Сообщений в теме: 33

[Сардинка]

День добрый.

 

Собственник разделил нежилое помещение в МКД на несколько самостоятельных объектов, осуществил КУ и зарегистрировал право собственности.

Далее администрация подает иск в суд с требованием устранить самовольную перепланировку и привести помещение в первоначальный вид по аналогии со ст 29 ЖК РФ. При этом тот факт, что первоначального помещния не существует и зарегистрировано ПС на новые объекты, его не смущает.

 

Собственник по той же аналогии подает встречку с требованием сохранить помещение в перепланированном(переустроенном) виде, проводится экспертиза, эксперт говорит что работы, произведенные собственником ничьи права не нарушают, угрозу жизни и здоровью  не создают.

 

 

Я считаю что никакой аналогии с ЖК РФ тут быть не может, т.к. по смыслу ст 25  перепланировка/переустройство не затрагивают границ помещения и не создают новый объект недвижимости. Ну и норма касается жилых помещений, про нежилье речи нет.

Практику по данному вопросу не нашла. Все решения касаются перепланировки без образования новых объектов

Может быть кто поделится по доброте душевной?

 

 

[Stoner]

Все решения касаются перепланировки без образования новых объектов

а какая Вам видится разница с учетом предмета заявленных администрацией требований?

ну, там не было образования новых объектов - тут есть

строительно-монтажные работы примерно одни и те же...

[Сардинка]

 

Все решения касаются перепланировки без образования новых объектов

а какая Вам видится разница с учетом предмета заявленных администрацией требований?

ну, там не было образования новых объектов - тут есть

строительно-монтажные работы примерно одни и те же...

 

так нет объекта, который должен быть приведен в первоначальный вид и в отношени которого заявлены исковые требования. Как прекращать право на созданные объекты, которые к тому же обременены правами третьих лиц?

[Stoner]

Собственник разделил нежилое помещение в МКД на несколько самостоятельных объектов, осуществил КУ и зарегистрировал право собственности.

про обременение правами третьих лиц Вы умолчали в описании ситуации

Впрочем, объект, который должен быть приведен, по мнению Вашего истца, в первоначальное состояние, все же есть - это объект, который по данным ГКН и ЕГРПН, существовал до реконструкции.

с другой стороны, я согласен с Вами в том, что аналогии с ЖК тут не очень просматривается.

реконструкция без получения необходимых разрешений вполне подошла бы под п.4 ч. 17 ст. 51 ГрК, наверное

[aron]

Собственник по той же аналогии подает встречку с требованием сохранить помещение в перепланированном(переустроенном) виде,....

Так все таки старое помещение как объект осталось или нет? Что он сохранять собрался? Т.е. он просто разделил помещение перегородками и в каждое вновь образованное помещение пробил дверь или оставил какой нибудь коридор и санузел в общедолевую собственность в старом помещении.

 

реконструкция без получения необходимых разрешений вполне подошла бы под п.4 ч. 17 ст. 51 ГрК, наверное

Он скорее всего так и делал, иначе не смог бы поставить на кадастр и зарегить право.

Сообщение отредактировал aron: 07 April 2015 - 20:05

[Stoner]

aron, Вы правы, конечно

[Сардинка]

 

Собственник разделил нежилое помещение в МКД на несколько самостоятельных объектов, осуществил КУ и зарегистрировал право собственности.

про обременение правами третьих лиц Вы умолчали в описании ситуации

Впрочем, объект, который должен быть приведен, по мнению Вашего истца, в первоначальное состояние, все же есть - это объект, который по данным ГКН и ЕГРПН, существовал до реконструкции.

с другой стороны, я согласен с Вами в том, что аналогии с ЖК тут не очень просматривается.

реконструкция без получения необходимых разрешений вполне подошла бы под п.4 ч. 17 ст. 51 ГрК, наверное

 

спасибо. я тоже думала сослаться на 51 ГрК, но хотелось бы подкрепить мнение практикой.

А как без оспаривания зарегистрированого права решить вопрос с новыми помещениями? Допустим напишет суд- обязать ооо "ромашка" устранить самовольную перепланировку. Как вносить изменения в ЕГРП?

