Сообщений в теме: 46

[Полиграфыч]

Имеем договор участия в долевом строительстве.
Объект ДС – нежилое помещение на первом этаже в многоквартирном доме.
Дольщик – ИП.
Дом построен. В акте приема-передачи застройщик пишет, что в связи с увеличением площади помещения необходимо доплатить Х руб., а также за дополнительные работы Y рублей. Общая сумма Z рублей. также в акте написано, что в связи с не оплатой Z на момент передачи помещения, возникает залог в силу закона.
Дольщик подписывает акт с оговорками где указывает, что не согласен с залогом, с доплатами за увеличение площади, с доплатами за доп.работы.
В дальнейшем дольщик регистрирует право собственности на помещение. При этом в свидетельстве указана площадь без увеличения, так как холодный тамбур помещения не был учтен при подсчете общей площади. Есть спор о том, правомерно ли предъявляется застройщиком в таком случае требование об уплате X. Про сумму Y тоже спорная ситуация, так как любая плата по договору долевки – это существенное условие. А в договоре про Y не сказано ничего. Было решение арб.суда, которым установлено, что помещение считается переданным (иск был заявлен о передаче помещения и дольщик доказывал, что акт приемки, подписанный с оговоркой не является надлежащим доказательством передачи помещения. в итоге в иске отказали), и что в площади должна быть учтена площадь тамбура. Суд посчитал, что помещение передано по акту. Но свидетельство получено с площадью без учета без тамбура. Про доплаты суд сказал, что стороны не договорились о доплатах, следовательно согласно ст. 450 ГК РФ соглашение по условиям акта, предложенным, застройщиком не достигнуто.
В процессе регистрации ПС на помещение, застройщик подал заявление о госрегистрации ипотеки на сумму Z. Об этом заявлении дольщик ничего не знал и был удивлен, когда получил свидетельство с обременением.

Вопрос: правомерно ли регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку в силу закона по заявлению застройщика?
И еще вопрос: не могу найти положение, по которому невозможно без согласия залогодержателя сдать в аренду (например года на 2) помещение, находящееся в залоге.

Сомнения у меня вот в чем. Договором долевки не предусмотрен залог в пользу застройщика. 214-ФЗ «О долевке» тоже не предусматривает таких случаев. Остается одна статья 488 ГК РФ пункт 5. Но насколько применима эта норма к спорным отношениям? П.11 Пленума ВАС говорит, что 214-ФЗ – это специальные нормы по отношению к купле-продаже будущей вещи.

Сообщение отредактировал Полиграфыч: 17 July 2013 - 14:48

[Jazzanova]

имхо - применимы, если арбитраж исходит из того, что к ДДУ применяются общие правила о купле-продажи в смысле продажи будущей недвижимости...
однако судя по всему ваш спор будет рассматриваться в СОЮ... поэтому возможны варианты
меня интересует другой аспект - покупаем в рассрочку земельный участок, платим три транша...пишем в договоре, что ипотека в сил закона возникает от даты перехода права собственности но подлежит прекращению после оплаты второго транша...какие мнения, реально ли на основании этого условии понудить залогодателя прекратить ипотеку в судебном порядке с привлечением росреестра в качестве третьего лица при том, что третий транш не будет оплачен...

[Полиграфыч]

меня интересует другой аспект - покупаем в рассрочку земельный участок, платим три транша...пишем в договоре, что ипотека в сил закона возникает от даты перехода права собственности но подлежит прекращению после оплаты второго транша...какие мнения, реально ли на основании этого условии понудить залогодателя прекратить ипотеку в судебном порядке с привлечением росреестра в качестве третьего лица при том, что третий транш не будет оплачен...

