Сообщений в теме: 21

[Curti]

Здравствуйте, уважаемые коллеги,

Хотелось бы услышать ваше мнение на следующую несколько странную для меня тему:

 

Застройщик заключает с дольщиком договор 01 марта, по которому передать объект он должен (был  20 февраля. При подписании договора дольщик, конечно, указывает на такую странную фигню, застройщик объясняет это своими внутренними штучками, инвестом и пр. Договор оплачен, зарегистрирован. Объект передается с задержкой на полгода. Дольщик подает иск о взыскании неустойки. Пока иск в суде (еще до досудебки) застройщик объект передает, дольщик объект принимает, оплачивает изменение метража, начинает ремонт.

Застройщик выходит с иском о незаключенности договора...))

Поясняет, что поскольку срок передачи объекта является существенным условием, и, при том, не согласован, - договор не заключен.

 

Если честно, все настолько идиостки, что даже не придумывается, что сказать-то...

Думаю следующее: 1. Описка в договоре, ибо иначе это очевидное мошенничество: застройщик заранее знал, что подписывает ничтожный (??) договор и обманом вытянул деньги, в чем сам и признался, получается)))

Но нафига тогда исполнял?...

2. абзац 4 п.2, п. 5. ст 166 и абзац 2 п. 1 ст. 167 ГК применимы ли?

 

Заранее благодарна за всякие умные мысли

[bor.tat]

Застройщик выходит с иском о незаключенности договора...))

В соответствии с п.3 ст.4 Закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

Договор оплачен, зарегистрирован.

соответственно

абзац 4 п.2, п. 5. ст 166 и абзац 2 п. 1 ст. 167 ГК применимы ли?

нет
 

все настолько идиостки, что даже не придумывается, что сказать-то...

погнались оба за халявой, вот и получили гемор на всю голову

скупой платит дважды, а идиот - трижды 

[Curti]

Спасибо за мнение, уважаемый bor.tat, однако мы с Вами немножко не поняли друг друга в части

Заранее благодарна за всякие умные мысли

[bor.tat]

Ок. Что Вы хотите знать? как наказать застройщика?

[Curti]

За что?

Относительно дат еще думаю следующее:

Стороны при подписании договора исходили из того, что объект готов к передаче. На момент подписания дом в эксплуатацию введен не был, то есть инвестиция совершенно законна, ибо дом строительством не окончен.

Это я к тому, что, согласовывая срок передачи, стороны исходили из того, что он к передаче готов.

[Sania]

За что?

за привлечение денег с нарушением требований 214-ФЗ, естественно))

 

Договор оплачен, зарегистрирован

именно в этом порядке?

Не путайте недействительные и незаключенные договоры))) 

 

Я бы сказал, что ч.2.1. ст.1 Закона следует понимать как запрет в том числе на признание договоров незаключенными по требованию Застройщика. ч.5 ст.4 (равно как и почти все другие статьи Закона))) направлены на защиту слабой стороны договора.

Да, и совершенно не уверен, что сам факт того, что срок, предусмотренный договором, к моменту его заключения уже наступил (особенно с учетом требования один дом - один срок), означает что условие несогласовано

[bor.tat]

Да, и совершенно не уверен, что сам факт того, что срок, предусмотренный договором, к моменту его заключения уже наступил (особенно с учетом требования один дом - один срок), означает что условие несогласовано

+100500

Curti, из Вашего поста следует, что срок передачи объекта определяется моментом его фактического ввода в эксплуатацию без учета положений о том, когда он должен быть введен в эксплуатацию. Правильно? Если да, то это не только противоречит ГК РФ, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. При этом предусмотренная законом неустойка в целом не стимулирует застройщика к исполнению своих обязательств. Да и,даже если, в договоре было указание на уведомление застройщиком о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию, то такое уведомление не влечет изменения условий договоров в части срока передачи объектов строительства. Потому, что Закон об участии в долевом строительстве обязывает застройщика передать участнику объект не позднее срока, который предусмотрен договором.

Если строительство (создание) недвижимости не может быть завершено в данный срок, застройщик обязан уведомить (не позднее чем за 2 месяца до окончания такого времени) об этом дольщика и предложить изменить договор.

Вашего сообщения о том, что стороны меняли договор, нет. Как нет и сообщения, что за застройщиком закреплено право делать это в одностороннем порядке.

Посмотрите ПП ВАС от 2 апреля 2013 г. N 16179/12
 

За что?

