Сообщений в теме: 24

[Special.farm]

Подскажите пож-ста Законно ли включение в ДДУ пункта, дающего право застройщику перенести срок сдачи дома, а именно получения Разрешения на ввод в эксплуатацию ?

Сталкивался ли кто-нибудь с судебной практикой о признании данного пункта недействительным (уже после регистрации договора в Росреестре) ?

[duke777]

а почему нет если вторая сторона не против?

[smp-21]

Подскажите пож-ста Законно ли включение в ДДУ пункта, дающего право застройщику перенести срок сдачи дома, а именно получения Разрешения на ввод в эксплуатацию ?
Сталкивался ли кто-нибудь с судебной практикой о признании данного пункта недействительным (уже после регистрации договора в Росреестре) ?

а зачем Вам срок сдачи дома? Вам нужен срок передачи объекта долевого строительства (ст.4 Закона об участии в долевом строительстве) и срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Вас интересовать не должен

[Special.farm]

duke777


Логика подсказывает что:

ФЗ 214
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок

а если этот срок не имеет четкого определения, а в моем случае это чтото типа застройщик в одностороннем порядке имеет право изменить срок окончания строительства и получения разрешения ... без указания этого срока.

По смыслу данного пункта застройщик имеет право строить дом 10 лет со ссылкой на данный пункт, что не должно укладываться в смысл ФЗ-214 в рамках которого заключен ДДУ.

Может кто встречал этот пробел (либо комментарий) насчет сроков строительства

Сообщение отредактировал Special.farm: 25 August 2013 - 18:08

[Special.farm]

Вам нужен срок передачи объекта долевого строительства

а зачем мне срок передачи объекта ?

Я хочу взыскать с застройщика по ДДУ в части нарушения исполнения договора, а именно задержка срока окончания строительства дома, а также за необоснованное использование моих личных денежных средств в так сказать коммерческих целях.

А обязанность застройщика определена как в срок построить дом , передать квартиру, обеспечить приемку дома в эксплуатацию (тобишь обеспечить получение Разрешения на ввод в эксплуатацию).

А еще хочу взыскать с Управляющей компании за неработающие лифты за подъем 4-х тонн груза (строительных материалов) на 17 этаж вручную, без документально подтвержденных расходов на основании заключения независимых оценщиков о стоимости данного вида работ. Как вы думаете это бред? И мне честно слово не смешно.

[smp-21]

Я хочу взыскать с застройщика по ДДУ в части нарушения исполнения договора, а именно задержка срока окончания строительства дома,

что взыскать? как считать взыскиваемое будете?

а также за необоснованное использование моих личных денежных средств в так сказать коммерческих целях.

Ваших денежных средств, которые Вы передали Застройщику во исполнение договора?

А обязанность застройщика определена как в срок построить дом , передать квартиру, обеспечить приемку дома в эксплуатацию (тобишь обеспечить получение Разрешения на ввод в эксплуатацию).

а может всё-таки сначала получить разрешение на ввод в эксплуатацию, а потом передать квартиру? (в соответствии с п.2 ст8 "Закона об участии в долевом строительстве")

А еще хочу взыскать с Управляющей компании за неработающие лифты за подъем 4-х тонн груза (строительных материалов) на 17 этаж вручную, без документально подтвержденных расходов на основании заключения независимых оценщиков о стоимости данного вида работ. Как вы думаете это бред? И мне честно слово не смешно.

а зачем Вы таскаете на 17 этаж грузы при отсутствии акта приема-передачи квартиры?
как говорится: дурная голова ногам покоя не даёт, да?

duke777


Логика подсказывает что:

ФЗ 214
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок

а если этот срок не имеет четкого определения, а в моем случае это чтото типа застройщик в одностороннем порядке имеет право изменить срок окончания строительства и получения разрешения ... без указания этого срока.

По смыслу данного пункта застройщик имеет право строить дом 10 лет со ссылкой на данный пункт, что не должно укладываться в смысл ФЗ-214 в рамках которого заключен ДДУ.

Может кто встречал этот пробел (либо комментарий) насчет сроков строительства

еще раз повторюсь:

а зачем Вам срок сдачи дома? Вам нужен срок передачи объекта долевого строительства (ст.4 Закона об участии в долевом строительстве)

Вам и остальные сроки Вас интересовать не должны.
Если срок передачи объекта долевого строительтсва не указан, то тут сложнее - без указания этого срока ДДУ считается незаключенным:
ст.4 Закона о ДДУ

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

[Special.farm]

smp-21

1) Что взыскать и в каком объеме до меня, примерно посчитали другие истцы:

"Постановление от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”:

Пункт 10. В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
Пункт 46. При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 ЗоЗПП).
При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.


