Сообщений в теме: 16

[mailman76]

Доброго времени суток, коллеги!

Такой вопрос, в поиске ничего не нашел.

Исходные данные: встроенно-пристроенное помещение к МКД (копировальный центр), оформленно в собственность ЮЛ. Встроенная часть расположена в МКД, участок под МКД сформирован, прошел кадастровый учет - назначение "под МКД". Сам Копировальный центр общего имущества не имеет (кроме участка под МКД естественно ну и фундамента и стен). Пристроенная часть находится на смежном, отдельном участке: тоже сформирован, имеет отдельный кадастровый номер, назначение - "под копировальный центр", расположен только под Копировальным центром, на другие участки не налагается. На участок имеется зарегистрированный договор аренды.
В пристрое имеются также еще 3 помещения, все в собственности одного ФЛ, являются точно такими же встроенно-пристроенными, каждый расположен на своем участке, которые хозяин магазинов, как-то умудрился оформить в собственность. Таким образом, пристрой расположен на делимом з/у.
Просили в собственность, МИЗО отказало. Оспариваем. В суде МИЗО заявило, что т.к. Копировальный центр является неделимым объектом недвижки, то оформить собственность на з/у расположенный под частью неделимого объекта нельзя. В принципе довод логичен. И я так понял, пока все складывается не в нашу пользу. Порыл практику: практика противоречивая - кому то отказывали, кому то удовлетворяли.
Уважаемые коллеги: может у кого-то было аналогичное дело, или какие то есть мысли по поводу того как выиграть?
Основная наша позиция такая: з/у под пристроем является делимым, п. 3 ст. 36 ЗК РФ говорит только про неделимые з/у.
Сейчас объявили перерыв. Пока думал, наше вот что:
согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П, и п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» з/у под МКД переходит в собственность собственников помещений в МКД с момента формирования з/у и при этом никаких дополнительных действий типа регистрации права делать не нужно. Таким образом, мы имеем, что под встроенной частью КЦ у нас общая долевая собственность, а под пристроем у нас договор аренды, то есть один объект недвижимости расположен на 2 разных з/у на 2 разных видах права. И сейчас сижу голову ломаю как можно обыграть в свою пользу сей момент. Может п. 4 ст. 35 ЗК РФ?
В общем коллеги, прошу вашего совета. Может мысли какие есть?

З.Ы. сам КЦ по идее не является неделимой вещью, т.к. может использоваться независимо от МКД в целом и других помещений в пристрое.

Сообщение отредактировал mailman76: 24 January 2014 - 06:36

[Lexus007]

В пристрое имеются также еще 3 помещения, все в собственности одного ФЛ, являются точно такими же встроенно-пристроенными, каждый расположен на своем участке, которые хозяин магазинов, как-то умудрился оформить в собственность.

Давайте начнем с простого... Вы не спрашивали этого ФЛ как он умудрился оформить в собственность? Может в МИЗО расскажут как ФЛ это сделал?

И вопрос о цели. Есть смысл приватизировать? Просто в некоторых регионах земельный налог не сильно отличается от ставки арендной платы...

[mailman76]

Спрашивал, он как ФЛ подавал заявление через муниципалов, было это давно, и скорее всего через мохнатые руки оформлялось. А то была у меня надежда, что он оформил через суд... Но увы
Выгода вроде есть, я не уточнял
На мои доводы о том, что ФЛ оформил ПС на з/у на точно такие же объекты, суд говорит, что это к делу не относится - не доказывает ваше право на з/у.
Насчет этого:

один объект недвижимости расположен на 2 разных з/у на 2 разных видах права

никаких идей нет?
Мне кроме как сказать, что: "на основании изложенного КЦ не является неделимой вещью", ничего в голову не приходит пока...

[Lexus007]

На мои доводы о том, что ФЛ оформил ПС на з/у на точно такие же объекты, суд говорит, что это к делу не относится - не доказывает ваше право на з/у.

Всё правильно! Суду даже незачем было это озвучивать...

Насчет этого:

один объект недвижимости расположен на 2 разных з/у на 2 разных видах права

никаких идей нет?

В принципе объект нужно было сначала разделить на два (под каждым из участков чтобы был один объект и один вид права на землю)...
но вы вроде другим путем пошли...
впрочем разделить на два Вы еще успеете и подадите новое заявление в МИЗО. Проверьте ФЛ по записям в ЕГРП, может он именно так и делал со своими помещениями.
Но вот будут ли экономически оправданы расходы на раздел объекта по сравнению с выгодой от приватизации ЗУ, это уж Вам решать.

