Сообщений в теме: 28

[ОльгаВикт]

Всем доброго времени суток!

Возникла следующая проблема. Физическое лицо заключило договор купли-продажи домовладения, принадлежащего сельской администрации в 1999 году. Договор подписан сторонами (физиком и главой администрации),сведения о договоре внесены в похозяйственную книгу сельского совета, но сам договор в БТИ не регистрировали. Отсутствует и акт приема-передачи. Но дом фактически передан физику (покупателю).
В 2011 году покупатель решил зарегестрировать свое право собственности на дом в ФРС. Сделали техпаспорт и выяснилось, что размеры дома не соответтсвуют размерам, указанным в договоре купли-продажи.
В ФРС покупателю сказали (пока неофициально), что в таком виде договор не зарегистрируют.
Продавец (сельский совет) существует и по сей день. Казалось бы стороны не лишены возможности обратиться в ФРС с заявлениями о регистрации перехода права собственности и заявлением о регистрации права собственности за покупателем. Однако как это сделать, если данные договора 1999 года не соответствуют фактически установленным размерам?

Я полагаю, что нужно обращаться с иском о признании права собственности , ссылаясь на то обстоятельство, что самостоятельно устранить несоответствие мы не можем. В качестве ответчика привлечь сельский совет. Но тут возникает следующая проблема. В 1999 году уже действовал ГК, обязывающий осуществлять государственную регистрацию права собственности на недвижимость. Однако в 1999 году учреждение юстиции в данной местности еще не было создано. Следовательно, регистрация права собственности осуществлялась государственными и местными органами власти. Можно ли рассматривать в качестве такого органа сельсовет? Все-таки договор заключала местная администрация с физ лицом. На договоре печать сельсовета.

Нигде не могу найти законодательную базу. В ГК РФ сказано, что договор должен быть зарегестрирован в юстиции (это редакция ГК на 1999 год). А юстиции на тот момент не было. Достаточно ли будет того факта, что договр заключали сами местные органы власти и сведения о договоре занесены в похозяйственные книги?

Может тут необходимо найти какие то местные законоадтельные акты, которые делегировали полномочия по регистрации права собственности местным органам власти на период создания учреждений юстиции?

Боюсь, что суд посчитает такой договор незаключенным, поскольку нет регистрации в БТИ. Заново то договор заключать не будем. И сельсовету этому дом не нужен. Кто нибудь сталкивался с подобной проблемой?

Зараннее благодарю всех откликнувшихся.

[Alderamin]

Физическое лицо заключило договор купли-продажи домовладения, принадлежащего сельской администрации в 1999 году. Договор подписан сторонами (физиком и главой администрации),сведения о договоре внесены в похозяйственную книгу сельского совета, но сам договор в БТИ не регистрировали.

Боюсь, что суд посчитает такой договор незаключенным, поскольку нет регистрации в БТИ.

С чего Вы взяли, что его нужно было регистрировать в БТИ?

Отсутствует и акт приема-передачи. Но дом фактически передан физику (покупателю).
В 2011 году покупатель решил зарегестрировать свое право собственности на дом в ФРС.

ФРС уже давно нет - есть Росреестр...

Сделали техпаспорт и выяснилось, что размеры дома не соответтсвуют размерам, указанным в договоре купли-продажи.
В ФРС покупателю сказали (пока неофициально), что в таком виде договор не зарегистрируют.

В таком - это в каком?

Продавец (сельский совет) существует и по сей день. Казалось бы стороны не лишены возможности обратиться в ФРС с заявлениями о регистрации перехода права собственности и заявлением о регистрации права собственности за покупателем. Однако как это сделать, если данные договора 1999 года не соответствуют фактически установленным размерам?

И что мешает пойти самым простым путем - подписать допсоглашение к договору?

Я полагаю, что нужно обращаться с иском о признании права собственности , ссылаясь на то обстоятельство, что самостоятельно устранить несоответствие мы не можем.

1) Мы - это кто?
2) Сошлитесь, пжлст, на норму, в соответствии с которой "невозможность устранения несоответствия" является основанием возникновения права собственности...

В 1999 году уже действовал ГК, обязывающий осуществлять государственную регистрацию права собственности на недвижимость. Однако в 1999 году учреждение юстиции в данной местности еще не было создано. Следовательно, регистрация права собственности осуществлялась государственными и местными органами власти.

Государственными - это какими?

Можно ли рассматривать в качестве такого органа сельсовет?

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР

Статья 239. Форма договора купли - продажи жилого дома
Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.
Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли - продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

Нигде не могу найти законодательную базу.

1) Что именно искали?
2) Где искали?

Достаточно ли будет того факта, что договр заключали сами местные органы власти и сведения о договоре занесены в похозяйственные книги?

Для чего?

Может тут необходимо найти какие то местные законоадтельные акты, которые делегировали полномочия по регистрации права собственности местным органам власти на период создания учреждений юстиции?