думаю нет, так как ипотека-то в силу закона обеспечивает оплату в полном объеме, а не первый и второй транши. в данном случае действует закон, а не условие договора

Сообщение отредактировал Полиграфыч: 17 July 2013 - 23:25

[Jazzanova]

в законе "если иное не предусмотрено договором" собственно какие могут быть варианты иного - запрет на возникновение ипотеки, либо возникновение ипотеки не на всю рассрочку, а лишь на ее часть, потому что так стороны договорились...принцип свободы договора, Людмила на тебя надеюся ...помоги...милая...-))

[Ludmila]

Народ, я на даче, Инет пашет через раз + пишу с мобильника. Так что мне проще звонить. Вась, можешь дать Полиграфычу мой номер? И с завтрашнего вечера до утра вторника буду у Юстины, т.е. вне зоны доступа.

[Ludmila]

Добралась до домашнего компа.

в законе "если иное не предусмотрено договором" собственно какие могут быть варианты иного - запрет на возникновение ипотеки, либо возникновение ипотеки не на всю рассрочку, а лишь на ее часть, потому что так стороны договорились...принцип свободы договора, Людмила на тебя надеюся ...помоги...милая...-))

Пиши твёрдую сумму, обеспечиваемую залогом, + предусматривай договором "иное", а именно что ипотекой обеспечиваются только обязательства по оплате 1-го и 2-го траншей.

Полиграфыч, на Ваш вопрос у меня нет однозначного ответа. Постараюсь до поезда написать в теме, почему. Всё, ушла собираться.

[Jazzanova]

именно так и думал, удачной поездки и хорошего отдыха
спасибо тебе

[Lawyerus]

И еще вопрос: не могу найти положение, по которому невозможно без согласия залогодержателя сдать в аренду (например года на 2) помещение, находящееся в залоге.

Вроде ст.40 ФЗ "Об ипотеке" как раз позволяет передавать в аренду, если иное не установлено...

Сообщение отредактировал Lawyerus: 18 July 2013 - 21:06

[Ludmila]

Вроде ст.40 ФЗ "Об ипотеке" как раз позволяет передавать в аренду, если иное не установлено..

Наоборот: НЕ позволяет.

[Ludmila]

До отправленья поезда осталось пять минут полчаса, время есть.
Так вот, с ДДУ всё весело. По закону об ипотеке правила об ипотеке распространяются на залог прав по ДДУ. До какой степени распространяются, - ХЗ. Есть Постановление ВАС по конкретному делу (год, по-моему, 2011-й), в котором ВАС признал, что ст.77 закона об ипотеке распространяется на залог прав по ДДУ, т.е. если ДДУ приобретены на средства кредита или целевого займа, то на них возникает ипотека в силу закона. К+ у меня дома нет, а искать в Инете не времени, но Вы легко найдёте это дело, кликнув в К+ по букве i напротив ст. 77 закона об ипотеке.
Так вот, при некотором желании это можно истолковать так: на права по ДДУ ипотека в силу закона возникает по тем же основаниям, что и на соответствующие (жилые или нежилые) помещения, следовательно, и ст. 488 ГК РФ распространяется. На мой личный взгляд, такая логика порочна и основана на подмене понятий. Если ещё можно было говорить о возникновении ипотеки в силу закона на ДДУ на основании ст. 77 закона об ипотеке (который всё-таки прямо применим к ДДУ), то говорить о возникновении ипотеки на основании закона, который не имеет к ДДУ никакого отношения, никак нельзя. Но вот, какая точка зрения возобладает в суде, пока нет никакой практики, никак не угадаешь.

[Lawyerus]

Наоборот: НЕ позволяет.