Сообщение отредактировал Lexus007: 27 January 2014 - 13:38

[mailman76]

Проверьте ФЛ по записям в ЕГРП, может он именно так и делал со своими помещениями.

Уже, все в деле есть, ничего не разделял, каждый магазин целиком идет.

В принципе объект нужно было сначала разделить на два (под каждым из участков чтобы был один объект и один вид права на землю)...

Ну это мы всегда успеем, тогда будет все легко, но просто смысла нет разделять на 2 объекта.

Всё правильно! Суду даже незачем было это озвучивать...

Ну была надежда на "равенство в правах покупателей гос. и муниципального имущества". Все таки право есть и оно никем не оспорено.

Сообщение отредактировал mailman76: 28 January 2014 - 04:50

[mailman76]

Коллеги, нашел вот что:
Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости"

"73. В Реестр вносятся следующие общие сведения о здании:
1) вид объекта недвижимости (здание);
2) кадастровый номер и дата его внесения в ГКН;
3) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен в порядке, действовавшем до вступления в силу Закона о кадастре, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
4) кадастровый номер (номера) объекта (объектов) недвижимости, в результате преобразования которого (которых) было образовано существующее здание;
5) кадастровые номера объектов недвижимости, образуемых из существующего здания;
6) адрес здания или при отсутствии такого адреса - описание местоположения (путем перечисления наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта и т.п.);
7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, - кадастровые номера всех таких земельных участков;
8) назначение здания (нежилое здание, жилой дом,"

Таким образом, получаем, что довод МИЗО о том, что "Копировальный центр является неделимым объектом недвижки, то оформить собственность на з/у расположенный под частью неделимого объекта нельзя", является необоснованным.
Что скажете?
Да и прямого запрета на расположение одного здания на 2 участках вроде как в законе нет. По крайней мере, я не нашел.

Сообщение отредактировал mailman76: 29 January 2014 - 06:55

[Lexus007]

7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, - кадастровые номера всех таких земельных участков;

Таким образом, получаем, что довод МИЗО о том, что "Копировальный центр является неделимым объектом недвижки, то оформить собственность на з/у расположенный под частью неделимого объекта нельзя", является необоснованным.
Что скажете?
Да и прямого запрета на расположение одного здания на 2 участках вроде как в законе нет. По крайней мере, я не нашел.

В таком случае Вы должны строить свою защиту исходя из того, что Ваше помещение (коп.центр) находится только в одном здании - в МКЖД. поэтому земля под 2-м участком, это всё то же общее имущество МКЖД. А значит рассматриваемое сейчас судебное дело вам не нужно...

[mailman76]

В таком случае Вы должны строить свою защиту исходя из того, что Ваше помещение (коп.центр) находится только в одном здании - в МКЖД

Почему? Насчет возможности расположения, я говорю относительно Копировального центра - ведь он расположен на 2 участках: встроенная часть на участке под МКД, пристроенная на смежном.

[Lexus007]

Почему?

Потому что вы - собственник встроенно-пристроенного помещения в здании (МКЖД), а не собственник здания.
Именно так вы описали вашу ситуация в самом начале.

[mailman76]

7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, - кадастровые номера всех таких земельных участков;

Это я привел к тому, что здание, а следовательно и помещения в нем, может располагаться на 2 з/у. И в законе нет запрета на такое размещение.

Основной довод МИЗО:

В суде МИЗО заявило, что т.к. Копировальный центр является неделимым объектом недвижки, то оформить собственность на з/у расположенный под частью неделимого объекта нельзя.

А в законе нет такого запрета. Де-юре и де-факто, КЦ и так находится на 2 з/у на 2 разных видах права. Встроенная часть на з/у расположенном под МКД на праве общей долевой, пристроенная часть на праве аренды на смежном з/у, не имеющем никакого отношения к з/у расположенному под МКД.
Если учитывать вышеприведенные НПА и п.1 ст. 35 ЗК РФ, то закон вполне допускает размещение здания (и соотв-но помещений в нем) на 2х з/у.