Сначала нужно выяснить, осуществлялась ли вообще регистрация прав...

Заново то договор заключать не будем. И сельсовету этому дом не нужен. Кто нибудь сталкивался с подобной проблемой?

Не, нихто и никахда... Вы первые... Уникальнейшая ситуёвина... Бисприцындентный случий...

[ОльгаВикт]

Alderamin, по поводу обязательства регистрации договоров в БТИ действительно, вопрос спорный. Я читала тему на этом форуме, где большинство форумчан высказали мнение, что регистрация в БТИ не равняется обязательной государственной регистрации, которую требует закон. С этим понятно.

По поводу ФРС поправку принимаю . Стыдно юристу не знать, как называется орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость.
А называется он - Управление Росреестра по Энской области.

Так вот Управление Росреестра отказалось регистрировать договор от 1999 года , в котором отражены данные по общей и жилой площади, не соответсвующие данным техпаспорта, изготовленного в 2010 году. Более того, в договоре продается жилой дом, а в техпаспорте и кадастровом паспорте указано, что это квартира. Фактически это примерно 1/2 часть жилого дома. То есть, когда составляли в 1999 году договор указали в нем дом, а в приложении к договору начертили от руки план дома на два входа. Теперь же по техпаспорту это не часть дома, а квартира.

По поводу допника.. Я рассматривала этот вариант как решение проблемы. НО! В силу определенных обстоятельств личного характера нынешняя администрация сельсовета отказывается добровольно составить такое дополнение к договору. Понудить через суд к этому я их не могу.

Я представляю интересы покупателя, поэтому и пишу "мы". Хотя правильно писать "покупатель", "сторона договора" и т.п.. Про "невозможность устранения несоответствия".. Это повод, а не основание обращения в суд. Об этом нужно упомянуть в иске, поскольку в случае возможности устранения таких несоответствий мы можем спокойно их устранить и зарегить договор как надо.

Alderamin, вот вы сослались на ГК РСФСР. Я, конечно же, читала эту статью и знаю, что она идеально подходит для моей ситуации. Сославшись на данную норму права я подтвержу факт возникновение права собственности у покупателя, что мне и нужно в конечном итоге. Но в 1999 году уже действовал ГК РФ и редакция ГК РФ от 1999 года не содержала положений о возможности применения "старых" норм ГК РСФСР к возникающим в 1999 году правоотношениям. Вот чем мне руководствоваться при ссылке на ГК РСФСР? Каким нормативным актом или статьей ГК или закона о его введении в действие? Вот именно это я и ищу, поскольку считаю, что в первую очередь мне нужно доказать факт возникновения права собственности у покупателя по закону.

Alderamin, вы пишите, что нужно для начала выяснить, осуществлялась ли вобще регистрация права. Если руководствоваться ГК РСФСР то требовалось регистрация в исполнительном комитете сельского Совета народнх депутатов. Мой договор купли-продажи удостоверен главой Энской сельской администрации . Просто внизу написано "Настоящий договор удостоверен мной, Ивановым И.И., главой Энской селськой администрации ТАкого то района Такой-то области. В соответствии со ст.239 ГК РСФСР настоящий договор подлежит регистрации." Все! Глава сельской администрации это же не исполнительный комитет сельского Совета народных депутатов. Или сельская администрация в те времена это и есть исполнительный комитет сельского Совета народных депутатов? Что-то я запуталась в этих депутатах.

По поводу неординарности ситуации. Ну, да, подкололи, я конечно же не первая сталкиваюсь с такими сельскими договорами. Наверно надо было сразу написать, что сомнения у меня возникли из-за наличия двух обстоятельств. Во-первых, я не могу определиться с законодатльной базой, подтверждающей возникновение права собственности у покупателя, поскольку договор не заверялся нотариусом, а ГК 1999 года требует государственной регистрации.Не знаю как подвести сюда ГК РСФСР. Во-вторых, в договоре указан дом, а фактически это часть дома, по тех паспорту вобще квартира.


Alderamin, спасибо за ответ.

Извините за много букофф

Сообщение отредактировал ОльгаВикт: 30 April 2011 - 21:21

[Alderamin]

Alderamin, по поводу обязательства регистрации договоров в БТИ действительно, вопрос спорный. Я читала тему на этом форуме, где большинство форумчан высказали мнение, что регистрация в БТИ не равняется обязательной государственной регистрации, которую требует закон.

Т.к. Вы говорите непонятно о чем, то прокомментировать это невозможно...

Так вот Управление Росреестра отказалось регистрировать договор от 1999 года , в котором отражены данные по общей и жилой площади, не соответсвующие данным техпаспорта, изготовленного в 2010 году. Более того, в договоре продается жилой дом, а в техпаспорте и кадастровом паспорте указано, что это квартира. Фактически это примерно 1/2 часть жилого дома. То есть, когда составляли в 1999 году договор указали в нем дом, а в приложении к договору начертили от руки план дома на два входа. Теперь же по техпаспорту это не часть дома, а квартира.

