Анна_СПб Конечно нельзя. Тема баян. В "Жилищном несколько очень больших тем по этому вопросу.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 31 мая 2005 года Дело N Ф04-3357/2005(11806-А70-30)
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "на Минской" на решение от 25.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 28.02.2005 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-5131/5-2004 по иску товарищества собственников жилья "на Минской" к обществу с ограниченной ответственностью "Магнум" и обществу с ограниченной ответственностью фирма "Олал",
УСТАНОВИЛ:
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) "на Минской" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Магнум" и ООО фирма "Олал" о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.11.2002 к договору долевого участия в строительстве жилья от 23.08.2002, заключенного ООО "Магнум" и ООО фирма "Олал" в части передачи ООО "Магнум" нежилого помещения, расположенного в чердачном пространстве второй блок-секции дома 65, корпус 1, ул. Минская, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Магнум" вернуть в первоначальное состояние и освободить данное нежилое помещение площадью 192,77 кв. метра.
Исковые требования мотивированы тем, что дополнительное соглашение, по мнению истца, не соответствует требованиям статей 1, 7 - 9, 15, 31, 42 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", поскольку на переданной площади чердачного помещения находятся системы горячего и холодного водоснабжения, являющиеся общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
Решением от 25.12.2004 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2005, в иске отказано.
Суд мотивировал решение тем, что фактически ООО "Магнум" приобретена мансарда, т.е. помещение, расположенное в чердачном пространстве, которое в перечень общего имущества согласно статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" не входит и по договору на техническое обслуживание от 30.04.2003 данное имущество не передавалось.
Суд апелляционной инстанции также отметил, что суду не представлено доказательств, подтверждающих нахождение в чердачном помещении коммуникаций и оборудования, необходимого для эксплуатации жилого дома, и ограничения прав домовладельцев на пользование принадлежащими им квартирами при заключении сторонами по спору дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве; комплекс недвижимого имущества не зарегистрирован домовладельцами в качестве кондоминиума в установленном законом порядке, в связи с чем на него не может распространяться действие статьи 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
В кассационной жалобе ТСЖ "на Минской", ссылаясь на нарушение судебными инстанциями норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель кассационной жалобы полагает: в договоре долевого участия в строительстве и техническом паспорте на жилой дом 65, корпус 1 по ул. Минской сведений о мансардном этаже не имеется, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; представленные истцом копии проекта свидетельствуют о расположении в чердачном пространстве второй блок-секции дома N 65, корпус 1 по ул. Минской несущих конструкций, которые согласно статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев. В судебном заседании представитель поддержал доводы кассационной жалобы.
В отзыве на кассационную жалобу ООО фирма "Олал" просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы отзыва.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Магнум" просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы, изложенные в отзыве.
Кассационная инстанция, в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела, 23.08.2002 ООО "Магнум" (дольщик) и ООО фирма "Олал" (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени, в котором определили, что размер долевого участия дольщика в строительстве объекта составляет одну трехкомнатную квартиру общей площадью 106,64 кв. метра, расположенную на 5-м этаже 2-й блок-секции.
01.11.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым застройщик взял на себя обязательство по окончании строительства передать в собственность дольщику нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени в качестве подсобных помещений.
24.03.2003 стороны подписали договор передачи доли общей собственности. Согласно акту приема-передачи от 24.03.2003 ООО фирма "Олал" в связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию жилого дома, которому был присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Минская, 65, корпус 1, передало ООО "Магнум" во исполнение договора долевого участия в строительстве трехкомнатную квартиру N 21 общей площадью 105,2 кв. метра, расположенную на 5 - 6 этажах, и нежилые помещения общей площадью 192,77 кв. метра, расположенные в чердачном пространстве второй блок-секции жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени, оборудованные входной металлической дверью и утепленной кровлей из металлочерепицы.
ТСЖ "на Минской" создано в соответствии с решением собрания домовладельцев 17.04.2003 (свидетельство о государственной регистрации от 29.04.2003) с целью обеспечения совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.
30.04.2003 ООО фирма "Олал" и ТСЖ "на Минской" заключили договор, в соответствии с которым застройщик передал на техническое обслуживание с постановкой на баланс ТСЖ жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Минская, 65, корпус 1.
В перечень передаваемого имущества согласно акту приема-передачи вошло следующее имущество: 38 квартир - 333,4 кв. метра, офис N 1 - 127,5 кв. метра, прачечная - 207 кв. метров, электрощитовая - 9,1 кв. метра, 3 технических помещения общей площадью 19,3 кв. метра, подвальные помещения - 320,83 кв. метра, 3 лестницы - 488,1 кв. метра, места общего пользования - 127,4 кв. метра, внутридомовые инженерные сети и техническое оборудование, придомовая территория.
В период технического обслуживания жилого дома во втором подъезде было обнаружено, что выше 5-го этажа металлической дверью закрыт вход в чердачное помещение и в нем ведутся строительные работы ООО "Магнум". Указанное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
По смыслу жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением. В силу статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, а не статьи 291.
------------------------------------------------------------------
Общее имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи. Поскольку оно является принадлежностью, оно не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. В силу пункта 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
В соответствии со статьей 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Статья 8 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" также устанавливает, что собственники в целях согласования порядка реализации своих прав могут создавать товарищества собственников жилья. Согласно статье 31 Федерального закона от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" ТСЖ создается для разрешения споров и конфликтов, защиты прав, законных интересов граждан, объединившихся в товарищество собственников жилья, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.
ТСЖ "на Минской" создано в соответствии с решением собрания домовладельцев 17.04.2003 (свидетельство о государственной регистрации от 29.04.2003) с целью обеспечения совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом (пункт 2.1 устава).
В связи с указанным кассационная инстанция считает, что ТСЖ "на Минской" является заинтересованным лицом и вправе обратиться в суд с настоящим иском.
Учитывая изложенное, решение и постановление являются недостаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 25.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 28.02.2005 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-5131/5-2004 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Постановление вступает в силу со дня его принятия.
.
Пока вижу два выхода: пользование на 49 лет или расселение дома 