Из него следует, что к отношениям, возникающим из ДДУ, ЗоЗПП применяется в части, не урегулированной 214-ФЗ.
Значит теперь дополнительно к неустойке по ст.10 214-ФЗ (1/150 ставки рефинансировния в день) можно взыскать еще и штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП в размере 50% от суммы иска.
В судебной практике применение этого пункта при расчете неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства уже встречается.

Итого неустойка + штраф
+ Убытки в связи с необходимостью аренды альтернативного жилья
В силу 15 ГК РФ, ст. 10 214-ФЗ - возмещаются полностю (но нужен передаточный акт, расписки в получении денег за аренду, договор)
+Моральный вред
+ Возмещение расходов исца на адвокатов и представителей в суде
+ Госпошлина с ответчика в доход бюджета по ст. 103 ГПК РФ "¶

2) Насчет использование моих денежных средств - это верно подметили Текст вставился из другого обращения - в налоговую инспекцию по данному вопросу. Именно моих денежных средств на время задержки строительства в коммерческих целях.

3) Разрешение получено, я собственник и не только по ФЗ 214, но и ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

4) см Выше. Голова сильно умная и знает, что время -деньги.

[smp-21]

В судебной практике применение этого пункта при расчете неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства уже встречается.

не вижу слов "за просрочку сдачи дома в эксплуатацию", которая (сдача дома) Вас интересует

Именно моих денежных средств на время задержки строительства в коммерческих целях.

Так Вы уж определитесь - Вам Застройщик должен передать квартиру или денежные средства. Если квартиру, то за использование каких денежных средств Вы говорите?Или использование Вашей квартиры Застройщиком в коммерческих целях?

3) Разрешение получено, я собственник и не только по ФЗ 214, но и ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

ну это некоторые вопросы снимает.

[Special.farm]

Буквально в тексте договора указана дата срока получения разрешения (а не дата передачи объекта долевого строительства) , а срок действия договора до надлежащего исполнения сторонами своих обязательств. Задержка строительства является ненадлежащим исполнением и существенным условием договора.

Исходя из условий ДДУ установлены даты начала строительства и срока получения разрешения, соответственно по смыслу договора срок получения разрешения должен быть приравнен (или трактован) к сроку передачи объекта долевого строительства (поскольку иные конкретные даты отсутствуют).Хотя "должен быть" сказано от лукавого Ни кто не должен сами возьмем

Смысл застройщику признавать договор незаключенным отсутствует, думаю даже не представляется возможным на данной стадии.


PS Использование средств см. выше, копипастено из другого обращения (не следует заостряться на нем).

Вопрос остается прежним юридическая сила пункта ДДУ, дающего право застройщику перенести срок сдачи дома?

Сообщение отредактировал Special.farm: 25 August 2013 - 21:50

[smp-21]

Буквально в тексте договора указана дата срока получения разрешения (а не дата передачи объекта долевого строительства) , а срок действия договора до надлежащего исполнения сторонами своих обязательств. Задержка строительства является ненадлежащим исполнением и существенным условием договора.

Что в Вашем понимании есть задержка строительства? Срок строительства?
И задержка строительства не является существенным условием договора. Дата окончания строительства - да.

Исходя из условий ДДУ установлены даты начала строительства и срока получения разрешения, соответственно по смыслу договора срок получения разрешения должен быть приравнен (или трактован) к сроку передачи объекта долевого строительства (поскольку иные конкретные даты отсутствуют).

Должен быть Кому должен?

Смысл застройщику признавать договор незаключенным отсутствует, думаю даже не представляется возможным на данной стадии.

я бы на месте застройщика попытался так сделать ради прикола

Сообщение отредактировал smp-21: 25 August 2013 - 22:13

[Sania]

Вопрос остается прежним юридическая сила пункта ДДУ, дающего право застройщику перенести срок сдачи дома?

КМК Вы невнимательно слушаете ответы.
Каким образом в Вашем ДДУ определен срок передачи квартиры?