Как всё запущено... На мой взгляд, это самая серьезная проблема, и на форуме Вы ее уж точно не решите...

По поводу допника.. Я рассматривала этот вариант как решение проблемы. НО! В силу определенных обстоятельств личного характера нынешняя администрация сельсовета отказывается добровольно составить такое дополнение к договору. Понудить через суд к этому я их не могу.

Это печально... Может, подождать, пока что-то в отношениях с администрацией изменится к лучшему?

Я представляю интересы покупателя, поэтому и пишу "мы". Хотя правильно писать "покупатель", "сторона договора" и т.п.. Про "невозможность устранения несоответствия".. Это повод, а не основание обращения в суд. Об этом нужно упомянуть в иске, поскольку в случае возможности устранения таких несоответствий мы можем спокойно их устранить и зарегить договор как надо.

Ну а основание какое? Вы его видите в законе?

Alderamin, вот вы сослались на ГК РСФСР. Я, конечно же, читала эту статью и знаю, что она идеально подходит для моей ситуации. Сославшись на данную норму права я подтвержу факт возникновение права собственности у покупателя, что мне и нужно в конечном итоге.

А требования этой статьи выполнены?

Но в 1999 году уже действовал ГК РФ и редакция ГК РФ от 1999 года не содержала положений о возможности применения "старых" норм ГК РСФСР к возникающим в 1999 году правоотношениям. Вот чем мне руководствоваться при ссылке на ГК РСФСР? Каким нормативным актом или статьей ГК или закона о его введении в действие?

О каких положениях Вы говорите? Процитируйте...

Alderamin, вы пишите, что нужно для начала выяснить, осуществлялась ли вобще регистрация права. Если руководствоваться ГК РСФСР то требовалось регистрация в исполнительном комитете сельского Совета народнх депутатов.

Регистрация чего? Права???

Мой договор купли-продажи удостоверен главой Энской сельской администрации . Просто внизу написано "Настоящий договор удостоверен мной, Ивановым И.И., главой Энской селськой администрации ТАкого то района Такой-то области. В соответствии со ст.239 ГК РСФСР настоящий договор подлежит регистрации." Все! Глава сельской администрации это же не исполнительный комитет сельского Совета народных депутатов. Или сельская администрация в те времена это и есть исполнительный комитет сельского Совета народных депутатов? Что-то я запуталась в этих депутатах

Не знаю, что тут может быть неясного - это не регистрация, а удостоверение, приравниваемое к нотариальному...

Во-первых, я не могу определиться с законодатльной базой, подтверждающей возникновение права собственности у покупателя, поскольку договор не заверялся нотариусом

Получается, заверялся... Только что это меняет?

а ГК 1999 года требует государственной регистрации

Не знаю как подвести сюда ГК РСФСР.

Дык надо выяснить, когда в данной местности начали регистрировать сделки и права в соответствии с законом о регистрации...

Во-вторых, в договоре указан дом, а фактически это часть дома, по тех паспорту вобще квартира.

С этим нужно разбираться с юристом в реале...

[ОльгаВикт]

Alderamin, да, у меня все так запущено, что дальше некуда . Четыре года, проведенные дома с маленьким ребенком напрочь стерли весь предыдущий опыт работы юристом . Пробираюсь сквозь дебри юриспруденции самостоятельно, поскольку старые коллеги по работе остались в другом городе. Спасибо Вам и местным сотоварищам за помощь.

Я действительно смешала понятие "регистрация договора" и понятие "Возникновение права". По ГК РСФСР договор покупки дома подлежал регистрации в сельской администрации. Основание возникновения права собственности в моем случае - приобретение дома по договору купли-продажи.

Иск уже составила. Предлагаю подвергнуть критике следующую логическую цепочку.

1)ст.218 ГК РФ Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

2)Ст.550 ГК РФ - Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами.

3)Статья 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.


4) Статья 223 ГК РФ Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.


5) ст.6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"
Нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 1 марта 1996 года и которые заключены после 31 марта 1996 года, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации.

Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
(ВОТ ОНО, ТО ЧТО Я ИСКАЛА! НЕДОСТАЮЩЕЕ ЗВЕНО В ЛОГИЧЕСКОЙ ЦЕПОЧКЕ , СВЯЗЫВАЮЩЕЙ НОВЫЙ ГК и ГК РСФСР )

6) НОрмативный акт "местного" разлива, подтверждающий, что учреждение юстиции, осуществлявшее функции регистратора прав на надевижимое имущество, было создано в данной местности в конце 1999 года, то есть уже после заключения договра купли-продажи дома и передачи его покупателю.


6) ГК РСФСР
Статья 239. Форма договора купли - продажи жилого дома
Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.


Поскольку мой договор заключен и зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства, считаю доказанным факт возникновения права собственности у моего клиента на жилое помещение, поименованние в договоре как дом. Несоответствие площадей в договоре от 1998 года и техпаспорте от 2010 года поясняю некорректным измерениями в 1998 году. К договору прилагался план, составленный главой местной администрации "от руки".


