Сообщений в теме: 13

[Гайка Обыкновенная]

Здравствуйте!
Прошу высказать свое видение следующей ситуации.
Планируется к заключению договор лизинга недвижимого имкущества, возвратник.
Объект представляет собой большой торговый центр со множеством арендаторов, часть договоров аренды долгосрочные, следовательно, зарегистрированные. Т.е. на объекте висит обременение в виде аренды.
Во исполнение договора лизинга будет заключен договор купли-продажи, по которому право собственности на этот торговый комплекс перейдет от нынешнего собственника-арендодателя к лизинговой компании. Лизингополучатель (то есть бывший собственник,бывший арендодатель), в свою очередь, по сути будет арендатором. При этом "своих" арендаторов растерять он не хочет, в их отношениях по сути изменений произойти не должно (за исключением формальных).
Договор лизинга необходимо зарегистрировать. Однако по своей сути это аренда. Возникает вопрос: есть ли какие-либо варианты зарегистрировать эту сделку, не снимая существующие обременения в виде аренды? (довольно хлопотное дело: объяснить ситуацию арендаторам, со всеми расторгать договоры, потом перезаключать в виде субаренды и пр.)
Есть ли у кого-то опыт подобных сделок? Как на это смотрит Росреестр?
Заранее благодарю за мнения.

[Гайка Обыкновенная]

Убедительно прошу высказать мнения по обозначенному в первом посте вопросу! Спасибо.

[Гайка Обыкновенная]

Прошу поделиться точками зрения. Позицию Росреестра пока не узнали (был направлен соответствующий запрос в Центральный аппарат + записаны на консультацию к начальнику Управления Росреестра по своему региону), а время поджимает. Хотелось бы узнать, какие взгляды еще есть на нашу ситуацию. Спасибо.

[grin095]

А какие мнения? Есть зарегистрированная аренда, Вы пытаетесь из арендатора сделать субарендатора, сделав собственника арендатором. Подписываете договор аренды (лизинга), оформляете допы к существующей аренде, все сдаете в Росреестр. Доп делать теоретически необязательно, но Росреестр по умолчанию откажет же.. Без него все было б проще.

Сообщение отредактировал grin095: 06 August 2013 - 18:53

[Гайка Обыкновенная]

А какие мнения? Есть зарегистрированная аренда, Вы пытаетесь из арендатора сделать субарендатора, сделав собственника арендатором. Подписываете договор аренды (лизинга), оформляете допы к существующей аренде, все сдаете в Росреестр. Доп делать теоретически необязательно, но Росреестр по умолчанию откажет же.. Без него все было б проще.

В нем-то всё и дело (в Росреестре то есть).
А допы Вы имеете в виду о том, что Арендатор становится Субарендатором, меняется основание, на котором арендодателю принадлежат сдаваемые помещения (не свидетельство о праве собственности, а договор лизинга) и т.д.?
В этом случае у нас может возникнуть проблема со сроками: лизинг заканчивается раньше, чем некоторые договоры аренды. Соответственно, в допнике (либо во вновь заключенном договоре субаренды) срок будет не в пользу арендатора отличаться от прежнего. Проблематично ряду арендаторов объяснить, что в действительности их интересы не страдают. Формальные-то основания для переживаний у них есть.
Поэтому и возникла мысль, нельзя ли как-нибудь иначе поступить, учитывая, что лизинг всё-таки не совсем обычная аренда, а обладает определенными особенностями.
Спасибо.

[Гайка Обыкновенная]

учитывая, что лизинг всё-таки не совсем обычная аренда, а обладает определенными особенностями.

и какие определенные особенности лизинга вызывают у Вас мысли о том, что

нельзя ли как-нибудь иначе поступить

?

Последующий переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (а в нашем случае - еще и бывшему собственнику этого предмета лизинга)

[Гайка Обыкновенная]

Последующий переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю

это как в аренде с правом выкупа, нет?

Да. Согласна с Вами, что они очень похожи. Однако различия, на мой взгляд (в том числе с учетом позиции регистраторов) все равно есть. Ведь при аренде с правом выкупа имущество принадлежит арендодателю, т.е. сначала регистрируется право собственности, а затем уже аренда. В случае с лизингом все как-то нелогично получается: первоочередным является договор лизинга, во исполнение его заключается договор купли-продажи. То есть сначала надо бы регистрировать лизинг, а затем уже право собственности. Но поскольку в аренду (в лизинг) нельзя сдать то, что тебе не принадлежит, то регистрируют сначала право собственности (на основании ДКП), а затем обременение (лизинг). Уже неоднократно в разных регионах так происходило. Вроде бы и в том, и в другом взгляде есть логика, но и нестыковки тоже есть.
Почему и возник вопрос: может на это счет есть какие-то альтернативные варианты.
Понятно, что если они невозможны, то будем пытаться работать с арендаторами, несмотря на хлопотность.

