Сообщений в теме: 20

[КсенияНовичок]

Здравствуйте! Такая вот ситуация: когда еще бабушка была жива, внук заключил предварительный договор купли-продажи на ее дом с третьим лицом. Конечно, делать этого он не мог, так как бабушка была еще жива и дом был в ее собственности, но внук (юрдически не граммотный, без какого-либо плохого умысла) повелся на уговоры третьего лица и подписал договор от своего имени. Получил аванс. Бабушка умерла через месяц. В наследство не вступил еще. Третье лицо требует заключить основной договор. А Внук передумал и не хочет. На что можно сослаться, чтобы не заключать договор. Можно ли признать договор недействительным?

[AlexJalnin]

В Песочницу

[Варвара Васильевна]

Договор изначально ничтожный, ссылайтесь на Гражданский кодекс. Но деньги нужно вернуть.

[Ludmila]

Договор изначально ничтожный, ссылайтесь на Гражданский кодекс.

Садитесь, два.

[Ludmila]

Никаких оснований для недействительности договора нет. Вопрос о том, можно ли по каким-то другим основаниям не заключать договор в Вашей конкретно ситуации, выходит за рамки тех ответов, которые Вы можете получить на ЮК.

[КсенияНовичок]

Спасибо! Я на форуме первый раз, не знаю что можно, что нельзя. Но почему договор нельзя признать ничтожным? Ведь он заключен ненадлежащей стороной (не собственник не может распоряжаться имуществом)?

[greeny12]

Спасибо! Я на форуме первый раз, не знаю что можно, что нельзя. Но почему договор нельзя признать ничтожным? Ведь он заключен ненадлежащей стороной (не собственник не может распоряжаться имуществом)?

 

Право заключить предварительный договор купли продажи имущества в силу ст. 421 ГК РФ не может быть ограничено по тому мотиву, что собственник имущества и продавец по ПД пока не совпадают в одном лице.

Понятно, что такой предварительный договор, может создавать обязанности для текущего собственника лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с собственником.

Если обязанности собственника из ПД не возникло, то и восстановление нарушенного права покупателя по ПД не может осуществиться путем принуждения к исполнению обязанности продавца по ПД, если таковой не приобрел в порядке наследования ПС на указанное в ПД имущество, а обязательства, предусмотренные ПД прекратились в порядке п. 6 ст. 429 ГК РФ с окончанием срока, в который стороны должны заключить основной договор.

[КсенияНовичок]

 

Спасибо! Я на форуме первый раз, не знаю что можно, что нельзя. Но почему договор нельзя признать ничтожным? Ведь он заключен ненадлежащей стороной (не собственник не может распоряжаться имуществом)?

 

Право заключить предварительный договор купли продажи имущества в силу ст. 421 ГК РФ не может быть ограничено по тому мотиву, что собственник имущества и продавец по ПД пока не совпадают в одном лице.

Понятно, что такой предварительный договор, может создавать обязанности для текущего собственника лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с собственником.

Если обязанности собственника из ПД не возникло, то и восстановление нарушенного права покупателя по ПД не может осуществиться путем принуждения к исполнению обязанности продавца по ПД, если таковой не приобрел в порядке наследования ПС на указанное в ПД имущество, а обязательства, предусмотренные ПД прекратились в порядке п. 6 ст. 429 ГК РФ с окончанием срока, в который стороны должны заключить основной договор.

 

Спасибо за ответ. То есть признавать договор недействительным нет смысла. Получается, что если срок пропущен, то и по договору ничего нельзя взыскать. Получается нужно только вернуть аванс и все. Покупатель не может ничего требовать и претендовать на дом?

[greeny12]

 

Спасибо за ответ. То есть признавать договор недействительным нет смысла. Получается, что если срок пропущен, то и по договору ничего нельзя взыскать. Получается нужно только вернуть аванс и все. Покупатель не может ничего требовать и претендовать на дом? 

 

Цитата из решения, которое более подходит к Вашей ситуации:

В силу п. 5 статьи 429 ГК РФ какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия в предварительном договоре обязательства передать такое имущество. Предусмотренное в спорном предварительном договоре денежное обязательство о задатке противоречит природе данного договора, поскольку условие о частичной оплате истцом имущества, являющегося предметом еще не заключенного основного договора, ничтожно в силу статьи 168 ГК РФ. Что, однако, не лишает несостоявшегося покупателя возможности впоследствии просить суд применить последствия недействительности ничтожности сделки в этой части после прекращения иных обязательств, возникших из предварительного договора.