Alderamin, спасибо за "наводку" о моменте создания учреждений юстиции

[plumboom]

Извините, что поднимаю давно умершую тему, но в силу того что моя регистрация в конференции является очень свежей, прав на создание новых тем у меня еще нет. Мой же вопрос в определенной степени связан с данной темой.

 

Как мы все понимаем с 31 января 1998 г. в связи с вступлением в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" были определены следующие принципы регистрации прав:

 

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
 

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

 

при этом учитывая, что учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были созданы и по факту приступили к осуществлению действий по государственной регистрации прав значительно позднее даты вступления в силу 122-ФЗ, в течении некоего переходного периода (отличающегося в разных регионах), и после 31 января 1998 г. регистрация прав осуществлялась в порядке сложившемся до 31 января 1998 г.

 

конкретно в г. Екатеринбурге Федеральная Регистрационная Служба начала действовать с 2 августа 1999 г., и соответственно в период с 31.01.98 по 02.08.99 регистрацию прав осуществляло БТИ г. Екатеринбурга.

 

Соответственно вопрос можем ли мы при наличии свидетельства выданного БТИ г. Екатеринбурга в декабре 98 г. сделать вывод о том, что право собственности возникло именно в декабре 98 г., а не в момент когда физическое лицо зарегистрировало данный объект в Россреестре, в моем случае это 2013 г., при этом в процессе регистрации право по сути регистрировалось как ранее возникшее (пошлина не взималась, документ основание - именно Свидетельство БТИ).

 

Вопрос имеет в первую очередь налоговые аспекты.

Носит крайне дискуссионный характер, поскольку суд при разрешении спора может воспринять как аргументы налоговой (исходя из положений 122-ФЗ), так и согласится с логикой того, что при отсутствии в регионе иного регистрирующего органа регистрация осуществленная БТИ должна рассматриваться именно как государственная регистрация и соответственно она определяет момент возникновения права.

 

Мнение коллег крайне интересно, но в первую очередь интересует существует ли известная коллегам сложившаяся по данному вопросу судебная практика?
 

[regedit]

plumboom,

Необходимо пошерстить местное законодательство. В соответствии с п.2 ст.32 122-ФЗ органы власти субъекта должны были издать нормативный акт, по которому до создания соответствующих учреждений юстиции регистрация прав возлагалась на какой-то орган (обычно БТИ, органы по управлению имуществом).

[A_Lex]

при этом в процессе регистрации право по сути регистрировалось как ранее возникшее

 

Носит крайне дискуссионный характер, поскольку суд при разрешении спора может воспринять как аргументы налогово

Какие, например?

[plumboom]

 

при этом в процессе регистрации право по сути регистрировалось как ранее возникшее

 

Носит крайне дискуссионный характер, поскольку суд при разрешении спора может воспринять как аргументы налогово

Какие, например?

 

Давайте вчитаемся в 122-ФЗ

 

Статья 33. О введении в действие настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.
 

и как следствие вспомним, в какой момент возникает право собственности (без учета общеизвестных исключений из этого правила) и что подтверждает возникновение права собственности

 

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
 

Запись в ЕГРП конкретно в моем случае появилась только в 2013 г., органы которые осуществляли регистрационные действия в переходный период не имели технической возможности внесения записи в ЕГРП, соответственно по всем формальным признакам с учетом того, что на момент регистрации уже действовал 122-ФЗ право собственности нельзя рассматривать как вознишее, и тот факт что запись вносилась как в отношении ранее возникшего права, определяет лишь логику действий Росреестра, но не соответствие этих действий норме права, тем более, что ст.6 122-ФЗ относит к категории ранее возникших прав исключительно права возникшие до 31 января 2008 г.

Да и еще сегодня выслушал лекцию относительно того, что ни одно БТИ на территории этой страны никогда не выполняло функций регистрирующего органа. Лекция была достаточно убедительной)

Сообщение отредактировал plumboom: 06 June 2014 - 19:32

[regedit]

plumboom,

И что же из этого следует? 122-ФЗ в силу вступил, УЮ субъектом РФ еще не созданы. Утверждать, что проводимая на основании законодательства субъекта РФ регистрация до создания УЮ была недействительной, а зарегистрированные в этот период права - не возникли? Это ж абсурд. Тем более, что на основании п. 2 ст.32 122-ФЗ субъектам РФ было дано право использовать для гос. регистрации прав органы и организации, осуществляющие регистрацию прав и учет объектов недвижимости.

[plumboom]

plumboom, И что же из этого следует? 122-ФЗ в силу вступил, УЮ субъектом РФ еще не созданы. Утверждать, что проводимая на основании законодательства субъекта РФ регистрация до создания УЮ была недействительной, а зарегистрированные в этот период права - не возникли? Это ж абсурд. Тем более, что на основании п. 2 ст.32 122-ФЗ субъектам РФ было дано право использовать для гос. регистрации прав органы и организации, осуществляющие регистрацию прав и учет объектов недвижимости.