Если не сложно, подскажите почему?
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Иное в отношении аренды не установлено, а договора об ипотеке нет (к примеру в отношениях дольщик-застройщик). Единственное что может быть нарушено, так это срок аренды. Тогда согласен - - сделка ничтожна.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 19 July 2013 - 11:13

[Zaynutdinov Artur]

Единственное более-менее похожее, что нашел по теме:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2007 г. N А58-5528/06-Ф02-8065/07

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кулакова В.И.,
судей: Воробьевой Н.М., Горячих Н.А.,
при участии в судебном заседании представителя Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) - Панова А.В. (доверенность N 61 от 17 июля 2007 года),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 января 2007 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2007 года по делу N А58-5528/06 (суд первой инстанции: Шевелев В.В.; суд апелляционной инстанции: Стасюк Т.В., Буркова О.Н., Куклин О.А.),

установил:

закрытое акционерное общество "Якутжилстрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной без ипотеки данного имущества в пользу закрытого акционерного общества "Якутжилстрой".
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 января 2007 года заявленные требования были удовлетворены.
Постановлением от 2 мая 2007 года решение от 17 января 2007 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе на указанные судебные акты УФРС Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель считает их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.
По его мнению, судами не приняты во внимание обстоятельства, имеющие значение для дела, и не применены нормы права, подлежащие применению.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Якутскжилстрой" указал на ее необоснованность и законность обжалуемых судебных актов.
Представитель УФРС Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
ЗАО "Якутскжилстрой" о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Арбитражными судами первой и второй инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.
3 апреля 2001 года между заявителем и муниципальным унитарным предприятием "Главное управление капитального строительства" заключен договор о долевом участии в строительстве муниципального жилья в городе Якутске, который зарегистрирован 27 августа 2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Саха (Якутия) (л.д. 3).
В соответствии с условиями договора заявитель передает другой стороне договора денежные средства, а другая сторона передает после окончания строительства 11 квартир в 72-квартирном жилом доме N 2 в квартале Хатынг-Юрях города Якутска.
Распоряжением заместителя мэра города Якутска от 12.09.2003 N 468 утвержден акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта: 72-квартирный жилой дом в квартале Хатынг-Юрях (2-й подъезд БСУ "В") по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 (л.д. 16).
10 февраля 2004 года между заявителем и гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной заключен договор уступки права требования (л.д. 4), по условиям которого заявитель уступает гражданке Чукмасовой Л.А. право требования на квартиру N 39, расположенную в 72-квартирном жилом доме N 2 квартала Хатынг-Юрях города Якутска, улица Курнатовского, 3/5, а Чукмасова Л.А. в свою очередь обязуется оплатить стоимость квартиры в размере 820500 рублей путем внесения наличными денежными средствами в кассу заявителя либо перечислением на расчетный счет.
3 августа 2004 года представитель Чукмасовой Л.А. обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество - квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 (л.д. 71).
27 августа 2004 года произведена регистрация права собственности на недвижимое имущество - квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.С. без внесения записи об ипотеке (л.д. 75).
Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 декабря 2005 года по делу N 2-4326-05 в связи с неуплатой гражданкой Чукмасовой Л.А. стоимости квартиры, расторгнут договор уступки права требования от 10 февраля 2004 года, заключенный между заявителем и гражданкой Чукмасовой Л.А., с выселением Чукмасовой П.А. со всеми членами семьи из квартиры N 39 по улице Курнатовского, 3/5 в городе Якутске (л.д. 79).
10 мая 2006 года по вышеуказанному решению выдан исполнительный лист (л.д. 82). Заявитель получил исполнительный лист Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) по делу 27 июля 2006 года (л.д. 81, 82).
Постановлением судебного пристава-исполнителя Слепцовой Д.М. от 18 июня 2006 г. N 771 исполнительное производство окончено по причине невозможности взыскания.
Ссылаясь на регистрацию заинтересованным лицом права собственности Чукмасовой Л.А. на квартиру N 39 по улице Курнатовского, 3/5 в городе Якутске, без одновременной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Нормы статьи 20 Федерального закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулируют порядок государственной регистрации ипотеки, в соответствии с которыми при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (статья 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение.