Но есть и другая практика.

[Ludmila]

Покупатель не может ничего требовать и претендовать на дом?

Может. Более того: есть все основания для понуждения.

 

Получается нужно только вернуть аванс и все.

Не примет наследство - придётся возмещать убытки покупателю. Помимо аванса, конечно.

Плюс не примет наследство - помимо возмещения аванса + убытков ещё и квартиры лишится.

Но поскольку данный форум всё же не является консультацией для граждан и предусматривает лишь простейшие ответы на простые вопорсы, а не разрешение конкретных проблем, то Ваш вопрос не может решаться на форуме.

И прочитайте внимательно мою подпись. Уже были люди, терявшие всё благодаря ответам на форуме.

[Pastic]

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 июля 2011 г. N 54

 

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ

РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ

ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА

ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ

 

 

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

[PetersON]

КсенияНовичок , тут все зависит от нюансов. Обратитесь к юристу, покажите документы.

[Ευγένιος Ακρίτας]

Pastic,

 

Ну это практика ВАСи, думаете, судьи сою о ней знают? Да и не во всех случаях даже по ней предварительный можно квалифицировать как дкп будущей вещи, а лишь когда его условия предусматривают уплату цены имущества или ее существенной части.

 

КсенияНовичок,

 

Избежать заключения основного договора можно, но нужно читать внимательно предварительный договор - как согласован предмет. Кроме того, покупатель может не выполнить формальностей, которые необходимы для заключения основного договора.  

Сообщение отредактировал Golzer: 13 March 2015 - 00:01

[Ludmila]

Ну это практика ВАСи, думаете, судьи сою о ней знают?

И таки шо? Договор купли-продажи имущества, которое будет приобретено в будущем, кто-то отменил? Вопрос лишь в том, рассматривать описанный в теме договор как предварительный или основной. Вот и всё.

 

Избежать заключения основного договора можно,

Да ну???!!!

[Ευγένιος Ακρίτας]

Ludmila,

 

На практике физики просто не знают о том, что для заключения основного договора нужно направить оферту. Проспит покупатель.

Да и убытки, чего там реально можно взыскать кроме аванса (если будет заявлен именно иск об убытках)?

Да и срок нужно смотреть, как определили.

[Ludmila]

На практике физики просто не знают о том, что для заключения основного договора нужно направить оферту. Проспит покупатель.

Вы первое сообщение не читали?

 

Третье лицо требует заключить основной договор.

 

 

Да и убытки, чего там реально можно взыскать кроме аванса (если будет заявлен именно иск об убытках)?

Читайте 54-й Пленум, там всё написано. Только не говорите, что это СОЮ - убытки можно взыскать по тому же принципу.

[Ευγένιος Ακρίτας]

Ludmila,

 

Как требует? По телефону?

[Ludmila]

Как требует? По телефону?

Я ситуацию автора рассматривать не подряжалась. Но утверждать так уверенно

 

Избежать заключения основного договора можно

 

Проспит покупатель.

оснований нет.

[Ευγένιος Ακρίτας]

Ludmila,

 

Я его читал конечно. Но, видимо, упустил креатиф про возможность расчета убытков в виде разницы между рыночной и договорной ценой (спасибо). Интересно все же, как на такое требование отреагирует сою -).

 

Знаю просто, как физики оформляют эти договоры, и каким образом потом все заключается.

Сообщение отредактировал Golzer: 13 March 2015 - 00:48

[Ludmila]

Интересно все же, как на такое требование отреагирует сою -).

Да нормально должен отреагировать. Человек заключил договор, намереваясь купить квартиру с определёнными характеристиками. Заплатил аванс. А из-за недобросовестного поведения продавца  нужную квартиру купить не может. И теперь за такую же квартиру нужно заплатить больше. Почему суд должен отказать добросовестному участнику сделки во взыскании убытков с недобросовестного?

[Ευγένιος Ακρίτας]

А из-за недобросовестного поведения продавца нужную квартиру купить не может. И теперь за такую же квартиру нужно заплатить больше.

Там немного другая логика, как мне представляется. Попытка расширительно толковать понятие "неполученный доход" (ст. 15): мог бы получить имущество по рыночной цене, которая превышает договорную.