 

1. Если следствием действий данного органа будет являться внесенная в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, то да мы можем говорить о возникновении права собственности, если же некий акт регистрации был совершен, но запись в ЕГРП внесена не была - то право не возникло.

 

2. Что значит проводимая на основании законодательства субъекта регистрация? Принципы регистрации определялись до 31.01.98 г. в первую очередь ГК РСФСР. Законодательство субъекта максимум определяло форму свидетельства.

 

3. Еще раз хочу обратить ваше внимание на то обстоятельство, что мой вопрос не связан с оценкой, например, перспектив иска об оспаривании права собственности, я вполне соглашусь с Вашим мнением, пусть и высказанным опосредованно, что подобный иск перспектив не имеет. Мой вопрос связан с оценкой налоговых обязательств и как вы считаете учитывая, что соответствующие исковые требоваия будут предъявлены фискальным органом и в интересах бюджета, какова вероятность того, что оценка нормы права судом будет иметь исключительно формальный характер?

[regedit]

Принципы регистрации определялись до 31.01.98 г. в первую очередь ГК РСФСР.

Так уж и РСФСР ?. Обязательность регистрации прав на федеральном уровне была введена ГК РФ и данные нормы вступили в силу с 1995г. Порядок регистрации прав определялся на уровне субъектов РФ и был признан 122-ФЗ юридически действительным. Более того, аж до 2005г. УЮ по регистрации являлись гос. органами субъектов РФ, а не федеральными.

 

Если следствием действий данного органа будет являться внесенная в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, то да мы можем говорить о возникновении права собственности, если же некий акт регистрации был совершен, но запись в ЕГРП внесена не была - то право не возникло.

Если уполномоченный субъектом РФ орган по регистрации прав до создания УЮ не вел ЕГРП, вряд ли этот факт убедит суд в том, что право собственности не возникло.

[plumboom]

1. Я говорю не о формировании органов по регистрации прав, а об определении принципов определяющих момент возникновения права собственности и основания его возникновения, именно они определялись исходя из положений ГК РСФСР.

 

2. Не надо сильно привязываться к моменту создания УЮ, поскольку 122-ФЗ определял изначально с разными сроками момент возникновения обязанности по ведению ЕГРП и момент создания УЮ, и однозначно определило момент в который право собственности считается вознишим - момент внесения записи в ЕГРП. Опять же в части создания УЮ, конкретно по Екатеринбургу - Постановление Правительства СО о создании УЮ появилось в феврале 98, само УЮ было создано к концу лета 98, регистрировать права начало по юрлицам с 2 августа 99 г., по физикам с апреля 2000. На какую дату будем ориентироваться?

 

 

 

 

 

[A_Lex]

Мой вопрос связан с оценкой налоговых обязательств

И каких именно?

[plumboom]

 

Мой вопрос связан с оценкой налоговых обязательств

И каких именно?

 

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)


Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
 

[Alderamin]

можем ли мы при наличии свидетельства выданного БТИ г. Екатеринбурга в декабре 98 г. сделать вывод о том, что право собственности возникло именно в декабре 98 г., а не в момент когда физическое лицо зарегистрировало данный объект в Россреестре, в моем случае это 2013 г., при этом в процессе регистрации право по сути регистрировалось как ранее возникшее (пошлина не взималась, документ основание - именно Свидетельство БТИ).

Вопрос имеет в первую очередь налоговые аспекты.
Носит крайне дискуссионный характер, поскольку суд при разрешении спора может воспринять как аргументы налоговой (исходя из положений 122-ФЗ), так и согласится с логикой того, что при отсутствии в регионе иного регистрирующего органа регистрация осуществленная БТИ должна рассматриваться именно как государственная регистрация и соответственно она определяет момент возникновения права.

То, что лично Вы считаете, что

суд при разрешении спора может воспринять как аргументы налоговой (исходя из положений 122-ФЗ), так и согласится с логикой того, что при отсутствии в регионе иного регистрирующего органа регистрация осуществленная БТИ должна рассматриваться именно как государственная регистрация и соответственно она определяет момент возникновения права.

еще не означает, что вопрос

Носит крайне дискуссионный характер

Мнение коллег крайне интересно, но в первую очередь интересует существует ли известная коллегам сложившаяся по данному вопросу судебная практика?

Разумеется, существует...

[A_Lex]

Запись в ЕГРП конкретно в моем случае появилась только в 2013 г., органы которые осуществляли регистрационные действия в переходный период не имели технической возможности внесения записи в ЕГРП, соответственно по всем формальным признакам с учетом того, что на момент регистрации уже действовал 122-ФЗ право собственности нельзя рассматривать как вознишее

поскольку 122-ФЗ определял изначально с разными сроками момент возникновения обязанности по ведению ЕГРП и момент создания УЮ, и однозначно определило момент в который право собственности считается вознишим - момент внесения записи в ЕГРП

Момент возникновения права собственности определен ГК, вообще-то.