[Special.farm]

Над шаблонами ДДУ трудились лучшие умы Российской Федерации , это понятно и естественно, договора оформлены в таком виде, в котором ими можно работать юристам в интересах корпораций (в том числе убеждать, ссылаясь на пункты договора).

Цель, созданной темы не узнать возможность взыскания, а определить наличие противоречий императивным нормам (если они есть) одного пункта договора, противоречие, которое прямо не указано в Законе 214, но может исходить из подзаконных актов.

Получая информацию, вопрос темы уже подкорректировался, поскольку законность свободы договорных действий в силу ГК была подтверждена

Юридическая сила пункта ДДУ, дающего право застройщику перенести срок передачи застройщиком объекта ?
Юридическая сила пункта ДДУ, дающего право застройщику перенести срок получения разрешения?

Можно предположить, что проектная декларация, где указаны сроки, является неотъемлемой частью договора, поскольку на нее присутствует ссылка в тексте ДДУ .

Один умный человек, вероятно еще до нашей эры сказал: «Scire leges non hoc est verba earum tenere, sed vim ac potestatem». Подтверждение этих слов находит отражение в постановлениях пленумов Верховного и Конституционного судов, где дают разъяснения о том как следует понимать , а не читать.

[Sania]

Special.farm, Вы упражняетесь в риторике или желаете услышать чье-нибудь мнение?
Если второе - почему вопросы игнорируете?
Есть ли предельный срок, в рамках которого Застройщик вправе переносить сроки?
Как конкретно звучит ссылка на ПД в ДДУ?

Цель, созданной темы не узнать возможность взыскания, а определить наличие противоречий императивным нормам (если они есть) одного пункта договора, противоречие, которое прямо не указано в Законе 214, но может исходить из подзаконных актов.

о каких подзаконных актах идет речь?

Можно предположить, что проектная декларация, где указаны сроки, является неотъемлемой частью договора, поскольку на нее присутствует ссылка в тексте ДДУ .

слабо верится в правомерность такого предположения

Рядышком объединенная тема, в которой этот вопрос уже жевали

Сообщение отредактировал Sania: 27 August 2013 - 12:09

[Special.farm]

Вы упражняетесь в риторике или желаете услышать чье-нибудь мнение?
Если второе - почему вопросы игнорируете?

Учитель по риторике сказал, что чтобы язык не заплетался весь день надо утром упражняться

Если второе - почему вопросы игнорируете?

Потому, что во первых шаблон ДДУ стандартный со всеми вытекающими в пользу застройщика (и пункты о сроках передачи жевались в соседней ветке), а во вторых интересует именно вопрос выделенный красным текстом.

Есть ли предельный срок, в рамках которого Застройщик вправе переносить сроки?

Срока нет, но есть уточнение, что не чаще одного раза.

о каких подзаконных актах идет речь?

Не имею понятия (поэтому ищу), но в конкретном контексте это любые источники, имеющие отношение к запрету включать в ДДУ подобные оговорки .

[smp-21]

Юридическая сила пункта ДДУ, дающего право застройщику перенести срок передачи застройщиком объекта ?
Юридическая сила пункта ДДУ, дающего право застройщику перенести срок получения разрешения?

Предположим, эти пункты не соответствуют законодательству, что это Вам даёт? Или кто-то ввёл ответственность за нарушение этих сроков?

Можно предположить, что проектная декларация, где указаны сроки, является неотъемлемой частью договора, поскольку на нее присутствует ссылка в тексте ДДУ .

если в декларации указаны существенные условия, на которые ссылается ДДУ, то да, в противном случае - нет.

[Special.farm]

Юридическая сила пункта ДДУ, дающего право застройщику перенести срок передачи застройщиком объекта ?
Юридическая сила пункта ДДУ, дающего право застройщику перенести срок получения разрешения?
Предположим, эти пункты не соответствуют законодательству, что это Вам даёт? Или кто-то ввёл ответственность за нарушение этих сроков?

Не знаю, можно предположить, что недействительность данной оговорки, сохраняя действительность договора в целом. Ответственность может определить суд.

Сообщение отредактировал Special.farm: 27 August 2013 - 13:13

[Sania]

"Стандартный шаблон ДДУ" - все-таки преувеличение
КМК право застройщика в одностороннем порядке изменить условие договора о сроке передачи квартиры - явно противоречит ФЗ-214 и ЗоЗПП.
Учитывая социальную направленность СОЮ я бы на месте застройщика сильно бы не уповал на свободу договора, включая подобную оговорку в ДДУ.
С другой стороны видел судебные решения (и СОЮ и АС): по ДДУ застройщик вправе сдвинуть дату окончания строительства, но не более чем на 3 месяца. Суд полагает, что стороны в качестве крайней даты определили "сдвинутую на 3 месяца".
Без предельных сроков - шансов у Застройщика ИМХО практически нет.
Подзаконных актов по этому вопросу - нет
Искать надо судебную практику.