Согласно пункту 2 указанной статьи ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Норма, содержащаяся в пункте 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и признающая проданный в кредит товар находящимся в залоге у продавца, направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара.
В статье 19 Федерального закона "Об ипотеке" указано, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке. В соответствии с пунктом 6 статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке" государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенных норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ипотека, возникшая в силу закона, подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности.
Как следует из материалов дела, Чукмасовой Л.А. для регистрации права на приобретенную квартиру были представлены документы, в том числе и договор от 10 февраля 2004 года, заключенный между заявителем и гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной, по условиям которого заявитель уступает гражданке Чукмасовой Л.А. право требования на квартиру N 39, расположенную в 72-квартирном жилом доме N 2 квартала Хатынг-Юрях города Якутска, улица Курнатовского, 3/5, а Чукмасова Л.А. в свою очередь обязуется оплатить стоимость квартиры в размере 820500 руб. путем внесения наличными денежными средствами в кассу заявителя либо перечислением на расчетный счет. Условия данного договора от 10.02.2004 прямо указывают на то, что гражданка Чукмасова Л.А. обязана оплатить стоимость квартиры заявителю.
Согласно статье 13, пункту 2 статьи 16, пункту 1 статьи 17 Закона о госрегистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При надлежащем проведении правовой экспертизы, учитывая положения пункта 3 статьи 334, пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрирующий орган по представленным Чукмасовой Л.А. документам должен был установить, оплачена ли приобретенная Чукмасовой Л.А. квартира.
Заинтересованное лицо приняло за факт оплаты стоимости квартиры акт приемки-передачи квартиры N 5 от 10 февраля 2004 года, в пункте 1 которого указано, что Чукмасова Л.А. оплатила полностью долевой взнос в размере 820500 руб. Указанный акт приемки-передачи квартиры подписан директором ГУП "Главное управление капитального строительства". Но из представленного на регистрацию договора от 10.02.2004 усматривается обязанность Чукмасовой Л.А. оплатить стоимость квартиры не ГУП "Главное управление капитального строительства", а ЗАО "Якутжилстрой" (пункты 1.1, 3.1, 3, 2, 4.1).
Следовательно, заинтересованное лицо 27 августа 2004 года обязано было установить обстоятельства оплаты третьим лицом квартиры, зарегистрировать ипотеку, возникшую в силу закона, одновременно с регистрацией права собственности на недвижимое имущество - квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.А.
Между тем заинтересованное лицо не представило доказательства того, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.А. была осуществлена государственная регистрация ипотеки. Таким образом, заинтересованное лицо без должной проверки представленных документов осуществило государственную регистрацию права собственности без одновременной регистрации ипотеки, что повлекло нарушение прав заявителя - ЗАО "Якутжилстрой".
В соответствии со статьей 27 Федерального закона "Об ипотеке" отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.
Доводы заинтересованного лица о том, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не сама запись об этом, подлежат отклонению, поскольку спор о праве отсутствует, заявитель обратился в суд, обжалуя действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующих федеральному закону и нарушающих права заявителя.
Судом первой инстанции было правильно разрешено заявление заинтересованного лица о пропуске истцом срока исковой давности. При рассмотрении данного вопроса судом обоснованно приняты во внимание обстоятельства, при которых заявителю стало известно о нарушении его прав - 27.07.2006. Доказательства, указывающие на то, что заявитель знал о проведенной заинтересованным лицом регистрации права собственности без регистрации ипотеки, за пределами срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.
На основании вышеизложенного суд, руководствуясь частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требования заявителя и признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной без ипотеки данного имущества в пользу закрытого акционерного общества "Якутскжилстрой", проверив на соответствие требованиям статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке".
Обжалуемые судебные акты являются законными, оснований для их отмены не имеется.
Доводы заявителя кассационной жалобы являются необоснованными и не влияют на правильность принятых по делу судебных актов.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17 января 2007 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), постановление от 2 мая 2007 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу N А58-5528/06 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

[Ludmila]

Lawyerus, простите, Вы законодательство и судебную практику не пробовали изучать, прежде чем бред нести?
Zaynutdinov Artur, как всегда, не в кассу.