Извините, но в этой дискуссии еще, кроме вас, кто-нибудь еще участвует?

 

мой вопрос не связан с оценкой, например, перспектив иска об оспаривании права собственности, я вполне соглашусь с Вашим мнением, пусть и высказанным опосредованно, что подобный иск перспектив не имеет. Мой вопрос связан с оценкой налоговых обязательств и как вы считаете учитывая, что соответствующие исковые требоваия будут предъявлены фискальным органом

Разве, прочитают эту тему...

[plumboom]

 

Запись в ЕГРП конкретно в моем случае появилась только в 2013 г., органы которые осуществляли регистрационные действия в переходный период не имели технической возможности внесения записи в ЕГРП, соответственно по всем формальным признакам с учетом того, что на момент регистрации уже действовал 122-ФЗ право собственности нельзя рассматривать как вознишее

поскольку 122-ФЗ определял изначально с разными сроками момент возникновения обязанности по ведению ЕГРП и момент создания УЮ, и однозначно определило момент в который право собственности считается вознишим - момент внесения записи в ЕГРП

Момент возникновения права собственности определен ГК, вообще-то.

Извините, но в этой дискуссии еще, кроме вас, кто-нибудь еще участвует?

 

мой вопрос не связан с оценкой, например, перспектив иска об оспаривании права собственности, я вполне соглашусь с Вашим мнением, пусть и высказанным опосредованно, что подобный иск перспектив не имеет. Мой вопрос связан с оценкой налоговых обязательств и как вы считаете учитывая, что соответствующие исковые требоваия будут предъявлены фискальным органом

Разве, прочитают эту тему...

 

На практике налоговая очень часто смотрит тупо на дату оформления свидетельства именнно в плане ЕГРП, и тот факт что мое оформлено в 2013 уже определенное основание для возникновения спора с более чем 50% гарантией.

 

 

Момент возникновения права собственности определен ГК, вообще-то.

И что ГК как то иначе трактует этот вопрос по сравнению с 122-ФЗ?

Сообщение отредактировал plumboom: 07 June 2014 - 03:31

[A_Lex]

И что ГК как то иначе трактует этот вопрос по сравнению с 122-ФЗ?

Не то, чтобы иначе, но ПС возникает с момента государственной регистрации.

Скрытый текст

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При этом государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, является юридически действительной.
Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 33 Закона о государственной регистрации с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена.
Следовательно, представленная предпринимателем упомянутая справка Красноярского отделения филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация" по Красноярскому краю является доказательством регистрации права собственности ООО "Фирма "Одежда" на нежилое помещение.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 N 10885/09 по делу N А33-15660/2008

[plumboom]

Посмотрел в картотеке именно это дело на которое вы ссылаетесь, тот пример который вы привели имеет отношении именно к оценке ранее возникших права, по отношению к которым правоустанавливающие документы были оформлены, а регистрационные действия совершены до 31 января 1998 г.

Таких дел действительно много, но по ним и вопросов не возникает.

Дел предметом оценки по которым являлись бы права оформленные в переходный период то есть с 31.01.98 по дату создания в конкретном регионе учреждения юстиции по государственной регистрации прав я если честно найти не смог, сомневаюсь что их найдете вы.

 

Далее возвращаясь к сути нашей дискуссии,

 

Не то, чтобы иначе, но ПС возникает с момента государственной регистрации.

 

Не спорю, но прошу в очередной раз обратить внимание, что 122-ФЗ в дополнение к ГК определяет, что "Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.", соответственно само по себе совершение регистрационного действия в отсутствие внесенной в ЕГРП записи, не определяет момент возникновения права собственности.

 

В выходные гуглил информацию, нашёл достаточно объемную статью которая в общем и целом соответствует моим выводам, вот часть по вопросам регистрации переходного периода.

 

"Говоря о правах, юридическая природа регистрации которых представляется нам неоднородной, нельзя не заострить внимание и на проблеме регистрации прав, возникших в период с 31 января 1998 г. до момента создания в регионах и муниципальных образованиях Департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что сам законодатель предусмотрел, что система регистрирующих органов должна была создаваться в период с момента вступления закона в силу до 1 января 2000 г.

 

Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (в ред. Постановления Правительства РФ от 21.02.98 № 238, распоряжения Правительства РФ от 23.01.99 № 138-р)» было установлено, что «до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются учреждения юстиции по регистрации прав) определить уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами – Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству – Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом – Министерство государственного имущества Российской Федерации»

 

Принятое немногим позже Постановление Правительства РФ от 18.02.98 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок сним» в п.4 установило, что Правила ведения Единого государственного реестра прав применяются на территории РФ всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, регистрационная деятельность органов, обязанных осуществлять её до момента создания в соответствующих субъектах Федерации Департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была признана, что подкреплялось и существовавшей в тот момент регистрационной практикой

 

Кроме того, в ранее упоминавшемся нами Постановлении Правительства РФ № 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 21.02.98 г.26 было фактически подтверждено, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав регистрацию осуществляли органы технической инвентаризации, жилищные органы, органы по земельным ресурсам и землеустройству; органы по управлению государственным и муниципальным имуществом (в рассматриваемом Постановлении речь шла о перечислении на счет соответствующих ведомств части средств, получаемых в качестве платы за регистрацию).

