Физическое лицо (не ИП) в 2014 году приобрело в собственность нежилое здание и сдает его в аренду ЮЛ.
В связи с вступившими в силу с 01.01.2014 изменениями в ст.220 НК РФ возникают следующие вопросы:
- При продаже объекта в течение 3-х лет после его приобретения сможет ли физлицо воспользоваться вычетом по ст.220 НК РФ? Если нет, то сможет ли он уменьшить доходы от продажи на сумму расходов при покупке?
- Сможет ли физлицо воспользоваться п. 17.1. ст.217 НК РФ при продаже объекта за пределами 3-х летнего срока, при том, что:
Вариант 1: объект недвижимости на момент продажи НЕ будет сдаваться в аренду?
Вариант 2: объект недвижимости на момент продажи будет сдаваться в аренду?
Мое мнение по вопросу №1: Из текста пп.4 п.1 ст.220 НК РФ однозначно не следует, что в нем идет речь только о предпринимателях. Из чего можно сделать вывод что указанное ограничение распространяется на любого налогоплательщика (как бывшего ИПшника, так и физика, который ИПшником никогда не был, но по факту использовал недвижку в предпринимательских целях).
Что касается возможности уменьшения доходов на сумму расходов, то тут тоже все неоднозначно. С одной стороны, если у налогоплательщика нет права на вычет, то соответственно он не может заменить это право на уменьшение доходов за счет расходов. С другой стороны, уменьшение доходов на сумму расходов – не является разновидностью вычета, так как в пп.2 п.2 ст.220 НК РФ указано, что «вместо» вычета можно уменьшить доходы на расходы.
Мое мнение по вопросу №2:
При 1 и 2 варианте сможет воспользоваться «льготой» п.17.1. ст.217 НК РФ, так как из буквального прочтения абзаца 2 пункта 17.1. следует, что он не распространяется только на предпринимателей.
Вообще, мне кажется, что не указав в пп.4 п.2 ст.220 НК РФ, что он распространяется только на предпринимателей, законодатель тоже самое забыл сделать в отношении абз. 2 пп.17.1 ст.217 НК РФ. Иначе, получается, что при продаже недвижимости (использовавшейся в предпринимательской деятельности) со сроком владения менее 3-х лет, вычетом по ст.220 НК РФ не сможет воспользоваться ни физлицо, ни ИП, а если срок владения был более 3-х лет, то «льготой» п.17.1. ст.217 не сможет воспользоваться только ИП.
Хотелось бы узнать мнения форумчан по обозначенным выше вопросам.
