Судья Дулинец С.Н. Дело № 33-5472/14
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.
судей Шевчук Т.В., Колесник Н.А.
при секретаре Мазур В.В.
рассмотрела в заседании от 12 марта 2014 года апелляционную жалобу Грицкова В.Д.
на решение Дмитровского городского суда Московской области от 03 декабря 2013 года по делу по иску Маркиной Елены Николаевны к Грицкову Виталию Демьяновичу о регистрации перехода права собственности на земельный участок, по встречному иску Грицкова Виталия Демьяновича к Маркиной Елене Николаевне об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, компенсации морального вреда, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя истца – Гарифулиной И.Н., ответчика и его представителя – Гаврилова Р.В., судебная коллегия
установила:
Маркина Е.Н. обратилась в суд с иском к Грицкову В.Д. о регистрации перехода права собственности на земельный участок, площадью 1275 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, от ответчика к ней на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.09.1998 года, по которому указанное имущество было ею приобретено у ответчика. В обоснование своих требований Маркина Е.Н. сослалась на то, что после заключения указанного договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Мешалкиной Л.Б., она должна была обратиться в органы государственной регистрации с заявлением о регистрации права на спорный земельный участок, однако своевременно этого не сделала, а в настоящее время произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок не представляется возможным, т.к. необходимо присутствие второй стороны по договору, т.е. продавца, но ответчик отказывается от регистрации вышеуказанного договора. Договор купли-продажи был исполнен фактически, она произвела оплату в полном объеме, ответчик передал ей земельный участок в собственность, о чем был составлен передаточный акт. С момента покупки она владеет указанным земельным участком, пользуется им, обрабатывает его, является членом ТИС ПСП «ГРАНАТ», оплачивает членские и целевые взносы, на участке высажены кустарники и плодовые деревья.
Представитель Маркиной Е.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель Грицкова В.Д. по доверенности Гаврилов Р.В. исковые требования не признал, пояснил суду, что действительно 15.09.1998 года между Грицковым В.Д. и Маркиной Е.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка, однако, отсутствуют доказательства передачи денежных средств. Также он заявил о пропуске срока исковой давности.
Грицков В.Д. предъявил встречный иск к Маркиной Е.Н. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договора купли-продажи земельного участка от 15.09.1998 года незаключенным, взыскании компенсации морального вреда. Свои требования он мотивировал тем, что в настоящее время он является собственником вышеуказанного земельного участка, а Маркина Е.Н. произвела захват этого участка. Доказательств принадлежности Маркиной Е.Н. спорного земельного участка не имеется. Таким образом, в настоящее время спорный земельный участок находится в незаконном владении Маркиной Е.Н.
Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Московской области и ТИС ПСП «ГРАНАТ» о дне слушании дела извещались, но в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщили, мнение по иску не представили.
Решением суда от 03 декабря 2013 года исковые требования Маркиной Е.Н. удовлетворены. Управление Росреестра по Московской области обязано зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества – земельный участок, площадью 1275 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, от Грицкова В.Д. к Маркиной Е.Н. на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.09.1998 года. В удовлетворении встречных исковых требований Грицкова В.Д. отказано. Разъяснено, что данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Грицкова В.Д. на вышеуказанный земельный участок.
В апелляционной жалобе Грицков В.Д. просит данное решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Грицкова В.Д. к Маркиной Е.Н. о взыскании компенсации морального вреда, а в остальной части – подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ответчик является собственником земельного участка площадью 1275 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <данные изъяты>
По договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом г. Дмитрова Мешалкиной Л.Б. 15 сентября 1998 года, реестр №2835, ответчик продал указанный земельный участок истице. В тот же день, 15 сентября 1998 года, земельный участок по передаточному акту был передан истице.
Согласно п. 2.3 договора, расчет между сторонами был произведен полностью до подписания договора.
Удовлетворяя исковые требования Маркиной Е.Н., суд исходил из того, что она приобрела спорный земельный участок в установленном законом порядке, договор купли-продажи этого земельного участка заключен в соответствии с требованиями законодательства, зарегистрирован в реестре у нотариуса, который удостоверил намерения сторон в совершении указанной сделки, истица владеет и пользуется приобретенным имуществом, является членом ТИС ПСП «ГРАНАТ», производит оплату членских и целевых взносов, имеет пропуск на территорию ТИС ПСП «ГРАНАТ», т.е. является собственником спорного земельного участка.
В то же время, разрешая встречные исковые требования Грицкова В.Д. о признании договора купли-продажи от 15 сентября 1998 года незаключенным и истребовании земельного участка из незаконного владения Маркиной Е.Н., суд указал, что оснований для их удовлетворения не имеется, поскольку договор нотариусом был прочитан вслух, личность, подписавших договор, установлена, их дееспособность, а также принадлежность отчуждаемого земельного участка проверены, договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении его предмета. При этом стороны собственноручно подписали договор и передаточный акт, следовательно, приняли условия договора, воля Грицкова В.Д. была направлена именно на продажу земельного участка, а у Маркиной Е.Н. на покупку спорного земельного участка.
Также суд сослался на то, что Грицковым В.Д. не представлено доказательств, того, что договор купли-продажи спорного земельного участка не был заключен.
Суд признал несостоятельной ссылку ответчика на пропуск истицей срока исковой давности, указав, что, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя, и сроки обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество действующим законодательством не предусмотрены.