 

Обременены правами аренды и ипотекой. Согласие залогодержателя на перепланировку залогового первоначального объекта получено.

При этом привлечь залогодержателя в качестве 3-го лица суд отказался, привлек Росреестр ))

 

 

Собственник по той же аналогии подает встречку с требованием сохранить помещение в перепланированном(переустроенном) виде,....

Так все таки старое помещение как объект осталось или нет? Что он сохранять собрался? Т.е. он просто разделил помещение перегородками и в каждое вновь образованное помещение пробил дверь или оставил какой нибудь коридор и санузел в общедолевую собственность в старом помещении.

 

реконструкция без получения необходимых разрешений вполне подошла бы под п.4 ч. 17 ст. 51 ГрК, наверное

Он скорее всего так и делал, иначе не смог бы поставить на кадастр и зарегить право.

 

Нет, помещения между собой не связаны, у всех разные входы.

 

Собственник не помнит как осуществлял КУ и регистрировал новые объеты. Суд запросил у Росреестра документы, на основании которых произведен КУ, но он запрос ингорирует.

[aron]

А как без оспаривания зарегистрированого права решить вопрос с новыми помещениями? Допустим напишет суд- обязать ооо "ромашка" устранить самовольную перепланировку. Как вносить изменения в ЕГРП?.......

Обременены правами аренды и ипотекой. Согласие залогодержателя на перепланировку залогового первоначального объекта получено.

Вы что,то путаете - нельзя зарегистрировать право на новый объект не сняв залог со старого. А вот поставить на кадастр части старого помещения, для сдачи в аренду можно (если имеется возможность их описать как объект). Скорее всего ваш собственник так и сделал и никакие новые объекты у вас не возникли. Что подтверждается вот этим:

Собственник не помнит как осуществлял КУ и регистрировал новые объеты. Суд запросил у Росреестра документы, на основании которых произведен КУ, но он запрос ингорирует.

Сообщение отредактировал aron: 08 April 2015 - 04:57

[Сардинка]

Нет, ничего не путаю. Был залог на прошлом объекте, после реконструкции/перепланировки - на образованных. Свидетельства о регистрации права на новые объекты уже в деле

[aron]

Тогда почему встречный иск - сохранить прежний объект (которого уже нет) в перепланированном виде?

[Сардинка]

Хочет использовать все возможные способы )). Мое ИМХО - даже если бы объект не был разделен, к нежилым помещениям норма о сохранении в перепланированном виде не применяется.

Я в перспективе вижу отказ в удовлетворении встречного и надеюсь первоначального тоже.

Теперь думаю как тактично намекнуть на реконструкцию при наличии такой встречки и экспертизы

[Stoner]

привести помещение в первоначальный вид

проще, получается, чем

 

сохранить помещение в перепланированном(переустроенном) виде

с учетом того, что

 

первоначального помещния не существует и зарегистрировано ПС на новые объекты

[Бартег]

Коллеги, всем доброго времени суток.

 

Затронутая тема актуальна. Особенно в формате применимости термина "перепланировка" в отношении нежилых помещений.

Уже не раз встречал точку зрения, что все, что происходит внутри нежилого помещения без изменения его внешних границ априори перепланировкой считаться не должно. Судебная практика тут противоречивая....

 

Как считаете?

[aron]

Хочет использовать все возможные способы )). Мое ИМХО - даже если бы объект не был разделен, к нежилым помещениям норма о сохранении в перепланированном виде не применяется.

Я в перспективе вижу отказ в удовлетворении встречного и надеюсь первоначального тоже.

Теперь думаю как тактично намекнуть на реконструкцию при наличии такой встречки и экспертизы

В Росреестре при регистрации нового объекта запись о праве на старый объект погашается, раздел закрывается в связи с ликвидацией объекта, а на новый объект открывается соответствующий раздел. Объект ликвидирован - и его невозможно ни привести в изначальное состояние, ни сохранить в переустроинном виде без оспаривания зарегистрированного права собственности на новый объект.

[Stoner]

Уже не раз встречал точку зрения, что все, что происходит внутри нежилого помещения без изменения его внешних границ априори перепланировкой считаться не должно

перепланировкой или реконструкцией?

впрочем, конкретные примеры - в студию, обсудим!

