Сообщений в теме: 31

[Savushka]

Здравствуйте.
Поделитесь, если не жалко, опытом, соображениями и, по возможности, судебной практикой по следующей ситуации.
Есть договор ипотеки. В настоящее время идёт судебный процесс в т.ч. с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество по договору.
В свою очередь залогодателем подан встречный иск о признании договора ипотеки незаключенным.
Во время процесса залогодержатель заключает соглашение об уступке права по договору ипотеки.

Вопрос следующий: есть ли необходимость наряду с признанием незаключенным договора ипотеки признавать недействительным/незаключенным соглашение об уступке права? Да и есть ли такая возможность у залогодателя на основании того, что уступленное требование недействительно?
Насколько я поняла из разъяснений Президиума ВАС, изложенных в инф.письме от 30 октября 2007г. N120 (п.1) этого сделать нельзя. Однако я также вижу более позднюю судебную практику, которая говорит об обратном (Постановление ФАС Уральского округа от 1 июля 2010г. N Ф09-4291/10-С6, к примеру).
В общем и целом я не вижу необходимости признавать цессию недействительной - просто у меня появляется новый ответчик, да и все. Единственное, что меня смущает, не будет ли проблем с погашением ипотеки, из-за того, что в ЕГРП фигурирую сведения о соглашении об уступке, а оно недействительным признано не будет (иными словами - не возникнет ли формальных проблем с Росреестром). Ну и может я в общем и целом упускаю какие-нибудь важные детали, о которых даже не догадываюсь.
Спасибо.

[Ursusdead]

Единственное, что меня смущает, не будет ли проблем с погашением ипотеки, из-за того, что в ЕГРП фигурирую сведения о соглашении об уступке,

полагаю, что не будет, ведь если суд откажет цессионарию, то в решении будет дана оценка и соглашению об уступке, а в "резолютивке" - признание договора ипотеки незаключенным, для Росреестра этого будет достаточно.

[Ludmila]

В общем и целом я не вижу необходимости признавать цессию недействительной - просто у меня появляется новый ответчик, да и все.

Согласна.

 

не будет ли проблем с погашением ипотеки, из-за того, что в ЕГРП фигурирую сведения о соглашении об уступке, а оно недействительным признано не будет

Теоретически не должно вознинуть. На практике невозможно угадать, что взбредёт в голову Росреестру.

 

Ну и может я в общем и целом упускаю какие-нибудь важные детали, о которых даже не догадываюсь.

Я бы посмотрела, что с залогодержателем: внесены ли изменения в части залогодержателя в ЕГРП или нет. Если по иску ответчик новый залогодержатель , а в ЕГРП указан ещё первоначальный, то не исключаю, что у регистраторов возникнет затык.

 

Если интересно пообсуждать детали, могу пообсуждать. В принципе, можно и в теме, но т.к. на работе завльчик, не факт, что отвечу быстро. Проще звонить после 8-9 вечера. Тогда точно отвечу.

[Savushka]

Спасибо В ЕГПР новый залогодержатель внесен, суд уже решил вопрос о процессуальном правопреемстве.
Возник еще один вопрос по подсудности. Правильно ли я понимаю, что иск о признании договора ипотеки незаключенным и погашении записи об ипотеке в ЕГРП предъявляется в соответствии со ст.30 ГПК по месту нахождения имущества и здесь не действуют общее правило о подсудности?
Практику поискала, есть решения судов как в пользу исключительной подсудности, так и в пользу общей. Правда в пользу общей ощутимо меньше. Какова практика предъявления таких исков в Москве?

[Savushka]

И еще один нюанс - есть два договора об ипотеке в обеспечение одного кредита. По идее я могу соединить исковые требования по ним. Но одна недвижимость находится в Москве, а другая - в МО. Прокатит ли такое соединение в СОЮ?

[Ursusdead]

 

В п. 2.1 Обзора разрешается вопрос о возможности применения договорной подсудности к спорам, связанным с залогом недвижимого имущества по кредиту. Верховный Суд РФ разъяснил, что данные споры не имеют самостоятельного характера и не относятся к спорам о праве на заложенное имущество. Таким образом, спор о реализации залогового недвижимого имущества не относится к числу споров, имеющих исключительную подсудность (ст. 30 ГПК РФ). Следовательно, спорные вопросы, связанные с реализацией такого залога, могут разрешаться в соответствии с договорной подсудностью.

Сообщение отредактировал Ursusdead: 23 June 2015 - 14:23

[Ursusdead]

И еще один нюанс - есть два договора об ипотеке в обеспечение одного кредита. По идее я могу соединить исковые требования по ним. Но одна недвижимость находится в Москве, а другая - в МО. Прокатит ли такое соединение в СОЮ?

Теоретически, да - можете (на мой взгляд они взаимосвязанные), но решать, все равно, суду - это вопрос дискреции...

[Ludmila]

Savushka, судебники сказали, что по нашей практике заёмщики в СОЮ подают такие иски по договороной подсудности, у них принимают. Исков в арбитраже о признании догогвора незаключённым к нам не было.