[Полиграфыч]

Единственное, что нашел по теме (полный текст не привожу, с ним легко можно ознакомиться в К+):

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2009 г. по делу N А26-5884/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Самсоновой Л.А., судей Алешкевича О.А., Клириковой Т.В., при участии от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия Юрышева Д.В. (доверенность от 15.10.2008), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.10.2008 по делу N А26-5884/2008 (судья Кришталь Н.А.),
установил:

общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций-строй" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия (далее - Управление) от 13.05.2008 N 3868/2008 о привлечении Общества к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением суда от 29.10.2008 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит отменить решение суда. По мнению подателя жалобы, включение в договор долевого участия в строительстве жилья обязательств, не предусмотренных действующим законодательством, влечет за собой ущемление прав дольщика. Кроме того, поскольку объективной стороной правонарушения, ответственность за которое установлена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, является сам факт включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права дольщика, недействительность либо ничтожность этого условия не является основанием для освобождения от ответственности.
...
Удовлетворяя заявление Общества о признании обжалуемого постановления незаконным, суд исходил из того, что внесение в договор долевого участия условия о переходе объекта долевого строительства в залог к застройщику в случае неисполнения дольщиком своей обязанности по оплате объекта в полном объеме, не влечет юридически значимых последствий для гражданина. В части, касающейся условий договора по возмещению расходов застройщика по содержанию и эксплуатации квартиры, возникших с даты ее передачи участнику долевого строительства, суд пришел к выводу о том, что включение названных условий не ущемляет установленные законом права потребителя.
Кассационная инстанция считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
...
Пунктом 2.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 17.03.2008 N 71 предусмотрен переход объекта долевого строительства в залог к застройщику до исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате объекта строительства, установленных данным договором.
...
Ответственность участника долевого строительства за неисполнение условий договора по оплате цены договора установлена статьями 5 и 9 Закона N 214-ФЗ. Обязанность участника долевого строительства по передаче в залог застройщику объекта долевого строительства названными статьями не предусмотрена. Возложение на участника долевого строительства дополнительной обязанности, не предусмотренной Законом N 214-ФЗ и другими нормативными актами, ущемляет предусмотренные законом права дольщика.

Недействительность данного условия договора в этом случае не имеет правового значения, поскольку объективной стороной правонарушения, ответственность за которое установлена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, является именно включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Ввиду изложенного вывод суда об отсутствии нарушения прав участника долевого строительства является необоснованным.
...
Учитывая изложенное, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, установив все обстоятельства, имеющие значение по делу, неправильно применил нормы материального права. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.10.2008 по делу N А26-5884/2008 отменить.
В удовлетворении требований о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия от 13.05.2008 N 3868/08 о привлечении к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской федерации об административных правонарушениях обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных конструкций-строй" отказать.

Смущает то, что все это работает в отношении потребителей. Как будет работать с ИП - непонятно... Но радует, что ВАС РФ отказал обществу в передаче дела в Президиум (Определение ВАС РФ от 17.04.2009 N ВАС-3924/09 по делу N А26-5884/2008) с примерно такими же мотивами: 214-ым ФЗ не предусмотрена передача ОДС в залог застройщику до оплаты.

Буду пробовать снять обременение путем признания залога отсутствующим по правилам совместного Пленума 10/22. Если интересно, о результатах отпишусь тут.

Сообщение отредактировал Полиграфыч: 23 July 2013 - 15:37

[Sania]

Если интересно, о результатах отпишусь тут.

очень даже интересно - ждем
ЗЫ приведенный Вами судебный акт появился до ППВАС 54, на который Вы же и ссылаетесь

[Lawyerus]

простите, Вы законодательство и судебную практику не пробовали изучать, прежде чем бред нести?