 

Таким образом, даже при отсутствии в соответствующем субъекте Федерации регистрирующих органов, подчиненных Министерству юстиции, юридически значимые действия, представлявшие собой государственную регистрацию, осуществлялись и имели те же последствия, что и регистрация в филиалах Департаментов по регистрации прав в тех субъектах Федерации, где они уже были созданы.

Следует учесть и то обстоятельство, что большая часть базовых нормативных актов по вопросам государственной регистрации и функционирования регистрирующих органов появилась в марте 1998 г. и позднее, а значит, соответствующие Департаменты, тем более их филиалы на местах, объективно не могли быть созданы непосредственно после вступления закона в силу, а граждане не смогли бы соблюсти все требования закона в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Закрепленная в вышеуказанном Постановлении Правительства от 1 ноября 1997 г. обязанность по ведению Государственного реестра учреждениями БТИ, Земельными комитетами местных администраций и другими организациями, на местах выполнялась не всегда."

 

По сути два вывода:

 

1. Деятельность по регистрации в переходный период законна.

2. Сама регистрация спорна, поскольку обязанность по ведению ЕГРП не выполнялась.

Сообщение отредактировал plumboom: 09 June 2014 - 14:16

[regedit]

По сути два вывода:

1. Деятельность по регистрации в переходный период законна.

2. Сама регистрация спорна, поскольку обязанность по ведению ЕГРП не выполнялась.

По первому именно так.

А по второму не вижу никакой спорности. Представьте себе такую ситуацию: Вы сейчас подаете документы на регистрацию, после регистрации благополучно получаете свидетельства, договоры со штампиками. И Вам невдомек, что гос. регистратор по ошибке не подписал необходимые листы ЕГРП. Проще говоря, запись в ЕГРП внесена не была. Вы думаете, это редкость? Отнюдь    Следует ли из этого, что полученные Вами документы недействительны и регистрация не состоялась? Думаю, такое Вам и в голову не придет, т.к. налицо элементарное ненадлежащее исполнение гос. органом своих обязанностей, которое привело к тех. ошибке.

Вот и интересующая Вас ситуация ничем от описанной мной не отличается: уполномоченный на тот момент орган\организация не внес запись в ЕГРП ввиду ненадлежащего исполнения нормативных актов. Но лицо, чье право было подтверждено выдачей свидетельства\проставлением штампа о регистрации в договоре в этом абсолютно не виновато и никакой ответственности нести не может и не должно.

[plumboom]

Еще раз обращаю ваше внимание на тот факт, что мой вопрос не имеет отношение к оценке перспектив оспаривания права.

В налоговых спорах же, происходит более формальная оценка обстоятельств, суду не нужно будет при рассмотрении данного спора оценивать наличие и/или отсутствие права собственности на принадлежащее физику имущество в момент заключения договора, предметом оценки будет являться исключительно определение срока принадлежности данного имущества физику на момент заключения договора.

 

Попытайтесь сконструировать аргумент который будет на 100% убедительным для суда, в части определения того, что положения п.3 ст.2 122-ФЗ не применимы при оценке заявленных налоговым органом требований? Аргументы из серии не применимом потому что - абсурд, не принимаются.

 

И да, в целом идите потом с иском к россрестру о взыскании убытков, если докажете их конечно.

 

И второй вопрос, к вам приходит клиент с подобными документами и вопросом когда продавать сейчас или подождать истечения трехлетнего срока с момента внесения записи в ЕГРП. Цена вопроса - пара миллионов НДФЛ. Вы подпишитесь на ответ продавай и живи спокойно? Понимая, что если клиенту прилетит эту пару лямов он будет трясти с вас.

Сообщение отредактировал plumboom: 09 June 2014 - 15:59

[Serdgio2006]

Не то, чтобы иначе, но ПС возникает с момента государственной регистрации.

в одном основания возникновения в другом момент возникновения

И Вам невдомек, что гос. регистратор по ошибке не подписал необходимые листы ЕГРП

и не внесла сведения о данной записи в свидетельство о праве собственности

[regedit]

Попытайтесь сконструировать аргумент который будет на 100% убедительным для суда, в части определения того, что положения п.3 ст.2 122-ФЗ не применимы при оценке заявленных налоговым органом требований?

1. Документ, подтверждающий произведенную регистрацию - есть.

2. Нормативный акт, подтверждающий, что на орган\организацию были возложены полномочия по регистрации прав в переходный период - есть.