Я так понимаю, Вы хотите сказать, что т.к. КЦ это не здание, а лишь помещение в здании, то п. 1 ст. 36 не применим? Так и п. 3 ст. 36 не применим тоже - участок то не является неделимым. ИМХО, налицо пробел в законе.

Сообщение отредактировал mailman76: 30 January 2014 - 12:22

[Lexus007]

Основной довод МИЗО:

В суде МИЗО заявило, что т.к. Копировальный центр является неделимым объектом недвижки, то оформить собственность на з/у расположенный под частью неделимого объекта нельзя.

А в законе нет такого запрета.

если учитывать не буквальное воспроизведение слов МИЗО, а то. что они на самом деле имели ввиду, то скорей всего защита МИЗО строится на следующем принципе: "оформить в собственность ЗУ, расположенный под частью неделимого объекта, под которым расположен еще и другой ЗУ на другом виде права нельзя". Чувствуете разницу? просто одна фраза выпала... суд обычно понимает ход мысли исполнительной власти... к сожалению!

ИМХО, налицо пробел в законе.

просто законодатель не предусмотрел такой ситуации как ваша...

[mailman76]

то скорей всего защита МИЗО строится на следующем принципе: "оформить в собственность ЗУ, расположенный под частью неделимого объекта, под которым расположен еще и другой ЗУ на другом виде права нельзя"

Я понимаю. Почему нельзя? Норма права? Я выше привел НПА на основании которых такое допускается. К тому же в ситуации с КЦ как раз это и есть:

расположенный под частью неделимого объекта, под которым расположен еще и другой ЗУ на другом виде права

Если исходить из толкования п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ФЗ "О кадастре" то такое вполне допускается, притом, что если в собственность оформить испрашиваемый з/у то виды права будут схожими - общая долевая и просто собственность. Категория земель одинаковая, градостроительная зона тоже. Почему нет? Где конкретно в законе прописан запрет ?
И я хотел бы еще раз обратить Ваше внимание на то, что испрашиваемый з/у не является неделимым. Мне кажется, что законодатель не зря ввел в текст п. 3 ст. 36 ЗК понятие неделимости участка.

Сообщение отредактировал mailman76: 31 January 2014 - 05:01

[Lexus007]

то скорей всего защита МИЗО строится на следующем принципе: "оформить в собственность ЗУ, расположенный под частью неделимого объекта, под которым расположен еще и другой ЗУ на другом виде права нельзя"

Я понимаю. Почему нельзя? Норма права?

Для начала тут основополагающий принцип: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ).
Ваш неделимый объект - это здание (МКЖД). Внутри здания есть делимые и неделимые помещения: квартиры, нежилые помещения, помещения общего пользования, а также конструктивные элементы: фундамент, крыша, фасад, стены, перекрытия, трубы и т.п. Среди этих помещений и элементов здания есть и ваше помещение - Копировальный центр.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок (п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ).
В вашем сегодняшнем состоянии основополагающий принцип пока еще не нарушен, так как вопрос является ли 2-й земельный участок ОДС МКЖД никто не рассматривал! Вы не заинтересованы, а МИЗО это особо и не нужно (арендную плату потеряют). А вот если МИЗО передаст вам 2-й ЗУ под МКЖД в частную собственность, то принцип будет нарушен! Что они и пытаются доказать в суде.
Что касается того физ.лица, то споры о праве не имеют СИД, а значит в любой момент любой собственник помещения может заявить в суд спор о праве на тот участок физ.лица и он может лишиться права частной собственности! Так нафига вам этот гемор??? Ну и пусть будет вся земля под домом в ОДС МКЖД.

Если исходить из толкования п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ФЗ "О кадастре" то такое вполне допускается, притом, что если в собственность оформить испрашиваемый з/у то виды права будут схожими - общая долевая и просто собственность.

Это ошибочный вывод!!!

И я хотел бы еще раз обратить Ваше внимание на то, что испрашиваемый з/у не является неделимым. Мне кажется, что законодатель не зря ввел в текст п. 3 ст. 36 ЗК понятие неделимости участка.

вообще-то неделимый по отношению к сегодняшнему состоянию. Но иногда находится причина объект разделить и создать 2 еще более неделимых объекта Взяли, к примеру, "Союз нерушимый" и поделили))

[mailman76]

В вашем сегодняшнем состоянии основополагающий принцип пока еще не нарушен, так как вопрос является ли 2-й земельный участок ОДС МКЖД никто не рассматривал!

