И Вам ли тем более не знать об этом.
Но я решил поставить точку в споре про собрания до ввода здания (объекта) в эксплуатацию.
и так вот оно решение с золотой серединой.
http://kirovcourt.om...ocum_sud&id=700
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2009 года Кировский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Полякова Д.Н.,
при секретаре судебного заседания С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску В., З. и Б. к К., ООО «Ж» и М. о признании недействительным решения общего собрания собственников жилого дома,
установил:
В., З. и Б. обратились в суд с иском к К., ООО «Ж» и М. о признании недействительным решения общего собрания собственников жилого дома. Истцы указали, что 18.02.09г. на судебном заседании у мирового судьи судебного участка № 45 по иску ООО «Ж» к В., 24.03.09г. по иску к З. и по иску к Б. о взыскании задолженности, представитель ООО «Ж» - С. представила в суд, а судья приобщила в качестве доказательства протокол № 1 организационного собрания жильцов дома, из которого следует, что 26.11.05г. состоялось организационное собрание будущих жильцов данного дома. Считают указанное решение общего собрания недействительным. В протоколе № 1 указано, что «присутствовали жильцы дома в количестве 165 человек (76% общего числа), кворум есть, собрание правомочно». Однако на момент проведения собрания никто в доме не имел прав собственности, таким образом, невозможно установить, каким количеством голосов от общего числа голосов обладает каждый принявший участие в этом голосовании. При проведении собрания также была нарушена процедура созыва общего собрания. Истцы просили признать недействительным указанное решение организационного собрания жильцов дома.
В судебном заседании В., представитель З. и представитель Б. исковые требования поддержали, суду пояснили, что истцы присутствовала на собрании и голосовали «против». Вопрос об управлении жилого дома ООО «Ж» не рассматривался, истцы нигде не расписывались. Коммунальные услуги оплачивали по квитанциям в ЖКО «Б», но не знали, что ЖКО «Б» является управляющей компанией. О выборе способа управления жилым домом посредством ООО «Б» узнали лишь на судебном заседании у мирового судьи.
В судебном заседании К. и представитель ООО «Б» С. исковые требования не признали, суду пояснили, что заявленное общее собрание собственников было проведено законно, его решение также является правомерным. В данном жилом доме собрание по выбору способа управления не проводилось, истцы производили оплату по квитанциям. Просили применить срок исковой давности.
З., Б. и М. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.
Выслушав стороны, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Материалами дела установлено, что В. на праве собственности принадлежит квартира № дома № корпус № по улице К. в г. Омске, общей площадью 94,00 кв.м., З. на праве собственности принадлежит квартира № дома № корпус № по улице К. в г.Омске, общей площадью 68,00 кв.м., а Б. на праве собственности принадлежит квартира № дома № корпус № по улице К. в г.Омске общей площадью 59,20 кв.м.
Данные обстоятельства подтверждаются копиями соответствующих свидетельств о государственной регистрации права серии № от 17.07.06г., серии № от 14.07.06г., серии № от 14.07.06г.
Таким образом, все указанные выше истцы являются собственниками помещений в указанном многоквартирном доме.
Согласно постановления Администрации г.Омска № от 31.12.04г. «О вводе в эксплуатацию жилого дома по улице К. корпус № в Кировском административном округе» постановлено: утвердить акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 30.12.04г. законченного строительства 9-10 этажного жилого дома на 210 квартир по улице К., корпус № в КАО общей площадью здания 15080,3 кв.м., общей площадью квартир 12447,0 кв.м., рекомендовать ООО «Б», произвести заселение жилого дома, заключить договоры с соответствующими службами городского хозяйства на содержание и эксплуатацию жилого дома.
Материалами дела установлено, что 26.11.05г. было проведено организационное собрание жильцов дома № корпус № по улице К. в г. Омске. Результаты проведения заявленного организационного собрания оформлены протоколом № 1 от 26.11.05г.
В повестке дня голосования собственников значились следующие вопросы: завершение строительства жилого дома; порядок вселения и получения ключей; вопросы устранения недоделок и неисправностей по строительным и спец. работам; порядок запуска воды, электроэнергии и т.п.; размер единовременного сбора, обслуживание и содержание жилья, оплата декабря 2005г.; передача функций по управлению и содержанию жилого дома ООО «Б»; заключение индивидуальных договоров собственников жилых помещений с ООО «Б» на техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг.