[aron]

Затронутая тема актуальна. Особенно в формате применимости термина "перепланировка" в отношении нежилых помещений. Уже не раз встречал точку зрения, что все, что происходит внутри нежилого помещения без изменения его внешних границ априори перепланировкой считаться не должно. Судебная практика тут противоречивая

перепланировкой или реконструкцией? впрочем, конкретные примеры - в студию, обсудим!

Вот не понимаю, что тут обсуждать. Да действительно две точки зрения, и та и другая в определенных ситуациях выгодна - смотря что ты будеш доказывать.

1 - Град.К не предусматривает проведение работ по перепланировке и переустройству нежилых помещений,а только стоительство и реконструкция, следовательно проводить перепланировку, а соответственно сохранять объект в таком (перепланированным, переустроенным) состоянии нельзя.

2- Если Град.К не предусматривает перепланировку то нужно пользоваться аналогией - применять ЖК.

Я вот за второе, но если будет нужно буду доказывать первое.

[Stoner]

Вот не понимаю, что тут обсуждать.

 

конкретные примеры

нет смысла пользоваться аналогией с ЖК, если есть ч. 17 ст. 51 ГрК

ИМХО

[Сардинка]

 

привести помещение в первоначальный вид

проще, получается, чем

 

сохранить помещение в перепланированном(переустроенном) виде

с учетом того, что

 

первоначального помещния не существует и зарегистрировано ПС на новые объекты

 

 

Добровольно собственник приводить не будет. А у суда, кмк, нет оснований для удовлетворения иска. Я на это надеюсь, по крайней мере.

 

Хочет использовать все возможные способы )). Мое ИМХО - даже если бы объект не был разделен, к нежилым помещениям норма о сохранении в перепланированном виде не применяется.

Я в перспективе вижу отказ в удовлетворении встречного и надеюсь первоначального тоже.

Теперь думаю как тактично намекнуть на реконструкцию при наличии такой встречки и экспертизы

В Росреестре при регистрации нового объекта запись о праве на старый объект погашается, раздел закрывается в связи с ликвидацией объекта, а на новый объект открывается соответствующий раздел. Объект ликвидирован - и его невозможно ни привести в изначальное состояние, ни сохранить в переустроинном виде без оспаривания зарегистрированного права собственности на новый объект.

 

Я с вами согласна, главное чтобы суд тоже согласился.

[aron]

нет смысла пользоваться аналогией с ЖК, если есть ч. 17 ст. 51 ГрК ИМХО

В имеете в виду п.4  ч. 17 ст. 51 ГрК - Да. Но только помещение это часть объема здания (п.14 ст.2 ФЗ-384 ТР), а не часть здания, - помещение является объектом недвижимости, а часть здания к объектам недвижимости не относится (ст.1 ФЗ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). К объекту недвижимости относится здание, а изменять параметры объекта возможно только с согласия всех собственников этого объета. Т.е. в нашем случае с согласия всех собственников МКД.

И не обойтись здесь без ЖК, так как объект права как часть домовладения, предусматривает только ЖК (причем не описывая - что это такое). И в кадастр, при таком свидетельстве о собственности, часть домовладения вносится как жилое помещеие в домовладении (Письмо ОГ-Д23-5404 от 03.10.2013).

Т.е. получается - ЖК объектом недвижимости считает - часть домовладения , Кадастр вносит ,часть домовладения как помещение, тех. регламент "о безопасности зданий и сооружений" считает,что помещение это часть объема здания.Исходя из этого можно прийти к выводу - что помещение это часть здания (объекта капитального строительства). и к нему применим п.4  ч. 17 ст. 51 ГрК .

Сообщение отредактировал aron: 10 April 2015 - 10:12

[Stoner]

часть здания к объектам недвижимости не относится

 

 

а вот по мнению ФГБУ «Кадастровая палата», выраженному в письме от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ, в качестве объекта недвижимости могут учитываться и части здания, и части помещения; критерием отнесения объекта к объекту недвижимого имущества является наличие определенного назначения и ограниченность строительными конструкциями.