Так что ответить смогу только по общей информации в К+.

Savushka, а договор заключён до 01.07.2014 г. или после?

[Savushka]

а договор заключён до 01.07.2014 г. или после?

Договор заключен до 01.07.2014г. Это имеет значение?

[Ludmila]

Договор заключен до 01.07.2014г. Это имеет значение?

Да. Потому что после 01.07.2014 г. изменилась глава ГК РФ о залоге. В частности, сильно снизилсиь требования к описанию существенных условий договора залога. А это значит, что признание договора ипотеки незаключённым стало маловероятным. Это очень хорошо обстоятельства должны сойтись...

Впрочем, после 10-го Пленума возможности признания договора незаключённым уже существенно снизились.

Мне, если честно, трудно представить договор ипотеки, по которому не истёк СИД и который можно признать незаключённым. Ну, если только сторны не забыли зарегистрировать договор, подписанный до 01.07.2914 г.

Если не секрет, там какие основания незаключённости - отсутствие регистрации, ненадлежащее описание предмета или обеспечиваемого обязательства?

[Savushka]

Если не секрет, там какие основания незаключённости - отсутствие регистрации, ненадлежащее описание предмета или обеспечиваемого обязательства?

На самом деле с этим проблем как раз нет - залогодатель договоры не подписывал.
Мне нужно решить проблему с процессуальной стороны. Есть еще кредиты и обеспечения этим же имуществом по ним, по которым требований кредитором не предъявлялось.Договоры-беспечения также будем признавать незаключенными.
Хочется как-то объединить это все в один процесс, но я никак не могу найти лазеек, как это сделать. Это не иск об обращении взыскания на имущество, поэтому тут вроде как вышеназванные разъяснения ВС РФ не подходят. Но если на практике такие иски действительно СОЮ в Москве принимают к рассмотрению по общим правилам подсудности (по месту нахождения ответчика), то проблем нет (предъявить в тот же суд и попросить объединения). Но вот вопрос, примут ли.

[Ursusdead]

На самом деле с этим проблем как раз нет - залогодатель договоры не подписывал.

а кто подписывал?

 

Это не иск об обращении взыскания на имущество, поэтому тут вроде как вышеназванные разъяснения ВС РФ не подходят.

ВС высказался в целом о подсудности по спорам из договоров залога недвижимого имущества...

[Savushka]

На самом деле с этим проблем как раз нет - залогодатель договоры не подписывал.

а кто подписывал?
 

Это не иск об обращении взыскания на имущество, поэтому тут вроде как вышеназванные разъяснения ВС РФ не подходят.

ВС высказался в целом о подсудности по спорам из договоров залога недвижимого имущества...

Кто подписывал неизвестно. А по поводу подсудности я бы рада, чтобы было так, как Вы считаете, в самом деле. Смущает имеющаяся судебная практика. Вот, например.

Апелляционное определение Московского областного суда по делу N 33-15749/2013 Дело о признании договора ипотеки незаключенным и обременения отсутствующим направлено в суд первой инстанции, поскольку при разрешении вопроса о принятии указанного иска судом были допущены нарушения норм процессуального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
По искам о признании договора залога недвижимости недействительным, незаключенным или о применении последствий его недействительности следует руководствоваться правилами исключительной подсудности, поскольку в этом случае оспаривается право залога (ограничение права) на это имущество. Ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, аренда, подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как видно из представленного материала, предметом оспариваемого договора ипотеки является нежилое здание, расположенное по адресу: <данные изъяты>А.
С учетом изложенного, настоящий иск должен быть рассмотрен Орехово-Зуевским судом.

Апелляционное определение Московского областного суда от 23.10.2012 по делу N 33-22982/2012 Вопрос о принятии искового заявления о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки на принадлежащее недвижимое имущество направлен на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о том, что истцом были нарушены правила подсудности при подаче данного иска, является ошибочным.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
Из представленного материала следует, что обременения в виде залога (ипотеки), связанные с исполнением договора, исполняются по месту нахождения недвижимого имущества.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу части 1 статьи 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
В силу ФЗ О "Государственной регистрации прав" ипотека является ограничением (обременения) права, следовательно наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации ипотеки на указанное в исковом заявлении недвижимое имущество создает истцу препятствия в реализации принадлежащих ему прав собственника в отношении данного имущества, что нарушает его права, закрепленные и гарантированные ст. 35 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ.
В связи с изложенным судебная коллегия пришла к выводу о том, что исковое заявление Я. подано в Одинцовский городской суд Московской области без нарушения вправил подсудности.
В общем решено подавать по месту нахождения ответчика, а там уж как получится. Отпишусь, какое решение примет суд.

[Ursusdead]

Кто подписывал неизвестно.

и Вы полагаете, что подписание договора - неизвестно кем - является основанием для признания этого договора незаключенным?

[Ludmila]

Savushka, я бы пошгла по пути признания сделки недействительной...