Как вы любезны, однако. Поясните все же, где собака порылась тогда?
Суд.практика по данному вопросу в основном рассматривает случае передачи в аренду имущества в нарушение условий договора ипотеки. Здесь все понятно, "иное" установлено договором.
О каком еще законодательстве вы говорите?

объясните плиз свое безапелляционное

Наоборот: НЕ позволяет.

[Полиграфыч]

Sania, согласен. Это минус. Но бОльшего я не смог найти. Аргументы такие:
1) 214-ФЗ - это специальный закон по отношению к купле-продаже (ГК РФ), соответственно, раз в 214-ФЗ не предусмотрено право залога, то и ипотеки в силу законе быть не может.
2) в ППВАС 54 сказано, что данное ПП не применяется к отношениям, регулируемым 214-ФЗ.
3) 488 ГК говорит о продаже вещи в кредит. В моем случае цена ДУДС была оплачена в сроки, установленные договором. Иные платежи договором не были предусмотрены. Они появились по инициативе застройщика, без согласования с дольщиком, когда дом был введен в эксплуатацию. Спорным актом передачи ОДС, да, предусмотрено наличие неоплаченной задолженности (застройщик так сформулировал текст акта). Но, как я уже писал, стороны не договорились о залоге и размере доплаты за ОДС, о чем и было оговорено (приписано) в акте.

Иных аргументов я не могу привести. Есть еще варианты?

Сообщение отредактировал Полиграфыч: 23 July 2013 - 18:10

[Ludmila]

Иных аргументов я не могу привести. Есть еще варианты?

смотрели то ВАСовское дело. о котором я говорила?

О каком еще законодательстве вы говорите? объясните плиз свое безапелляционное

Читайте ВНИМАТЕЛЬНО закон об ипотеке. Там русским языком всё написано.

[Lawyerus]

И еще вопрос: не могу найти положение, по которому невозможно без согласия залогодержателя сдать в аренду (например года на 2) помещение, находящееся в залоге.

Если нашли, поделитесь, плиз

[Zaynutdinov Artur]

Lawyerus, пусть меня и защипают "минусами", но Вы все правильно процитировали:

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Кстати, специально для Вас выдержка из Комментария к ФЗ "Об ипотеке" (автор - Наумова Л.Н., 2008г. ):

В соответствии с комментируемой статьей, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Для передачи предмета ипотеки в аренду без согласия залогодержателя необходимо одновременное наличие обоих условий.
Правда, не совсем понятно, что следует понимать под сроком обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Так, например, по договору кредитной линии может устанавливаться срок действия кредитной линии, в течение которого должник вправе выбирать транши, срок возврата каждого из траншей и срок возврата последнего транша. При этом заемщик может воспользоваться, например, одним из пяти возможных траншей. Представим такую ситуацию: между банком и заемщиком 01.10.2005 заключен договор кредитной линии. Общая сумма кредитной линии составляет 1 млн. руб. Кредитная линия состоит из 5 траншей по 200 тыс. руб. каждый. Транши предоставляются раз в два месяца на основании заявки заемщика. Срок возврата каждого из траншей - три месяца с момента предоставления. Срок возврата последнего транша - 01.12.2006. Заемщик получил первый транш 10.10.2005, соответственно, срок возврата этого транша - 11.01.2006. В отношении остальных траншей неизвестно, выберет ли заемщик эти транши или откажется от них. А теперь возникает вопрос: если после заключения договора ипотеки предмет ипотеки передается в аренду, то до какой даты имущество может быть передано в аренду без согласия залогодержателя - до 11.01.2006 или до 01.12.2006? Думается, что все же имеется в виду последний срок исполнения обязательства, в данном случае 01.12.2006.
Непонятно также, что подразумевается под назначением имущества. Например, если в ипотеку передаются помещения магазина, то что следует понимать под назначением - использование помещений под магазин или использование помещений в качестве нежилых? Действующее законодательство содержит понятие "назначение имущества" в отношении лишь некоторых видов недвижимости:
1) в отношении жилого помещения в ст. 17 ЖК РФ, называющейся "Назначение жилого помещения", указано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан;
2) в отношении земельных участков понятие целевого назначения установлено ст. 7 ЗК РФ.
В отношении иных объектов недвижимости понятие назначения законодательно не установлено. Таким образом, для определения понятия назначения нежилых зданий, сооружений, помещений необходимо обратиться к ст. 37 и 39 ГСК РФ, устанавливающим виды разрешенного использования объектов капитального строительства. Статья 37 ГСК РФ устанавливает следующие виды разрешенного использования объектов капитального строительства:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Мы не будем здесь подробно анализировать порядок выбора и изменения данных видов использования, установленный упомянутыми статьями. Надо заметить, что, естественно, четкое понятие разрешенного, условно разрешенного и вспомогательного видов использования объектов отсутствует, а также что на настоящий момент не существует или почти не существует каких-либо документов местного уровня, устанавливающих разрешенные виды использования каждого объекта недвижимости. Пока таких документов не существует, думается, что помещения магазина должны передаваться в аренду под магазин, производственные помещения - для производства и т.д. После же установления видов разрешенного использования имущество должно передаваться в аренду под любой из установленных для данного имущества видов разрешенного использования.

