Сообщений в теме: 9

[УлБ]

Прошу прощения за возможное повторение, но начиталась так, что хоть косички заплетай из разбежавшихся мыслей...

 

Физик стал ИП где-то в 2003 году. В ОКВЭД деятельности по продаже имущества не было.

В 2007 году им же, но именно в качестве физика, было куплено нежилое здание (целевое - нежилое).

Земля все время была в аренде, в 2010 году физик (опять именно в качестве физика) выкупил под зданием землю у государства. Целевое - в целях эксплуатации нежилого здания.

ИП использовал какое-то время сдачу небольшой части здания под аренду (но никак не обозначался в договоре аренды участок, хотя понимаю о неотделимой судьбе земли и здания).

Год с лишним назад деятельность по сдаче имущества в аренду прекращена.

Месяц с лишним закрыто ИП.

Сейчас участок и здание продается.

 

Покупатель найден. Спешим составить договор, но надо правильно просчитать все риски по налогам и правильно разделить суммы по земле и зданию.

Помогите, пожалуйста!

 

Размышления и консультации:

- в налоговой нам на наш запрос, естественно, написали, что надо со всего платить 13%: "исходя из того, что на приобретенном вами в собственность в 2010 году земельном участке находилось здание, уже использовавшееся в предпринимательской деятельности, есть все основания считать, что и земельный участок одновременно с этим использовался в предпринимательской деятельности. Учитывая изложенное, доходы, полученные от продажи здания и земельного участка подлежал обложению налогом на доходы физических лиц в полной сумме. Расходы на амортизацию этих объектов вы могли учитывать при предпринимательской деятельности".

Вообще не понимаю - что за бред? Использовалось, значит, в предпринимательской деятельности, а платить 13%?... Но как же тогда имущественный вычет для имущества, находящегося в собственности свыше 3-х лет? Потому что положение о вычете не применяется для случаев с предпринимательской деятельностью? 

 

- Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057 О налогообложении доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества: "Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности, или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов."

Эти формулировки не предполагают, что если в ОКВЭД не был указан такой вид деятельности как продажа имущества, то аренда, временная и лишь части здания, будет считаться как-то иначе, как та, за которую уже заплатили свои 6%, и к зданию и участку, продающихся сейчас физиком, не имеющая никакого отношения?

Если физик еще и ИП - понятно, 6%. Но если он не ИП, то по логике 13%. Но если все это имущество в собственности свыше 3 лет, то ни за земельный участок, ни за здание - должно быть ничего. 

Но, опять же, если имущество считать используемым в предпринимательской деятельности в свое время, а сейчас физик не ИП - то, что и как платить?

 

- Была еще информация, что если бы физик платил налог на имущество, то можно было оспаривать, что это имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Но он не платил...

 

- Ставка налога на земельный участок - 1,5%. Тоже указывает на то, что земельный участок использовался в предпринимательской деятельности?

 

- А если на средства, полученные от продажи здания и участка, в течении месяца будут использованы на приобретение других здания и земельного участка? Можно ли их как-то перезачесть?

 

- Покупатель дружит с начальником налоговой. Тот вообще сказал - разделите суммы на ЗУ и здание отдельно. На ЗУ ставьте минималку - мол, с него все равно будут платиться 13%, их сразу и платите без вопросов, а со здания - ничего не платите. Но откуда такая картина по ЗУ? Если ЗУ попадает под 13%, то ведь вообще ничего платить не надо! Ведь он более 3-х лет в собственности. В общем, совсем логики такого ответа понять не могу...

[limar_]

уважаемый Alex Solver,

 

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

а сюда разве нежилье не подпадает?

и формулировка в ст. 217 (доходы от продажи имущества, "непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности" - а на момент продажи уже не используется и вовсе не предприниматель продает) отличается от ст. 220 (от продажи имущества, которое "использовалось в предпринимательской деятельности"). но минфин и фнс непрогибаемы.

 

УлБ, выбора между 13% и 6% быть не может, так как физ лицо уже не ИП и, соответственно, 6% не применимы. вопрос лишь в том, будет ли применяться вычет/освобождение (217 или 220 НК РФ).

Сообщение отредактировал limar_: 16 July 2014 - 20:25

[Alex Solver]

а сюда разве нежилье не подпадает?

попадает. Поэтому удалил эту цитату. успели перехватить раньше)

 

 

"непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности"

думаю, это будет софистика. Ибо соотношение 217-220 явно дает понять, что они в одной системе существуют, поэтому не может быть такого, что условие, невыполнимое по ст. 220, выполнялось бы по 217. В суде аргумент про "используемого-использованного" вряд ли пройдет.