[Pavel4]

И еще один нюанс - есть два договора об ипотеке в обеспечение одного кредита.

 

 

А кредитный договор ваш клиент подписывал, это то он не оспаривает? Или денег тоже не получал?   И кто подписывал второй договор ипотеки и кто в нем залогодатель?

[Savushka]

Кто подписывал неизвестно.

и Вы полагаете, что подписание договора - неизвестно кем - является основанием для признания этого договора незаключенным?

Совершенно верно. Уточню, что неизвестно кто подделал подпись на документах. Фактически договор не был подписан с другой стороны. Практика по этому вопросу однозначна и никаких вариантов не подразумевает (ну разве что видела единичный случай признания такого договора ничтожным, как не соответствующего закону (не соблюдена форма договора).

И еще один нюанс - есть два договора об ипотеке в обеспечение одного кредита.

 
 
А кредитный договор ваш клиент подписывал, это то он не оспаривает? Или денег тоже не получал?   И кто подписывал второй договор ипотеки и кто в нем залогодатель?

Мне бы не очень хотелось вдаваться в подробности этой мутной истории да и незачем. По материальным основаниям там правда вопросов нет.

[Ursusdead]

Практика по этому вопросу однозначна и никаких вариантов не подразумевает (ну разве что видела единичный случай признания такого договора ничтожным, как не соответствующего закону (не соблюдена форма договора).

да, ну что тут скажешь - Бог в помощь однако... хотя в СОЮ да, вполне допустим и такой подход...

Сообщение отредактировал Ursusdead: 24 June 2015 - 18:27

[Pavel4]

Мне бы не очень хотелось вдаваться в подробности этой мутной истории

 

Дело ваше,вдаваться или нет... Просто я часто в судебных решениях вижу, что если физ. лицо берет деньги у физ лица и заключает договор займа+договор залога (ипотеки) квартиры в качестве обеспечения выполнения договора займа, то в таких случаях залогодатель чаще всего пытается оспорить  договор займа. А вот если физ. лицо берет денег в долг у юр. лица, (например у банка)  и заключает кредитный договор+договор залога (ипотеки) квартиры, то в этом случае залогодатель (когда для него запахло жаренным и на него подали в суд)  почему то чаще всего пытается оспорить именно  договор залога. Такая вот статистика. Ваш случай эту статистику подтверждает. Залогодатель говорит: " это не моя подпись под договором залога,  это не я подписывал".

Сообщение отредактировал Pavel4: 24 June 2015 - 18:26

[Ludmila]

качестве обеспечения выполнения договора займа, то в таких случаях залогодатель чаще всего пытается оспорить договор займа. А вот если физ. лицо берет денег в долг у юр. лица, (например у банка) и заключает кредитный договор+договор залога (ипотеки) квартиры, то в этом случае залогодатель (когда для него запахло жаренным и на него подали в суд) почему то чаще всего пытается оспорить именно договор залога. Такая вот статистика. Ваш случай эту статистику подтверждает. Залогодатель говорит: " это не моя подпись под договором залога, это не я подписывал".

1. С чего вы взяли, что залог дан в обеспечение обязательств залогодателя, а не третьего лица?

2. С чего Вы взяли, что денги получил именно залогодатель?

3. Автор не просит советов по матчасти и не хочет рассказывать подробности своего дела. Тогда к чему Ваш вопрос?

[Savushka]

Практика по этому вопросу однозначна и никаких вариантов не подразумевает (ну разве что видела единичный случай признания такого договора ничтожным, как не соответствующего закону (не соблюдена форма договора).

да, ну что тут скажешь - Бог в помощь однако... хотя в СОЮ да, вполне допустим и такой подход...

А что не так? п.1 ст.432 ГК - Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
п.1 ст.10 ФЗ "Об ипотеке" - Договор об ипотеке заключается в письменной форме, (1) путем составления одного документа, (2) подписанного сторонами, и (3) подлежит государственной регистрации.
Форма не соблюдена - договор не заключен.

[Ludmila]

По мне, так тут недействительная сделка всё же. Я бы не рискнула по незаключённости идти.
Если интересно, могу расписать подробнее, но после ответа на вопрос: название банка на на букву П начинается?

[Savushka]

По мне, так тут недействительная сделка всё же. Я бы не рискнула по незаключённости идти.
Если интересно, могу расписать подробнее, но после ответа на вопрос: название банка на на букву П начинается?

Вообще на букву Д

[Святослав]

Продолжение темы незаключенности vs недействительность тут: "Договор подписан "левым" лицом, какая сделка?".

[BoryanK]

Не совсем в ту ветку. По договору купли продажи была приобретена квартира часть средств внес покупатель, часть средств перечислил банк по ипотечному кредиту. Покупатель оплатил не всю сумму по договору, но сделка была зарегистрирована, поскольку была договоренность дальнейшей оплаты в последствии. Такой вопрос при расторжении договора купли продажи квартиры каковы последствия залога на квартиру?