кхм....есть варианты)))))

[Curti]

Я бы сказал, что ч.2.1. ст.1 Закона следует понимать как запрет в том числе на признание договоров незаключенными по требованию Застройщика. ч.5 ст.4 (равно как и почти все другие статьи Закона))) направлены на защиту слабой стороны договора. Да, и совершенно не уверен, что сам факт того, что срок, предусмотренный договором, к моменту его заключения уже наступил (особенно с учетом требования один дом - один срок), означает что условие несогласовано

Спасибо. Я ровно то же и имела в виду.

 

 

Curti сказал(а) 04 Авг 2014 - 00:19: За что? за привлечение денег с нарушением требований 214-ФЗ, естественно))

не вижу состава по 14.28 КоАП. Подскажете, буду благодарна.

 

 

 

Curti, из Вашего поста следует, что срок передачи объекта определяется моментом его фактического ввода в эксплуатацию без учета положений о том, когда он должен быть введен в эксплуатацию.

Надо такой глубокий анализ моего поста таки пояснить

 

 

Если да, то это не только противоречит ГК РФ, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

Не бывает такого в ДДУ, а было бы ..... ой, мы же полагаем, что коли за советом обратился участник, то он совсем идиот!

 

 

При этом предусмотренная законом неустойка в целом не стимулирует застройщика к исполнению своих обязательств. Да и,даже если, в договоре было указание на уведомление застройщиком о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию, то такое уведомление не влечет изменения условий договоров в части срока передачи объектов строительства.

Боже, боже...

 

 

Потому, что Закон об участии в долевом строительстве обязывает застройщика передать участнику объект не позднее срока, который предусмотрен договором. Если строительство (создание) недвижимости не может быть завершено в данный срок, застройщик обязан уведомить (не позднее чем за 2 месяца до окончания такого времени) об этом дольщика и предложить изменить договор.

Спасибо. Большое человеческое. Вот правда.

 

Вашего сообщения о том, что стороны меняли договор, нет. Как нет и сообщения, что за застройщиком закреплено право делать это в одностороннем порядке.

Запрещено цензурой))

Вы хоть на секунду прониклись смыслом поста? Или это повод написать "100500"? 

Есть такая фишка юрклуба, Вы по ходу не до конца осознали. Злобно и иронично отвечать нужно со смыслом, иначе теряется проникновенность. Тут в многабуков иногда вчитываются.

погнались оба за халявой, вот и получили гемор на всю голову скупой платит дважды, а идиот - трижды

Вот это поясните все же)

[Sania]

не вижу состава по 14.28 КоАП. Подскажете, буду благодарна.

1. Вы не ответили на вопрос)))

  Curti сказал(а) 02 Авг 2014 - 23:24: Договор оплачен, зарегистрирован именно в этом порядке?

2. Если у Вас гражданин - квартира: пороча договор , застройщик тем самым убивает единственно допустимое основание, по которому взял деньги

[Curti]

Sania,

Не) сначала регистрация, потом оплата.

Откровенно говоря, у меня этот застройщик - массовый ответчик по неустойке, мне обычно важно просто исполнение договора дольщиком, потому в детали не вдавалась. Спасибо. Замечание интересное

[bor.tat]

Спасибо за мнение, уважаемый bor.tat, однако мы с Вами немножко не поняли друг друга в части

Заранее благодарна за всякие умные мысли

 

сейчас снова попробую   
 

Застройщик выходит с иском о незаключенности договора...))
Поясняет, что поскольку срок передачи объекта является существенным условием,

Допустим, а тогда как же свобода воли? ДДУшник видел, что срок 20.02, а договор подписывал 01.03. Ведь на с паяльником в ....носу он его подписывал, да и то, что застройщик был принужден к подписанию - маловероятно. Значит соглашение достигнуто, т.е. п. 1 ст. 432 ГК, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
И даже если посмотреть, например, здесь А78-2701/2012, то как быть с правовым режимом, установленным в п. 1 ст. 290 ГК и ч. 1 ст. 36 ЖК? - не получится.  

и, при том, не согласован, - договор не заключен.

снова не получается, потому, как

ч.2.1. ст.1 Закона следует понимать как запрет в том числе на признание договоров незаключенными по требованию Застройщика. ч.5 ст.4 (равно как и почти все другие статьи Закона))) направлены на защиту слабой стороны договора.
Да, и совершенно не уверен, что сам факт того, что срок, предусмотренный договором, к моменту его заключения уже наступил (особенно с учетом требования один дом - один срок), означает что условие несогласовано

это весомо и вполне себе "+100500".