Суд указал, что поскольку течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а истица Маркина Е.Н. только в ноябре 2012г., получив от Грицкова В.Д. письмо, узнала о том, что ответчик отказывается от обращения в органы государственной регистрации права, то срок исковой давности истицей не пропущен.
С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.
Пунктом 5.1 договора купли-продажи от 15 сентября 1998 года предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента государственной регистрации в органах государственной регистрации недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 223 ч. 2 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю, подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации, и именно с этого момента у сторон возникают права и обязанности по нему. В данном же случае предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора соблюдено не было, в связи с чем такой договор не имеет юридической силы и не влечет юридических последствий. Суд этого обстоятельства во внимание не принял.
Суд также не учел, что истицей в ходе рассмотрения дела не представлено никаких доказательств, подтверждающих, что ответчик после заключения сделки уклонялся от ее государственной регистрации и регистрации перехода к истице права собственности на спорный земельный участок. Также в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие, что сама истица обращалась в органы государственной регистрации с требованием о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.
Таким образом, в соответствии со ст. 551 ГК РФ, право собственности на недвижимость сохраняется за ответчиком, а договор купли-продажи является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к истице.
Тот факт, что истица с 1998 года выполняет обязанности собственника спорного участка, в том числе владеет и пользуется объектом, уплачивает членские взносы, на что сослался суд при разрешении возникшего спора, не может являться основанием для перехода права собственности, поскольку указанные действия при отсутствии уклонения ответчика от государственной регистрации сделки не являются основанием для принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности.
Также не имеет значения то, что договор между сторонами подписан, в нем указаны все существенные условия, расчет между сторонами произведен полностью, так как этот договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
При изложенных обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Маркиной Е.Н. и отказа Грицкову В.Д. в иске о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным.
Кроме того, как разъяснено в п. 64 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности и, по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Ответчиком до вынесения судом решения по делу заявлено о применении срока исковой давности.
Учитывая, что право требовать в судебном порядке регистрации перехода прав от продавца покупателю возникает в случае уклонения одной из сторон от регистрации, то срок исковой давности в три года по заявленным требованиям следует исчислять с момента, когда истица узнала о нарушении своих прав, то есть с того момента, когда для нее стало очевидно нежелание ответчика исполнять свои обязательства по договору.
Поскольку истица не представила доказательств того, что ответчик после подписания договора купли-продажи уклонялся от государственной регистрации сделки и регистрации перехода к истице права собственности на спорный земельный участок, то суд сделал ошибочный вывод о том, что она не пропустила срок исковой давности.
Об обязательности государственной регистрации договора купли-продажи истица знала с момента подписания договора, то есть с 15 сентября 1998 года. Доказательства того, что до 2013 года она предпринимала меры к осуществлению государственной регистрации договора и перехода к ней права собственности на спорный земельный участок, не представлены. С настоящим иском она обратилась в суд только в 2013 года (спустя 15 лет после оформления договора купли-продажи), то есть с пропуском срока исковой давности.
С учетом изложенного решение суда в части удовлетворения исковых требований Маркиной Е.Н. и отказа Грицкову В.Д. в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора купли-продажи незаключенным не может быть признано законным и обоснованным, так как основано на ошибочном толковании норм материального права, и подлежит отмене в указанной части, а также в части отказа Грицкову В.Д. во встречном иске об истребовании земельного участка.
При этом, отменяя решение в части удовлетворения исковых требований Маркиной Е.Н., судебная коллегия считает возможным принять новое решение об отказе ей в удовлетворении исковых требований о регистрации перехода права собственности на земельный участок, учитывая, что ею пропущен срок исковой давности, а кроме того, не представлены доказательства подтверждающие обоснованность заявленных исковых требований.
Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества не прошел государственную регистрацию, является незаключенным, требования Грицкова В.Д. о признании данного договора незаключенным подлежат удовлетворению.
Также подлежит удовлетворению и требование Грицкова В.Д. об истребовании у истицы спорного земельного участка, так как ответчик является собственником спорного имущества, а истица пользуется им без законных оснований.
Решение суда первой инстанции в части отказа Грицкову В.Д. в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей является правильным и отмене не подлежит, так как на заявленные ответчиком встречные требования положения ст. ст. 151 и 1100 ГК РФ не распространяются.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Дмитровского городского суда Московской области от 03 декабря 2013 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Грицкова В.Д. к Маркиной Е.Н. о взыскании компенсации морального вреда оставить без изменения, а в остальной части отменить и постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Маркиной Е.Н. к Грицкову В.Д. о регистрации перехода права собственности на земельный участок отказать, встречные исковые требования Грицкова В.Д. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным удовлетворить.
Признать договор купли-продажи земельного участка от 15.09.1998 года, по которому Грицков Виталий Демьянович продал Маркиной Елене Николаевне земельный участок, площадью 1275 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, удостоверенный нотариусом города Дмитрова Московской области Мешалкиной Л.Б. по реестру № 2835, незаключенным.
Истребовать у Маркиной Елены Николаевны земельный участок, площадью 1275 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, и передать данный земельный участок Грицкову Виталию Демьяновичу.
Взыскать с Маркиной Елены Николаевны в пользу Грицкова Виталия Демьяновича расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб. и в возврат госпошлины 400 руб., а всего взыскать 10400 руб.
Председательствующий:
Судьи:
так как всё зависит от конкретного дела и соответствующих требований.
