Сообщений в теме: 13

[Joz]

Добрый день.


Имеется Инвестор, который готов профинансировать на 100 рублей строительство третьим лицом - собственником ЗУ (пусть будет "Застройщик") - офисного центра. Взамен этого Застройщик обещает передать Инвестору несколько помещений в построенном объекте.
Инвестор опасается, что после реализации проекта на средства Инвестора Застройщик не захочет делиться с партнером помещениями, и предложит Инвестору получить назад только вложенные в проект 100 рублей.

Возникла идея, руководствуясь ст. 320 ГК РФ, предусмотреть в договоре альтернативные обязательства Застройщика (по выбору Инвестора) либо передать помещения, либо возвратить Инвестору 100 рублей и уплатить проценты на эту сумму за весь период пользования денежными средствами.

Возможно ли обеспечить залогом недвижимости обязательство Застройщика по возврату 100 рублей и уплате процентов?

[bor.tat]

Возможно ли обеспечить залогом недвижимости обязательство Застройщика по возврату 100 рублей и уплате процентов?

Возможно. По договору инвестирования или соинвестирования, например, с изложенными мыслями о том, что третье лицо, именуемое обычно инвестором, соинвестором, обязано уплатить определенную сумму (инвестиционный взнос) за право на получение в собственность одного или нескольких помещений в возводимом объекте после завершения строительства. Только нужно, чтобы в договоре было однозначно определено помещение, то есть строительный адрес объекта, номер секции (или подъезда), этаж, площадь помещения в соответствии с проектной документацией и т.д и.т.п. и указание инвестиционной стоимости помещения. Загвоздка может быть в том, что площадь помещения, уточненная обмерами БТИ, как правило, отличается от проектной, для расчета итоговой цены лучше зафиксировать в договоре стоимость квадратного метра. По условиям расторжения договора, порядку расчетов при его досрочном расторжении и применения штрафных санкций, тоже подумать надо. Например, мол, инвестор откажется от помещения, если застройщик вернет ему 100 рублей тогда-то.

[odysseus]

Инвестор опасается, что после реализации проекта на средства Инвестора Застройщик не захочет делиться с партнером помещениями

что значит не захочет?? если помещения изначально оплачены инвестором, то значит данный инвестконтракт по сути договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, а стало быть отказать от передачи уже оплаченной вещи продавец-застройщик не может...если передаст вещь третьем лицам в обход инвестора по окончании строительства, стало быть обязано будет возместить убытки инвестора в сумме внесенной оплаты (100 рублей) + реальный ущерб (разница между рыночн6йо стоимостью аналогичных построенным помещений на дату когда должна была состояться передача их инвестору по договору и суммы оплаты (100 рублей).). Плюс инвестор (покупатель) вправе насчитать по 487-й еще и проценты по ставке рефинансирования ЦБ на сумму оплаты (100 руб).

Возникла идея, руководствуясь ст. 320 ГК РФ, предусмотреть в договоре альтернативные обязательства Застройщика (по выбору Инвестора) либо передать помещения, либо возвратить Инвестору 100 рублей и уплатить проценты на эту сумму за весь период пользования денежными средствами.

если хотите подставить инвестора и создать договор в пользу продавца-астройщика то конечно пжалуста, дерзайте

Только нужно, чтобы в договоре было однозначно определено помещение, то есть строительный адрес объекта, номер секции (или подъезда), этаж, площадь помещения в соответствии с проектной документацией и т.д и.т.п.

желательно, но необязательно вот чтобы все прямо было

Постановление ВАС РФ №54

Скрытый текст

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта не движимости (при его наличии).
Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости,
однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

[Joz]

если хотите подставить инвестора и создать договор в пользу продавца-астройщика то конечно пжалуста, дерзайте

поясните, в чем Вы видите риски, если не затруднит

[Sania]

если помещения изначально оплачены инвестором, то значит данный инвестконтракт по сути договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

а не ДДУ?)))

Возможно ли обеспечить залогом недвижимости обязательство Застройщика по возврату 100 рублей и уплате процентов?

недвижимость ведь не та, которая строится?
И почему Вы не хотите залогом обеспечить исполнение первого обязательства (по передаче помещения)?

[odysseus]

если хотите подставить инвестора и создать договор в пользу продавца-астройщика то конечно пжалуста, дерзайте

поясните, в чем Вы видите риски, если не затруднит

Статья 320, на которую вы ссылаетесь:

Скрытый текст

Должнику, обязанному передать кредитору одно или другое имущество либо совершить одно из двух или нескольких действий, принадлежит право выбора, если из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Получается, что ы пропишите в договоре право выбора за застройщиком?? окончил строительство на средства инвестора и вправе либо вернуть оплату с фиксированным процентом на нее, либо передать вещь...соответственно застройщик выбирет тот вариант, который бодет дял него дешевле - если построенный объект в 10 раз стоит больше, чем произведенная инвестором оплата + %, то само собой отдаст деньгами, если наоборот, то отдаст объект. В любом случае, оставлять выбор за застройщиком опасно.

Или вы ссылаясь на 320-ю хотели, наоборот, не должнику (застройщику, получившему оплату), а кредитору (инвестору) хотите предоставить право выбора по окончании строительства - либо объект построенный передавай, либо деньги вертай взад с %-ми??

а не ДДУ?)))

