Сообщений в теме: 11

[Ska33]

Добрый день. ООО "Ромашка" арендовало у ООО "Вектор" нежилое помещение. Договор расторгнут, но за период его действия "Ромашка" произвела несогласованную перепланировку и переустройство арендуемого помещения. После расторжения договора помещение не было передано "Вектору" (собственнику) в первоначальном состоянии (согласно выписке из техпаспорта БТИ).

"Вектор" заявляет иск к "Ромашке" о взыскании убытков (расходов, которые собственник понесет для приведения помещения в первоначальное состояние). В период рассмотрения иска "Вектор" продает помещение ООО "Фирма".

Вопрос: какова перспектива иска?

Мои мысли: после продажи помещения у "Вектора" отсутствует охраняемый законом интерес, ведь "Вектор" не может восстанавливать в первоначальное состояние то, чего у него нет. Но тогда получается, что "Ромашка", ненадлежаще исполнившая обязательство, избегает ответственности?

 

На первый взгялд к "Фирме" никакого права требования не перешло, ведь договор аренды расторгнут, следовательно "Фирма" не может ничего требовать с "Ромашки". Но если обратить внимание на п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 (о последствиях расторжения договора):Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон. Значит ли это, что при продаже имущества к новому собственнику переходят права по расторгнутому договору аренды, но связанные с регулированием отношений после расторжения договора?

 

Еслинет, то варианты решения (взыскания денежных средств с "Ромашки"):

1)"Вектор" и "Фирма" подписывают допсоглашение к договору купли-продажи, согласно которому "Вектор" обязуется своими силами и за свой счет привести помещение в состояние, соответствующее выписке из техпаспорта БТИ. В этом случае вроде бы интерес "Вектора" во взыскании убытков сохраняется.

2) "Вектор" и "Фирма" заключают договор цессии, по которому право требовать с "Ромашки" приведения помещения в первоначальное состояние переходит к "Фирме"

 

Прошу покритиковать. Спасибо.

Сообщение отредактировал Ska33: 03 June 2015 - 17:08

[Litroed]

Мои мысли: после продажи помещения у "Вектора" отсутствует охраняемый законом интерес, ведь "Вектор" не может восстанавливать в первоначальное состояние то, чего у него нет.

Разумно.

 

Значит ли это, что при продаже имущества к новому собственнику переходят права по расторгнутому договору аренды, но связанные с регулированием отношений после расторжения договора?

На мой взгляд, такое возможно.

Но для этого обсуждаемое вами право должно быть предусмотрено в договоре аренды.

А если оно в договоре не упомянуто, и в иске позиция строится на общих нормах ГК о возмещении убытков (но из-за неисполнения арендатором обязанности по возврату имущества в нормальном состоянии), то основания для перехода требования о возмещении убытков сомнительны.

 

1)"Вектор" и "Фирма" подписывают допсоглашение к договору купли-продажи, согласно которому "Вектор" обязуется своими силами и за свой счет привести помещение в состояние, соответствующее выписке из техпаспорта БТИ. В этом случае вроде бы интерес "Вектора" во взыскании убытков сохраняется.

Неплохая идея.

Но многое будет зависеть от конкретных условий купли-продажи.

Было бы идеально, если бы ещё до прекращения аренды был заключён договор купли-продажи, в котором:

- было бы указано, в каком именно состоянии помещение подлежит продаже/передаче;

- было бы указано, что если помещение будет с опред. недостатками (с которыми оно и возвращено арендатором), то продавец приводит его в надлежащее состояние в такой-то срок.

Отступления от такого порядка могут вызвать проблемы в доказывании причинно-следственной связи между действиями арендатора и убытками продавца.

 

2) "Вектор" и "Фирма" заключают договор цессии, по которому право требовать с "Ромашки" приведения помещения в первоначальное состояние переходит к "Фирме"

Думаю, что уступка такого права сама по себе невозможна.

Вот будет решение суда о взыскании опред. суммы - это требование уже можно будет передать.

[too rusty]

Добрый день. Интересно, что продавалось по договору, помещение в состоянии "как есть", или "как должно было быть".

[Yago]

Добрый день. Интересно, что продавалось по договору, помещение в состоянии "как есть", или "как должно было быть".

Для казуса значения не имеет.

Если "как есть" - ни у старого, ни у нового собственника нет оснований требовать что то с арендатора. Старый не должен приводить помещение в порядок, новый согласен иметь помещение "как есть". 

