Сообщений в теме: 22

[Cleaner]

Здравствуйте коллеги!

 

Приглашаю к обсуждению, нужна критика.

 

Вводная состоит в том, что по ДКП одно лицо, передало другому лицу, в собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом. В процессе эксплуатации дома, покупателю стало очевидно, что дом был передан с неустранимыми недостатками. В результате переговоров между продавцом и покупателем, продавец предложил покупателю следующий способ разрешения задачи: продавец построит для покупателя по его (покупателя) проекту дом, сходный по своим характеристикам с ранее отчужденным (с недостатками) домом; после чего вновь построенный дом будет передан покупателю, а покупатель вернет продавцу дом с недостатками. Соответственно, будет заключен договор, отражающий всю эту прелесть.

 

Вместе с тем, существуют ст. 557 и ч. 2 ст. 475 ГК, которые не наделяют покупателя в описываемой ситуации правом потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Отсюда сомнения...

 

Не углубляясь в рассуждения о императивности/диспозитивностив нормы в духе Постановления Пленума ВАС РФ № 16, будем исходить из того, что норма 557 императивна (оговорки о диспозитивности-то нет и пр.).

 

Формально, продавец предложил заменить товар ненадлежащего качества, товаром качества надлежащего (предварительно его построив). То есть требование не исходит от покупателя.

 

Коллеги, каково ваше мнение - насколько описанная конструкция устойчива с учетом указанных норм?

[Ursusdead]

Коллеги, каково ваше мнение - насколько описанная конструкция устойчива с учетом указанных норм?

Ст. 557 ГК - абсолютно императивна, почему - подумайте. 

[Ростов-на-Дону]

Ваши рассуждения "оторваны" от земли. Какова судьба зем. участка(ов)?

КМК, сейчас необходимо максимально зафиксировать  признание продавцом того факта, что   

 

дом был передан с неустранимыми недостатками

 

пока продавец сговорчивый.

Соглашение о соразмерном уменьшении цены (тут могут быть финансовые риски, которые Вам необходимо оценить).

В дальнейшем, опять же КМК, у Вас будет более устойчивая позиция при переговорах с продавцом (сейчас он согласный, завтра сомневающийся, а послезавтра посылает всех нах).

После есть разные варианты развития событий - соглашение об отступном, мировое в суде и пр.

Можно отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, но иметь земельный участок с херовым домом, КМК, выгодней чем  ИЛ.

[Ursusdead]

Ст. 557 ГК - абсолютно императивна, почему - подумайте. 

Святослав, в части указанного в ней исключения, если не согласны - обоснуйте без ссылок на комментарии к Пленуму №16 (я их читал). 

Сообщение отредактировал Ursusdead: 26 March 2015 - 14:28

[boba]

продавец построит для покупателя по его (покупателя) проекту дом, сходный по своим характеристикам с ранее отчужденным (с недостатками) домом; после чего вновь построенный дом будет передан покупателю, а покупатель вернет продавцу дом с недостатками.

Построить взамен одного дома другой - это понятно. Но как Вы собираетесь возвращать дом? Если разобрать, то Вы будете возвращать уже не дом, а комплект строй материалов. Другими словами Вы не сможете вернуть продавцу именно ту вещь, которую он Вам передал. Поэтому отсюда и императив ст. 557 ГК.

Другое дело, если дом представляет из себя мобильную бытовку, перевозимую и устанавливаемую манипулятором. Но тогда она не подпадает под категорию недвижимое имущество

[Concrescere]

насколько описанная конструкция устойчива с учетом указанных норм?

Вполне устойчива, так как ст. 557 ГК лишает покупателя права требовать замены, но не лишает права согласиться с предложением продавца. 

[mrOb]

Cleaner, причем тут 557 и 475, если 

будет заключен договор, отражающий всю эту прелесть.

 ?

[ztr]

причем тут 557 и 475

присоединяюсь к вопросу

 

Cleaner, если сомневаетесь - оформите обязательство по возврату денежных средств и новируйте его в обязательство по постройке аналогичного дома, но, КМК, это излишне: Вы путаете одностороннее требование покупателя, регулируемое ст.557 ГК, с соглашением сторон, регулируемым ст.421 ГК.

[Concrescere]

Cleaner, причем тут 557 и 475, если 

будет заключен договор, отражающий всю эту прелесть.

 ?

О чем и речь. ))

[Cleaner]

Ст. 557 ГК - абсолютно императивна

не спорю

будем исходить из того, что норма 557 императивна

 

Ваши рассуждения "оторваны" от земли. Какова судьба зем. участка(ов)?

Построить взамен одного дома другой - это понятно. Но как Вы собираетесь возвращать дом? Если разобрать, то Вы будете возвращать уже не дом, а комплект строй материалов.

Тут я упустил деталь, да. Суть вот в чем: по ДКП был продан земельный участок + дом (с недостатками). После того, как новый дом будет построен, он передан покупателю вместе с новым земельным участком, в то время как участок с домом с недостатками будет возвращен продавцу. 