[Sania]

1) 214-ФЗ - это специальный закон по отношению к купле-продаже (ГК РФ), соответственно, раз в 214-ФЗ не предусмотрено право залога, то и ипотеки в силу законе быть не может.

КМК из первого второе не следует

2) в ППВАС 54 сказано, что данное ПП не применяется к отношениям, регулируемым 214-ФЗ.

абзац второй п.4 применяется, он и допускает применение общих правил ДКП

3) 488 ГК говорит о продаже вещи в кредит. В моем случае цена ДУДС была оплачена в сроки, установленные договором. Иные платежи договором не были предусмотрены. Они появились по инициативе застройщика, без согласования с дольщиком, когда дом был введен в эксплуатацию. Спорным актом передачи ОДС, да, предусмотрено наличие неоплаченной задолженности (застройщик так сформулировал текст акта). Но, как я уже писал, стороны не договорились о залоге и размере доплаты за ОДС, о чем и было оговорено (приписано) в акте. Иных аргументов я не могу привести. Есть еще варианты?

на мой взгляд застройщик лишкует, конечно, - у Вас есть цена в ДДУ и доказательства уплаты этой суммы - на мой взгляд более чем достаточно оснований для погашения ипотеки

[Sania]

Jazzanova, так на момент регистрации ипотеки объект был. Или я всеж-таки что-то не понял?

[Ludmila]

Lawyerus, пусть меня и защипают "минусами", но Вы все правильно процитировали: Цитата 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Процитировал-то он правильно, вот только дочитал цитату только до слов "залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду". Угу.
И про ничтожность сделки мог написать только человек, не утруждавший себя анализом судебной практики.

Полиграфыч, а у вас сформирован объект залога? Если да, то что это за объект? Когда ответите для себя на этот вопрос, поймете судебные перспективы своего дела.

Вась, вся штука в том, что объект залога в данном случае - права участника ДДУ. Залог таких прав - это тоже ипотека.

[Sania]

Вась, вся штука в том, что объект залога в данном случае - права участника ДДУ. Залог таких прав - это тоже ипотека.

прошу прощения, что вмешиваюсь: а почему залог прав?
Обстоятельства для возникновения залога, вроде бы, наступили, когда уже квартира существовала (или это произошло одновременно )

Всеж-таки застройщик дольщику не право (требовать у себя передачи квартиры) продал

[Jazzanova]

Sania,
мы обсуждаем ипотеку не в пользу дольщика, а в пользу застройщика в случае рассрочки платежей
Ludmila,
нет в данном случае объект залога - это отчуждаемое имущество, которым по сути является объект долевого строительства
а не имущественные права по дду