Для какого суда это не будет достаточно убедительно?

И второй вопрос, к вам приходит клиент с подобными документами и вопросом когда продавать сейчас или подождать истечения трехлетнего срока с момента внесения записи в ЕГРП. Цена вопроса - пара миллионов НДФЛ. Вы подпишитесь на ответ продавай и живи спокойно? Понимая, что если клиенту прилетит эту пару лямов он будет трясти с вас.

Если то, что может быть проблемой, обсудить с клиентом, обрисовать ему возможные перспективы, то какие могут быть претензии клиента к Вам? 

А от тех.ошибок, да и обычной правовой безграмотности госорганов никто не застрахован.

[plumboom]

 

Попытайтесь сконструировать аргумент который будет на 100% убедительным для суда, в части определения того, что положения п.3 ст.2 122-ФЗ не применимы при оценке заявленных налоговым органом требований?

1. Документ, подтверждающий произведенную регистрацию - есть.

2. Нормативный акт, подтверждающий, что на орган\организацию были возложены полномочия по регистрации прав в переходный период - есть.

Для какого суда это не будет достаточно убедительно?

И второй вопрос, к вам приходит клиент с подобными документами и вопросом когда продавать сейчас или подождать истечения трехлетнего срока с момента внесения записи в ЕГРП. Цена вопроса - пара миллионов НДФЛ. Вы подпишитесь на ответ продавай и живи спокойно? Понимая, что если клиенту прилетит эту пару лямов он будет трясти с вас.

Если то, что может быть проблемой, обсудить с клиентом, обрисовать ему возможные перспективы, то какие могут быть претензии клиента к Вам? 

А от тех.ошибок, да и обычной правовой безграмотности госорганов никто не застрахован.

 

 

То есть в общении со мной вы безапеляционны в части выводов, а в общении с клиентом предлагаете рисовать варианты. Согласитесь все же, что уверенность в исходе предполагает безусловность и в общении с клиентом.

 

Второе, техническая ошибка регистратора, если говорить о текущем времени, это в первую очередь основание для предъявления требования к Россреестру, требования любого - как об исправлении технической ошибки, так и о компенсации убытков. Но момент возникновения права все равно будет определяться моментом внесения записи в ЕГРП. Или вы считаете что по факту исправления техошибки возможно внести запись датой соответствующей дате выдачи свидетельства?

 

Если же говорить о переходном периоде здесь не было техошибки, здесь было прямое неисполнение требований закона, массовое в отношении всех заявителей. Опять же если говорить о правах заявителей, как вы помните незнание закона не освобождает от ответственности. Простой вопрос, а что мешало заявителю перерегистрировать свои права в УЮ и/или Россрестре в последующие 14 лет?

 

И еще раз - поймите, что обстоятельства на которые ссылаетесь вы - это обстоятельства в защиту права, но не в защиту определения срока принадлежности объекта на праве собственности.

 

И как общее итого, я ведь в целом согласен с Вами, что ситуация абсурдна, но для того, чтобы найти какое-либо решение по этому вопросу - нужна практика, доступной же практики нет.

 

Единственное, что я нашёл - это Определение Конституционного суда от 24 сентября 2013 г. N 1454-О

К сути моего вопроса, в части определения перспектив спора с налоговой имеет опосредованное отношение, но содержит ссылку на решение районки по вопросу применения ст.33 122-ФЗ.

 

"Решением суда общей юрисдикции от 10 ноября 2008 года, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, был удовлетворен иск гражданина Ч. к гражданке А.И. Ивановой в части признания договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного 7 апреля 1999 года с его отцом, скончавшимся в 2000 году, ничтожной сделкой. Сославшись на положения статьи 33 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о порядке введения данного Федерального закона в действие, суд, указав, что совершенные после 31 января 1998 года сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в установленном данным Федеральным законом порядке, сделал вывод о том, что ответчица, зарегистрировав сделку в районном бюро технической инвентаризации, а не в филиале территориального учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не выполнила требований статьи 584 "Форма договора ренты" ГК Российской Федерации. При этом суд не согласился с доводом о невозможности регистрации сделки в установленном порядке из-за того, что филиал учреждения юстиции по месту нахождения имущества на тот момент не действовал, сославшись на доводы управления Федеральной регистрационной службы о том, что деятельность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории данного субъекта Российской Федерации осуществляется с 18 января 1999 года."

 

В решении смущает следующее, договор заключен более чем через 3 месяца после того как якобы начало работу учреждение юстиции.

Вероятность того, чтобы БТИ зарегистрировало спорный договор не имея на то полномочий достаточно низка, у нас БТИ четко посылало всех и вся после того как УЮ начало реально работать.

В моем родном Ебурге, УЮ начало работать с примерно августа 98 г., регистрировать сделки юрлиц с 4 августа 99 г., сделки физ.лиц с апреля 2000 г. Информация предоставленная ФРС в рамках этого дела определяло какую дату из трех?