если в декларации указаны существенные условия, на которые ссылается ДДУ, то да, в противном случае - нет.

можете пояснить?

[Special.farm,повторю вопрос

Как конкретно звучит ссылка на ПД в ДДУ?

[Special.farm]

Sania сказал:
Как конкретно звучит ссылка на ПД в ДДУ?

Аналогичным образом
http://forum.yurclub...8

Сообщение отредактировал Special.farm: 27 August 2013 - 13:27

[smp-21]

можете пояснить?

В ДДУ, судя по приведенным судебным решениям, дата передачи квартиры/помещения может быть завязан на "дату окончания строительства" и т.п. и таким образом, дата, указанная в проектной декларации, является существенным условием ДДУ.
Или как у меня в ДДУ сказано что-то типа " характеристики дома №хх, а также характеристики отделки общих помещений указаны в проектной декларации. Проектная декларация является неотъемлемой частью договора."

[Sania]

Special.farm, по указанной ссылке не нашел, чтобы в ДДУ была ссылка на содержание проектной декларации

Или как у меня в ДДУ сказано что-то типа " характеристики дома №хх, а также характеристики отделки общих помещений указаны в проектной декларации. Проектная декларация является неотъемлемой частью договора."

хрень какая-то: В ПД вносятся изменения не реже чем раз в квартал, они что - согласуются с Дольщиком? Или имеется ввиду ПД в редакции на момент подписания/заключения ДДУ?
Представим, что срок передачи не указан в тексте самого ДДУ, а указан в ПД, на которую в ДДУ такая ссылка.
Застройщик вносит изменения в ПОС и соответственно меняет ПД?

[smp-21]

Или имеется ввиду ПД в редакции на момент подписания/заключения ДДУ?

именно. Всё остальное - изменение условий договора, а если это срок передачи помещения, то изменение существенного условия договора, что не допускается не только ЗоЗПП, но и ГК...

Представим, что срок передачи не указан в тексте самого ДДУ, а указан в ПД, на которую в ДДУ такая ссылка.
Застройщик вносит изменения в ПОС и соответственно меняет ПД?

кто ж он такой, чтобы в одностороннем порядке менять существенные условия договора? Дата передачи - существенное условие договора. И если изменение какой-либо даты в ПД, действующей на момент заключения ДДУ, меняется и дата передачи помещения, то, обращаясь в суд, следует приводить изначальный расчет даты передачи и от него уже плясать

Но это моё мнение. ИМХО.
У меня дата передачи указана без всяких привязок - 15.09.2013. Ссылка на ПД только в части характеристик помещения (какие окна, какие стены, покрытие стен, су и т.д.), мест общего пользования и инженерного оборудования. Сам жду, потирая руки, так как еще строить и строить

[snm.spb]

по указанной ссылке не нашел, чтобы в ДДУ была ссылка на содержание проектной декларации

наверно имелось в виду вот это:

90 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию + ориентировочный срок получения разрешения - II квартал

То есть срок передачи поставлен в зависимость от факта ввода в эксплуатацию, который законом застройщику менять не запрещено.

Опуская слово "ориентировочный" ориентируемся на конец 2 квартала (30 июня) + 90 дней. Если первоначальный срок ввода указан в договоре, срок передачи согласован и подлежит изменению только с согласия дольщика.

Сообщение отредактировал snm.spb: 27 August 2013 - 16:08

[Sania]

резюмируя: единственный способ сделать проектную декларацию неотъемлемой частью ДДУ - указать в тексте ДДУ "Неотъемлемой частью договора является проектная декларация в редакции от __.__.__, опубликованная в __ __.__.__".
Смысла в такой "неотъемлемой части ДДУ" я не вижу

[smp-21]

Смысла в такой "неотъемлемой части ДДУ" я не вижу

я не стал вдаваться в эту неотъемлемую часть, так как все интересующие меня моменты договора указаны напрямую - все равно принимать помещение будет строительный эксперт

[Daonar]

жаль вопрос автора так и остался без ответа.