас расстраивает, а тот, кто ее так решил, - едва ли расстроен, мне кажется.

[grin095]

barinskey, За Москву не скажу определенно. Зависит от регистратора. Пусть лучше Константин скажет.
В Питере готовим перенаймы одновременно с куплей. Подаем одновременно.

[barinskey]

Проблему решили, но не по закону, и это расстраивает.

это Вас расстраивает, а тот, кто ее так решил, - едва ли расстроен, мне кажется.

Если я скажу что расстроен я, так как не понимаю, какова процедура, это будет лучше?

[frank]

Месяц назад регистрировали переход права собственности в Москве на Здание. Влепили приостановку, так как не подали заявление на регистрацию перехода аренды. Решили не спорить - а взять и подать заявление. Все удачно прошло.

Но вот нашел Практику по этому поводу. Посмотрите коллеги. очень интересно. Дело N А53-23218/2012. по этому делу все инстанции пройдены.

[sioxana]

На глаза попался договор купли-продажи нежилого здания. Здание у продавца в собственности, в отношении земельного участка занятого зданием оформлена долгосрочная аренда.
Договор, в общем, стандартный, но содержит кое-какие условия по переходу прав за земельный участок:
«Земельный участок используется Продавцом по договору аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХХХ, заключенному с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования ХХХ.
Одновременно с приобретением права собственности на Здание Покупатель приобретает право владения и пользования Земельным участком на тех же условиях, что и продавец.
Здание и Земельный участок передаются Продавцом Покупателю по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента поступления в полном объеме денежных средств на расчетный счет Продавца.
Продавец обязан осуществить действия по расторжению договора аренды земельного участка, указанного в п.ХХ настоящего договора, в течение 30 дней с даты государственной регистрации на Здание.»

Я думаю условие о том, что продавец должен «осуществить действия по расторжению договора аренды» не соответствует требованиям действующего законодательства.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды
п. 25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента перехода права собственности на здание продавец уже не является арендатором и, соответственно, никаких действий по расторжению договора аренда осуществлять не может.

Мне стало интересно, каким образом оптимально (с наименьшими затратами времени, денег и бумаги) оформить переход права ПС на здание и изменение арендатора в договоре аренды земельного участка.
Покопалась кое-где и нарыла вот это:
 25_5.doc   497.5К   142 скачиваний

Но выводы в этом письме мне почему-то совершенно не нравятся. Зачем делать отдельные соглашения о перенайме/уступке, если условия о переходе прав на земельный участок можно включить в договор купли-продажи здания?

[Zaynutdinov Artur]

sioxana, если бы в Росреестре сидели те, которые восседают в ВАСе, то вопросов бы не было.
Я в любой подобный ДКП здания включаю условие о переходе прав на з.у., которого по моему мнению достаточно (является основанием) для смены арендатора з.у. Но все же на практике дополнительно делаю перенаем.
Прискорбно, но в некоторых ситуациях проще сделать так, как просят наши горе-бюрократы...

[PetersON]

1.Как сейчас в МСК на практике - нужно ли прикладывать соглашение о перенайме к договору аренды з.у. при покупке помещения или достаточно указания в договоре (законе) о том, что права продавца на з.у. переходят в полном объеме покупателю?
Не понимаю как можно с ДЗР заключить соглашение о перенайме, на лицо которое еще на является собственником помещений.
2.Работает ли эта норма в случае если зу у продавца в аренде?
4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

[Изяслав]

как дела на этом фронте? как понимаю из сообщения #37, маразм пошёл с 2012 года, ножки его ростут от центрального аппарата Росреестра.

но ныне 2013, опубликовано Постановление ПлВАС №13:

25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
(п. 25 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

кто-нибудь сталкивался с изменением позиции Росреестра?

[grin095]

Пока особо никак. С тех пор как влупили 25.5. в ФЗ-122 требовалось одновременно с переходом прав на объект передавать права и на ЗУ.
В разных регионах по разному. В Москве достаточно было госпошлины и заявления (если аренда ЗУ, т.к. с собственными ЗУ и так понятно). В Питере заставляли делать перенаймы. В других регионах одно из перечисленных.

Но с 01.10 статью 25.5. изменят, убрав аренду. Остаться должна ранее существующая (до 25.5.) практика, как мне кажется. Т.е. объект проходит регистрацию перехода права, а потом новый собственник как то решает проблемы с оформлением прав на земельный участок. Либо допом к договору аренды, либо нелепым перенаймом со 100 рублями. Либо расторжением со старым собственником (датой предшествующей дате перехода прав на объект) и заключением нового договора с существующим собственником, с даты регистрации перехода прав на объект.

Вот, с моей точки зрения, что предполагается на этом фронте

з.ы. и раньше было мнение ВАС, что автоматически права переходят.. только всем наплевать в гос и муниципальных органах, не говоря уже о Росреестре, на мнение ВАС.

Сообщение отредактировал grin095: 30 August 2013 - 12:21

[Изяслав]

только всем наплевать в гос и муниципальных органах, не говоря уже о Росреестре, на мнение ВАС.

хотел бы посмотреть в лицо того человека, что эту хрень выдумывает, а там, глядишь туда же и наплевать.

обоснования-то совсем никакие, и пользы никому от этого нет, разве что создает почву для коррупции.