Т.е. получается, что достигнуто соглашение об условиях исполнения договора, которое не оформлено надлежащим образом. Curti, заключен договор и исходные данные не дают признать его не заключенным.   
 

застройщик заранее знал, что подписывает ничтожный (??) договор и обманом вытянул деньги, в чем сам и признался, получается)))
Но нафига тогда исполнял?...

притворная сделка. Не?
Застройщику взвесить "за" и "против", указать, какую сделку прикрывал и все. Правда, при этом ему все равно платить, но уже не за неустойку, если  важно  разнообразие. 
 

исполнение договора дольщиком

через пару часов. Ага? уже захожу в СЗ просто, так, что на обратном пути. Сегодняшние пробищи это сделать позволяют.
 

Сообщение отредактировал bor.tat: 08 August 2014 - 17:12

[bor.tat]

Дольщик подает иск о взыскании неустойки.

Больше ничего не хочет?  
п. 3 Закона об участии в долевом строительстве.
Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика дольщику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).

По идее, срок передачи объекта дольщику должен определяться путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома или ввода в эксплуатацию…..да и практики такой полно). Закон об участии в долевом строительстве исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать дольщику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Так-то оно так, но, где норма, которая говорит, что срок, указанный в договоре – есть конкретная жирная точка?  
Дальше – индивидуализируемся (договор vs Закон).
В Законе об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика определить единый срок передачи объекта застройки всем участникам долевого строительства. Это практически не реально, особенно если застройщик ведет строительство многосекционного многоквартирного дома, являющегося единым объектом недвижимости. Строительство каждой из секций такого дома, как правило, имеет различные нормативные сроки окончания возведения. Тут для застройщика открывается огромное поле для креатива в плане «это не мы, это – они такие-сякие вовремя что-то не привезли, не пришли и не проверили» и т.п. В этом плане, в Законе – дыра и ее можно использовать, как портал для выхода из……..неприятных ситуаций. Вашего договора у меня нет.

Договор зарегистрирован.

Отлично!!!  Обращаемся к регистрирующим органам, - с чего бы это регистрация-то прошла?
Регистрирующие органы при регистрации этих договоров должны отказывать в государственной регистрации договоров, которые содержат различные сроки передачи одного и того же объекта различным дольщикам либо, в которых уже нарушены сроки передачи объекта. Т.е., если и регистрировать такой договор, то уж точно не ДУ.

Обязательство застройщика перед дольщиком считается исполненным в момент подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если только иное не предусмотрено договором. Обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства (например, многоквартирного дома) лежит на застройщике. При этом застройщик обязан передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее, чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

  подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства не означает перехода права собственности. Переход права собственности в соответствии со ст. 223 ГК РФ осуществляется в момент государственной регистрации. ИМХО!!! разрешение на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию есть специальное основание для государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости. 
 
 

погнались оба за халявой, вот и получили гемор на всю голову скупой платит дважды, а идиот - трижды

Вот это поясните все же)

Дольщик видел, что сроки нарушены и договор подписал, наверняка, имея умысел на неустойку, а застройщик привлекал денежные средства для перераспределения.


Вывод, в представленном Вами случае, неустойку "сбить" можно, а признать договор незаключенным - маловероятно.

Сообщение отредактировал bor.tat: 08 August 2014 - 19:43

[Curti]

bor.tat, Вы очень креативны.. Вы хоть раз видели ДДУ? Хотя бы раз хоть намечались по нему судиться? А по какому-нибудь другому договору?

Я ж Вам отвечала в личку, Таня, меня напоминаете 10 лет назад, я как раз тогда начала представлять интересы в суде. Я тоже любила многабуков. Сейчас мои иски занимают от одной до двух страниц. А уж мои договоры купли-продажи так вообще - меньше страницы (я иногда и договоры пишу). Это риэлторы их фигачат так, что сшивать надо. Меньше слов, Таня, меньше...

 

Дольщик видел, что сроки нарушены и договор подписал, наверняка, имея умысел на неустойку, а застройщик привлекал денежные средства для перераспределения.

десять дней неустойки имел в виду дольщик? Погнался за халявой? а застройщик тоже имел некий умысел перераспределения, потому бабки все принял, объект передал. А ниче так схема...