Согласно данному протоколу жильцы решили: в связи с подписанием постановления о вводе в эксплуатацию дома № корпус № по улице К., начать заселение с 14.12.05г.; ключи выдаются при наличии акта приема-передачи квартиры от инвестора, удостоверения о прохождении инструктажа в «Омскгоргазе» и квитанций ООО «Б»; собственники жилья, у которых имеются замечания по недоделкам и неисправностям, составляют акт на устранение недоделок совместно с представителем от строительной организации; электроэнергия и вода подаются в квартиры после получения ключей по личному заявлению жильца; утвердить размер единовременного сбора 61 рубль с 1 кв.м. общей площади квартиры; оплату за содержание жилья и коммунальные услуги производить согласно рекомендациям Городского Совета. В связи с тем, что заселение производится до момента оформления права собственности, оплата за содержание жилья и коммунальные услуги производится, начиная с декабря 2005 года. Передать функции по управлению и содержанию жилого дома ООО «Б», заключить индивидуально с каждым собственником жилого помещения договор с ООО «Б» на техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг.
Вместе с тем, суд полагает, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что заявленное решение организационного собрания жильцов было принято с нарушением требований ЖК РФ, решением нарушены права и законные интересы истцов, допущенные нарушения являются существенными.
Согласно ст.44 ЖК РФ только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 3, 9 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о передаче в пользование общего имущества; выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
По правилам ст.45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно положениям ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенных в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принято в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с ч.1 ст.48 правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
Исходя из вышеизложенного, следует, что 26.11.05г. на момент проведения организационного собрания, лица принявшие участие в собрании не являлись собственниками жилых помещений, так как они не прошли государственную регистрацию права на жилые помещения в многоквартирном доме № корпус № по улице К. в г.Омске.
Согласно протокола № 1 на организационном собрании жильцов дома № корпус № по ул. К. в г.Омске присутствовало 165 человек (76% общего числа), соответственно кворум есть, собрание правомочно.
В соответствии с ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Таким образом, на момент проведения собрания невозможно было установить каким количеством голосов от общего числа голосов обладает каждый принявший участие в этом голосовании, так как никто из присутствующих не имел прав собственности на данный многоквартирный дом. Также для подведения итогов голосования должна создаваться счетная комиссия, утвержденная на общем собрании, которая осуществляет подсчет голосов. В данном протоколе не отражены итоги голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался», соответственно также невозможно установить имеет ли собрание кворум.
Кроме того, при проведении заявленного собрания были нарушены процессуальные правила его проведения, установленные ЖК РФ и процедура созыва общего собрания.
В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определённом таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания (заочное голосование);
3. в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Так как на момент проведения собрания жильцы дома № корпус № по улице К. в г.Омске еще не были заселены, в данном доме еще велись строительные работы, поэтому инициатор собрания не мог вручить сообщение о проведении такого собрания каждому собственнику помещения в данном доме и следовательно, участники собрания не были оповещены надлежащим образом. Решения, принятые данным собранием, и итоги голосования также должны доводиться до сведения собственников помещений.
В связи с этим, доводы истцов о том, что собрание было проведено с многочисленными грубыми нарушениями ЖК РФ, а протокол данного собрания не имеет юридической силы, нашли свое подтверждение, так как о решении общего собрания, оформленном в виде протокола, а также об итогах голосования истцам известно не было.
Доводы ответчиков о применении срока исковой давности суд считает несостоятельными.
Согласно ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Со слов истцов об этом решении им стало известно впервые лишь 18.02.09г. на судебном заседании у мирового судьи участка № 45 КАО г. Омска. Поэтому установить срок, когда истцам стало известно о данном решении, а также срок исковой давности не представляется возможным. Ответчики же не представили суду никаких доказательств момента, когда истцам стало известно о вынесении оспариваемого решения общего собрания.
При таких обстоятельствах по правилам приведённых материальных норм суд приходит к выводу о том, что заявленное решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома № корпус № по улице К. в г. Омске, оформленное протоколом от 26.11.05г. № 1 было вынесено незаконно с нарушением прав и законных интересов истцов, поэтому оно подлежит признанию недействительным.
Поскольку судом установлено, что заявленное собрание собственников жилого дома принято с нарушением требований ЖК РФ, решением собрания нарушены права и законные интересы истцов, допущенные нарушения являются существенными, по правилам приведённых материальных норм исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома № корпус № по улице К. в г. Омске, оформленное протоколом от 26.11.05г. № 1.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд г. Омска в течение 10 дней.
Судья
Решение вступило в законную силу 24.06.2009г.