Сообщение отредактировал Stoner: 10 April 2015 - 12:14

[Мари Мор]

К объекту недвижимости относится здание, а изменять параметры объекта возможно только с согласия всех собственников этого объета. Т.е. в нашем случае с согласия всех собственников МКД.

Исходя из положений:

 -  п. 1 ст. 4- ЖК РФ, "Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме";

- п. 2 ст. 40 ЖК РФ "Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме",

 

не на любую реконструкцию, перепланировку, раздел помещений в МКД требуется согласие всех собственников.
 

Сообщение отредактировал Мари Мор: 10 April 2015 - 17:01

[Мари Мор]

в качестве объекта недвижимости могут учитываться и части здания, и части помещения;

 

Допускается кадастровый учет помещения в составе здания, но часть помещения, которое поставлено на кадастровый учет, не может быть учтена в качестве объекта недвижимости и поставлена на кадастровый учет.

 

Позиция Росреестра, изложенная в письме от 09.07.2012 N 14-3117/12 :  Таким образом, кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду и являющегося составной частью помещения, поставленного на государственный учет, не может быть выдан без постановки такого помещения на государственный учет и последующего снятия с государственного учета ранее поставленного на государственный учет помещения, в составе которого находится арендуемое помещение.
Таким образом, в случае если в аренду предоставляются помещения, не поставленные на государственный кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, но входящие в состав иного помещения, поставленного на государственный кадастровый учет для государственной регистрации договора аренды данных помещений, в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации требуется предоставление кадастрового паспорта на помещение, поставленное на государственный кадастровый учет с указанием его части, передаваемой в аренду.

[aron]

а вот по мнению ФГБУ «Кадастровая палата», выраженному в письме от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ, в качестве объекта недвижимости могут учитываться и части здания, и части помещения; критерием отнесения объекта к объекту недвижимого имущества является наличие определенного назначения и ограниченность строительными конструкциями.

Это временная постановка на учет для сдачи в аренду.  Описать часть помещения как объект недвижимостии (для сдачи в аренду) и учитывать часть помещения  объектом недвижимости - разные вещи.

 

Исходя из положений: - п. 1 ст. 4- ЖК РФ, "Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме"; - п. 2 ст. 40 ЖК РФ "Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме", не на любую реконструкцию, перепланировку, раздел помещений в МКД требуется согласие всех собственников.

 

Я с Вами абсолютно согласен, только вот ЖК мы решили не применять -

2- Если Град.К не предусматривает перепланировку то нужно пользоваться аналогией - применять ЖК.

нет смысла пользоваться аналогией с ЖК, если есть ч. 17 ст. 51 ГрК ИМХО

 

 

Сообщение отредактировал aron: 12 April 2015 - 06:25

[Бартег]

Немного в сторону от темы.

 

Есть нежилые помещения, переданные по долгосрочному договору аренды (зарегистрированному).  В них сделали ремонт в результате которого в рамках существующих границ самих помещений и здания нагородили перегородок, что-то наоборот убрали, где-то объединили и т.п.

В итоге получили помещения под продуктовый магазин (торг. площадь + подсобки).

 

Вызываем БТИ на замеры. Замерили, нарисовали актуальный план и экспликацию.

Заказываем тех. план на эти помещения, чтобы получить кад. паспорт именно под новые площади, говорят - давайте тех. заключение, что ничего не нарушено по безопасности функционирования помещений, несущие стены не затронуты, изменения не существенные.

Не будет такого заключения - кадастровая с большой вероятностью откажет в постановке на учет, или поставит с особыми отметками.

 

У кого какие мысли?

 

Сколько объектов по такой схеме делали - тех. заключение заказывали только 2 раза. В остальных случаях - или вообще ничего не предоставляли к тех. плану, или несли единичные документы типа никем не согласованного в администрации проекта на перепланировку, или эскиза проекта входной группы и т.д.

Если дом новый - брали акт ввода по всему дому и на его основании учитывали свои площади в кадастровой с учетом произошедших изменений.

[aron]

У кого какие мысли?

Я так думаю все зависит от региона, мы проектную документацию с техническим заключением прилогаем, что бы было понятно, что площадь изменилась в результате перепланировки помещений и поэтому разрешения на ввод не требуется.Кроме того если помещение в МКД, то еще и согласование с администрацией.