Таня. Спасибо за участие.

и кстати) Вы мне написали телефон для ненормативной лексики... НЕЕЕЕЕЕЕ заслужить надо)))

Сообщение отредактировал Curti: 10 August 2014 - 03:52

[bor.tat]

Вы хоть раз видели ДДУ? Хотя бы раз хоть намечались по нему судиться? А по какому-нибудь другому договору?

угу. Даже подумала для Вас пару - тройку решений выложить, но после того, что....

(я иногда и договоры пишу).

пишут статьи, романы и сказки, Curti.

Сообщение отредактировал bor.tat: 12 August 2014 - 18:51

[Curti]

bor.tat,
Про похожесть и 10 лет назад - отзываю! Я так сроду не позорилась.

[Малыш Глюк]

Про похожесть и 10 лет назад - отзываю! Я так сроду не позорилась.

Поскольку Тима загулял, то предупреждаю, что херакну:

1. За флуд в правовых.

2. За оскорбление участников конфы.

Curti,

Рекомендую извиниться и потереть посты. 

[Ludmila]

Curti,  обратиться на конфу за готовым ответом на вопросы Вашего работодателя/клиента и нахамить человеку, который ответил на Ваши вопросы, - это сильно.

В общем и целом правильно Вам bor.tat ответила. Если у Вас есть иная, отличная от её точка зрения, выкладывайте её со ссылкой на НПА. 

[Малыш Глюк]

Ludmila,люда,она на три дня в бане,если что.... 

[Ludmila]

 

 

Ludmila,люда,она на три дня в бане,если что....

А, извини, не поняла. Тогда пока по существу вопроса, без перехода на личности.

Для начала скажу, что вводных в первом сообщении недостаточно для ответа на вопрос.

 

 

В Законе об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика определить единый срок передачи объекта застройки всем участникам долевого строительства.

Именно так. В первом сообщении не сказано, установлен ли спорным договором тот же срок передачи объекта, что и для всех ДДУ, или же срок соответствует сроку во всех ДДУ. Если срок соответствует сроку во всех ДДУ, то проблемы именно с определением срока я не вижу вообще никакой. Теперь посмотрим, какие ещё позиции может занять застройщик.

 

1. Условие об установлении иного срока недействительно, следовательно, условие о сроке в ДДУ  отсутствует, следовательно, не согласовано существенное условие, следовательно, договор не заключён.

Позиция эта не выдерживает никакой критики вообще.

Условие о сроке напрямую не противорчеит нормам закона, а если бы и противоречило, то  с учётом норм 214-ФЗ и действующих норм ГК РФ о недействительности сделок оно не может быть признано недействительным по иску застройщика.

Да и если бы вдруг условие признали недействительным, тогда, на мой взгляд, нужно было бы определять условие о сроке по проектной декларации и общему для всех ДДУ сроку, т.е. условие было бы согласовано по-любому.

 

2. По договору, заключённому после ввода объекта в эксплуатацию, не происходит привлечения средств в строительство, что противоречит правовой природе ДДУ, а это значит, что сделка недействительна.

Опять-таки: эта позиция не соотвестствует действительности. Да, можно говорить о том, если нет привлечения средств именно в само строительство, то это противоречит правовой природе ДДУ. Но только вот нет такого основания для недействительности сделки. И тут Таня совершенно права:

 

притворная сделка. Не?

А именно: заключение ДДУ прикрывает договор купли-продажи имущества, которое будет приобретено в будущем. Это значит, что к сделке должны применяться правила о купле-продаже. Что это влечёт на практике?

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости (предмет договора + цена) полносью входят в существенные условия ДДУ, т.е. если они есть в договоре, поименнованном как ДДУ, то все существенные условия ДКП также согласованы.

ДКП квартиры регистрации больше не подлежит, а ели бы и подлежал, то ДДУ зарегистрирован, так что условие о форме договора в любом случае заключено.

Запретов на заключение ДКП имущества, коорое будет приобретено в будущем, в законодательстве нет, так что сделка совершенно действительна.

Условие о передаче имущества покупателю после ввода в эксплуатацию по ДКП целиком и полностью соответствует закону.

Единственное последствие (не влияющее, впрочем, на действительность сделки) - это разный порядок исполнения договора. По ДДУ дольщик регистрирует имущество непосредственно на себя, по ДКП сначала регистрируется право собственности продавца, а потом право собственности покупателя.

за привлечение денег с нарушением требований 214-ФЗ, естественно))

Сначала согласилась с этой мыслью, но потом поняла, что не согласна всё-таки.

Если строительство уже завершено, то нет и факта привлечения средств в строительство.

А уж мои договоры купли-продажи так вообще - меньше страницы (я иногда и договоры пишу).

 

Это риэлторы их фигачат так, что сшивать надо.

 

Интересный подход к составлению договоров и к оценке их качества. Вообще для того, чтобы договор был заключён, достаточно одного абзаца, если в него засунуть описание самого имущества и цену. Но если речь идёт о защите интересов клиента, то требуется нечто большее, чем просто описание существенных условий.

Поэтому я при составлении договоров исхожу не из  необходимости уложиться в одну-две страницы, а из необходимости защитить интересы клиента/работодателя. Подход простейший: я оцениваю все риски по проекту/продукту, смотрю, какими условиями договора можно снизить ил устранить риски, оцениваемые по шкале от 3 до 5 баллов, оцениваю рыночность этих условий, смотрю, какие условия хочет включить в договор бизнес, ну и уже исходя из этого, составляю договор. Понятное дело, что всё, что не относится к необходимым условиям, безжалостно выкидывается из договора, оставляется только то, без чего обойтись нельзя. Но это я занимаюсь проектным финансированием и всякими прочими сложными проектами. Для договора купли-продажи между физиками двух страничек (с учётом изменений в ГК) более чем достаточно. Но договор купли-продажи квартиры между физиками - это не показатель.

[Curti]

Ludmila,

Спасибо за большой текст) Особенно за то, что он разумен. (То есть очень спасибо, Вы нашли те слова, которые мне никак не приходили в голову для отзыва))))

Если Вы отрините негодование по поводу "унижения", видимо, дорогого Вам участника конфы, то скорее всего перестанете выуживать из ее текстов намеки на рациональные зерна и натягивать их на свою разумность.

Я тут bor.tat в первый раз увидела, потому мои ответы ей категорически личной окраски не имеют.

Про договоры..)) Я, конечно, имела в виду договоры купли-продажи недвижимости между физ.лицами (за это и в самом деле прошу прощения, не акцентировалась на объектах и сторонах...)) Виновата, да.

Малыш Глюк, а в постах bor.tat Вы никак не заметили оскорблений и флуда.. О времена, о нравы... теперь все так неоднозначно (или однозначно?!): кто первый нажаловался, тот и молодец, и совершенно не волнует, какую лабуду он пишет. Все в духе нашего парламента. Я без претензий, баньте дальше))

ой!))) bor.tat весь пост подтерла... вах!

[Ludmila]

Спасибо за большой текст) Особенно за то, что он разумен. (То есть очень спасибо, Вы нашли те слова, которые мне никак не приходили в голову для отзыва))))

Я не имею привычки отвечать в темах, в которых автор не утруждает себя выработкой собственной точки зрения и соблюдением Правил конфы. Если бы Таня не попросила, я бы не стала писать вообще.

 

Если Вы отрините негодование по поводу "унижения", видимо, дорогого Вам участника конфы, то скорее всего перестанете выуживать из ее текстов намеки на рациональные зерна и натягивать их на свою разумность.

 

Давайте честно: Вы попросили сделать за Вас Вашу работу. Таня сделала. Даже если Вы не согласны с её точкой зрения или даже считаете (при отсутствии собственной позиции) написанное ей полным бредом, это ещё не повод хамить человеку, сделавшему Вашу работу.

 

Более я за Вас Вашу работу выполнять не буду.

Всё, можно меня банить.

кто первый нажаловался,

Жаловалась не Татьяна.

Если Вы отрините негодование по поводу "унижения", видимо, дорогого Вам участника конфы,

Не надо мне приписывать то, чего я не писала. Своим хамством Вы унизили только себя.

И да: со ссылкой на НПА точку зрения Татьяны Вы опровергнуть не смогли. Это тоже показатель.

[Малыш Глюк]

УВАЖАЕМЫЕ, ТЕМА ПОКА НЕ В ЧАВОЙТЕ, ПОПРОШУ НЕ ФЛУДИТЬ.

 

Малыш Глюк, а в постах bor.tat Вы никак не заметили оскорблений и флуда..

я МОГУ СЧИТАТЬ ЭТО ОБСУЖДЕНИЕМ ДЕЙСТВИЙ МОДЕРАТОРА?