Не является. 1. Сам КЦ не является ОДС - с этим ведь никто не спорит? И не имеет его элементов: отдельный вход расположенный на спорном з/у, не имеет чердака и крыши общих с МКД (если не считать стены, и участок под МКД под встроенной частью);
2. участок под пристроенной частью также не содержит элементов ОДС МКД, т.к. не налагается на участок под МКД, не содержит мест общего пользования собственников МКД, общедомовой территории и т.д., ну и наконец располагается строго под пристроенной частью МКД.
3. А МИЗО и не получает аренду - ее получает ОМС. А оформляли мы через МИЗО потому, что мы ЮЛ.

вообще-то неделимый по отношению к сегодняшнему состоянию. Но иногда находится причина объект разделить и создать 2 еще более неделимых объекта

Не совсем понял смысл этого мессаджа

СТ. 36 ЗК РФ
3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Испрашиваемый нами участок не является неделимым. Сам пристрой расположен на большом участке, который уже разделен на необходимые для использования частей пристроя участки. В том числе и под КЦ. В градплане участка также содержится информация о делимости участка.

Сообщение отредактировал mailman76: 31 January 2014 - 13:30

[Lexus007]

1. Сам КЦ не является ОДС - с этим ведь никто не спорит? И не имеет его элементов: отдельный вход расположенный на спорном з/у, не имеет чердака и крыши общих с МКД (если не считать стены, и участок под МКД под встроенной частью);

То, что "КЦ является ОДС" никто и не говорил! Но вы сами подтвердили, что элементы здания (стены и участок под встроенной частью КЦ) присутствуют. И не важно все ли элементы присутствуют. Жители и собственники помещений 1-х этажей тоже считают, что лифт к ним лично никак не относится. А жители с 1-го по предпоследний этажи считают, что крыша к ним не относится, типа это проблема живущих на последнем этаже.

2. участок под пристроенной частью также не содержит элементов ОДС МКД, т.к. не налагается на участок под МКД, не содержит мест общего пользования собственников МКД, общедомовой территории и т.д., ну и наконец располагается строго под пристроенной частью МКД.

это вы можете доказать только 2 тех.паспортами! в одном пристроенная часть - это одно здание, в другом встроенная часть - это другое здание. Наши рассуждения никак не влияют на технические характеристики, которые уже определены БТИ.

3. А МИЗО и не получает аренду - ее получает ОМС. А оформляли мы через МИЗО потому, что мы ЮЛ.

хорошо, тогда скажем еще правильней: арендная плата поступает в доходную часть муниципального бюджета. Ваша арендная плата уже посчитана в планах по сбору обяз.платежей. а значит в расходной части бюджета уже поделена куда и на что направить.

Не совсем понял смысл этого мессаджа

значит забыли!

[mailman76]

Угу, Ваша позиция ясна и в принципе нормативно обоснована , НО! Я видел массу решений в пользу заявителей, где помещения заявителей также содержали элементы ОДС и ничего, суд удовлетворял требования. Правда, там ситуации были немного другие.

Ув. Лексус, а все таки если бы Вы были на моем месте, как бы вы строили защиту?
З.Ы. ситуация то не из легких

Сообщение отредактировал mailman76: 03 February 2014 - 05:00

[Lexus007]

Ув. Лексус, а все таки если бы Вы были на моем месте, как бы вы строили защиту?
З.Ы. ситуация то не из легких

Всё зависит от преследуемых целей. Если бы я был на Вашем месте (как комерс), то излек бы выгоду из того, что всё помещение в МКЖД и оба участка под МКЖД (а значит уже в собственности пусть и ОДС). Содержание и обслуживание ОИ в МКЖД Вы же наверняка платите, а значит вправе требовать от ТСЖ или УК этого МКЖД текущего ремонта крыши над пристройкой, общих стен, коммуникаций и т.п. Земельный налог путем расчета вашей доли в ОИ Вы будете платить такой же как и под отдельным нежилым зданием (хотя некотрые "умудряются" платить льготную ставку 0,3%). Договориваетесь с ТСЖ или УК, что Вы сами будет убирать и обслуживать свою прилигающую территорию, а те не будут лезть на Вашу территорию. И так далее и так далее.
А насчет текущего судебного дела... ну, раз миром не удалось договориться ранее, то в суде уже шансов реально мало... Однако желаю удачи!