у нас отношения b2b, а Постановление ВАС №56 (№54) в пункте 4 предлагает АСам оценивать договоры, связанные с инвестированием в строительство недвижимого объекта, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи...поэтому здесь ДДУ может быть разновидностью договора купли-продажи вещи, которая будует создана в будущем, либо это смешанный договор (зависит от конкретики)

недвижимость ведь не та, которая строится?

да я вот я так тоже не понял тут ТС...сперва подумал, что как раз речь о том, что он хочет в залог передать еще не созданную вещь ...потом подумал..нет наверное какую-то еще уже имеющуюся недвижимость у застройщика в собственности...а что на самом деле имел ввиду автор...пананятна

p.s. очепятку в номере пленума исправил, спасибо Sania

Сообщение отредактировал odysseus: 08 March 2014 - 01:58

[Sania]

у нас отношения b2b, а Постановление ВАС №56 в пункте 4 предлагает АСам оценивать договоры, связанные с инвестированием в строительство недвижимого объекта, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи...поэтому здесь ДДУ может быть разновидностью договора купли-продажи вещи, которая будует создана в будущем, либо это смешанный договор (зависит от конкретики)

да, конечно, ППВАС № 54 ))) выделяет ДДУ в специальный вид договоров к/п будущей вещи и границу вроде бы проводит (п.11) именно по граждане - коммерсы, но...
сам-то ФЗ-214 распространяет свое действие в том числе на отношения юриков и предпринимателей, основанные на договоре участия в долевом строительстве (п.3 ст.1), а конструкция, предложенная Joz в топике ИМХО полностью с ДДУ совпадает.
ИМХО это повлечет применение закона, в том числе требования госрегистрации договора и отстуствие необходимости регить "первичное" право застройщика

[odysseus]

да, конечно, ППВАС № 54

да, спасибо, подправил...думал что он 56-й, обшибся

конструкция, предложенная Joz в топике ИМХО полностью с ДДУ совпадает.

ну как знать...в 214-ФЗ указано в статье 4: "По ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется ....построить (создать) ....объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию ....передать ...объект ...участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости".

ТС как понимаю либо:
а) хочет заключить договор, при котором у застройщика есть право по окончании строительства не передавать объект, построенный за счет инвестора, а произвести возврат денежных средств инвестирования + проценты на них.
б) хочет заключить договор, при котором у инвестора есть право не принимать построенный за его счет объект, а потребовать возврат вложений в строительство + проценты за пользование данными средствами

Я не уверен, что договор с такими условиями вообще зарегистрируют (хотя как знать)

Сообщение отредактировал odysseus: 08 March 2014 - 01:58

[Sania]

Говоря про совпадение конструкции я имел ввиду только вот это:

Имеется Инвестор, который готов профинансировать на 100 рублей строительство третьим лицом - собственником ЗУ (пусть будет "Застройщик") - офисного центра. Взамен этого Застройщик обещает передать Инвестору несколько помещений в построенном объекте.

а не дальнейшие изыски про альтернативные обязательства
С ними-то, конечно, регистратор ох... будет смущен)))

[Joz]

Коллеги, спасибо за внимание к теме. Относительно ваших вопросов..

1. Право выбора предоставления будет принадлежать Инвестору, а на Застройщику.

2. В залог предлагается передать совершенно другой объект недвижимости.

[Sania]

1. Право выбора предоставления будет принадлежать Инвестору, а на Застройщику.

похоже, что тут не будет альтернативных обязательств.
Факультативное (а может еще в проекте ГК что-нибудь))) подходит ИМХО больше

[Joz]

1. Право выбора предоставления будет принадлежать Инвестору, а на Застройщику.

похоже, что тут не будет альтернативных обязательств.

Почему? ИМХО, зависит от формулировки условий.

Факультативное не устраивает. Обязанность исполнить факультативное обязательство возникнет только в случае неисполнения главного обязательства. При этом, если не ошибаюсь, право выбора предоставления в таком случае будет иметь Застройщик. Я же хочу предусмотреть два равноуровневых, если можно так выразиться, обязательства с правом выбора на стороне Инвестора.

[odysseus]

При этом, если не ошибаюсь, право выбора предоставления в таком случае будет иметь Застройщик.

да

Я же хочу предусмотреть два равноуровневых, если можно так выразиться, обязательства с правом выбора на стороне Инвестора.

альтернативное обязательство в редакции еще не принятой в ГК РФ статьи 308.1

Скрытый текст

"Статья 308.1. Альтернативное обязательство

Альтернативным признается обязательство, по которому должник обязан совершить одно из двух или нескольких действий (воздержаться от совершения действий) по своему выбору. Законом, иными правовыми актами или договором право выбора может быть предоставлено кредитору или третьему лицу.
С момента, когда должник (кредитор, третье лицо) осуществил выбор, обязательство перестает быть альтернативным.

А вот с регистрацией залога могут быть и проблемы...в Росреестре народ дотошный и частенько твердолобый...может схему вашу забраковать, потом судиться будете с ними))

похоже, что тут не будет альтернативных обязательств.

будут, только они в нынешней редакции ГК РФ так не описаны, а вот в проекте неточность исправлена..сейчас на общие положения об обязательствах можно будет ссылаться, доктрину и свободу договора))

[Sania]

Почему? ИМХО, зависит от формулировки условий.

согласен, погорячился...

..сейчас на общие положения об обязательствах можно будет ссылаться, доктрину и свободу договора))