Сообщение отредактировал Гайка Обыкновенная: 07 August 2013 - 12:03

[grin095]

А какие мнения? Есть зарегистрированная аренда, Вы пытаетесь из арендатора сделать субарендатора, сделав собственника арендатором. Подписываете договор аренды (лизинга), оформляете допы к существующей аренде, все сдаете в Росреестр. Доп делать теоретически необязательно, но Росреестр по умолчанию откажет же.. Без него все было б проще.

В нем-то всё и дело (в Росреестре то есть).
А допы Вы имеете в виду о том, что Арендатор становится Субарендатором, меняется основание, на котором арендодателю принадлежат сдаваемые помещения (не свидетельство о праве собственности, а договор лизинга) и т.д.?
В этом случае у нас может возникнуть проблема со сроками: лизинг заканчивается раньше, чем некоторые договоры аренды. Соответственно, в допнике (либо во вновь заключенном договоре субаренды) срок будет не в пользу арендатора отличаться от прежнего. Проблематично ряду арендаторов объяснить, что в действительности их интересы не страдают. Формальные-то основания для переживаний у них есть.
Поэтому и возникла мысль, нельзя ли как-нибудь иначе поступить, учитывая, что лизинг всё-таки не совсем обычная аренда, а обладает определенными особенностями.
Спасибо.

Да, эти допы. Включите в них обязательства по перезаключению, гарантии, санкции и т.п. вопрос договоренности.
Лизинг пока что аренда, хоть и финансовая.

[Гайка Обыкновенная]

SDF

Благодарю за ссылку. Многие из обсуждений прочитаны, но по конкретному вопросу не нашла.

SDF

grin095

Спасибо за внимание к вопросу

Сообщение отредактировал Гайка Обыкновенная: 07 August 2013 - 14:41

[Изяслав]

В случае с лизингом все как-то нелогично получается: первоочередным является договор лизинга, во исполнение его заключается договор купли-продажи. То есть сначала надо бы регистрировать лизинг, а затем уже право собственности. Но поскольку в аренду (в лизинг) нельзя сдать то, что тебе не принадлежит, то регистрируют сначала право собственности (на основании ДКП), а затем обременение (лизинг).

сейчас, после внесения изменений в постановление ВАС по аренде, должно быть проще.

[Гайка Обыкновенная]

В случае с лизингом все как-то нелогично получается: первоочередным является договор лизинга, во исполнение его заключается договор купли-продажи. То есть сначала надо бы регистрировать лизинг, а затем уже право собственности. Но поскольку в аренду (в лизинг) нельзя сдать то, что тебе не принадлежит, то регистрируют сначала право собственности (на основании ДКП), а затем обременение (лизинг).

сейчас, после внесения изменений в постановление ВАС по аренде, должно быть проще.

Согласна с Вами.
Однако главный мой вопрос состоит не в том, в какой последовательности регистрируются право собственности и лизинг, а в том, можно ли заключить договор возвратного лизинга, не снимая существующие обременения в виде аренды. Пока думается, что нет, но может что-то удастся найти.

[dega]

Добрый день!

Гайка Обыкновенная

Возникает вопрос: есть ли какие-либо варианты зарегистрировать эту сделку, не снимая существующие обременения в виде аренды? (довольно хлопотное дело: объяснить ситуацию арендаторам, со всеми расторгать договоры, потом перезаключать в виде субаренды и пр.)

Как Вы решили этот вопрос?

Мы решили расторгнуть договоры с арендаторами и заключить новые. При этом расторжение определили под отменительным условием (переход права собственности на здание Лизингодателю), а заключение договоров субаренды под отлагательным условием (передача здания от Лизингодателя Лизингополучателю).

[Гайка Обыкновенная]

Добрый день!

Гайка Обыкновенная

Возникает вопрос: есть ли какие-либо варианты зарегистрировать эту сделку, не снимая существующие обременения в виде аренды? (довольно хлопотное дело: объяснить ситуацию арендаторам, со всеми расторгать договоры, потом перезаключать в виде субаренды и пр.)

Как Вы решили этот вопрос?

Мы решили расторгнуть договоры с арендаторами и заключить новые. При этом расторжение определили под отменительным условием (переход права собственности на здание Лизингодателю), а заключение договоров субаренды под отлагательным условием (передача здания от Лизингодателя Лизингополучателю).

Здравствуйте! С новым годом Вас!
Мы тоже в итоге расторгли договоры аренды (отменительные условия - право собственности на здание не перешло к ЛД и/или договор лизинга не заключен/не зарегистрирован). Договоры субаренды без отлагательного условия, поскольку акт приемки-передачи подписан в тот же день, когда и сам договор лизинга (т.е. до регистрации). Они все датированы днем, следующим за регистрацией права собственности ЛД на здание и регистрацией договора лизинга (у нас это получился день фактического получения документов из росреестра).

[dega]

Гайка Обыкновенная,
спасибо за ответ!