[УлБ]

УлБ, выбора между 13% и 6% быть не может, так как физ лицо уже не ИП и, соответственно, 6% не применимы. вопрос лишь в том, будет ли применяться вычет/освобождение (217 или 220 НК РФ).

Ну да, конечно, речь о 6% не идет. Как верно и то, что на самом деле вопрос лишь в том, что должно применяться - вычет или полное освобождение. Если сказать точнее - либо полное освобождение, если никто не заметит, что с аренды этого объекта получался доход, а если заметят, то даже не вычет - имущество в собственности свыше 3-х лет - а уменьшение налогооблагаемой базы за счет предоставления документов на расходы, связанных с приобретением этого имущества.

Тогда вопрос уточняю: а есть ли возможность уйти от признания объекта как объекта, который использовался в предпринимательской деятельности?

Действительно, если размышлять логически: продает физик, он не ИП, не использует имущество в предпринимательской деятельности, налогов с этой деятельности, соответственно, не платит уже давно. Физик - значит, освобождение, т.к. не использует сейчас (ст.217). И при чем тогда тут адресация к ст. 220, то есть право на получение имущественного вычета? Мне не нужен имущественный вычет, я владею им свыше 3-х лет. 

Смущает одно - физиком не платился налог на имущество после того, как он закончил получать доход с объекта. Это не привлечет внимание?

[limar_]

Действительно, если размышлять логически: продает физик, он не ИП, не использует имущество в предпринимательской деятельности, налогов с этой деятельности, соответственно, не платит уже давно. Физик - значит, освобождение, т.к. не использует сейчас (ст.217). И при чем тогда тут адресация к ст. 220, то есть право на получение имущественного вычета? Мне не нужен имущественный вычет, я владею им свыше 3-х лет.

сейчас не могу найти, но Минфином рассматривалась следующая ситуация: был приобретен физиком объект в 2000 году (условно), в 2003 физик стал ИП и использовал часть объекта в предпринимательской деятельности, в 2006 перестал заниматься предпринимательской деятельностью, в 2010 году продал объект (т.е. уже после прекращения деятельности прошло более 3 лет). и в такой ситуации минфин сказал, все равно, платите налог, освобождение не применяется.

использование когда-либо в предпринимательской деятельности - метка, которая идет за имуществом, пока жив его собственник)).

как уже выше сказал Alex Solver, 

ибо соотношение 217-220 явно дает понять, что они в одной системе существуют, поэтому не может быть такого, что условие, невыполнимое по ст. 220, выполнялось бы по 217. В суде аргумент про "используемого-использованного" вряд ли пройдет.

 

риск претензий в случае недекларирования и неуплаты налога - существенный.

[УлБ]

Ну, это понятно, конечно. Но вот я сегодня нашла такой вот текст на просторах интернета:

Ситуация 1: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3х лет. При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее. При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие. Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно.

Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:

данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;

договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;

копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом - то самое нежилое помещение;

договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего.

Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

 

Источник: http://regforum.ru/p...heskimi_licami/

Можно откомментировать?

[limar_]

Можно откомментировать?

откомментировать можно все, что угодно. это, как гадание на кофейной гуще.

все утыкается в доказательство использования проданного объекта в предпринимательской деятельности. Вы пишите, что

 

ИП использовал какое-то время сдачу небольшой части здания под аренду (но никак не обозначался в договоре аренды участок, хотя понимаю о неотделимой судьбе земли и здания). Год с лишним назад деятельность по сдаче имущества в аренду прекращена.

сумбурно, но, как я понимаю, был договор аренды части здания. и с арендной платы платился УСН. не удивлюсь, если договор этот в налоговой имеется и соотнести его использование в предпринимательской деятельности с продажей не составит значительно труда.

 

Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

это вообще апогей )))) на чем основано такое утверждение и как продажа имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, соотносится с текущей трудовой деятельностью, и как это соотношение влияет на налогообложение, я не знаю.

судебной практики я не видел. точнее, не задавался такой целью.

возможно кто-то из обитающих тут покажет Вам такую практику, которая бьет позицию минфина и любые мои рассуждения тут

[УлБ]

возможно кто-то из обитающих тут покажет Вам такую практику, которая бьет позицию минфина и любые мои рассуждения тут

Вот об этом и речь! Прошу помощи!

[limar_]

Вот об этом и речь! Прошу помощи!

вот навскидку не в пользу налплата

http://sudact.ru/reg...os=1510#snippet

http://sudact.ru/reg...os=1258#snippet

ищите.

[indoc]

Аналогичная с автором темы ситуация.

Если закрыть ИП и открыть новое ИП в другом субъекте федерации, снизится ли вероятность того, что налоговая обнаружит, что недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности?