Сообщений в теме: 10

[Машинист]

Лицо сумело зарегистрировать право собственности на самовольную постройку (сведения внесены в ЕГРП). Совершена сделка по отчуждению данного недвижимого имущества.

Вопрос: Будет ли считаться действительной сделка по отчуждению данного объекта недвижимости, если впоследствии первоначальное возникновение права собственности на объект будет оспорено и внесение записи в ЕГРП о первоначальном возникновении ПС будет признано незаконным.

Мое мнение: С одной стороны, незаконное решение о признании ПС на самовольную постройку и внесение  записи в ЕГРП не могут породить  правовых последствий. Таким образом, можно считать, что ПС на объект у первоначального собственника никогда не возникало (хотя и числилось в ЕГРП). Таким образом, лицо не могло распорядиться тем, чем не обладало на самом деле, а значит, соответствующая сделка по отчуждению объекта является недействительной. С другой стороны, есть принцип публичной достоверности реестра и  на момент совершения сделки ПС было зарегистрировано в ЕГРП. Поэтому все последующие пертурбации не порочат саму сделку с точки зрения ее действительности на момент совершения.

В целом, вопрос можно сформулировать и по другому: Можно ли говорить, что при указанных условиях первоначальное ПС на объект какое-то время существовало (в силу того, что было зарегистрировано в ЕГРП), но потом прекратилось (после исключения записи), либо должно считаться, что ПС на самом деле никогда не существовало. Третий вариант того же вопроса: Решение об обязании исключить запись из ЕГРП порождает правовой эффект только для будущего, либо носит ретроактивный характер?

Спасибо всем кто выскажет мнение.

Сообщение отредактировал Машинист: 29 September 2014 - 15:35

[ВладимирD]

Вопрос: Будет ли считаться действительной сделка по отчуждению данного объекта недвижимости, если впоследствии первоначальное возникновение права собственности на объект будет оспорено и внесение записи в ЕГРП о первоначальном возникновении ПС будет признано незаконным.

Имущество, которое предполагается продать, в договоре определено, с чего б договору быть недействительным? Другое дело, что продавец его исполнить не может, потому как прав на объект не имеет.

[Машинист]

Имущество, которое предполагается продать, в договоре определено, с чего б договору быть недействительным? Другое дело, что продавец его исполнить не может, потому как прав на объект не имеет.

Есть известная проблема насчет того, что у нас ошибочно считают, что если у продавца нет прав на объект, то и договор по его продаже будет недействительным, и мне не хотелось бы ее специально обсуждать. Если исходить из того, что договор будет недействительным при условии отсутствия у продавца прав на отчуждаемый объект, то как быть с тем обстоятельством, что на момент исполнения права у продавца как бы "были" (зарегистрированы в ЕГРП). Соответственно, и исполнение договора было надлежащим. Непонятно как так получается, что после признания записи в ЕГРП недействительной надлежащее исполнение задним числом переквалифицируется в ненадлежащее.

Еще аналогичный пример: Выпуск акций признан недействительным. Означает ли это, что акция как объект гражданских прав прекращает свое существование с момента признания выпуска недействительным, или же это означает, что акций этого  выпуска как объектов гражданских прав никогда не существовало. Например, акционер успел какие то налоги заплатить, где акция была объектом налогообложения. Может он их вернуть как уплаченные при отсутствии налоговой обязанности (не было объекта налогообложения)?

Сообщение отредактировал Машинист: 29 September 2014 - 16:56

[Ludmila]

По этому поводу чётко и однозначно выразился ВАС года четыре назад. Осталось только прочитать написанное...

[Машинист]

По этому поводу чётко и однозначно выразился ВАС года четыре назад. Осталось только прочитать написанное...

Вы про Пленум 10/22 ?

23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

 

Мне вот непонятно, раз право собственности прекращается, то значит изначально оно все-таки возникло. То есть изначально незаконные акты все-таки влекут возникновение ПС. Соответственно, сделка по продаже такого объекта будет законной, а исполнение надлежащим. Ну а если у покупателя потом объект снесут, то это его проблемы, так как продавец свою обязанность передать объект в собственность выполнил.

[Concrescere]

Вы про Пленум 10/22 ?

Нет, про Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143.

[Ludmila]

Именно про 143.

[greeny12]

если у покупателя потом объект снесут

покупатель получает основание для взыскания компенсации убытков в связи со сносом

[Машинист]

Нет, про Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143.

Да, много нового узнал. Вот ВАС пишет:

наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

 

Казалось бы, правильная позиция. Незаконный акт регистрации права в ЕГРП не может порождать правовых последствий (даже если такой акт не оспорен). Логично было бы предположить, что эту позицию можно применять и к иным отношениям. Например, если незаконно внесена запись в ЕГРЮЛ о создании ЮЛ, то никаких правовых последствий запись породить не может (если она незаконна). Но вот что пишет ВАС в Инф. письме от 09.06.2000 г. № 54:

признание судом недействительной регистрации юридического лица само по себе не является основанием для того, чтобы считать ничтожными сделки этого юридического лица, совершенные до признания его регистрации недействительной.

 

То есть в данном случае недействительный акт регистрации ЮЛ несмотря на свою ничтожность уже порождает правовые последствия в виде появления ЮЛ как субъекта, способного совершать действительные сделки.

 

Так какую методологию применять к остальным отношениям? Вот в примере с признанием недействительным выпуска акций означает ли незаконность регистрации выпуска аннулирование всех последствий обращения таких акций до признания недействительным решения о выпуске таких акций? Или все (включая сделки, уплаченные налоги) действительно до момента признания недействительности выпуска акций? Нужен же какой то общий принцип в вопросе о том в какой мере недействительное решение госоргана может влечь правовые последствия.

[greeny12]

 

 

Мне вот непонятно, раз право собственности прекращается, то значит изначально оно все-таки возникло. То есть изначально незаконные акты все-таки влекут возникновение ПС.

В СОЮ если право собственности было признано судебным актом не в связи с признанием ПС на самовольную постройку, то новым судебным актом последовательно постройка а) признается самовольной; б) прекращается ПС, в) вступивший в законную силу СА является основанием для внесения в ЕГРП изменений об отсутствии за кем-либо ПС, обременений на отсутствующий объект права.

[IraBest]

Лицо сумело зарегистрировать право собственности на самовольную постройку (сведения внесены в ЕГРП). Совершена сделка по отчуждению данного недвижимого имущества.

Вопрос: Будет ли считаться действительной сделка по отчуждению данного объекта недвижимости, если впоследствии первоначальное возникновение права собственности на объект будет оспорено и внесение записи в ЕГРП о первоначальном возникновении ПС будет признано незаконным.

Мое мнение: С одной стороны, незаконное решение о признании ПС на самовольную постройку и внесение  записи в ЕГРП не могут породить  правовых последствий. Таким образом, можно считать, что ПС на объект у первоначального собственника никогда не возникало (хотя и числилось в ЕГРП). Таким образом, лицо не могло распорядиться тем, чем не обладало на самом деле, а значит, соответствующая сделка по отчуждению объекта является недействительной. С другой стороны, есть принцип публичной достоверности реестра и  на момент совершения сделки ПС было зарегистрировано в ЕГРП. Поэтому все последующие пертурбации не порочат саму сделку с точки зрения ее действительности на момент совершения.

В целом, вопрос можно сформулировать и по другому: Можно ли говорить, что при указанных условиях первоначальное ПС на объект какое-то время существовало (в силу того, что было зарегистрировано в ЕГРП), но потом прекратилось (после исключения записи), либо должно считаться, что ПС на самом деле никогда не существовало. Третий вариант того же вопроса: Решение об обязании исключить запись из ЕГРП порождает правовой эффект только для будущего, либо носит ретроактивный характер?

Спасибо всем кто выскажет мнение.

 

 

 

 

Я думаю, в пп. 23-24 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 №10/22 содержатся ответы на Ваши вопросы. В частности, наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе спорного объекта и удовлетворения такого иска, т.е. признания объекта самовольной постройкой и прохождения всех последующих процедур. Кроме того, ответчиком может быть и лицо, не осуществлявшее самовольное строительство, но ставшее владельцем, в том числе приобретатель. Такое лицо может обратиться с иском о возмещении убытков к нарушителю, в случае принятия решения о сносе объекта. 

 

Сообщение отредактировал IraBest: 01 October 2014 - 19:42