 

 

Вполне устойчива, так как ст. 557 ГК лишает покупателя права требовать замены, но не лишает права согласиться с предложением продавца. 

согласен

Формально, продавец предложил заменить товар ненадлежащего качества, товаром качества надлежащего (предварительно его построив). То есть требование не исходит от покупателя.

 

 

причем тут 557 и 475, если 

присоединяюсь к вопросу

Вы путаете одностороннее требование покупателя, регулируемое ст.557 ГК, с соглашением сторон, регулируемым ст.421 ГК.

Я немного во времени смешал этапы: сначала идут переговоры, озвучиваются требования - тут 557 и 475 (отсюда вопрос). 

Затем на основе достигнутых результатов заключается договор. 

 

Спасибо всем, кто принял участие в треде. 

 

[boba]

Тут я упустил деталь, да. Суть вот в чем: по ДКП был продан земельный участок + дом (с недостатками). После того, как новый дом будет построен, он передан покупателю вместе с новым земельным участком, в то время как участок с домом с недостатками будет возвращен продавцу. 

Здесь в рамках одного договора не получится. Придется расторгать старый договор и возвращать все по нему полученное и заключать новый (с соответствующей процедурой регистрации по одному и другому договору).

[Concrescere]

 

Тут я упустил деталь, да. Суть вот в чем: по ДКП был продан земельный участок + дом (с недостатками). После того, как новый дом будет построен, он передан покупателю вместе с новым земельным участком, в то время как участок с домом с недостатками будет возвращен продавцу. 

Здесь в рамках одного договора не получится. Придется расторгать старый договор и возвращать все по нему полученное и заключать новый (с соответствующей процедурой регистрации по одному и другому договору).

 

Всё это можно сделать в рамках единого дополнительного соглашения.

[boba]

Всё это можно сделать в рамках единого дополнительного соглашения.

Лучше в рамках договора мены

[Cleaner]

Здесь в рамках одного договора не получится. Придется расторгать старый договор и возвращать все по нему полученное и заключать новый (с соответствующей процедурой регистрации по одному и другому договору).

В чем Вы видите препятствия? И чем мена лучше?

[UglyCub]

Всё это можно сделать в рамках единого дополнительного соглашения

интересно, как отреагирует Росреестр на такое дополнительное соглашение к уже исполненному договору купли-продажи. 

[boba]

В чем Вы видите препятствия? И чем мена лучше?

Проще

[Concrescere]

 

Всё это можно сделать в рамках единого дополнительного соглашения

интересно, как отреагирует Росреестр на такое дополнительное соглашение к уже исполненному договору купли-продажи. 

 

По закону он должен будет осуществить две регистрации ППС.

 

Насчет "исполненного ДКП": если стороны в допсоглашении проконстатируют тот факт, что договор до настоящего времени не исполнен, поскольку качество товара не соответствует договору, этой оговорки будет достаточно для снятия Вашего возражения?

[boba]

если стороны в допсоглашении проконстатируют тот факт, что договор до настоящего времени не исполнен, поскольку качество товара не соответствует договору

С такой формулировкой в доп.соглашении надо быть осторожным. Как бы на недействительность не попасть.

[UglyCub]

 

 

Всё это можно сделать в рамках единого дополнительного соглашения

интересно, как отреагирует Росреестр на такое дополнительное соглашение к уже исполненному договору купли-продажи. 

 

По закону он должен будет осуществить две регистрации ППС.

 

Насчет "исполненного ДКП": если стороны в допсоглашении проконстатируют тот факт, что договор до настоящего времени не исполнен, поскольку качество товара не соответствует договору, этой оговорки будет достаточно для снятия Вашего возражения?

 

да я то не возражаю,  просто у меня был случай когда возникла необходимость зарегистрировать допник к исполненному договору к-п квартиры,  и росстреестр отказался, под тем соусом, что договор исполнен и "запись погашена" 

обжаловать такой отказ не было времени. самое интересное, если бы была рассрочка по договору - они готовы были регистрировать. 

так что мое замечание - к практической стороне осуществления сделки, для чего может потребовать обжаловать отказ

[Concrescere]

 

если стороны в допсоглашении проконстатируют тот факт, что договор до настоящего времени не исполнен, поскольку качество товара не соответствует договору

С такой формулировкой в доп.соглашении надо быть осторожным. Как бы на недействительность не попасть.

 

Недействительность по какому основанию?

[boba]

Недействительность по какому основанию?

Нарушение 557 ГК.

Хотя здесь товар четко привязан (кадастровый номер, адрес, площадь и тд.) поэтому заменить его на соответствующий договору не получится, то да RA_ Вы правы.

Но я не вижу смысла идти через доп.соглашение, когда можно обойтись новым договором мены.

[d3nw]

Нарушение 557 ГК.

а как же свобода договора?

[boba]

а как же свобода договора?

Свобода, она вещь такая - "ограниченная"

Но я уже написал, что здесь не будет противоречия 557 ГК