Если "как должно быть" - сделка заключена под влиянием обмана в отношении свойств и характеристик объекта продажи, обманувшей стороной является продавец и только он несет ответственность перед покупателем.

 

В любом случае продажа убивает право на получение возмещения расходов, которые _не_произведены, а только _должны_ быть произведены, поскольку долженствование пропадает.

[Litroed]

В любом случае продажа убивает право на получение возмещения расходов, которые _не_произведены, а только _должны_ быть произведены, поскольку долженствование пропадает.

пан, не расшифруете? полагаете, что также будет, и если право на возмещение будущих расходов прямо закреплено договором аренды?

Сообщение отредактировал Litroed: 03 June 2015 - 20:55

[Yago]

Litroed,не очень понимаю вопроса.

Право возмещения будущих расходов на приведение имущества в порядок утрачивается в случае, если необходимость приведения имущества в порядок отпадает - как в связи с гибелью объекта, так и с его отчуждением. Ни в том ни в другом случае бывший собственник не сможет привести имущество в порядок, не состоится условие статьи 15 ГК об убытках "должен будет произвести". Исключением будет лишь ситуация, когда на сумму таких расходов будет уменьшена покупная цена, но доказать это будет непросто.

Скажу даже больше - если деньги на приведение имущества в порядок собственнику будут уплачены, а потом он пересдаст помещение иному лицу, не приводя его в порядок, то уплаченные деньги будут НО собственника, кроме случаев, когда приведение имущества в порядок должен будет осуществить новый арендатор и это будет учено в размере арендной платы.

[Litroed]

Yago, я о высказанной ещё ТС идее, что обсуждаемое право могло бы перейти к новому собственнику, если предполагать в целом возможность перехода прав и обязанностей по договору аренды (пусть по которому имущество и возвращено арендодателю) к новому собственнику на основании ст. 617 ГК.

 

Если порядок возмещения таких расходов предусмотрен договором аренды и имущество возвращено не в надлежащем состоянии, то почему бы не происходить смене арендодателя в арендных отношениях при смене собственника и здесь (в части прав-обязанностей, касающихся вопроса о том, что делать, если имущество возвращено не в надлежащем состоянии)?

[Yago]

Litroed, я не думаю, что права и обязанности из (в связи с ) прекращенного договора следуют за объектом. Не вижу ни правового ни логического обоснования этому - перемены лиц в обязательстве в силу закона нет. 

[Litroed]

Да, соглашусь в итоге, проблематично с вменяемым обоснованием... не перейдет право из такого прекращённого договора.

Мне только представляется более правильным считать моментом, после которого перевод прав и обязанностей по договору аренды невозможен при смене собственника, не момент прекращения договора аренды, а момент возврата имущества арендодателю. 

Ведь ст. 617 (и её трактовка про следование аренды за объектом при смене собственника) защищает право пользования арендатора. А если пользования больше нет, то какой смысл в перемене лиц в арендных правоотношениях?..

[Ska33]

Спасибо за обсуждение. Согласен с приведенными доводами. Получается, что единственный вариант - заключить допсоглашение на приведение помещения в первоначальное состояние силами продавца?

 

 

Скажу даже больше - если деньги на приведение имущества в порядок собственнику будут уплачены, а потом он пересдаст помещение иному лицу, не приводя его в порядок, то уплаченные деньги будут НО собственника, кроме случаев, когда приведение имущества в порядок должен будет осуществить новый арендатор и это будет учено в размере арендной платы.

Согласен. А встречалась ли на практике такая ситуация? Например собственник получает решение суда, взыскивает деньги с бывшего арендатора, но помещение не восстанавливает. Как взыскивать НО?  Одно дело, если собственник взял и узаконил перепланировку. А другое дело, если ничего не стал делать. К нему прилетает иск, а он говорит: я собираюсь, но мне вот недосуг пока все восстановить? Возможно ли в такой ситуации взыскание НО?

[too rusty]

 

Для казуса значения не имеет.

 

В любом случае продажа убивает право на получение возмещения расходов, которые _не_произведены, а только _должны_ быть произведены, поскольку долженствование пропадает.

 

Так вот и я к тому же, вопрос в целом лишен смысла.

[PetersON]

2) "Вектор" и "Фирма" заключают договор цессии, по которому право требовать с "Ромашки" приведения помещения в первоначальное состояние переходит к "Фирме"

Если есть возможность его заключить, самый хороший вариант. ИМХО.

 

А вообще.

 

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

 

　

1.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.