Вопрос по такой ситуации.
Имеется офисное помещение, возведенное по договору долевого участия в строительстве, и две группы собственников, поделивших указанное помещение. Представляет собой отдельное крыло на этаже с отдельным входом, со своими санузлами, внутренними коридорами и тп.
Право собственности узаконивалось через в суд по причине ликвидации застройщика. В итоге в настоящее время имеется свидетельство о праве совместной собственности у одной группы собственников и у другой.
В состав офисного помещения помимо указанных в свидетельствах комнат входит часть помещения, имеющая вспомогательное значение, служащая сообщением между комнатами групп собственников. Указанная часть помещения (назовем - коридор) была приобретена (проинвестирована) в порядке долевого строительства указанного офисного помещения, в связи с чем, относится к местам общего пользования только указанных групп собственников.
В связи с тем, что заявления об установлении права собственности на нежилое помещение собственники подавали в разное время (не совместно), факт права общей долевой собственности на часть помещения (коридор), которая предполагалась в общем пользовании и общей собственности, установлен не был.
Тем не менее, собственники самостоятельно распределили между собой доли и закрепили за собой часть помещения, являющуюся объектом общего пользования, заключив договор о распределении долей и закреплении помещений, находящихся в общей долевой собственности. Согласно определенным долям собственники несут бремя содержания (текущий ремонт, иные расходы на содержание) с даты ввода дома в эксплуатацию.
При этом доли не являются пропорциональными площадям принадлежащих комнат. Группе собственников с меньшей площадью комнат отведена большая доля в праве на объект общего пользования, поскольку на стадии инвестирования данные собственники вложили больше денег, чем в итоге получили комнат. Но об этом спора нет. В связи с чем, собственники определили для себя иной размер долей
Все бы ничего, но собственникам принципиально оформить долевую собственность на объект общего пользования офисного помещения.
Я так понимаю, что если б доли были пропорциональными, собственники по аналогии с регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме обратились бы в Росреестр и получили обновленное свидетельство с указанием доли в праве на общее имущество. Но тут такой вариант не проходит.
Когда-то давно собственники пытались через суд, посредством подачи искового об установлении юридического факта – права общей долевой собственности на часть нежилого помещения, закрепить за собой доли и помещение (части) в свою собственность. Но заявление оставлено без рассмотрения по причине якобы имеющего место спора о праве.
Сейчас эта тема вновь стала актуальной для собственников. Еще и по тому, что ТСЖ при расчете и предъявлении расходов за содержание нежилого помещения определяет размер доли каждой группы собственников в общем имуществе по своему усмотрению.
Вот и возникает вопрос по какому пути пойти?
Если рассматривать данный коридор как общее имущество по аналогии с общим имуществом многоквартирного дома, то по соглашению собственников изменение размера долей не допускается. Иной размер доли может быть определен в судебном порядке. Т.е. как вариант – подача искового об установлении размера долей, отличного от предусмотренного законом.
Если же рассматривать эту часть помещения как общее имущество, находящееся в совместной собственности, то в силу положений ст.ст.252-254 ГК возможен раздел и выдел из него доли. На коридор никто иной не претендует, поскольку эта часть помещения также была проинвестирована собственниками офиса в рамках строительства и находится внутри офиса. Но тут всплывает такой факт. На плане офисного помещения этот коридор естественно присутствует, но если сложить площади всех комнат собственников, указанных в свидетельствах, то коридор «выпадает». Т.е. право совместной собственности на него, в отличие от других комнат, расположенных в офисном помещении (в т.ч. санузлы как отдельные комнаты), не установлено. Соответственно, воспользоваться правом этих статей нельзя сейчас.
Установить юридический факт - право собственности на эту часть помещения не получится, поскольку в подобном иске когда-то отказали. Хотя я и не понимаю, откуда спор о праве (согласно определению суда).
Поделитесь своими мыслями, у кого какие имеются.
Спасибо.
Сообщение отредактировал Мira: 03 July 2013 - 14:17
